国税发[2005]89号 国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知
发文时间:2005-05-27
文号:国税发[2005]89号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市财政厅(局)、地方税务局、建设厅(建委、房地局),计划单列市财政局、地方税务局、建委(建设局、房地局),扬州税务进修学院,新疆生产建设兵团建设局: 

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号),进一步加强房地产税收征管,促进房地产市场的健康发展,现将有关事项及要求通知如下:

一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门,要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定,建立和完善信息共享、情况通报制度,加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管,并主动与当地的房地产管理部门取得联系;房地产管理部门要积极配合。

二、2005年5月31日以前,各地要根据国办发[2005]26号文件规定,公布本地区享受优惠政策的普通住房标准(以下简称普通住房)。其中,住房平均交易价格,是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格,经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算,报当地人民政府确定,每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算,依据房地产市场信息系统生成数据;没有建立房地产市场信息系统的,依据房地产交易登记管理系统生成数据。

对单位或个人将购买住房对外销售的,市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月,向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。 

市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1.0以下的住宅项目清单,一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1.0以下的,按月提供。

地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。

各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料,只能用于征税之目的,并有责任予以保密。违反规定的,要追究责任。

三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

(一)2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税。

(二)2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售,应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料,向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准,利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息,对纳税人申请免税的有关材料进行审核,凡符合规定条件的,给予免征营业税。

(三)2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的,一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。    

(四)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

(五)个人对外销售住房,应持依法取得的房屋权属证书,并到地方税务部门申请开具发票。

(六)对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

(七)各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策,对不符合规定条件的个人对外销售住房,不得减免营业税,确保调整后的营业税政策落实到位;对个人承受不享受优惠政策的住房,不得减免契税。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠,影响调整后的税收政策落实的,要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况,应及时上报国家税务总局。

四、各级地方税务、财政部门要充分利用房地产交易与权属登记信息,加强房地产税收管理。要建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库,并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息;要定期将从房地产管理部门取得的权属登记资料等信息,与房地产税收征管信息进行比对,查找漏征税款,建立催缴制度,及时查补税款。

各级地方税务、财政部门在房地产税收征管工作中,如发现纳税人未进行权属登记的,应及时将有关信息告知当地房地产管理部门,以便房地产管理部门加强房地产权属管理。

五、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门要积极协商,创造条件,在房地产交易和权属登记等场所,设立房地产税收征收窗口,方便纳税人。

六、市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时,应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定,要求出具完税(或减免)凭证;对于未出具完税(或减免)凭证的,房地产管理部门不得办理权属登记。

七、各级地方税务、财政部门应努力改进征缴税款的办法,减少现金收取,逐步实现税银联网、划卡缴税。由于种种原因,仍需收取现金税款的,应规范解缴程序,加强安全管理。

八、对于房地产管理部门配合税收管理增加的支出,地方财税部门应给予必要的经费支持。

九、各省级地方税务部门要积极参与本地区房地产市场分析监测工作,密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果,及时做出营业税政策调整对本地区的房地产市场产生影响的评估报告,并将分析评估报告按季上报国家税务总局。

十、各地地方税务、财政部门和房地产管理部门,可结合本地情况,共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法。        

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自行研发形成无形资产如何财税处理?

在会计处理上,自行研发无形资产,可分为研究阶段和开发阶段,费用支出属于研究阶段的,应全部费用化;属于开发阶段的,满足资本化条件的,应当资本化,尚未满足资本化条件的,应当费用化。根据《企业会计准则第6号——无形资产》第十三条规定,自行开发的无形资产,其成本包括自满足本准则第四条和第九条规定后至达到预定用途前所发生的支出总额,但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。因此,对于企业自行研发的专利:一是是按照实际发生的资本化支出总额,作为确认“无形资产”的初始计量成本;二是已经费用化的支出不再调整,也就是已经计入费用的研发支出不能再调整计入“无形资产”。

  在企业所得税上,《企业所得税法》规定,对于自行开发的无形资产,以开发过程中该资产符合资本化条件后至达到预定用途前发生的支出为计税基础,与按照会计准则初始确认的成本是一致的。

