法释[2005]5号 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
发文时间:2005-06-18
文号:法释[2005]5号
时效性:全文有效
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《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。


最高人民法院

二○○五年六月十八日


  根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事审判实践,就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题,制定本解释。

  一、土地使用权出让合同纠纷

  第一条 本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。

  第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

  本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。

  第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

  当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。

  第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。

  第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。

  第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。

  二、土地使用权转让合同纠纷

  第七条 本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。

  第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

  第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

  第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:

  (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;

  (二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

  (三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

  (四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。

  未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

  第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。

  第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

  第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

  三、合作开发房地产合同纠纷

  第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

  第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。

  当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

  第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。

  第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

  第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的,按照约定的利润分配比例确定。

  第十九条 在下列情形下,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理;已经受理的,驳回起诉:

  (一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;

  (二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;

  (三)擅自变更建设工程规划。

  因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。

  第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,经有批准权的人民政府主管部门批准后,当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的,按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

  第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋,被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除,当事人对损失承担协商不成的,按照当事人过错确定责任;过错无法确定的,按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定责任。

  第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额交纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润。

  第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。

  第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

  第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

  第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。

  第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

  四、其它

  第二十八条 本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。

  本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的,以本解释为准。

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实案解读股权转让后发生对赌补偿、估值调整等,股转个税能否申请退还?

  编者按:股权转让交易完成后,因对赌失败、估值调整等原因导致实际收款减少,纳税人能否申请退还已缴纳的个人所得税?这一问题长期困扰实务界,尤其在部分尾款可作调整的交易结构中尤为突出。2024年底,上海铁路运输法院集中宣判的一批案件(2024)沪7101行初677号至706号系列,以全部驳回退税申请的裁判结果,对此给出了明确的否定答案。同期,北京市第二中级人民法院在(2024)京02行终381号案中亦持相同立场。本文以该系列案件为切入点,系统梳理法院的裁判逻辑,提炼其中的裁判规则,并就交易端的事前防范提出方向性思路,以期为实务工作者提供参考。

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  二、裁判规则分析:个税以协议约定价格为计税依据,退税困难

  (一)个税股权转让所得适用“按次计征”,不存在预缴汇算机制

  首先,从法律体系观察,《中华人民共和国个人所得税法》(2018年修正,以下简称个税法)第二条将股权转让所得归入“财产转让所得”类别。但在个税领域,仅有综合所得与经营所得适用预扣预缴与年度汇算清缴制度,财产转让所得不在此列,而是按次缴纳税款。

  其次,《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》(国家税务总局公告2014年第67号,以下简称67号公告)第二十条规定,纳税义务发生时间为股权变更登记完成之日,且须在次月15日内向主管税务机关申报纳税。该条同时列举了六种触发申报的情形,包括:受让方已支付或部分支付股权转让价款的、股权转让协议已签订生效的、受让方已实际履行股东职责或享受股东权益的、国家有关部门判决登记或公告生效的、本办法第三条第四至第七项行为已完成的、税务机关认定的其他情形。任一情形触发,即产生申报义务。

  由此,法院的逻辑为:纳税义务在股权变更登记完成时即告固化,后续交易价格无论增加或减少,均不影响已成立的纳税义务。之所以不构成《税收征收管理法》第五十一条意义上的“多缴”,其根本原因在于初始计税基数(协议约定价)在纳税义务发生时点并无错误,事后调减系民事层面的权利义务处分,并非计税基础的错误认定。因此,第五十一条的适用前提自始不满足。

  (二)计税依据为“协议约定价”,而非“实际到手价”

  第一,67号公告第九条明确规定:“纳税人按照合同约定,在满足约定条件后取得的后续收入,应当作为股权转让收入。”该条款系正向扩围规则——将违约金、补偿金等后续收入纳入应税范围,而非反向赋予纳税人在收入减少时的退税请求权。换言之,该条款只能“加税”,不能“退税”。

