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视同销售环节的发票处理是土地增值税清算中的特殊难点。根据国税发[2006]187号和国税函[2010]220号规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售。这些情形的发票处理有其特殊性。
对于视同销售行为,税务机关不要求必须开具发票,但需在申报表中填报"未开具发票"部分。收入确认可采用三种方法:按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
特殊情形中,合作建房的发票处理需特别关注。根据财税[1995]48号,一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。如深圳"双抬头"模式下,村股份公司和开发商按约定比例分配物业,属于"共同开发成果的内部划分",未发生产权转移,无需缴纳土地增值税。但村股份公司销售分得物业时,需按规定缴纳土地增值税,且成本认定存在争议。
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