  但对于享受税收优惠的研发支出,在形成无形资产时,按照会计准则规定确定的成本和计税基础是不同的。会计准则确定的成本为研发过程中符合资本化条件后至达到预定用途前发生的支出,而税法确定的计税基础则是在会计入账价值的基础上:一般企业开展研发活动中实际发生的研发费形成无形资产的,按照无形资产成本的175%在税前摊销;制造业企业研发形成无形资产的,自2021年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销;科技型中小企业自2022年1月1日起,研发形成无形资产的,按照无形资产成本的200%在税前摊销。

  举例:某科技型中小企业研发实际支出为100万全部予以资本化,则无形资产计税基础为200万元,假设会计摊销年限与企业所得税一致,均为10年,会计每年应摊销的费用为10万,而企业所得税每年允许税前扣除金额为20万元,由此形成的税会差异于年度企业所得税申报时进行企业所得税纳税调整。

  在摊销的年限上,税会之间存在一定差异:企业所得税上,《企业所得税法实施条例》第六十七条规定:“无形资产按照直线法计算的摊销费用,准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产,有关法律规定或者合同约定了使用年限的,可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。外购商誉的支出,在企业整体转让或者清算时,准予扣除。”因此,企业自主研发的无形资产,按我国税法的要求是摊销年限不得低于10年。而在会计上,《企业会计准则第6号——无形资产》第十六条规定,企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的,应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量;无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的,应当视为使用寿命不确定的无形资产。第十七条规定,使用寿命有限的无形资产,其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。第十九条规定,使用寿命不确定的无形资产不应摊销。即会计上,企业需要判断该项专利技术无形资产的使用寿命,使用寿命不确定的,不进行摊销;使用寿命有限的,按使用寿命期限进行摊销。


退税减税降费政策操作指南(一) ——2022年增值税期末留抵退税政策

 一、适用对象

  符合条件的小微企业(含个体工商户)以及“制造业”“科学研究和技术服务业”“电力、热力、燃气及水生产和供应业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”和“交通运输、仓储和邮政业”(以下称“制造业等行业”)企业(含个体工商户)及“批发和零售业”“农、林、牧、渔业”“住宿和餐饮业”“居民服务、修理和其他服务业”“教育”“卫生和社会工作”和“文化、体育和娱乐业”(以下称“批发零售业等行业”)企业(含个体工商户)。

  二、政策内容

  (一)符合条件的小微企业,可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额。

  (二)符合条件的微型企业,可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额;符合条件的小型企业,可以自2022年5月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额。

  (三)符合条件的制造业等行业企业,可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额。

  (四)符合条件的制造业等行业中型企业,可以自2022年5月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额;符合条件的制造业等行业大型企业,可以自2022年6月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额。

  (五)符合条件的批发零售业等行业企业,可以自2022年7月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额。

  (六)符合条件的批发零售业等行业企业,可以自2022年7月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额。

  三、操作流程

  (一)享受方式

  纳税人申请留抵退税,应提交《退(抵)税申请表》。

  (二)办理渠道

  可通过办税服务厅(场所)、电子税务局办理,具体地点和网址可从省(自治区、直辖市和计划单列市)税务局网站“纳税服务”栏目查询。

  (三)申报要求

  1.纳税人应在纳税申报期内,完成当期增值税纳税申报后申请留抵退税。2022年4月至7月的留抵退税申请时间,延长至每月最后一个工作日。

  2.纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为,适用免抵退税办法的,可以在同一申报期内,既申报免抵退税又申请办理留抵退税。

  3.申请办理留抵退税的纳税人,出口货物劳务、跨境应税行为适用免抵退税办法的,应当按期申报免抵退税。当期可申报免抵退税的出口销售额为零的,应办理免抵退税零申报。

  4.纳税人既申报免抵退税又申请办理留抵退税的,税务机关应先办理免抵退税。办理免抵退税后,纳税人仍符合留抵退税条件的,再办理留抵退税。

  5.纳税人在办理留抵退税期间,因纳税申报、稽查查补和评估调整等原因,造成期末留抵税额发生变化的,按最近一期《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》期末留抵税额确定允许退还的增量留抵税额。