  第二,法院在本系列案件中认定:双方通过补充协议调减尾款,性质属于“对自身民事权利的处分”,即商业让利行为。该处分行为不能改变纳税义务发生时点标的股权的公允价值。法院在判决理由中明确指出,纳税义务发生时的股权价值,应以当时有效的股权转让协议所约定的价格为准;事后双方自愿调整价款,属于民事法律关系的变动,不能溯及既往地改变已完成的税务处理。

  第三,值得注意的是,67号公告第八条亦规定:“股权转让收入是指转让方因股权转让而获得的现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。”该定义采广义口径,将各类经济利益均纳入收入范畴。但该条同样服务于正向认定,而非反向调减。

  质言之,67号公告规定的正向扩围功能,旨在防止纳税人遗漏应税收入,基本否认了纳税人以事后变化否定事前已确定计税基础的行为。

  (三)尾款调整、对赌补偿也不属于国税函〔2005〕130号的适用范围,不得退税

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号,以下简称130号批复)认为:股权转让合同未履行完毕,发生解除、还原的,可以申请退税。则该情形能否适用于尾款调整、对赌失败后的返还股份,实务多持有否定态度。

  首先,《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)仅列举两种可退税情形:

  第一种情形:股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁委员会作出的解除合同的仲裁决议,原价收回股权。此时,由于股权转让行为尚未完成,纳税人未实际取得所得,故不产生纳税义务,已缴税款应予退还。

  第二种情形:股权转让合同已履行完毕、股权已作变更登记,且所得已经实现。此时,纳税人收回股权的行为,应视为另一次股权转让行为,前次转让已缴纳的税款不予退还。

  价格调减不在130号批复的范围之内。法院在本系列案件中特别强调,130号批复所列举的两种情形均为“合同根本性解除”或“股权回转”的极端情况,与本案中“合同继续履行、仅调整价款”的性质完全不同,不能类推适用。

  其次,在(2024)沪03行终133号案件(王某案)中,法院明确裁判立场:对赌失败后返还股份或现金,法律上定性为“经营风险补偿”,而非对初始交易总对价的追溯调整。该案中,王某以约5374万元(对应总对价11.5亿元中50%份额的现金与股份组合)转让股权,后因对赌失败返还2744.87万股,据此申请退税约5374万元,法院同样予以驳回。法院认为,对赌条款的本质是买卖双方对未来不确定性的风险分配,其法律效果发生在交易完成之后,不能改变交易完成时的股权公允价值。

  综上,上述规则叠加后,只要首付款支付或工商变更登记完成,纳税义务即按协议价锁定。此后发生的尾款调减、对赌补偿、受让方资金困难打折等,均属民事层面的权利义务变动,税务机关不认可构成“多缴税款”。

  三、交易端的事前应对思路

  鉴于税后申请退税的救济路径已被司法实践封堵,交易各方应在签约前,将“价格可能调整”所引发的税务后果纳入谈判框架。以下提供三个方向性思路,供实务中结合具体交易结构研判:

  第一,协议中“价格调整”条款的定性措辞。若补充协议采用“商业让步”“补偿”等表述,税务机关倾向于认定为税后事项;若希望向“对价调整”靠拢,需在交易结构层面另行安排——例如采用分阶段交割、分阶段定价的模式,而非“总价固定+尾款调减”的单一路径。具体而言,可将交易拆分为多个独立阶段,每个阶段单独定价、单独申报,从而避免“一次定价、事后调减”的困境。

  第二,对赌/估值调整条款与主转股协议的关联关系。在(2024)沪03行终133号案中,法院将“一揽子协议”认定为不利于纳税人的因素,理由是补偿被定性为经营风险而非对价调整。若将估值调整设计为独立的金融工具,税务处理路径可能存在差异。实践中,已有交易将估值调整条款从主协议中剥离,单独设计为“盈利支付”(earn-out)或“卖出期权”(putoption)结构,以期获得不同的税务定性。但需注意,此类安排的税务处理仍存在不确定性,建议提前与税务机关沟通或申请事先裁定。

  第三,首付款覆盖税款的现金流安排。67号公告第二十条要求首付款支付即触发全额申报义务。若首付款比例过低,尾款调减后可能出现实收现金少于税款的窘境。建议在交易文件中预留充足的税款资金池,或将首付款比例设定在不低于应纳税额的合理水平。此外,亦可考虑在协议中约定“税款垫付条款”,明确由受让方代扣代缴或提供资金支持,以避免出让方因现金流不足而陷入被动。

