财税[2018]55号 财政部 税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知
发文时间:2018-05-14
文号:财税[2018]55号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财政局:

  为进一步支持创业投资发展,现就创业投资企业和天使投资个人有关税收政策问题通知如下:

  一、税收政策内容

  (一)公司制创业投资企业采取股权投资方式直接投资于种子期、初创期科技型企业(以下简称初创科技型企业)满2年(24个月,下同)的,可以按照投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该公司制创业投资企业的应纳税所得额;当年不足抵扣的,可以在以后纳税年度结转抵扣。

 (二)有限合伙制创业投资企业(以下简称合伙创投企业)采取股权投资方式直接投资于初创科技型企业满2年的,该合伙创投企业的合伙人分别按以下方式处理:

法人合伙人可以按照对初创科技型企业投资额的70%抵扣法人合伙人从合伙创投企业分得的所得;当年不足抵扣的,可以在以后纳税年度结转抵扣。

 2.个人合伙人可以按照对初创科技型企业投资额的70%抵扣个人合伙人从合伙创投企业分得的经营所得;当年不足抵扣的,可以在以后纳税年度结转抵扣。

(三)天使投资个人采取股权投资方式直接投资于初创科技型企业满2年的,可以按照投资额的70%抵扣转让该初创科技型企业股权取得的应纳税所得额;当期不足抵扣的,可以在以后取得转让该初创科技型企业股权的应纳税所得额时结转抵扣。

 天使投资个人投资多个初创科技型企业的,对其中办理注销清算的初创科技型企业,天使投资个人对其投资额的70%尚未抵扣完的,可自注销清算之日起36个月内抵扣天使投资个人转让其他初创科技型企业股权取得的应纳税所得额。

 二、相关政策条件

  (一)本通知所称初创科技型企业,应同时符合以下条件:

  1.在中国境内(不包括港、澳、台地区)注册成立、实行查账征收的居民企业;

  2.接受投资时,从业人数不超过200人,其中具有大学本科以上学历的从业人数不低于30%;资产总额和年销售收入均不超过3000万元;

  3.接受投资时设立时间不超过5年(60个月);

  4.接受投资时以及接受投资后2年内未在境内外证券交易所上市;

  5.接受投资当年及下一纳税年度,研发费用总额占成本费用支出的比例不低于20%。

  (二)享受本通知规定税收政策的创业投资企业,应同时符合以下条件:

  1.在中国境内(不含港、澳、台地区)注册成立、实行查账征收的居民企业或合伙创投企业,且不属于被投资初创科技型企业的发起人;

  2.符合《创业投资企业管理暂行办法》(发展改革委等10部门令第39号)规定或者《私募投资基金监督管理暂行办法》(证监会令第105号)关于创业投资基金的特别规定,按照上述规定完成备案且规范运作;

  3.投资后2年内,创业投资企业及其关联方持有被投资初创科技型企业的股权比例合计应低于50%。

  (三)享受本通知规定的税收政策的天使投资个人,应同时符合以下条件:

  1.不属于被投资初创科技型企业的发起人、雇员或其亲属(包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,下同),且与被投资初创科技型企业不存在劳务派遣等关系;

  2.投资后2年内,本人及其亲属持有被投资初创科技型企业股权比例合计应低于50%。

  (四)享受本通知规定的税收政策的投资,仅限于通过向被投资初创科技型企业直接支付现金方式取得的股权投资,不包括受让其他股东的存量股权。


  三、管理事项及管理要求

  (一)本通知所称研发费用口径,按照《财政部 国家税务总局科技部关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》(财税[2015]119号)等规定执行。

  (二)本通知所称从业人数,包括与企业建立劳动关系的职工人员及企业接受的劳务派遣人员。从业人数和资产总额指标,按照企业接受投资前连续12个月的平均数计算,不足12个月的,按实际月数平均计算。

  本通知所称销售收入,包括主营业务收入与其他业务收入;年销售收入指标,按照企业接受投资前连续12个月的累计数计算,不足12个月的,按实际月数累计计算。

  本通知所称成本费用,包括主营业务成本、其他业务成本、销售费用、管理费用、财务费用。

  (三)本通知所称投资额,按照创业投资企业或天使投资个人对初创科技型企业的实缴投资额确定。

  合伙创投企业的合伙人对初创科技型企业的投资额,按照合伙创投企业对初创科技型企业的实缴投资额和合伙协议约定的合伙人占合伙创投企业的出资比例计算确定。合伙人从合伙创投企业分得的所得,按照《财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]159号)规定计算。

  (四)天使投资个人、公司制创业投资企业、合伙创投企业、合伙创投企业法人合伙人、被投资初创科技型企业应按规定办理优惠手续。

  (五)初创科技型企业接受天使投资个人投资满2年,在上海证券交易所、深圳证券交易所上市的,天使投资个人转让该企业股票时,按照现行限售股有关规定执行,其尚未抵扣的投资额,在税款清算时一并计算抵扣。

