居民个人境外所得税收抵免案例解析
发文时间:2020-05-11
作者:中国税务
来源:中国税务
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为顺应个人所得税改革,财政部、国家税务总局联合出台了《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)(以下简称“3号公告”)。为便于读者理解,本文以案例形式,对居民个人境外所得税收抵免的部分重点内容进行解析。


  一、境外所得应纳税额、抵免限额、实际抵免税额的计算


  案例1:


  居民个人王某2019年度取得在中国境内工作期间的工资薪金收入30万元,假设可以扣除基本减除费用6万元、专项扣除6万元、专项附加扣除3.6万元,以及其他扣除0.24万元;另取得在境外A国工作期间的工资薪金收入20万元,特许权使用费收入20万元,股息收入4万元;同时在境外B国取得利息收入5万元。除上述外,王某无其他所得。王某根据A国和B国税法规定,在A国缴纳个人所得税8万元,同时在B国缴纳预提所得税0.8万元。王某在2020年个人所得税年度汇算时应如何处理?(假设只考虑综合所得基本扣除,不考虑税收协定和预缴因素。)


  01分析:


  1.计算2019年度综合所得应纳税额。3号公告第二条规定,居民个人应当按照以下方法计算当期境内和境外所得的应纳税额:(1)居民个人来源于中国境外的综合所得,应当与境内综合所得合并计算应纳税额;(2)居民个人来源于中国境外的经营所得,应当与境内经营所得合并计算应纳税额。居民个人来源于境外的经营所得,其按照《中华人民共和国个人所得税法》(以下简称《个人所得税法》)及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(以下简称《个人所得税法实施条例》)规定计算出的亏损不得抵减境内经营所得的盈利;(3)居民个人来源于中国境外的利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得等其他分类所得,不与境内所得合并,应当分别单独计算应纳税额。


  为便于计算,我们以表格方式对王某2019年度取得的境内和境外各项所得进行分类,详见表一。


  先计算王某2019年度综合所得应纳税所得额:


  ①综合所得应纳税所得额=来源于境内工资薪金收入额+来源于A国工资薪金收入额+特许权使用费收入额-基本减除费用-专项扣除-专项附加扣除-其他扣除


  ②特许权使用费收入额=特许权使用费收入×(1-20%)


  ③综合所得应纳税所得额=30+20+20×(1-20%)-6-6-3.6-0.24=50.16(万元)。


  再计算王某2019年综合所得应纳税额:


  综合所得应纳税额=境内和境外综合所得应纳税所得额×税率-速算扣除数


  王某2019年度综合所得应纳税额=50.16×30%-5.292=9.756(万元)。


  2.计算来源于境外股息所得应纳税额和利息所得应纳税额。


  ①利息、股息、红利所得应纳税额=利息、股息、红利应纳税所得额×20%


  ②来源于A国股息所得应纳税额=4×20%=0.8(万元);


  ③来源于B国利息所得应纳税额=5×20%=1(万元)。


  3.计算王某境外所得抵免限额。根据3号公告第三条规定,居民个人境外所得抵免限额具体计算方法为:(1)一国(地区)综合所得的抵免限额=境内和境外综合所得依法计算的应纳税额×来源于该国(地区)的综合所得收入额÷境内和境外综合所得收入额;(2)一国(地区)经营所得的抵免限额=境内和境外经营所得应纳税额×来源于该国(地区)经营所得应纳税所得额÷境内和境外经营所得应纳税所得额;(3)一国(地区)其他分类所得的抵免限额=源于该国(地区)其他分类所得×20%;(4)居民个人来源于一国(地区)所得的抵免限额=来源于一国(地区)综合所得抵免限额+来源于一国(地区)经营所得抵免限额+来源于一国(地区)分类所得项目抵免限额。


  根据上述公式计算,王某2019年度来源于A国的综合所得抵免限额=9.756×[20+20×(1-20%)]÷[30+20+20×(1-20%)]=5.321(万元);


  王某2019年来源于A国股息所得抵免限额=4×20%=0.8(万元);


  王某2019年来源于A国的抵免限额合计=5.321+0.8=6.121(万元)。


  根据《个人所得税法》第七条和《个人所得税法实施条例》第二十一条以及3号公告第三条、第六条等规定,居民个人取得的境外所得实际抵免税额按照抵免限额和可抵免的境外所得税税额孰低原则确定。由于王某已在A国缴纳个人所得税8万元,大于抵免限额6.121万元,按照孰低原则,王某2019年来源于A国的境外所得仅可抵免6.121万元,尚未抵免完的1.879万元(8-6.121)可以在以后五个纳税年度从A国取得的境外所得抵免限额的余额中结转抵免。


