疫情期间企业停工损失财税处理探析
发文时间:2020-02-04
作者:左岸金戈
来源:税屋
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一:会计相关处理

  1:制造业停工损失会计处理

  不少省市规定,各类企业复工复产时间不得早于2月9日24时 。当然有的企业可能会根据后续复工复厂时间。对于企业来说这期间除了没有收入外,同时固定成本也是必不可少的,这包括员工工资、房租、水电等其他费用。

  有人可能说:“这才几天呀,不管是从金额还是重要性角度来说,以前计入什么科目现在就计入什么科目,影响不大。”当然对于一般的企业来说可能真没啥,对于两套账企业来说这更不是问题的问题。但是如果严格执行准则,且金额和影响程度大的,必须对此问题予以重视。如对于制造业来说,人工和制造费用会影响当期产品成本数据异常。当然此处又有人会说:“异常就异常呗,反正大家都知道这个月的数据的问题,也不是问题的问题”。当然如果笔者也以不是问题的问题,以差不多的观点,大概也没必要写这篇文章了。

  那么对于制造业企业来说,其中存在一个问题就是相关停工损失怎么进行会计处理。有规定先看规定,根据财政部制定《企业产品成本核算制度——煤炭行业》:(二)停工损失。停工损失,是指煤炭企业在停工期间发生的各种费用支出。季节性停工、修理期间的正常停工费用,应当计入煤炭产品成本;除上述正常停工费用以外的非正常停工费用,应当直接计入企业当期损益。

  根据以上规定,疫情期间停工损失应当计入企业当期损益。有人可能会问了计入当期损益的哪个科目?我国现行制度认为,费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。从上述定义中可以看出,费用是在企业日常的活动中所产生的,而不是在偶发的非日常交易或事项中产生的。因而将停工损失记入生产成本(制造费用)或者管理费用均不妥。计入“营业外支出-非正常损失”。如果是偶发性的,实务中多数作为营业外支出。管理费用中的停工损失主要是用于核算常规的季节性停工期间的相关支出。

 其次对于停工损失不计入成本的分析,因为对整个企业而言,这类成本可能不可避免;但对于某一特定批次的产品而言,停工期间发生的料工费消耗并无助于其达到预定场所和可销售状态,因此不属于存货成本的组成部分。根据《企业会计准则——存货》或者《企业会计准则第1号——存货》的规定,均不应计入存货成本。

  当然了对于季节性损失理论上和考试上都是计入产品成本,而且不管是注会还是其他考试,对于季节性损失计入成本是一个常考知识点。但是实务中有的企业也会具体情况具体分析。因为如果每年均会发生季节性停工,则对于企业而言属于经常性的支出,只是无助于使产品达到预定的可销售状态而已,因此对于整个企业而言,计入管理费用更为妥当,也不属于非经常性损益。这就是实务和考试的差异。

  2:停工损失成本与收入的配比

  第一点分析的停工损失对于制造业的影响,当然对于其他行业会计处理是否有影响呢?比如一些服务企业,比如酒店餐饮等行业,一线服务员工的工资和对应服务收入的日常其他费用的处理,平时会计账务处理可能为借:主营业务成本,贷:应付职工薪酬/库存商品/现金/银行存款/累计折旧/累计摊销等等。

  那么停工期间,这些平时归入主营业务成本的支出,严格来说是否需要进行调整和规范呢?首先我们来做一个假设,如果某酒店2月都没有收入,但是相关主营业务成本有归集,此时就会出现收入为0,营业成本有数据的现象。此时就有两个观点了,有人说:“收入成本是否一定要配比”,有人说:“收入和成本不配比不是问题”。

  一般来说,收入与成本配比是符合准则规定的,有收入对应的支出可作为成本。但是还是需要具体问题具体分析,不代表营业收入与成本,一个有数据,另外一个没有数据就一定存在问题。有可能是是企业财务人员成本没有及时结转(如财务人员可能还没收到供应商提供的发票而未入账),也有可能是成本放在了“管理费用”“销售费用”等科目下核算了,当然也有可能是一些“特殊”的情况,这个得具体去了解。停工期间(包括生产设备和人力资源)无收入对应的相关支出列入管理费用。当然如果停工的影响不重大,也可以不做这样的区分。