  仍需注意的是,上述均非在协议中加一句话所能解决,须结合转股架构、对赌条款、付款节奏进行系统性设计。建议在交易启动阶段即引入税务顾问参与架构设计,而非等到协议签署后再行补救。

  小结

  综上所述,股权转让交易中的价格调减,在现行税法框架下不构成《税收征收管理法》第五十一条意义上的“多缴税款”。法院通过系列裁判认可税务机关的有关规定,实质上关闭了此类情形的退税通道。对于正在洽谈转股交易的市场主体,建议立即核查协议文本,评估现有调价条款在税务稽查中的定性风险。如有必要,可委托专业机构出具税务健康检查报告,并在后续交易中重构交易结构与定价机制。


  作者介绍

  朱海峰,上海申浩(北京)律师事务所资深律师,法律硕士。从事税法、商事领域法律服务,擅长大宗商品、外贸、灵活用工、跨境电商、高净值人士相关法律合规、涉税争议、税务策划、投融资并购、经济犯罪刑事辩护等服务。联系电话:17274804326(微信同号),邮箱:zhuhaifeng@sunhold.com

  郑昭辰,北京市万商天勤律师事务所律师,长期提供公司法和税法方面的一体化法律服务,擅长石化、煤炭、医药、对外贸易、网络货运、灵活用工等行业的公司合规、投融资、税务策划、涉税争议解决、经济犯罪刑事辩护等服务。电话:13146188718(微信同号),邮箱:zzcfx@outlook.com

一人股东转让股权不等于责任清零 法院:原一人股东未举证持股期间财产独立,应对公司债务承担连带责任

  近日,陕西省西安市中级人民法院审结一起建设工程施工合同纠纷上诉案,维持了债务人某麦公司返还某维公司工程质保金67365.61元、某麦公司的一人股东某和公司对上述债务承担连带清偿责任的一审判决。

  法院经审理查明,某维公司与某麦公司签订了一份建设工程施工合同,工程完工后,某麦公司迟迟未按约定支付质保金67365.61元。某维公司将某麦公司以及该公司曾经的一人股东某和公司诉至法院,要求某麦公司返还质保金,并要求某和公司承担连带责任。

  一审法院认为,某和公司作为某麦公司的一人股东,未能举证证明公司财产独立于股东自己的财产,应对某麦公司的债务承担连带清偿责任。某和公司不服,提起上诉,主张案涉债务发生在其成为某麦公司股东之前,且在本案诉讼前已将股权转让,不应承担连带清偿责任。

  西安中院二审认为,虽然在某和公司成为某麦公司股东之前,案涉债务已形成,但某和公司在持股期间为某麦公司的唯一股东,有证明公司财产独立于股东财产的举证责任,其提交的审计报告不足以证明持股期间公司财产与股东财产独立,因此裁定驳回上诉,维持原判。

  一人有限责任公司的股东如不能证明公司财产独立于股东个人财产,应当对公司债务承担连带责任,这是《中华人民共和国公司法》为防止一人公司法人人格滥用而设定的特殊规则。法律赋予债权人在特定条件下要求一人公司股东承担连带责任的权利,并将股东财产与公司财产分离的举证责任分配给股东,是对债权人与股东之间风险与利益的合理分配。如果允许股东通过事后转让股权、变更公司性质的方式来逃避已有债务的连带责任,将严重损害债权人的合法权益,违背诚实信用原则。

  本案中,案涉债务虽发生于某和公司成为股东前,但在其持股期间,该债务始终未清偿,某和公司在持股期间作为某麦公司实际控制人和唯一投资者,应知且明知相关债务情况,对其持股期间发生的债务,既不能免除相关举证责任,也不能免除相关债务责任。提醒市场投资者,在承接股权前,务必审慎调查目标公司的资产负债状况,避免因盲目承接股权而陷入债务泥潭。


  来源:中国法院网

  记者 许颖 通讯员 杨晓睿 顾晗