  王某2019年来源于B国的利息所得抵免限额=5×20%=1(万元),大于实际缴纳的个人所得税0.8万元,故可抵免0.8万元,需就其差额部分补缴税额。


  4.王某2019年度应补(退)个人所得税计算。根据《个人所得税法》第十一条、第十三条以及3号公告第七条规定,王某应在取得境外所得的次年3月1日至6月30日内申报纳税,故应于2020年6月30日前办理居民个人综合所得年度汇算时一并进行境外所得抵免,王某当年应补(退)税额=应纳税额合计-境内和境外所得已在境内缴纳税额-境外所得已纳所得税抵免额=(9.756+0.8+1)-0-(6.121+0.8)=4.635(万元)。


  二、境外纳税年度与我国纳税年度不一致怎么办


  案例2


  某居民个人孙先生在E国取得所得,按E国税收法律规定,其纳税年度为每年4月6日至次年4月5日。孙先生在E国某一年度的税额如何对应我国纳税年度进行税收抵免?在个人所得税年度汇算时如何处理?


  02分析:


  根据《个人所得税法》第一条规定,我国纳税年度采用公历年度,即自公历1月1日起至12月31日止。但由于各国税制和征管差异较大,对此3号公告第九条明确规定,对居民个人取得境外所得纳税年度与我国公历年度不一致的,取得境外所得的境外纳税年度最后一日所在的公历年度,为境外所得对应的我国纳税年度。


  孙先生在2018年4月6日至2019年4月5日期间,从E国取得所得的最后一日所在年度为2019年,其对应的我国纳税年度为2019年度,故应与2019年度取得的境内所得合并计算纳税,并于2020年3月1日至6月30日申报境外所得。


  三、税收饶让抵免的应纳税额的确定


  案例3:


  居民个人韩某持有某项专有技术,在B国取得特许权使用费所得400万元。假设B国税法规定,特许权使用费所得个人所得税税率为10%,没有任何扣除。但B国政府为促进高新技术发展,对其给予全额减免。该国与我国签订的税收协定中有相关饶让条款,规定特许权使用费限制税率为10%.韩某如何确定税收饶让抵免的应纳税额?


  03分析:


  由于我国政府与部分国家签订的税收协定中有税收饶让条款,3号公告第五条明确规定,居民个人从与我国订立税收协定的境外国家取得所得,并按该国家税收法律享受免税或减税待遇的,该所得已享受的免税或减税的数额按照税收协定规定应视同已缴税额在我国的应纳税额中予以抵免。由于我国政府与B国签订的税收协定有税收饶让条款,韩某在B国享受的免税额40万元(400×10%),可在申报境外所得时视为已缴税额,在计算应纳税额中进行抵免。


  四、境外所得税税额是否可以抵免


  案例4:


  Jack在中国境内无住所,2019年在中国居住已满183天。Jack同时在中国和Y国受雇并取得所得,按Y国的国内法规定构成Y国的居民个人,其在Y国取得的所得根据该国规定已缴纳个人所得税,那么Jack能否在中国抵免境外所得税税额?


  04分析:


  根据《个人所得税法》第一条规定,Jack在境内居住满183天,已构成我国的居民个人,但依照对方国内法规定,Jack也属于Y国的税收居民。在构成双重税收居民的情况下,应根据税收协定居民条款加比规则判断其居民身份,即按照永久性住所、重要利益中心、习惯性居所、国籍等标准依次顺序判断。假设根据中国与Y国政府签订的税收协定中居民条款判定,Jack属于Y国税收居民。根据中国与Y国政府签订的税收协定受雇所得条款以及《财政部 税务总局关于非居民个人和无住所居民个人有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第35号)第四条和3号公告第四条等规定,Jack在境外受雇取得的所得可以享受税收协定优惠待遇,可不缴纳个人所得税。Jack在境外受雇取得的所得,如已经享受税收协定优惠待遇,而未在中国境内缴纳个人所得税,那么其在境外负担的税款在中国不予抵免。


  案例5:


  无住所个人马先生2019年度在中国境内居住累计满183天,连续居住年限不满六年,同时在C国任职,取得来源于C国的所得由C国在境外支付,马先生已向境内主管税务机关备案。请问,马先生在C国已缴纳的个人所得税能否在中国抵免?