  其实这个问题不仅是停工期间才存在的问题,比如某互联网创业公司,现在开发一个平台,前期可能没有收入,可是产生了相关成本,比如运营平台这个部门的费用都算主营业务成本,如果按照收入成本要依照配比原则结转,还是相关费用计入管理费用。此时也存在这个问题。

  3:企业疫情期间存货损失

  企业疫情期间发生的存货损失,会计处理简单化来说就是,借:营业外支出,贷:库存商品。

  二:税务相关处理

  1):存货损失涉税风险

  增值税:

  增值税暂行条例实施细则:第二十四条条例第十条第(二)项所称非正常损失,是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。

  36号文:财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第二十八条非正常损失,是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质,以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

  非正常损失进项税额转出:依据《增值税暂行条例实施细则》规定,非正常损失是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。关键词:大前提原因是管理不善,表现为被盗,丢失,霉烂三种。不满足大前提,不是三种情况的,都不属于非正常损失。

  企业所得税:国家税务总局公告2018年第15号发布后,仅需填报企业所得税年度纳税申报表《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》,不再报送资产损失相关资料。相关资料由企业留存备查。

  具体存货损失涉税分析,因此篇幅所限不具体展开探讨,可见笔者之前文章,里面有详细分析。连接:存货损失税务风险管理

  2):新型冠状病毒肺炎涉税优惠建议

  在疫情下,我才理解宣传语中的“同呼吸,共命运”。我才理解哲学上的“事物是相互联系的”。在此疫情下我们每个人都是彼此关联,环环相扣。知乎中有个提问:“从武汉爆发的这次新型肺炎疫情可能会带来多少经济损失?对哪些行业会带来影响?”。其实以我看所有人在此疫情下,都有损失,物质上的精神上的,但我们需要共克时坚,战胜病疫。

  在税务上的,已经发布的文件是关于疫情期间,纳税申报的事项。比如广东省发布了,国家税务总局广东省税务局关于防范新型冠状病毒传播的办税(费)提示。

  不少企业在网上表达了疫情期间的损失,也表达了减税的诉求。这方面总局肯定在后续的文件中,会根据具体疫情防控发布相关涉税文件。笔者结合非典期间相关税收优惠,个人建议对于新型冠状病毒肺炎期间应该涉及以下几点:

  1、对于驰援肺炎的医护人员,以及与防疫有关人员的税收优惠。

  凡承担肺炎防治任务的传染病医院、综合医院和疾病预防控制中心、急救中心等单位中参加肺炎防治工作的第一线医务和防疫工作者,按照地方政府规定的标准取得的肺炎防治工作特殊临时性工作补助,免予征收个人所得税。

  2、对于肺炎防护用品的税收优惠。

  为防止肺炎的扩散,对单位发给个人的用于预防肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物(不包括现金),可不计入个人当月的工资、薪金收入,免予征收个人所得税。

  3、对在“疫情”防治期间被政府征用的场所税收优惠

  对在“疫情”防治期间被政府征用的宾馆、饭店、招待所,凭政府防治“肺炎”指挥部或政府有关主管部门出具的文件(证明),减免相关税收,比如减免房产税和城镇土地使用税。

  4、对各省市安排湖北籍场所的税收优惠。

  对在“疫情”防治期间用于安排湖北籍人员的宾馆、饭店、招待所,凭政府防治“肺炎”指挥部或政府有关主管部门出具的文件(证明),减免相关税收,比如减免房产税和城镇土地使用税。

  5、对湖北和武汉地区参与疫情防疫的交通运输企业级个人税收优惠。

  对湖北和武汉地区出租汽车公司、个体出租汽车经营者、城市公共交通运输公司免征、城市维护建设税和教育费附加,增值税建议采用相关补助方式,如果采用减免会影响增值税链条完整性。

