清算土地增值税为零,预售时未预征土地增值税是否需要缴纳滞纳金
发文时间:2021-08-12
作者:万伟华
来源:云南百滇
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土地增值税暂行条例实施细则》、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)等文件的规定,房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。


  对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。


  一般的规定下,房地产开发企业土地增值税实行按月预征,须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。


  土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。


  按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,清算后转让房地产不存在预缴土地增值税,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。


  综上我们认为,土地增值税预缴截止时间是该项目全部竣工、办理结算后且进行清算。


  根据上述文件规定,如果当地税务机关规定不预征土地增值税的,应在取得收入时先到税务机关登记或备案;对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。


  目前各地税务局没有相关的规定,可以根据房地产开发项目预计清算的土地增值税为零的情况下,可以不预征土地增值税,房地产企业不按规定预征的,应按规定加收滞纳金。


  (注1:以下裁判文书引用自裁判文书网。本判决书涉及1、预征土地增值税滞纳金;2、企业所得税本金及滞纳金;3、资金账簿的印花税本金及滞纳金;4、产权转移书据印花税本金及滞纳金。等方面的判决,本文仅摘录与预征土地增值税相关的部分。


  注2:判决书中适用企业所得税的文件规定来裁定预征土地增值税滞纳金的事宜,以及将每月预征土地增值税的时间视为纳税义务发生时间,让人非常困惑,不得不说是判决书的疏漏。)


  国家税务总局重庆市大足区税务局与重庆SY置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书重庆市大足区人民法院民事判决书(2021)渝0111民初1105号发布日期2021-07-13


  2014年10月,SY公司取得取得预售许可证后,即对其开发未完成的产品进行了部分销售。


  2018年5月24日,重庆市大足区人民法院做出《民事裁定书》,裁定受理申请人***申请被告SY公司的破产清算。


  庭审中,原告重庆市大足区税务局明确未被被告SY公司管理人确认的税款名称及金额如下:


  1、土地增值税(预征)。时间从2014年10月起至2016年2月期间的土地增值税(预征),计算起算日期为2014年11月18日,结束日期为2018年5月24日,以对应每期的滞纳金合计为169783.75元。


  被告SY公司辩称,一、被告SY公司不应缴纳土地增值税预征的滞纳金,“****”项目经清算审核,实际上应缴纳土地增值税税额为0元。被告SY公司之前预交的土地增值税211158.21元,原告重庆市大足区税务局亦全额退还被告SY公司。上述事实,被告SY公司提交的《国家税务总局重庆市大足区税务局第三税务所税务事项通知书》记载内容足以证明。被告SY公司既然实际上不应缴纳土地增值税,自然也不应当缴纳土地增值税预征的滞纳金。


  重庆市大足区人民法院认为:


  依法纳税是每个纳税人业应尽的法定义务,虽然被告进行了破产清算,但其所欠税款仍应当由原告进行追缴。本案经庭审与质证,其争议的焦点为下列税款及滞纳金能否被确认为破产债权:


  1、预征土地增值税滞纳金。


  预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值税的情况下,为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取是预先征收土地增值税的办法。


  《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条规定:“企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内,向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表,预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内,向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表,并汇算清缴,结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时,应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料”。


  《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十二条规定:“纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”。


  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条规定:“企业所得税分月或者分季预缴,由税务机关具体核定。企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时,应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的,可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴,或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定,该纳税年度内不得随意变更”。


  由此看来,预缴税款应当按每月或季度进行。本案中,被告SY公司开发的“****”项目自2014年起开始预售,其应按照每月预售收入预征率申报缴纳土地增值税,纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月,期限为次月15日内。


  即使如被告SY公司在庭审所述公司面临经营困难,但仍需向原告重庆市大足区税务局提出免征或缓征的申请,并以原告重庆市大足区税务局同意的其他方式进行预缴。而被告SY公司自2014年10月至2016年2月期间并未按照上述法律规定缴纳预征土地增值税款,且也未在当年年度终了之日起五个月内,向原告重庆市大足区税务局报送年度企业所得税纳税申报表,进行汇算清缴,结清应缴应退税款。其行为属于违反法律法规应缴纳而未缴纳的情形,应当被征收滞纳金。


  故对原告重庆市大足区税务局要求确认被告SY公司欠缴预征土地增值税的滞纳金169783.75元为破产债权的诉讼请求,本院予以支持。


  被告SY公司在诉讼中虽提出“****”项目经清算审核,实际应缴纳土地增值税税额为0元,因此被告SY公司不应缴纳预征土地增值税滞纳金的辩称意见。


  本院认为,虽然被告SY公司在清算后实际应缴纳土地增值税额为0元,但并不能改变被告SY公司在清算前的2014年10月至2016年2月期间需正常纳税的事实,其应纳未纳的预征土地增值税滞纳金在当期已实际发生,且被告SY公司并未提交申报表,故对被告SY公司的该项辩称意见,本院不予采纳。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

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  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

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  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

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  公司在回复中逐一进行了说明:

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  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。