  05分析:


  根据《个人所得税法实施条例》第四条规定,在中国境内无住所的个人,在中国境内居住累计满183天的年度连续不满六年的,经向主管税务机关备案,其来源于中国境外且由境外单位或者个人支付的所得免予缴纳个人所得税。境外所得税收抵免的出发点是避免我国居民个人在境内和境外双重征税,对于居民个人取得可以享受境外免税优惠政策的所得,如果按我国税收法律法规已明确给予免税优惠的,此类境外所得实际上未在中国缴纳个人所得税,不存在双重征税问题,因此无须进行税收抵免。故3号公告第四条规定,按照我国《个人所得税法》及其实施条例规定,已经免税的境外所得负担的境外所得税税款不予抵免。


  五、境外所得追溯抵免的计算


  案例6:


  居民个人张先生2019年度取得来源于D国的工资薪金收入130万元,取得境内工作期间的工资薪金收入为20万元,可以扣除基本减除费用6万元、专项扣除3万元、专项附加扣除4万元。境内工资薪金已经预扣预缴个人所得税0.5万元。根据D国的税收法律规定,张先生按月向D国的税务机关预缴税款,2019年度在D国合计预缴税款30万元,其已向D国税务机关进行年度纳税申报并缴纳对应税款。2020年9月30日,D国税务机关才完成张先生的汇算清缴的评税审核,张先生从D国税务机关获得4万元退税,同时得到D国税务机关出具的纳税凭证。张先生在2020年个人所得税年度汇算时应如何处理?(不考虑其他所得和税收协定因素)


  06分析:


  3号公告首次引入境外所得追溯抵免规定。该公告第十条规定,居民个人申报境外所得税收抵免时,除另有规定外,应当提供境外征税主体出具的税款所属年度的完税证明、税收缴款书或者纳税记录等纳税凭证,未提供符合要求的纳税凭证,不予抵免。居民个人已申报境外所得、未进行税收抵免,在以后纳税年度取得纳税凭证并申报境外所得税收抵免的,可以追溯至该境外所得所属纳税年度进行抵免,但追溯年度不得超过五年。自取得该项境外所得的五个年度内,境外征税主体出具的税款所属纳税年度纳税凭证载明的实际缴纳税额发生变化的,按实际缴纳税额重新计算并办理补退税,不加收税收滞纳金,不退还利息。纳税人确实无法提供纳税凭证的,可同时凭境外所得纳税申报表(或者境外征税主体确认的缴税通知书)以及对应的银行缴款凭证办理境外所得抵免事宜。


  (1)张先生取得的境内和境外全部综合所得=130+20=150(万元);张先生2019年度境内和境外综合所得应纳税所得=130+20-6-3-4=137(万元);


  (2)张先生2019年度按照国内税法规定计算的境内和境外综合所得应纳税额=137×45%-18.192=43.458(万元);


  (3)张先生可以抵免的D国税款的抵免限额=43.458×130÷(130+20)=37.6636(万元);


  (4)2020年6月30日之前,由于张先生已就其取得的所得在D国按月进行预扣预缴,并已向D国主管税务机关进行年度纳税申报及缴纳对应税款,但暂时无法提供纳税凭证,其可凭境外所得年度纳税申报表和对应的银行缴款凭证办理抵免,同时向境内主管税务机关办理综合所得汇算清缴。当D国税务机关最终出具的税款所属纳税年度纳税凭证载明的实际缴纳税额发生变化时,应按实际缴纳税额重新计算并办理补退税。具体如下:


  ①由于张先生在D国缴纳的个人所得税预扣税额30万元小于来源于D国所得的抵免限额37.6636万元,故30万元的预扣税额可全额作为抵免额,初步计算张先生需向我国税务机关补缴税款12.958万元(43.458-0.5-30)。


  ②2020年9月30日,张先生根据D国的税法规定完成D国纳税申报,清缴税款后,应根据纳税凭证对所属期为2019年度的综合所得纳税申报表进行追溯更正申报。由于张先生在D国实际缴纳个人所得税26万元(30-4),小于来源于D国所得的抵免限额37.6636万元,故可抵免26万元,但前期已经抵免了30万元,需在境内补缴多抵免的税款。张先生2019年度实际应补(退)税额=43.458-0.5-26=16.958万元,其应向境内主管税务机关补缴税款4万元(16.958-12.958)。


