企业非货币性资产投资入股的涉税处理
发文时间:2020-03-24
作者:李媛 姚逸斌
来源:正坤财税
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 企业日常的非货币性资产投资主要包括土地使用权投资和房产投资。


  企业进行非货币性资产投资一般会涉及到增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税和印花税等税种。那税法对每个税种是如何规定的呢?


  下面小编将从投资方和被投资方这两个角度为大家进行简单的分析。


  投资方的涉税处理


  1.增值税附加:根据财税[2016]36号文第十条和第十一条的规定的,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产;有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。企业将不动产对外投资取得被投资方的股权,属于有偿取得了其他经济利益,因此,企业不动产投资属于增值税的应税范围。


  计税依据:财税[2016]36号文第四十四条规定,其计税价格是按照纳税人/其他纳税人同类不动产均价或组成计税价格确定。企业对外投资无销售额,一般是以经评估后的公允价值作为计税依据。


  2.土地增值税:根据财税[2018]57号文第四条的规定,企业以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。但文件第五条规定,该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业。因此,将不动产对外投资,只要任意一方是房地产企业,则投资方就需缴纳土地增值税,如果都为非房企,则不征土地增值税。


  计税依据:国税发[2006]187号文规定,房企用开发产品对外投资以同类房产价格、市场价/评估价确定收入。对于非开发产品投资如何确认收入未明确规定,实操中一般也是以公允价值,如评估价作为应税收入。


  3.企业所得税:根据《企业所得税法实施条例》第二十五条的规定,企业发生非货币性资产交换,应当视同销售。同时根据国税函[2008]828号第二条的规定,企业资产所有权属的改变,应按规定视同销售确定收入。企业将房地产对外投资,房地产权属发生了改变,同时取得了股权作为对价,根据规定应当视同销售缴纳企业所得税。


  计税依据:国家税务总局公告2016年第80号文第一条规定:“国税函[2008]828号第二条规定情形的,除另有规定外,按照被移送资产的公允价值确定销售收入”。同时财税[2014]116号文第二条明确了企业以非货币性资产对外投资,应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额,计算确认非货币性资产转让所得。根据上述文件规定,不动产投资入股应以评估后的公允价值为基础计算所得。


  同时,财税[2014]116号第一条规定,企业非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内分期均匀递延缴纳。因此,企业发生非货币资产交换,需缴纳的企业所得税是可以递延5年缴纳的,对于投资入股不产生现金流入的企业来说,也是一个税收优惠。


  4.印花税:根据《印花税暂行条例》和国税发[1991]155号第十条的规定,不动产所有权转移,按照财产转移数据缴纳万分之五的印花税。


  被投资方的涉税处理


  1.契税:根据国税函[2004]322号的规定,企业以土地、房产权属作价投资入股的,视同土地使用权、房屋买卖征收契税。但如果是母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,根据财税[2018]17号文的规定,视同划转,免征契税。


  计税依据:一般土地使用权转让、房屋买卖契税计税依据为成交价,但对于价格不合理的由征收机关参照市场价格核定。


  2.印花税:根据国税发[1994]25号的规定,接受不动产投资入股后,被投资方需按照资金账簿新增资本金贴花。


  同时根据财税[2018]50号文的规定,对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收。


  3.房产税/城镇土地使用税:如被投资方接受投资入股的不动产是土地,则涉及城镇土地使用税;如果是房产,则涉及房产税和城镇土地使用税。


  对于土地、房产等大宗物业的交易、处置,税负高低往往会直接影响业务交易能否达成,如何合理、合法、合规降低交易税费也成了主要考量因素。建议企业充分考虑资金成本、税务风险、税收征管及税负水平等因素,选择专业、规范、实操经验丰富的中介机构,实时掌握地方税局执行口径,避免税收风险。


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小规模纳税人企业所得税季度预缴申报:营业外收入和增值税申报表中减免金额比对不一致

关于小规模纳税人2025年第三季度企业所得税预缴申报表中营业外收入金额与增值税减免金额比对不一致的问题,主要源于申报表比对规则与实际账务处理的差异,以下是具体分析及应对建议:

  一、问题产生的原因

  1.申报表比对规则

  2025年第三季度起,企业所得税预缴申报表新增比对项,要求主表第16行“营业外收入”金额需≥增值税申报表中的减征、免税、即征即退等收入额。这一规则旨在确保企业将增值税减免部分如实计入营业外收入,避免少申报收入。

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2.小规模纳税人增值税申报表的减征试例二、小规模纳税人增值税减征示例

  以季度销售额31万元的小规模纳税人为例:

  按3%计算应纳税额:31万×3% = 9300元;

  实际按1%征收:31万×1% = 3100元;

  减征2%部分:31万×2% = 6200元(体现于增值税申报表第16行)。

  3、企业所得税申报矛盾点

  会计处理现状:企业日常核算仅确认1%的应交增值税,未将减征的2%(6200元)计入营业外收入;

  •申报表要求:企业所得税主表第16行需≥6200元,否则系统提示“比对不通过”;

  •两难困境:

  (1)若补填6200元,导致主表与财务报表不一致;

  (2)若不填,则无法通过申报比对。

  4、小规模纳税人账务处理习惯

  小规模纳税人享受3%减按1%征收增值税政策时,通常按1%征收率开具发票并计算销售额,未将减征的2%部分计入营业外收入。也没有按照3%做价税分离和开发票。

  例如,季度销售额31万元,按1%征收实际缴纳增值税3100元,减征2%部分(6200元)未在账务中单独体现,导致企业所得税申报时营业外收入为0,与增值税申报表的减征额不一致。

