企业非货币性资产投资入股的涉税处理
发文时间:2020-03-24
作者:李媛 姚逸斌
来源:正坤财税
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 企业日常的非货币性资产投资主要包括土地使用权投资和房产投资。


  企业进行非货币性资产投资一般会涉及到增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税和印花税等税种。那税法对每个税种是如何规定的呢?


  下面小编将从投资方和被投资方这两个角度为大家进行简单的分析。


  投资方的涉税处理


  1.增值税附加:根据财税[2016]36号文第十条和第十一条的规定的,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产;有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。企业将不动产对外投资取得被投资方的股权,属于有偿取得了其他经济利益,因此,企业不动产投资属于增值税的应税范围。


  计税依据:财税[2016]36号文第四十四条规定,其计税价格是按照纳税人/其他纳税人同类不动产均价或组成计税价格确定。企业对外投资无销售额,一般是以经评估后的公允价值作为计税依据。


  2.土地增值税:根据财税[2018]57号文第四条的规定,企业以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。但文件第五条规定,该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业。因此,将不动产对外投资,只要任意一方是房地产企业,则投资方就需缴纳土地增值税,如果都为非房企,则不征土地增值税。


  计税依据:国税发[2006]187号文规定,房企用开发产品对外投资以同类房产价格、市场价/评估价确定收入。对于非开发产品投资如何确认收入未明确规定,实操中一般也是以公允价值,如评估价作为应税收入。


  3.企业所得税:根据《企业所得税法实施条例》第二十五条的规定,企业发生非货币性资产交换,应当视同销售。同时根据国税函[2008]828号第二条的规定,企业资产所有权属的改变,应按规定视同销售确定收入。企业将房地产对外投资,房地产权属发生了改变,同时取得了股权作为对价,根据规定应当视同销售缴纳企业所得税。


  计税依据:国家税务总局公告2016年第80号文第一条规定:“国税函[2008]828号第二条规定情形的,除另有规定外,按照被移送资产的公允价值确定销售收入”。同时财税[2014]116号文第二条明确了企业以非货币性资产对外投资,应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额,计算确认非货币性资产转让所得。根据上述文件规定,不动产投资入股应以评估后的公允价值为基础计算所得。


  同时,财税[2014]116号第一条规定,企业非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内分期均匀递延缴纳。因此,企业发生非货币资产交换,需缴纳的企业所得税是可以递延5年缴纳的,对于投资入股不产生现金流入的企业来说,也是一个税收优惠。


  4.印花税:根据《印花税暂行条例》和国税发[1991]155号第十条的规定,不动产所有权转移,按照财产转移数据缴纳万分之五的印花税。


  被投资方的涉税处理


  1.契税:根据国税函[2004]322号的规定,企业以土地、房产权属作价投资入股的,视同土地使用权、房屋买卖征收契税。但如果是母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,根据财税[2018]17号文的规定,视同划转,免征契税。


  计税依据:一般土地使用权转让、房屋买卖契税计税依据为成交价,但对于价格不合理的由征收机关参照市场价格核定。


  2.印花税:根据国税发[1994]25号的规定,接受不动产投资入股后,被投资方需按照资金账簿新增资本金贴花。


  同时根据财税[2018]50号文的规定,对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收。


  3.房产税/城镇土地使用税:如被投资方接受投资入股的不动产是土地,则涉及城镇土地使用税;如果是房产,则涉及房产税和城镇土地使用税。


  对于土地、房产等大宗物业的交易、处置,税负高低往往会直接影响业务交易能否达成,如何合理、合法、合规降低交易税费也成了主要考量因素。建议企业充分考虑资金成本、税务风险、税收征管及税负水平等因素,选择专业、规范、实操经验丰富的中介机构,实时掌握地方税局执行口径,避免税收风险。


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个人所得税最新专项附加扣除标准


个人所得税专项附加扣除,是指个人所得税法规定的子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项专项附加扣除。


一、子女教育


1、扣除范围:学历教育、学前教育和3岁以下婴幼儿照护。其中学历教育包括义务教育(小学、初中教育)、高中阶段教育(普通高中、中等职业、技工教育)、高等教育(大学专科、大学本科、硕士研究生、博士研究生教育)。


2、扣除标准:享受标准为2000元/月/每个子女


3、扣除方式:父母双方选择由任意一方按照100%的标准扣除,也可以选择双方各按照50%的标准扣除。扣除方式一经选择在一个纳税年度内不能变更。


二、继续教育


1、扣除范围和标准:在中国境内接受学历(学位)继续教育的支出,在学历(学位)教育期间按照每月400元定额扣除。同一学历(学位)继续教育的扣除期限不能超过48个月。纳税人在取得职业资格继续教育相关证书的当年,按照3600元定额扣除。