  6、对于参与防治疫情的防护用品,以低于成本价驰援的税收优惠。

  对参与疫情期间涉及防护用品,比如口罩、消毒液、防护服、净化器等低于成本价的,给予相关补贴。

  7、根据相关测试,对受影响不能开工的个体工商户企业税收优惠。

  对实行核定征收个人所得税的交通运输、饮食业、服务业、娱乐业的个体工商户、独资和合伙企业投资人及从业人员,在“肺炎”疫情解除前,各区县地方税务局可根据经营单位的实际情况,酌情核减有关人员的个人所得税定额;对暂时停业的经营单位免征个人所得税。

  8、对个人和企业对于肺炎疫情捐赠支出,在现有税法下,出台更宽松的条件。比如对捐赠机构不做具体规定的限制。

  9、给予湖北省和武汉市给予单独的税收优惠。

  10、根据相关行业与疫情的分析,制定针对性的税收优惠政策。但相关涉税优惠比如涉及增值税,最好不要影响增值税链条完整性,比如免税政策少用,可以采用其他方式。

  附:非典期间税收优惠

  1:财政部国家税务总局关于非典型肺炎疫情发生期间个人取得的特殊临时性工作补助等所得免征个人所得税问题的通知-财税[2003]101号

  一、凡承担非典型肺炎防治任务的传染病医院、综合医院和疾病预防控制中心、急救中心等单位中参加非典型肺炎防治工作的第一线医务和防疫工作者,按照地方政府规定的标准取得的非典型肺炎防治工作特殊临时性工作补助,免予征收个人所得税。

  二、为防止非典型肺炎的扩散,对单位发给个人的用于预防非典型肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物(不包括现金),可不计入个人当月的工资、薪金收入,免予征收个人所得税。

  2:财税[2003]112号 财政部 国家税务总局关于在“非典”疫情期间对北京市经营蔬菜的个体工商户免征有关税收的通知

  北京市财政局、国家税务局、地方税务局:

  为平抑蔬菜价格、确保“非典”疫情期间北京市居民生活所需蔬菜的正常供应,经请示国务院同意,现就北京市经营蔬菜的个体工商户有关税收问题通知如下:

  一、在“非典”疫情期间,免征北京市经营蔬菜的个体工商户应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。

  3:财政部 国家税务总局关于调整部分行业在“非典”疫情期间税收政策的紧急通知  财税[2003]113号

  为保证“非典”疫情期间生产经营活动的正常进行,经国务院批准,现就有关行业税收政策问题通知如下:

  一、自2003年5月1日至9月30日,对民航的旅客运输业务和旅游业免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。

  二、在2003年5月1日至9月30日期间,经省、自治区、直辖市人民政府批准可以在全省(自治区、直辖市)范围内或本省(自治区、直辖市)的部分地区实行如下税收优惠政策:(一)对饮食业、旅店业减征、免征或缓征营业税、城市维护建设税、教育费附加。(二)对出租汽车司机免征个人所得税或降低征收定额。(三)对出租汽车公司和城市公共交通运输公司减征、免征或缓征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对出租汽车公司减免的税收必须全部用于调低出租汽车司机向公司上交的承包费(份儿钱)。(四)各省(自治区、直辖市)财政厅(局)、国家税务局、地方税务局应将本地区实施上述政策的具体情况报财政部、国家税务总局备案。

  三、各级财税机关应维护国家税收法律、法规的严肃性和权威性,严格依法征税,一律不得违反规定擅自减免税收。

  4:财政部 国家税务总局关于防治“非典”工作有关税收政策问题的通知  财税[2003]231号  为进一步支持“非典”防治工作和缓解“非典”对经济的影响,经国务院批准,现就有关税收政策问题通知如下:

  一、自2003年5月1日至9月30日,对铁路旅客运输收入免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。在此期间已征收的税款予以退还。

  二、对由政府组织拍卖或委托指定机构销售“非典”捐赠物资的收入免征增值税、城市维护建设税和教育费附加。对于本通知下发前已征收的税款不再予以退还,未征收的税款不再予以征收。

  三、对在“非典”防治期间被政府征用的宾馆、饭店、招待所和培训中心(含度假村),凭政府防治“非典型肺炎”指挥部或政府有关主管部门出具的文件(证明),2003年减半征收城镇土地使用税。