  六、境外所得境内、境外分别支付抵免的计算


  案例7:


  有住所居民个人梅先生同时有来源于我国境内和境外的工资薪金所得。其中,来源于境内工作期间的工资薪金由境内企业支付,来源于境外工作期间的工资薪金由境内和境外企业各支付50%.梅先生2019年度取得在境内工作期间来源于境内支付的工资薪金收入40万元,已预扣预缴个人所得税6.308万元。取得境外工作期间的工资薪金所得80万元,对于境内企业支付的部分,境内企业已按规定预扣预缴个人所得税11万元;对于境外企业支付的部分,梅先生在D国已按D国税法规定缴纳个人所得税24万元。梅先生在2020年个人所得税年度汇算时应如何处理?(假设只考虑综合所得基本扣除和预缴因素,不考虑专项扣除、专项附加扣除和税收协定。)


  07分析:


  所得来源地划分是确定纳税人境内、境外所得及其纳税义务的基础和关键,3号公告在《个人所得税法实施条例》第三条的基础上对境外所得划分规则进行了完善。对于工资薪金所得、劳务报酬所得按劳务发生地原则来划分境内、境外所得;对财产租赁所得、特许权使用费所得按照使用地原则进行划分;对稿酬所得、偶然所得和利息、股息、红利所得按照支付地原则进行划分;不动产转让所得和股权等权益性资产转让所得按照财产所在地原则进行划分。


  3号公告第十一条规定,当境内单位支付或负担工资薪金所得、劳务报酬所得时,应当按照《个人所得税法》及其实施条例规定预扣预缴税款。已经预扣预缴的税款在居民个人申报境外所得并办理税款抵免时,和其境内取得的综合所得预扣预缴税款一并计算。


  为计算方便,我们以表格形式反映梅先生取得境内和境外所得的情况,如表二。


  (1)计算梅先生2019年度综合所得应纳税所得额。


  综合所得应纳税所得额=40+40+40-6=114(万元)。


  (2)计算梅先生2019年综合所得应纳税额。


  境内和境外综合所得应纳税额=114×45%-18.192=33.108(万元)。


  (3)计算梅先生2019年境外所得抵免限额。


  来源于D国综合所得抵免限额=33.108×(40+40)÷(40+40+40)=22.072(万元)。


  (4)由于梅先生在D国已缴纳个人所得税24万元,大于当年其可以抵免的境外所得抵免限额22.072万元,按照抵免限额和可抵免的境外所得税税额按照孰低原则,梅先生来源于D国所得的实际抵免税额为22.072万元。


  (5)计算梅先生2019年度应补(退)税额。


  梅先生2019年度应补(退)税额=应纳税额合计-境内和境外所得已在境内缴纳税额-境外所得已纳所得税抵免额=33.108-(6.308+11)-22.072=-6.272(万元)。故梅先生2019年度可向境内主管税务机关申请退税6.272万元,超过D国综合所得抵免限额的已缴税款1.928万元(24-22.072)可以在未来五个纳税年度内从来源于D国所得抵免限额的余额中结转抵免。


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近日,有房地产客户咨询了这样一个问题。房地产企业,多个项目同时开发,以前期间向税务机关申请过增值税增量留抵退税,目前依旧是进项大于销项,一直未产生增值税应纳税额。现预售房屋,收取预收款需要预缴增值税,主管税务机关同意在确定附加税费的计税(费)基数时,以预缴增值税金额减去增量留底退税后的金额作为附加税费的税基。此种情况下,账务处理的时候是否要体现少交的附加税费呢?


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  一、可以减的依据政策依据


  1、《关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税教育费附加和地方教育附加政策的通知》(财税[2018]80号)


  对实行增值税期末留抵退税的纳税人,允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税(征)依据中扣除退还的增值税税额。


  2、《中华人民共和国城市维护建设税法》(中华人民共和国主席令第五十一号)(自2021年9月1日起施行)


  第二条城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。


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  二、不可以减的税收原理、政策依据


  1、增值税的计税原理


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  2、财政部国家税务总局《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》(财税[2016]74号)


  二、预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时,以其实际缴纳的增值税税额为计税依据,并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。


  3、增值税及附加税费预缴表附列资料(附加税费情况表)填表说明


  根据国家税务总局《关于增值税、消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第20号),自2021年8月1日起,增值税、消费税分别与城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加申报表整合。