  假使季度没有超过30万,会计做账根据开的发票1%,也会做成减免的默认是1%,而不是3%,因为开发票的税率就是1%。

  二、比对不一致的影响

  ·申报受阻:系统比对不通过,提示“营业外收入金额小于增值税减征额”,无法完成申报。

  ·潜在合规风险:若强行修改账务或申报数据,可能引发后续汇算清缴时业务招待费、广告费等扣除限额计算错误,或被税务机关认定为申报不实。

  三、应对建议

  1.暂缓申报

  2025年10月申报期截至10月27日,建议暂不急于申报,此问题很多财务都在向省局反馈中,建议观察税务部门是否调整比对规则或发布进一步解释。

  2.关注政策动态

  关注国家税务总局或当地税务机关的官方通知,等待针对小规模纳税人增值税减免与企业所得税申报衔接问题的明确指引。部分观点认为,税务机关可能优化比对规则,或允许企业按实际账务处理申报,同时附注说明增值税减免情况。

  3.与税务机关沟通

  若需尽快申报,可联系主管税务机关,说明实际情况,提供相关账务处理依据和政策文件,申请确认申报方式或申请临时调整比对规则。

  四、注意事项

  ·账务处理无需调整:目前账务处理符合实际业务和发票开具规则,无需为满足比对而强行将减征额计入营业外收入,以免影响财务数据真实性和后续汇算清缴。

  ·保留相关资料:保存增值税申报表、发票、账务凭证等资料,以备税务机关核查。

  五、针对此问题,账务处理更加详细的分析

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根据税局发布的2023年适用3%征收率销售收入减按1%征收率征收增值税政策的增值税小规模纳税人,应如何用含税销售额换算销售额?的答复。价税分离给的也是按照1%

  假设,公司实际从客户那里价税合计一共收到101元以往一直以来的处理方式是:

  借:应收账款 101

  贷:主营业务收入 100

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  这样做账没有问题,而且不含税的主营业务收入也可以对上开具的发票。

  但是按照目前系统的规则需要将账务改成如下:即需要按照3%做价税分离才可以

  借:银行存款/应收账款 101

  贷:主营业业务收入 101/1.03=98.06

  应交税费-应交增值税101/1.03*0.03=2.94

  借:应交税费-应交增值税(减免税款)101/1.03*0.02=1,96

  贷;营业外收入1.96

  实际开发票是按照1%税率开具的这样做账将导致不含税收入等都不一致

  综上,该问题主要源于申报规则与实际操作的差异,建议企业耐心等待政策明确或与税务机关沟通解决,避免因申报调整引发其他风险。

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根据小规模纳税人的优惠政策,小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

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政策依据:

  国家税务总局公告2025年第17号 国家税务总局关于优化企业所得税预缴纳税申报有关事项的公告

合伙型私募创投基金实物分配退出,基金层面是否需要缴纳增值税?

01、基金未减资的情况下,LP已分配本金后再转让份额,转让数量和金额应如何确定?例如,张三原持有份额1000万,已分配510万本金,是否仍可按1000万份额或900万份额对外转让?

  张三实际只剩490万份额权益,份额转让时应该实际持有的份额进行转让。

  建议先完成减资程序并办理工商变更。

  关于合格投资者问题,lp转让大部分份额后是否还是合格投资者,这里面有一个问题,是否利用了份额转让和收益分配去进行份额拆分,突破合格投资者界定,而非单纯看现在持有的基金的金额。

  政策依据

  《中华人民共和国合伙企业法》第十三条:合伙企业登记事项发生变更的,执行合伙事务的合伙人应当自作出变更决定或者发生变更事由之日起十五日内,向企业登记机关申请办理变更登记。

  《中华人民共和国合伙企业法》第二十二条:除合伙协议另有约定外,合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额时,须经其他合伙人一致同意。

  《中华人民共和国合伙企业法》第二十四条:合伙人以外的人依法受让合伙人在合伙企业中的财产份额的,经修改合伙协议即成为合伙企业的合伙人,依照本法和修改后的合伙协议享有权利,履行义务。

  《私募投资基金监督管理暂行办法》第十二条:私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人:

  (一)净资产不低于 1000 万元的单位;

  (二)金融资产不低于 300 万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。

  前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。

  《私募投资基金监督管理办法(征求意见稿)》第三十九条第二款:任何单位和个人不得通过将私募基金份额进行拆分或者转让,或者通过为单一标的设立多只私募基金等方式,以降低合格投资者标准或者突破法律规定的人数限制。

  02、合伙型私募创投基金实物分配退出,基金层面是否需要缴纳增值税?

  现行税法对合伙型私募基金进行实物分配未有直接规定,私募股权创投基金进行实物分配,实质上属于股东身份及权益转让的行为,若该实物资产为股票,股票所有权发生改变,应当视同销售纳入“金融商品转让”的范畴,按照卖出价扣除买入价后的余额作为销售额,计征增值税;若该实物资产为股权,不属于“金融商品转让”的范畴,不缴纳增值税。

  目前私募基金实物分配机制仍处于试点启动阶段,尚未建立成熟的配套税收制度,证监会发布的试点政策并未具体说明相关税务处理方式,建议咨询主管税务机关。

  政策依据

  财税[2016]36号附件1第十四条:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

  (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

  《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条:单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

  (一)将货物交付其他单位或者个人代销;

  (二)销售代销货物;

  (三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;

  (四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

  (五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

  (六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;

  (七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

  (八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。