  5:财综明电[2003]1号  财政部关于对受“非典”疫情影响比较严重的行业减免部分政府性基金的通知

  6:京财税[2003]914号(北京市规定)

  一、营业税

  1、对饮食业、旅店业免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。

  2、对出租汽车公司、个体出租汽车经营者、城市公共交通运输公司免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。

  3、对会展业暂视同旅游业免征营业税。

  二、个人所得税

  1、对出租车司机取得的运营收入,免征个人所得税。

  2、凡在“非典”病区或“非典”隔离区内提供劳务的个人,取得属于劳务报酬所得项目的收入,可暂免征收个人所得税。

  3、凡直接参加抗击“非典”人员取得的治疗、医护、隔离、服务的专项补贴,可比照市卫生局《关于对防治非典型肺炎卫生医务工作者给予工作补助的通知》(京卫财字[2003]16号)规定的补贴标准免征个人所得税。

  4、对实行核定征收个人所得税的交通运输、饮食业、服务业、娱乐业的个体工商户、独资和合伙企业投资人及从业人员,在“非典”疫情解除前,各区县地方税务局可根据经营单位的实际情况,酌情核减有关人员的个人所得税定额;对暂时停业的经营单位免征个人所得税。

 5、实行核定“征收率”征收个人所得税的个体工商户、独资和合伙企业的投资者,按规定对防治“非典”进行专项捐赠的,可用捐赠额除以相应的利润率(全市为此暂统一确定换算利润率为15%),作为相应的收入额,再用当前企业实际收入抵减此部分收入额,余额作为应税收入,按适用“征收率”计算个人所得税。

  个人按规定对防治“非典”进行捐赠,其捐赠额大于个人本月应纳税所得额的,可在下月继续抵减,抵完为止。

  三、房产(城市房地产)税和城镇土地使用税

 对出租率低于20%的宾馆、饭店、招待所和培训中心(含度假村),可视同房产闲置,免征房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。被政府征用的宾馆、饭店、招待所和培训中心(含度假村),征用期间视同出租率低于20%,予以免税。

  四、企业所得税

  对企事业单位、社会团体向各级民政、卫生部门以及通过红十字会、慈善机构捐赠用于防治非典型肺炎的现金和实物,可在缴纳企业所得税前全额扣除。其中,红十字会和慈善机构包括中国红十字会总会、中华慈善总会及各分会。

  五、文化事业建设费和教育费附加

  按照营业税娱乐业税目征收营业税的单位和个人,免征所应缴纳的文化事业建设费及教育费附加。


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总分机构企业所得税汇总纳税备案与申报实操指南

  总分机构模式下的企业所得税管理,核心遵循“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算”的原则,而合规完成汇总纳税备案是后续顺利申报的前提,备案流程的规范性、申报数据的准确性直接影响企业所得税缴纳的合规性。

  本文结合电子税务局操作实务,详细梳理总分机构企业所得税汇总纳税备案的具体步骤,以及季度预缴、年度汇算的申报流程,为企业实操提供清晰指引。

  一、汇总纳税备案:电子税务局全程办理,分首次与非首次操作

  总分机构办理企业所得税汇总纳税备案,无需线下提交纸质资料,可直接通过电子税务局完成申请、填报、提交,系统还提供预填报、提醒填报等便民服务,办理后可实时查询事项进度及审核结果。

  电子税务局操作入口统一为:依次点击【我要办税】→【综合信息报告】→【特定涉税信息报告】→【汇总纳税报告】,进入该模块后,按首次办理和非首次办理区分操作流程,总机构与分支机构的填报要求也各有不同,需重点关注填报细节。

  (一)首次办理汇总纳税报告

  首次办理的核心是完整、准确填报汇总纳税相关基础信息,总机构与分支机构需按自身身份完成填报,且分支机构备案必须以总机构先备案为前提,若总机构未将该分支机构纳入备案范围,分支机构备案流程会被系统阻断,同时分支机构备案的有效期起止,需与总机构备案信息保持完全一致。

  1.总机构首次办理:进入【汇总纳税报告】填报界面后,据实填写并确认四大类信息→总体信息、下一级机构信息、总机构项目部信息、总机构独立生产经营部门。其中“下一级机构信息”为核心栏次,需勾选需要纳入汇总纳税的分支机构,未勾选则视为不添加该分支机构,所有信息核对无误后点击【提交】即可。