2、扣除方式:由本人扣除。


三、大病医疗


1、扣除范围:纳税人发生的与基本医保相关的医药费用支出,扣除医保报销后个人负担(医保目录范围内的自付部分)累计超过15000元的部分。


2、扣除标准:每个纳税年度在80000元限额内据实扣除。


3、扣除方式:纳税人发生的医药费用支出可以由本人或者其配偶扣除;未成年子女发生的医药费用可以选择由父母任意一方扣除。


四、住房贷款利息


1、扣除范围:纳税人本人或其配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出。


2、扣除标准:按照1000元/月的扣除,扣除期限最长不超过240个月。


3、扣除方式:经夫妻双方约定,可以选择由其中一方扣除。夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款,其贷款利息支出,婚后可以选择其中一套购买的住房,由购买方按扣除标准的100%扣除,也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。


五、住房租金


1、扣除范围:纳税人及配偶在工作城市没有自有住房发生的住房租金支出。


2、扣除标准:


(1)直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为1500元/月。


(2)市辖区户籍人口超过100万的城市,扣除标准为1100元/月。


(3)市辖区户籍人口不超过100万的城市,扣除标准为800元/月。


3、扣除方式:住房租金支出由签订租赁住房合同的承租人扣除。


六、赡养老人


1、扣除范围:赡养老人是指年满60岁的父母,以及子女均已去世的年满60岁的祖父母、外祖父母。


2、扣除标准:独生子女按照3000元/月;非独生子女每人不超过1500元/月(分摊每月3000元的扣除额度)。


3、扣除方式:由赡养人本人扣除。


个人独资企业房产过户的涉税分析


案例:甲个人独资企业名下有一处自建的商业房产,由于多方面因素考虑,打算将该房产过户至个人独资企业的自然人投资人名下,也就是房产证上面的产权所有人,由甲个人独资企业变更为该企业的自然人投资人,过户采取无偿的形式,请问,该情况下的房产过户涉涉及哪些税?


一、是否涉及增值税


分析一:需要缴纳增值税:


根据财税2016年36号文件附件一第14条的相关规定:单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。


那么根据上述规定,虽然不动产只是从个人独资企业变为了企业的自然人投资人,但应该注意,该不动产发生了转移,应视同销售不动产缴纳增值税。


分析二、不需要缴纳增值税:


同样根据上述文件规定,这里表述的是单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,我们知道,自然人投资人对个人独资企业债务承担无限连带责任,而这里将不动产从个人独资企业过户到企业的自然人投资人名下,不属于向“其他个人”无偿转让不动产的情形,因此不应该缴纳增值税。


小结:上述两种分析观点,直观看下来好像觉得都对又都有道理,但我们仔细分析一下不难发现,个人独资企业作为独立经营主体,他和合伙企业一样,都必须按照独立交易的原则缴纳增值税,而个人独资企业和自然人投资人分属不同的增值税纳税主体,只要房产有流转就需要缴纳增值税,那么个人独资企业将不动产转移给自然人投资人名下,也要遵循独立交易的原则,也要按照公允价值计价,因此,个人认为该房产过户需要视同销售缴纳增值税。


二、是否涉及土地增值税


根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。我们知道,个人独资企业的投资人直接拥有个人独资企业所有资产的所有权。而个人独资企业的房产转移到投资人名下,并且采取无偿过户的形式,所以不存在有偿转让行为,个人认为不缴纳土地增值税。但也有财税朋友认为将个人独资企业的房产变更为自然人投资人名下,属于分配给投资人名下,要视同销售缴纳土地增值税。


三、个人所得税


这里的房产过户,个人所得税如何缴纳呢?是按照经营所得还是按照财产转让所得缴纳呢?


我们知道,个人独资企业转让财产,个人投资人应当按照经营所得计算缴纳个人所得税;个人转让财产应当按照财产转让所得计算个人所得税。因此,这里的个人独资企业不动产过户应按照经营所得,以房产的公允价值减去其扣除累计折旧的计税成本的差额,适用5%---35%的五级超额累进税率计算缴纳个人所得税。


四、契税


根据财政部税务总局公告[2021]年第17号文件规定,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。这也不难理解,个人独资企业财产为自然人投资人所有,投资人对本企业的财产依法享有所有权,并非发生所有权的转移,因此不属于契税征税范围,不用缴纳契税。


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