  (六)享受本通知规定的税收政策的纳税人,其主管税务机关对被投资企业是否符合初创科技型企业条件有异议的,可以转请被投资企业主管税务机关提供相关材料。对纳税人提供虚假资料,违规享受税收政策的,应按税收征管法相关规定处理,并将其列入失信纳税人名单,按规定实施联合惩戒措施。

  四、执行时间

  本通知规定的天使投资个人所得税政策自2018年7月1日起执行,其他各项政策自2018年1月1日起执行。执行日期前2年内发生的投资,在执行日期后投资满2年,且符合本通知规定的其他条件的,可以适用本通知规定的税收政策。

 《财政部 税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收试点政策的通知》(财税[2017]38号)自2018年7月1日起废止,符合试点政策条件的投资额可按本通知的规定继续抵扣。


财政部

税务总局

2018年5月14日

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房企清算后再转让房产的涉税处理

房地产开发公司对开发项目清算后,还有剩余房量未进行销售,那么剩余的房产再转让时,是就剩余的房产单独计算土地增值税?还是并入原清算数据重新启动土地增值税清算?相信这是很多房地产企业会计存疑的问题,笔者就清算后再转让房产如何进行涉税处理跟大家进行共同探讨学习。


一、剩余房产是否要单独重新启动清算?

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通过(国税发[2006]187号)规定我们可以得出结论,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。也就是说,土地增值税是以一个项目为单位进行的清算,对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除,对同一项目也不能作为两个清算单位,所以,对一个开发项目清算后,剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税,也就是说无需再按照原清算程序重启启动清算。


二、剩余房产再转让如何计算其扣除成本?


同样根据国税发[2006]187号 第八条规定:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式如下:单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积(注意:清算时的扣除项目总金额是否包括与转让房地产有关的税金,各地税务机关口径不一,企业应注意本地区内的具体政策规定,我们以海南省的为例:认为扣除项目总额是不包含税金的,详见下图)也就是说:

清算后房产转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加


由此可见:土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分,尽管单位建筑面积成本是相同的,但由于先后销售房屋的房价不一,一般来说,后期销售的房高于前期销售的房屋,而土地增值税采用的是超率累进税率,所以计算结果是有较大差异的。


三、审核期间转让的具体规定


目前国家税务总局文件没有明确规定,但是可参考其他各地税务机关的规定。

例如:海南省的规定如下:


所以,在土地增值税清算审核期间转让房地产的,企业人可先按土地增值税预征管理的规定预缴土地增值税,待税务机关出具清算结论后,纳税人按照尾盘管理的规定汇总申报缴纳土地增值税,多退少补。

房企土地出让金返还涉税分析


企业从政府取得土地入账需要哪些附件资料?


实务中我们企业从政府取得土地,无论是后续开发还是自持建设办公厂房等,都应取得相应齐备的手续资料入账,以免在后续成本不予扣除给企业造成税费损失。土地成本入账应附有基本资料如下:

一、政府返还土地出让金用于回购安置房


甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地50亩,与国土部门签订的出让合同价格为5000万元,企业已缴纳5000万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予甲公司1000万元,用于回购回迁房款,此项目为老项目。


(1)增值税


甲企业收到政府返还的用于回购安置房的土地出让金1000万元,若为政府回购回迁房的款项,实质可理解为甲公司销售商品房取得的销售收入。需根据[国家税务总局公告2016年18号]及营改增36号文件要求,应将其款项确认收入,按适用税率缴纳增值税。


(2)土地增值税

因此企业在收到政府回购回迁房款项1000万元,在计算土地增值税时应确认为商品房销售收入,缴纳土地增值税。


(3)企业所得税


据[国税发2009年31号]及相关税法规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应按照预计毛利率计算预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工以后,企业可在完工年度进行所得税汇算确定实际毛利额。甲企业将完工产品移送时,因资产所有权属已发生改变,应将其回购款确认收入缴纳企业所得税。


二、政府返还土地出让金用于前期拆迁补偿款


丙房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为8000万元,企业已缴纳8000万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙公司2000万元,用于该项目土地及地上建筑物的拆迁费用支出。


涉税分析


招拍挂制度要求土地以“熟地”出让,但现实中,一些开发商先期介入拆迁,政府以“生地”招拍挂,由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后,政府部门将其部分返还给开发商,用于拆迁或安置补偿。


对于实务中的此种行为,开发企业实则是为取得目标地块,代政府做的拆补工作,实质为代理项目,此过程不涉税,所以丙地产公司在收到政府返还的出让金2000万元时,不需要缴纳税费。


实务中企业收到的政府出让金返还也有不同的形式及理由,对于出让金应如何处理,关键在于判断企业从政府取得的返还出让金用途及目的,因此也会导致税务处理上的不同,需要具体情况具体分析。


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