  2.分支机构首次办理:进入填报界面后,仅需填写并确认两类信息→汇总纳税企业总体信息、上一级机构信息,信息确认无偏差后点击【提交】。需注意有效期起的填报规则:当年新成立的分支机构,有效期起为成立季度的季初;非当年新成立的分支机构,有效期起为当年年初。

  (二)非首次办理汇总纳税报告

  非首次办理主要涉及已备案信息的查看、变更,或新增分支机构的汇总纳税备案,进入【汇总纳税报告】模块后,系统将直接跳转至已办理记录列表页面,总机构与分支机构按以下规则操作:

  1.总机构非首次办理可在列表页面对已办备案记录进行查看、变更,也可发起新增备案操作。关键注意事项:新增或变更时,“下一级机构信息”需勾选全部分支机构,包括已纳入汇总纳税的分支机构、不参与汇总纳税的分支机构,若取消某一分支机构的勾选,系统将视为删除该分支机构的汇总纳税备案。

  2.分支机构非首次办理:操作更为简便,直接在已办理记录列表页面,根据实际需求完成备案记录的查看、新增或变更即可,所有操作均在线上完成,无需额外补充资料。

  所有备案信息填写、操作完成后提交申请,企业可通过电子税务局【办税进度及结果信息查询】模块,实时查看备案审核结果,审核通过后,即可按汇总纳税模式办理企业所得税申报。

  二、汇总纳税申报:总分支各司其职,按预缴与年度区分流程

  完成汇总纳税备案后,总分机构需按“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算”的原则办理企业所得税申报,总机构负责统一计算企业整体的应纳税所得额,办理年度汇算清缴,分支机构则按总机构分配的比例及税额就地预缴,且分支机构申报需以总机构先申报为前提,总机构未完成申报的,分支机构无法发起申报操作。

  (一)总机构申报流程:季度预缴+年度汇算,需填报分配表

  总机构的企业所得税申报分为季度预缴和年度汇算两个环节,均通过电子税务局办理,核心区别在于填报的申报表及附表不同,其中所得税分配表为汇总纳税申报的核心附表,需准确填报分支机构的税款分摊比例及金额。

  1.季度预缴申报:操作入口为【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【居民企业(查账征收)企业所得税月(季)度申报】。进入填报界面后,先据实填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》的核心栏次,包括营业收入、营业成本、利润总额等,再同步填报A202000《企业所得税汇总纳税总分支机构所得税分配表》,核对分配比例、分摊税额等信息无误后,提交申报即可。

  2.年度汇算申报:操作入口为【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【居民企业(查账征收)企业所得税年度申报】。填报流程为先完成企业所得税年度纳税申报表主表(A类)的填写,再逐一填报相关附表,其中汇总纳税专属附表为A109000《跨地区经营汇总纳税企业年度分摊企业所得税明细表》、A109010《企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》,确保总分机构的收入、成本、分摊税额等数据勾稽关系无误后,完成年度申报提交。

  (二)分支机构申报流程:仅需核实分摊信息,确认后提交

  分支机构无需自行计算应纳税所得额及应纳税额,申报流程更为简化,且仅需办理企业所得税季度预缴申报(年度汇算由总机构统一办理)。

  具体操作:登录电子税务局,依次点击【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【居民企业(查账征收)企业所得税月(季)度申报】,进入界面后,系统会自动传递由总机构填报的分支机构本期分摊比例及税额,分支机构仅需对该部分信息进行核实、确认,若信息无偏差,直接点击【提交申报】即可;若发现分摊信息有误,需先联系总机构完成申报表更正,再重新进行确认申报。

  三、核心实操要点总结

  1.备案环节:分支机构备案“先总后分”,有效期起止与总机构保持一致,总机构非首次备案需勾选全部分支机构;

  2.申报环节:分支机构申报“先总后分”,无总机构申报记录则无法操作,分支机构仅需核实分摊信息,无需自行计算;