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  而在一般纳税人增值税及附加税费申报表附列资料(五)中,也新增了一些行和列,附加税费计税(费)依据=增值税税额+增值税免抵税额-留抵退税本期扣除额。

image.pngimage.png

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  1、可以根据清算项目准确计算增值税,进而可以准确计算城建税、附加税费,可据实扣除。


  2、凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。


  对于第二种不能按清算项目准确计算的,如果预缴增值税,附加税费的计税(费)基数减去增量留抵退税,因此缴纳的城建税、教育费附加也会相应减少,未来在土增税前扣除的时候,只能按照实际缴纳的金额扣除,对企业来说是较为不利的。


层高系数法在土地增值税清算中的应用案例

一、什么是层高系数法?


  层高系数法本质上也是一种成本的分摊方法,就是在计算扣除时考虑到不同开发业态产品的层高情况而对其成本进行调整的方法。


  举个例子说明一下,住宅层高3米,商业层高4.5米,那么商业层高是住宅层高的1.5倍,这个层高系数就是1.5,在做成本分摊时,商业成本就应该在建筑面积的基础上做1.5倍的倍数分摊。假设住宅面积2万平方,商业1万平方,成本1.5亿元,如果不考虑系数,住宅商业平均单方成本就是1.5/3万=5000元/平方。


  如果考虑层高系数,住宅和商业分摊成本比例就发生变化:


  住宅应分摊比例为:2/(2+1*1.5)=57%


  住宅应分摊成本为:1.5亿*57%=8550万元


  住宅单方成本为:8550/2万=4275元/平方


  商业应分摊比例为:1.5/(2+1*1.5)=43%


  商业应分摊成本为:1.5亿*43%=6450万元


  商业单方成本为:6450/1万=6450元/平方


  可以非常明显的看到,层高系数法可以使得更多的成本分配到层高更高的商业产品中去。而且可以看到,层高系数法本质上是建筑面积法的一种变化形式,是在原有建筑面积法基础上增加了一个系数调整。


  二、层高系数法是会计核算方法吗?


  作为一种特殊的成本分摊方法,层高系数法是一种会计核算认可的方法吗?我们来看看相关规定:


  1、会计核算中的成本分摊方法


  《企业产品成本核算制度》中对于这个问题的表述如下:房地产企业发生的有关费用,由某一成本核算对象负担的,应当直接计入成本核算对象成本;由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入成本核算对象成本。


  这里列举了三种方法,也的确是实务中最常见的方法,但这里并未提到层高系数法,实务中我们也认为会计处理通常不能使用层高系数法。


  2、所得税税前扣除中的成本分摊方法


  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》对于计税成本核算中的成本分摊方法有严格的界定,只列出了四类方法:占地面积法、建筑面积法、实际成本法、预算造价法,而且明确规定所得税税前扣除中土地成本只能使用占地面积法,公共配套设施只能使用建筑面积法,利息只能使用实际成本法或预算造价法。


  这里依然,没有层高系数法的出现,也就意味着所得税并不认可层高系数法。


  3、土地增值税清算中的成本分摊方法


  目前总局文件中关于土增清算成本分摊问题只有三个文件做过说明:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)


  纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。


  《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)


  属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。


  《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号),三个文件


  纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。


  三个文件都陈述了几个共同观点:


  1、只有共同成本费用才需要分摊;


  2、根据受益原则采用合理分配方法;


  3、只提到了占地面积法和建筑面积法两种明确的方法,也并未提到层高系数法。


  层高系数法的出现主要是在各地税务机关关于土地增值税清算的相关文件规定中,目前能够找到的至少有八个省份做了相关规定,如新疆、湖北、湖南、河北、福建、广西、广东、浙江等。即使如此,关于层高系数法的说法、规定也不尽相同,实际应用中的确让人困惑。总结一下,我的看法是层高系数法仅仅是应用于土地增值税清算中的成本分摊,会计处理和所得税计税成本扣除不能使用层高系数法。而且,层高系数法的运用仅限于已经做出规定的省份,未做出规定的省份不可盲目使用。


  三、各省层高系数法的关键点分析


  1、层高系数法通常只在同一建筑物的不同产品中适用


  关于这一点很多省都明确,必须是单个建筑物或者同一建筑物出现了住宅和其他类型商品房,而且双方层高不同,才可以采用层高系数法,如果不是同一建筑物,成本就可以单独核算清楚,不需要层高系数法。


  2、层高系数法适用的是土增的全部扣除项目还是开发成本,还是仅仅适用于建安工程费?


