疫情期间企业停工损失财税处理探析
发文时间:2020-02-04
作者:左岸金戈
来源:税屋
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一:会计相关处理

  1:制造业停工损失会计处理

  不少省市规定,各类企业复工复产时间不得早于2月9日24时 。当然有的企业可能会根据后续复工复厂时间。对于企业来说这期间除了没有收入外,同时固定成本也是必不可少的,这包括员工工资、房租、水电等其他费用。

  有人可能说:“这才几天呀,不管是从金额还是重要性角度来说,以前计入什么科目现在就计入什么科目,影响不大。”当然对于一般的企业来说可能真没啥,对于两套账企业来说这更不是问题的问题。但是如果严格执行准则,且金额和影响程度大的,必须对此问题予以重视。如对于制造业来说,人工和制造费用会影响当期产品成本数据异常。当然此处又有人会说:“异常就异常呗,反正大家都知道这个月的数据的问题,也不是问题的问题”。当然如果笔者也以不是问题的问题,以差不多的观点,大概也没必要写这篇文章了。

  那么对于制造业企业来说,其中存在一个问题就是相关停工损失怎么进行会计处理。有规定先看规定,根据财政部制定《企业产品成本核算制度——煤炭行业》:(二)停工损失。停工损失,是指煤炭企业在停工期间发生的各种费用支出。季节性停工、修理期间的正常停工费用,应当计入煤炭产品成本;除上述正常停工费用以外的非正常停工费用,应当直接计入企业当期损益。

  根据以上规定,疫情期间停工损失应当计入企业当期损益。有人可能会问了计入当期损益的哪个科目?我国现行制度认为,费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。从上述定义中可以看出,费用是在企业日常的活动中所产生的,而不是在偶发的非日常交易或事项中产生的。因而将停工损失记入生产成本(制造费用)或者管理费用均不妥。计入“营业外支出-非正常损失”。如果是偶发性的,实务中多数作为营业外支出。管理费用中的停工损失主要是用于核算常规的季节性停工期间的相关支出。

 其次对于停工损失不计入成本的分析,因为对整个企业而言,这类成本可能不可避免;但对于某一特定批次的产品而言,停工期间发生的料工费消耗并无助于其达到预定场所和可销售状态,因此不属于存货成本的组成部分。根据《企业会计准则——存货》或者《企业会计准则第1号——存货》的规定,均不应计入存货成本。

  当然了对于季节性损失理论上和考试上都是计入产品成本,而且不管是注会还是其他考试,对于季节性损失计入成本是一个常考知识点。但是实务中有的企业也会具体情况具体分析。因为如果每年均会发生季节性停工,则对于企业而言属于经常性的支出,只是无助于使产品达到预定的可销售状态而已,因此对于整个企业而言,计入管理费用更为妥当,也不属于非经常性损益。这就是实务和考试的差异。

  2:停工损失成本与收入的配比

  第一点分析的停工损失对于制造业的影响,当然对于其他行业会计处理是否有影响呢?比如一些服务企业,比如酒店餐饮等行业,一线服务员工的工资和对应服务收入的日常其他费用的处理,平时会计账务处理可能为借:主营业务成本,贷:应付职工薪酬/库存商品/现金/银行存款/累计折旧/累计摊销等等。

  那么停工期间,这些平时归入主营业务成本的支出,严格来说是否需要进行调整和规范呢?首先我们来做一个假设,如果某酒店2月都没有收入,但是相关主营业务成本有归集,此时就会出现收入为0,营业成本有数据的现象。此时就有两个观点了,有人说:“收入成本是否一定要配比”,有人说:“收入和成本不配比不是问题”。

  一般来说,收入与成本配比是符合准则规定的,有收入对应的支出可作为成本。但是还是需要具体问题具体分析,不代表营业收入与成本,一个有数据,另外一个没有数据就一定存在问题。有可能是是企业财务人员成本没有及时结转(如财务人员可能还没收到供应商提供的发票而未入账),也有可能是成本放在了“管理费用”“销售费用”等科目下核算了,当然也有可能是一些“特殊”的情况,这个得具体去了解。停工期间(包括生产设备和人力资源)无收入对应的相关支出列入管理费用。当然如果停工的影响不重大,也可以不做这样的区分。

  其实这个问题不仅是停工期间才存在的问题,比如某互联网创业公司,现在开发一个平台,前期可能没有收入,可是产生了相关成本,比如运营平台这个部门的费用都算主营业务成本,如果按照收入成本要依照配比原则结转,还是相关费用计入管理费用。此时也存在这个问题。

  3:企业疫情期间存货损失

  企业疫情期间发生的存货损失,会计处理简单化来说就是,借:营业外支出,贷:库存商品。

  二:税务相关处理

  1):存货损失涉税风险

  增值税:

  增值税暂行条例实施细则:第二十四条条例第十条第(二)项所称非正常损失,是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。

  36号文:财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第二十八条非正常损失,是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质,以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