  3.表单环节:总机构预缴填A202000分配表,年度汇算填A109000、A109010附表,为汇总纳税申报的核心表单,需确保数据准确;

  4.查询环节:备案及申报的办理进度、审核结果,均可通过电子税务局对应查询模块实时查看,全程线上留痕,便于企业核对。

  总分机构企业所得税汇总纳税的核心,在于备案与申报的流程衔接及数据一致性,只要严格按照上述操作步骤完成备案,据实填报申报表及分配表,即可顺利完成全程涉税操作,规避因流程不合规、数据不准确导致的涉税风险。

租入长期资产、住房租赁企业、投资性房地产的进项调整

  本文是对《长期资产的进项抵扣与调整》中的租入长期资产、投资性房地产的进项调整等内容的修改。

  营改增下,租入资产混合用途的可以全额抵扣,增值税法下,租入资产不再适用混合用途全额抵扣政策,应该适用“简易计税、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额不得抵扣”,或者,“一般纳税人购进货物(不含固定资产)、服务,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目和不得抵扣非应税交易而无法划分不得抵扣的进项税额的,应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额,并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算”的规定,具体情况具体判断。

  2026年起,一般纳税人出租老项目不动产,不可以分不同的老项目不动产分别适用简易计税或一般计税,应对所有的老项目不动产出租全部适用简易计税,或全部适用一般计税。

  住房租赁企业对个人(自然人、小规模个体户)出租可以适用简易计税,对其他承租方出租需要适用一般计税,那这样就会出现一个项目存在不同的计税方式,但这并不违背“一般纳税人应当就同一简易计税方法项目的全部应税交易一并选择适用简易计税方法。”的规定。住房租赁企业对个人出租的所有收入适用简易计税,不是适用不动产老项目简易计税,适用的是承租方为个人的简易计税。

  住房租赁企业承租房产(整栋房产为一个产权,含住房和底商)用于出租,其中的住房出租给个人时适用简易计税,出租给其他企业等时适用一般计税,底商出租适用一般计税,住房租赁企业承租这栋楼取得的进项如何抵扣?

  应该适用“适用简易计税方法计税项目对应的进项税额不得抵扣”规定,还是适用“一般纳税人购进货物(不含固定资产)、服务,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目和不得抵扣非应税交易而无法划分不得抵扣的进项税额的,应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额,并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算。”规定。

  混合用途长期资产逐年调整的思路是:一次性取得进项,逐年按混合用途调整。改变了购进货物、服务时的一次性取得进项一次性抵扣或不得抵扣的抵扣思路。而无法划分不得抵扣进项调整思路是:一次性取得进项,按当年销售额占比划分不得抵扣进项。假设年中比如6月购进的货物、服务的进项,先是按当期销售额占比计算当期不得抵扣的进项税额,仍然要按全年销售额占比进行全年汇总清算,而不仅是6-12月的销售额占比清算。

  因此案例中,需要划分进项税额:

  方式一、直接对用于简易计税而无法划分不得抵扣的进项税额按销售额占比计算当期以及全年不得抵扣进项税额,不考虑底商等仅存在一般计税项目的情况。

  这种划分方式下,假设当年市场不好底商全年租金为零的情况下,底商对应的进项因为占比为零而被全部按简易计税调整掉。划分进项的销售额是纳税人当期或当年全部的销售额,不仅限于单个不动产的销售额。

  方式二、底商的租金为一般计税,属于可以划分的用于一般计税可以抵扣的进项。应按承租市场价格的占比划分底商对应的进项全额抵扣。剩余住房对应的进项按销售额占比计算当期以及全年用于简易计税而无法划分不得抵扣的进项税额。

  这样的方式下,一般会认为取得一项进项用于混合用途,这项进项全额都属于无法划分,不太认可对其中部分进项视为可以划分。因此建议,签订租赁合同时,分为住房租赁部分和底商租赁部分,合同分别约定租金,进项发票分别取得。租赁不动产后进行的装修改造,也应从合同区分为住房装修改造项目和底商装修改造项目,分别确定金额和取得进项发票。

  如果是以取得的公允价值计量的投资性房地产作为出租,则需要以整个产权来考虑混合用途进项调整和改变用途进项调整的问题。以公允价值模式计量的投资性房地产发生用途改变情况存在没有会计计提折旧和摊销的问题。