  6.纳税人在同一申报期既申报免抵退税又申请办理留抵退税的,或者在纳税人申请办理留抵退税时存在尚未经税务机关核准的免抵退税应退税额的,应待税务机关核准免抵退税应退税额后,按最近一期《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》期末留抵税额,扣减税务机关核准的免抵退税应退税额后的余额确定允许退还的增量留抵税额。

  税务机关核准的免抵退税应退税额,是指税务机关当期已核准,但纳税人尚未在《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》第15栏“免、抵、退应退税额”中填报的免抵退税应退税额。

  7.纳税人既有增值税欠税,又有期末留抵税额的,按最近一期《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》期末留抵税额,抵减增值税欠税后的余额确定允许退还的增量留抵税额。

  8.在纳税人办理增值税纳税申报和免抵退税申报后、税务机关核准其免抵退税应退税额前,核准其前期留抵退税的,以最近一期《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》期末留抵税额,扣减税务机关核准的留抵退税额后的余额,计算当期免抵退税应退税额和免抵税额。税务机关核准的留抵退税额,是指税务机关当期已核准,但纳税人尚未在《增值税纳税申报表附列资料(二)(本期进项税额明细)》第22栏“上期留抵税额退税”填报的留抵退税额。

  9.纳税人应在收到税务机关准予留抵退税的《税务事项通知书》当期,以税务机关核准的允许退还的增量留抵税额冲减期末留抵税额,并在办理增值税纳税申报时,相应填写《增值税纳税申报表附列资料(二)(本期进项税额明细)》第22栏“上期留抵税额退税”。

  10.纳税人按照规定,需要申请缴回已退还的全部留抵退税款的,可通过电子税务局或办税服务厅提交《缴回留抵退税申请表》。纳税人在缴回已退还的全部留抵退税款后,办理增值税纳税申报时,将缴回的全部退税款在《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)第22栏“上期留抵税额退税”填写负数,并可继续按规定抵扣进项税额。

  (四)相关规定

  1.申请留抵退税需同时符合的条件

  纳税信用等级为A级或者B级;申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或虚开增值税专用发票情形;申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上;2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返(退)政策。

  2.增量留抵税额

  增量留抵税额,区分以下情形确定:

  纳税人获得一次性存量留抵退税前,增量留抵税额为当期期末留抵税额与2019年3月31日相比新增加的留抵税额。

  纳税人获得一次性存量留抵退税后,增量留抵税额为当期期末留抵税额。

  3.存量留抵税额

  存量留抵税额,区分以下情形确定:

  纳税人获得一次性存量留抵退税前,当期期末留抵税额大于或等于2019年3月31日期末留抵税额的,存量留抵税额为2019年3月31日期末留抵税额;当期期末留抵税额小于2019年3月31日期末留抵税额的,存量留抵税额为当期期末留抵税额。

  纳税人获得一次性存量留抵退税后,存量留抵税额为零。

  4.划型标准

  中型企业、小型企业和微型企业,按照《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300号)和《金融业企业划型标准规定》(银发〔2015〕309号)中的营业收入指标、资产总额指标确定。

  资产总额指标按照纳税人上一会计年度年末值确定。营业收入指标按照纳税人上一会计年度增值税销售额确定;不满一个会计年度的,按照以下公式计算:

  增值税销售额(年)=上一会计年度企业实际存续期间增值税销售额/企业实际存续月数×12

  增值税销售额,包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。适用增值税差额征税政策的,以差额后的销售额确定。

  对于工信部联企业〔2011〕300号和银发〔2015〕309号文件所列行业以外的纳税人,以及工信部联企业〔2011〕300号文件所列行业但未采用营业收入指标或资产总额指标划型确定的纳税人,微型企业标准为增值税销售额(年)100万元以下(不含100万元);小型企业标准为增值税销售额(年)2000万元以下(不含2000万元);中型企业标准为增值税销售额(年)1亿元以下(不含1亿元)。