  非正常损失进项税额转出:依据《增值税暂行条例实施细则》规定,非正常损失是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。关键词:大前提原因是管理不善,表现为被盗,丢失,霉烂三种。不满足大前提,不是三种情况的,都不属于非正常损失。

  企业所得税:国家税务总局公告2018年第15号发布后,仅需填报企业所得税年度纳税申报表《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》,不再报送资产损失相关资料。相关资料由企业留存备查。

  具体存货损失涉税分析,因此篇幅所限不具体展开探讨,可见笔者之前文章,里面有详细分析。连接:存货损失税务风险管理

  2):新型冠状病毒肺炎涉税优惠建议

  在疫情下,我才理解宣传语中的“同呼吸,共命运”。我才理解哲学上的“事物是相互联系的”。在此疫情下我们每个人都是彼此关联,环环相扣。知乎中有个提问:“从武汉爆发的这次新型肺炎疫情可能会带来多少经济损失?对哪些行业会带来影响?”。其实以我看所有人在此疫情下,都有损失,物质上的精神上的,但我们需要共克时坚,战胜病疫。

  在税务上的,已经发布的文件是关于疫情期间,纳税申报的事项。比如广东省发布了,国家税务总局广东省税务局关于防范新型冠状病毒传播的办税(费)提示。

  不少企业在网上表达了疫情期间的损失,也表达了减税的诉求。这方面总局肯定在后续的文件中,会根据具体疫情防控发布相关涉税文件。笔者结合非典期间相关税收优惠,个人建议对于新型冠状病毒肺炎期间应该涉及以下几点:

  1、对于驰援肺炎的医护人员,以及与防疫有关人员的税收优惠。

  凡承担肺炎防治任务的传染病医院、综合医院和疾病预防控制中心、急救中心等单位中参加肺炎防治工作的第一线医务和防疫工作者,按照地方政府规定的标准取得的肺炎防治工作特殊临时性工作补助,免予征收个人所得税。

  2、对于肺炎防护用品的税收优惠。

  为防止肺炎的扩散,对单位发给个人的用于预防肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物(不包括现金),可不计入个人当月的工资、薪金收入,免予征收个人所得税。

  3、对在“疫情”防治期间被政府征用的场所税收优惠

  对在“疫情”防治期间被政府征用的宾馆、饭店、招待所,凭政府防治“肺炎”指挥部或政府有关主管部门出具的文件(证明),减免相关税收,比如减免房产税和城镇土地使用税。

  4、对各省市安排湖北籍场所的税收优惠。

  对在“疫情”防治期间用于安排湖北籍人员的宾馆、饭店、招待所,凭政府防治“肺炎”指挥部或政府有关主管部门出具的文件(证明),减免相关税收,比如减免房产税和城镇土地使用税。

  5、对湖北和武汉地区参与疫情防疫的交通运输企业级个人税收优惠。

  对湖北和武汉地区出租汽车公司、个体出租汽车经营者、城市公共交通运输公司免征、城市维护建设税和教育费附加,增值税建议采用相关补助方式,如果采用减免会影响增值税链条完整性。

  6、对于参与防治疫情的防护用品,以低于成本价驰援的税收优惠。

  对参与疫情期间涉及防护用品,比如口罩、消毒液、防护服、净化器等低于成本价的,给予相关补贴。

  7、根据相关测试,对受影响不能开工的个体工商户企业税收优惠。

  对实行核定征收个人所得税的交通运输、饮食业、服务业、娱乐业的个体工商户、独资和合伙企业投资人及从业人员,在“肺炎”疫情解除前,各区县地方税务局可根据经营单位的实际情况,酌情核减有关人员的个人所得税定额;对暂时停业的经营单位免征个人所得税。

  8、对个人和企业对于肺炎疫情捐赠支出,在现有税法下,出台更宽松的条件。比如对捐赠机构不做具体规定的限制。

  9、给予湖北省和武汉市给予单独的税收优惠。

  10、根据相关行业与疫情的分析,制定针对性的税收优惠政策。但相关涉税优惠比如涉及增值税,最好不要影响增值税链条完整性,比如免税政策少用,可以采用其他方式。

  附:非典期间税收优惠

  1:财政部国家税务总局关于非典型肺炎疫情发生期间个人取得的特殊临时性工作补助等所得免征个人所得税问题的通知-财税[2003]101号

  一、凡承担非典型肺炎防治任务的传染病医院、综合医院和疾病预防控制中心、急救中心等单位中参加非典型肺炎防治工作的第一线医务和防疫工作者,按照地方政府规定的标准取得的非典型肺炎防治工作特殊临时性工作补助,免予征收个人所得税。

  二、为防止非典型肺炎的扩散,对单位发给个人的用于预防非典型肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物(不包括现金),可不计入个人当月的工资、薪金收入,免予征收个人所得税。

  2:财税[2003]112号 财政部 国家税务总局关于在“非典”疫情期间对北京市经营蔬菜的个体工商户免征有关税收的通知

  北京市财政局、国家税务局、地方税务局:

  为平抑蔬菜价格、确保“非典”疫情期间北京市居民生活所需蔬菜的正常供应,经请示国务院同意,现就北京市经营蔬菜的个体工商户有关税收问题通知如下:

  一、在“非典”疫情期间,免征北京市经营蔬菜的个体工商户应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。

  3:财政部 国家税务总局关于调整部分行业在“非典”疫情期间税收政策的紧急通知  财税[2003]113号

  为保证“非典”疫情期间生产经营活动的正常进行,经国务院批准,现就有关行业税收政策问题通知如下:

  一、自2003年5月1日至9月30日,对民航的旅客运输业务和旅游业免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。

  二、在2003年5月1日至9月30日期间,经省、自治区、直辖市人民政府批准可以在全省(自治区、直辖市)范围内或本省(自治区、直辖市)的部分地区实行如下税收优惠政策:(一)对饮食业、旅店业减征、免征或缓征营业税、城市维护建设税、教育费附加。(二)对出租汽车司机免征个人所得税或降低征收定额。(三)对出租汽车公司和城市公共交通运输公司减征、免征或缓征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对出租汽车公司减免的税收必须全部用于调低出租汽车司机向公司上交的承包费(份儿钱)。(四)各省(自治区、直辖市)财政厅(局)、国家税务局、地方税务局应将本地区实施上述政策的具体情况报财政部、国家税务总局备案。

  三、各级财税机关应维护国家税收法律、法规的严肃性和权威性,严格依法征税,一律不得违反规定擅自减免税收。

  4:财政部 国家税务总局关于防治“非典”工作有关税收政策问题的通知  财税[2003]231号  为进一步支持“非典”防治工作和缓解“非典”对经济的影响,经国务院批准,现就有关税收政策问题通知如下:

  一、自2003年5月1日至9月30日,对铁路旅客运输收入免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。在此期间已征收的税款予以退还。

  二、对由政府组织拍卖或委托指定机构销售“非典”捐赠物资的收入免征增值税、城市维护建设税和教育费附加。对于本通知下发前已征收的税款不再予以退还,未征收的税款不再予以征收。

  三、对在“非典”防治期间被政府征用的宾馆、饭店、招待所和培训中心(含度假村),凭政府防治“非典型肺炎”指挥部或政府有关主管部门出具的文件(证明),2003年减半征收城镇土地使用税。

  5:财综明电[2003]1号  财政部关于对受“非典”疫情影响比较严重的行业减免部分政府性基金的通知

  6:京财税[2003]914号(北京市规定)

  一、营业税

  1、对饮食业、旅店业免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。

  2、对出租汽车公司、个体出租汽车经营者、城市公共交通运输公司免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。

  3、对会展业暂视同旅游业免征营业税。

  二、个人所得税

  1、对出租车司机取得的运营收入,免征个人所得税。

  2、凡在“非典”病区或“非典”隔离区内提供劳务的个人,取得属于劳务报酬所得项目的收入,可暂免征收个人所得税。

  3、凡直接参加抗击“非典”人员取得的治疗、医护、隔离、服务的专项补贴,可比照市卫生局《关于对防治非典型肺炎卫生医务工作者给予工作补助的通知》(京卫财字[2003]16号)规定的补贴标准免征个人所得税。

  4、对实行核定征收个人所得税的交通运输、饮食业、服务业、娱乐业的个体工商户、独资和合伙企业投资人及从业人员,在“非典”疫情解除前,各区县地方税务局可根据经营单位的实际情况,酌情核减有关人员的个人所得税定额;对暂时停业的经营单位免征个人所得税。

 5、实行核定“征收率”征收个人所得税的个体工商户、独资和合伙企业的投资者,按规定对防治“非典”进行专项捐赠的,可用捐赠额除以相应的利润率(全市为此暂统一确定换算利润率为15%),作为相应的收入额,再用当前企业实际收入抵减此部分收入额,余额作为应税收入,按适用“征收率”计算个人所得税。

  个人按规定对防治“非典”进行捐赠,其捐赠额大于个人本月应纳税所得额的,可在下月继续抵减,抵完为止。

  三、房产(城市房地产)税和城镇土地使用税

 对出租率低于20%的宾馆、饭店、招待所和培训中心(含度假村),可视同房产闲置,免征房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。被政府征用的宾馆、饭店、招待所和培训中心(含度假村),征用期间视同出租率低于20%,予以免税。

  四、企业所得税

  对企事业单位、社会团体向各级民政、卫生部门以及通过红十字会、慈善机构捐赠用于防治非典型肺炎的现金和实物,可在缴纳企业所得税前全额扣除。其中,红十字会和慈善机构包括中国红十字会总会、中华慈善总会及各分会。

  五、文化事业建设费和教育费附加

  按照营业税娱乐业税目征收营业税的单位和个人,免征所应缴纳的文化事业建设费及教育费附加。


我要补充
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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。