  2026年增值税法实施后,营改增前老项目出租依旧可以简易计税,到2027年底以前是过渡期,同时出租老项目不可以分项目分别适用简易计税或一般计税,因此2026年后投资性房地产混合用途的可能性很小。营改增阶段虽然可以分项目分别适用简易计税和一般计税,但单项目混合用途的可能性也不大。

  投资性房地产(老项目)至2027年底可以继续适用简易计税优惠。其他投资性房地产一般是专用于一般计税。但住房租赁企业出租公允价值模式计量的投资性房地产,则存在向个人出租简易计税和向其他企业出租一般计税的混合用途问题。

  公允价值计量的投资性房地产除了混合用途期间逐年调整进项,还需要考虑改变用途后的净值和进项调整问题。

  取得的公允价值模式计量的投资性房地产(原值不超过500万元)混合用途全额可以抵扣,无需考虑混合用途期间调整进项。取得的公允价值模式计量的投资性房地产(原值超过500万元),需要按规定公式以及按单项不动产混合用途期间销售额占比计算混合用途期间不得抵扣进项税额。

  取得的公允价值模式计量的投资性房地产,按整个产权确定专用于还是混合用途,不可以对产权其中的底商部分对应的进项视为用于一般计税单独划分出来。另外,当年混合用途期间,因为一般计税项目销售不佳导致销售额为零或占比很少,长期资产混合用途期间包括用于一般计税项目的进项都将被调整转出。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值不超过500万元,或者专用于一般计税或专用于不得抵扣项目的原值超过或不超过500万),会计核算不计提折旧或摊销,改变用途,“以会计制度计提折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值”,余额即为原值。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值超过500万元),“净值是指按照本办法第十七条规定的调整年限,采用平均法计算的资产余额。”,(第9条第二种情形,其中,2025年12月31日前(含当日)已在会计制度上按照相关资产核算的部分,以会计制度计提折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值。)。

  显然同样的投资性房地产改变用途的进项处理待遇就产生了不同。

  比如,400万的公允价值模式计量的投资性房地产(对应的进项100万)使用了19年或30年,改变用途,“不得抵扣的进项税额=长期资产对应的进项税额×(当月期初长期资产净值/长期资产原值)x100%”,100万进项全额需要调整。这显然是不合理的。

  而600万的公允价值模式计量的投资性房地产(对应的进项100万)使用了19年或30年,改变用途,需要根据“净值是指按照本办法第十七条规定的调整年限,采用平均法计算的资产余额。”规定计算,19年的只剩一年对应的进项需要调整,30年的无需调整进项。

  同样的资产、同样的会计处理,却有着不同的结果。

  这里显然是政策忽视了公允价值模式计量的投资性房地产的存在。这个问题实际上营改增阶段就已经存在了。

  “以会计制度计提折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值”,实际是以会计折旧年限为实际使用年限来确认需要调整的进项,因为公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销,硬套公式将100%进项调整,这与资产实际用于可抵扣年限或用于不可抵扣年限的实际情况不符。增值税的这一点处理与企业所得税投资性房地产不计提折旧不可以税前扣除折旧或摊销不应一样。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值不超过500万元,或者专用于一般计税或专用于不得抵扣项目的原值超过或不超过500万),增值税法前,可以参考企业所得税的最低折旧年限,或根据企业同类资产的会计核算折旧年限来确定“以折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值”,增值税法后,虽然原值没有超过500万,可按长期资产的调整年限以及“净值是指按照本办法第十七条规定的调整年限,采用平均法计算的资产余额。”规定来确定净值。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值超过500万元),调整年限应参考“原值超过500万元后首次计提折旧或者摊销的当月开始计算”确定。

  不应出现可抵扣改变用途为不得抵扣,认为应按不能计提折旧后余额调整进项,而不得抵扣改变用途为可抵扣,认为应参考按计提折旧后余额调整进项的双标做法。

      参考政策:财政部 税务总局公告2026年第15号财政部 税务总局关于发布《长期资产进项税额抵扣暂行办法》的公告