  这个问题是有不同意见的,浙江、湖南、新疆认为只能对建安工程费适用层高系数法调整;南宁、广州认为适用于所有扣除项目;河北认为适用于开发成本(不含土地)。我个人的意见是由于层高系数主要影响的是建安部分,因此应只能适用于建安工程费,至于公共配套设施费、基础设施建造费、开发间接费等不应适用层高系数法。


  3、层高系数多少合适?


  这里也出现三种观点,浙江直接按照1.4处理,新疆税务机关只认可层高系数高于1.5的层高系数,其他地方税务机关大多数是按照实际计算出来的层高系数处理。


  不难看出,层高系数法即使是在能够认可的各省中也是存在诸多争议。


  四、不认可层高系数法的区域房企如何分摊成本?


  这是一个很复杂的问题,我仅谈谈我的观点:


  1、土地增值税清算分摊方法并不一定要和会计处理完全一样,但往往会参考会计处理方法,或者直接认可会计处理的方法;


  2、企业如果在土增清算中没有结转收入和结转成本,土增清算倾向于统一使用建筑面积法,或者土地使用总占地面积法,其他成本统统认定为共同成本适用建筑面积法。


  3、成本分摊的前提是共同成本,意味着如果是直接成本则不需要分摊,直接归入成本对象即可,只有共同成本才需要分摊,什么是直接成本,什么是共同成本实务中是需要财务人员认真判断和设计的。


  4、如果财务人员已经做了真实合理的成本分摊,客观的分摊了各项成本,土增清算当然可以采信并直接使用相关数据。


  来源:财税聚焦  作者:李舟


  以下补充内容:


  五、各省的规定


  01、浙江的规定


  《关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)


  对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费,在按建筑面积法计算分摊时,对超标准层高可售房产应按以下方法计算:对层高高于4.5米(含4.5米)低于6米的,其可售建筑面积按1.5倍计算;对层高高于6米(含6米)的,其可售建筑面积按2倍计算。


  02、广州的规定


  《关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2013]179号)


  对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时,应对剔除自用和出租后的可售非住宅(含剔除自用和出租后的已售和未售)面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。


  03、广西的规定


  《关于土地增值税清算若干政策问题的通知》(南地税发[2008]310号)


  关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中,纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时如何确定层高系数标准的问题,在采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中,纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时,以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅层高作为系数1。


  《关于土地增值税清算若干政策问题的通知》(南地税发[2008]221号)


  层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下:


  (一)计算层高系数


  在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中,选取住宅层高为基数,设定为1;层高低于住宅的,以1为系数;其他类别用房层高高于住宅层高的,按其他类别用房层高与住宅层高之比,计算出其层高系数。


  某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高


  (二)计算层高系数面积


  1.总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)


  2.某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积


  (三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本


  某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积


  04、河北的规定


  《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》


  对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。


  05、湖南的规定


  《关于进一步规范土地增值税管理的公告》(湖南省地方税务局公告2014年第7号)


  关于住宅与商业用房的成本扣除问题


  单栋建筑物既有住宅又有商业用房的,商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。


  商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高


  《关于发布<益阳市地方税务局土地增值税管理办法>的公告》(益阳市地方税务局公告2014年第5号)


  第三十二条对纳税人开发的同一项目中既包含住宅,又包含商业用房的,商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。具体计算方法和步骤如下:


  (一)计算层高系数


  在同一项目中,选取住宅层高为基数,设定为1;层高低于住宅的,以1为系数。


  商业用房层高系数=商业用房平均层高÷住宅平均层高


  (二)计算层高系数面积


  1、总层高系数面积=∑(商业用房层高系数×商业用房可售建筑面积)


  2、商业用房已售部分的层高系数面积=商业用房层高系数×商业用房已售建筑面积


  (三)计算商业用房已售部分可分摊的房地产开发成本


  商业用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×商业用房已售部分的层高系数面积


  06、新疆的规定


  《关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号)


  清算单位中既有住宅又有商业用房的,商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整,其余扣除项目成本不得按层高系数调整。


  商业用房层高系数小于1.5的,其建筑安装工程费不予调整。


  商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高


  07、内蒙古的规定


  《关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》(内地税字[2014]159号)


  单栋建筑物既有住宅又有商业用房的,商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。


  商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层


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