  除上述中型企业、小型企业和微型企业外的其他企业,属于大型企业。

  按照2022年第14号公告第六条规定适用《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300号)和《金融业企业划型标准规定》(银发〔2015〕309号)时,纳税人的行业归属,根据《国民经济行业分类》关于以主要经济活动确定行业归属的原则,以上一会计年度从事《国民经济行业分类》对应业务增值税销售额占全部增值税销售额比重最高的行业确定。

  5.行业标准

  制造业、批发零售业等行业企业,是指从事《国民经济行业分类》中“制造业”“科学研究和技术服务业”“电力、热力、燃气及水生产和供应业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”“交通运输、仓储和邮政业”“批发和零售业”“农、林、牧、渔业”“住宿和餐饮业”“居民服务、修理和其他服务业”“教育”“卫生和社会工作”“文化、体育和娱乐业”业务相应发生的增值税销售额占全部增值税销售额的比重超过50%的纳税人。

  上述销售额比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额计算确定。

  6.允许退还的留抵税额

  允许退还的留抵税额按照以下公式计算确定:

  允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×100%

  允许退还的存量留抵税额=存量留抵税额×进项构成比例×100%

  进项构成比例,为2019年4月至申请退税前一税款所属期已抵扣的增值税专用发票(含带有“增值税专用发票”字样全面数字化的电子发票、税控机动车销售统一发票)、收费公路通行费增值税电子普通发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

  在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时,纳税人在2019年4月至申请退税前一税款所属期内按规定转出的进项税额,无需从已抵扣的增值税专用发票(含带有“增值税专用发票”字样全面数字化的电子发票、税控机动车销售统一发票)、收费公路通行费增值税电子普通发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额中扣减。

  7.出口退税与留抵退税的衔接

  纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为,适用免抵退税办法的,应先办理免抵退税。免抵退税办理完毕后,仍符合规定条件的,可以申请退还留抵税额;适用免退税办法的,相关进项税额不得用于退还留抵税额。

  8.增值税即征即退、先征后返(退)与留抵退税的衔接

  纳税人自2019年4月1日起已取得留抵退税款的,不得再申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。纳税人可以在2022年10月31日前一次性将已取得的留抵退税款全部缴回后,按规定申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。

  纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,可以在2022年10月31日前一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,按规定申请退还留抵税额。

  9.纳税信用评价

  适用增值税一般计税方法的个体工商户,可自《国家税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度有关征管事项的公告》(2022年第4号)发布之日起,自愿向主管税务机关申请参照企业纳税信用评价指标和评价方式参加评价,并在以后的存续期内适用国家税务总局纳税信用管理相关规定。对于已按照省税务机关公布的纳税信用管理办法参加纳税信用评价的,也可选择沿用原纳税信用级别,符合条件的可申请办理留抵退税。

  10.其他规定

  纳税人可以选择向主管税务机关申请留抵退税,也可以选择结转下期继续抵扣。

  纳税人可以在规定期限内同时申请增量留抵退税和存量留抵退税。

  同时符合小微企业和制造业等行业相关留抵退税政策的纳税人,可任意选择申请适用其中一项留抵退税政策。

  四、相关文件

  (一)《财政部 税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》(2022年第14号)

  (二)《财政部 税务总局关于进一步加快增值税期末留抵退税政策实施进度的公告》(2022年第17号)

  (三)《财政部 税务总局关于进一步持续加快增值税期末留抵退税政策实施进度的公告》(2022年第19号)

  (四)《财政部 税务总局关于扩大全额退还增值税留抵税额政策行业范围的公告》(2022年第21号)

  (五)《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》(2019年第20号)

  (六)《国家税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度有关征管事项的公告》(2022年第4号)

  (七)《国家税务总局关于扩大全额退还增值税留抵税额政策行业范围有关征管事项的公告》(2022年第11号)

  (八)《国家税务总局关于延长2022年7月份增值税留抵退税申请时间的公告》(2022年第15号)


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