国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
发文时间:2009-05-12
文号:国税发[2009]91号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:

  为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》,现印发给你们,请遵照执行。


  土地增值税清算管理规程


  第一章 总   则 

  第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定,制定本规程(以下简称《规程》)。

  第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

  第三条 《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

  第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。

  主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。

  第二章 前期管理

  第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。

  第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区,主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。

  第三章 清算受理 

  第九条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的。

  第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

  对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  第十一条 对于符合本规程第九条规定,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

  应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

  第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

  (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。

  (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

  (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

  (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的,应要求纳税人在规定限期内补报,纳税人在规定的期限内补齐清算资料后,予以受理;对不符合清算条件的项目,不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤消。

  第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时,对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的,应当作出评估,并经分管领导批准,确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的,应继续做好项目管理,每年作出评估,及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

  第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

   第四章 清算审核 

  第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

  第十七条 清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

  第十八条 审核收入情况时,应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低情况。

  必要时,主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

  第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

  第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。

  第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:

  (一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

  (三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

  (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

  (五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

  (六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

  第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:

  (一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。

  (二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

  (三)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

  第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:

  (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。

  (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

  (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。

  第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注:

  (一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况。

  (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

  (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。

  第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:

  (一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

  (二)房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目。

  (三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

  (四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的,还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

  (五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

  第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注:

  (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。  

  (二)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。

  第二十七条 审核利息支出时应当重点关注:

  (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

  (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。

  (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。

  第二十八条 代收费用的审核。

  对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

  第二十九条 关联方交易行为的审核。

  在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

  应当关注企业大额应付款余额,审核交易行为是否真实。

  第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

  第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的,应当告知其理由。

  第三十二条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。

    第五章 核定征收 

  第三十三条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

  第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;  

      (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  第三十五条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

  第三十六条 对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。

    第六章 其   他 

  第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。

  第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行,各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际,对本规程进行进一步细化。

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税务机关应遵循“偏向弱者”原则

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  四、某纳税人与另一纳税人签订股权转让协议,将持有的目标公司的股权100%的转让,协议规定,收到购买方股权转让款80%后,将目标公司全部股权变更登记到购买方,但仍保留20%的控制权,待相关条件履行后,购买方将20%的股权转让款支付给转让方,转让方解除20%的控制权。协议签订后,当年转让方收到80%的股权转让款,股权也全部变更完毕,但由于客观原因,时隔几年后,“相关条件没有履行”,20%的控制权没有被解除,相应的股权转让款没有收到。税务机关认为协议已生效且登记已全部变更,按权责发生制的原则,股权转让收入应全额确认,没有收到的款项应视为债权,应全额计算股权转让所得或损失。企业认为仅以收到的80%的股权转让款确认收入,因继续保留了20%的控制权,没有收到的股权转让款不同时符合收入确认原则,极有可能永远收不回来。怎么办?税务机关的判断是有依据的,遵循了权责发生制的原则,纳税人的回应也是有依据的,遵循的是收入确认原则,两者在税理上都有支持。此时税务机关是强势,纳税人是弱者,在同等的情况下,税务机关就应主动启用“偏向弱者”的原则,选择对纳税人有利的方法进行处理。公正的方法为,确认80%的股权转让收入,但相应的扣除80%的投资成本;纳税人应根据谨慎性原则计提准备金,如果判断全部收回无果,将20%的投资成本全部计提。但结果可想而知,当地税务机关根本就没有“偏向弱者”的理念,何来的主动启用呢?又将造成一个税企的争议。


  “偏向弱者”原则并非可有可无的,他是税务机关必须要遵循的。我国法律大部分都是禁止法,如同一只碗倒扣在纸上,所形成的圆圈就是禁止的范围,这个范围是由法律明文规定的,如果我们对法律模糊不清作有利于纳税人的解释,这个范围不会缩小,反之,如果作出不利于纳税人的解释,会使这个禁止范围无限的扩大,已违背了依法征税的底线了,擅自扩大禁止范围本身就是乱作为,因此这个原则是必须要遵循的,否则就是乱作为了。


  上例中“有其他合理的分摊方法可商得税务机关的同意”的规定,本意是纳税人还有更为有利且合理的分摊方法经税务机关同意可以使用,实务中成了一句空话,管你纳税人是否怎样有利,我死守“两个分摊”没有错,殊不知对纳税人有利的结果给你封杀了,且这个禁止税法没有绝对禁止却被你禁止了,相当于你自行扩大了纳税人的禁止范围,只能说明你在乱作为。


  再如上例中纳税人放弃“简化含优惠”,将开发产品分为2期其理由是合理的,但却被税务机关拒绝,非要被简化含优惠,该省的规定相对于《实施细则》属于下位法,纳税人的分期方法介于上位法与下位法之间,是遵守上位法的规定而放弃下位法的简化,并没有错。你的拒绝相当于擅自扩大了禁止范围,有违依法征税的底线。新疆税务局在这方面做了较彻底,省局规定开发项目的分期由纳税人自行规定。把有利于纳税人的方法交给纳税人。


  “偏向弱者”原则也是税务机关的护身符,上例股权转让争议中,两个原则同时有效,如何处理而不被乱作为,运用这个原则就能起到正确处理的结果。两个原则同时符合且不可同时兼得,相当于“两个税收优惠同时符合不可兼得时,由纳税人选择对其最有利的优惠”,禁止范围并没有缩小,国家税收从整体上并不会减少,充分体现了依法征税的底线。


  最后将“偏向弱者”原则化身于税法文件中“等”字的理解进行讨论。税法条文中经常看到“等”字,目前对这个字有许多种讨论,但从“偏向弱者”这个角度分析只有二种含义,第一种为:凡是对纳税人不利的“等”字,应理解为“到此为止,没有类似的行为了”。如《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售”,这里的等字就是到此为止的含义,凡是没有列举的其他行为,都不能作为视同销售,非发文的税务机关不可以擅自增加非列举的行为,因为这是不利于纳税人的,擅自增加将无限扩大纳税人的禁止范围,有违“明法规定”。第二和为:凡是对纳税人有利的“等”字,应理解为“还有类似的行为没有被列举”。如31号文件第十五条“企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除”。这里的等字包括但不限于日常维护、保养、修理三种行为 ,还有类似的行为也可以扣除。这是因为有利于纳税人,不至于扩大对纳税人禁止的范围。


  以上仅从31号文件中举了两处“等”字,在其他众多的税收文件中还有许多类似的表述,从“等”字的讨论中我们可以见到“偏向弱者”的精髓化身其中,这是符合法律基本常理的,税务机关应必须遵循“偏向弱者”这个原则。


  作者:入木三分 13855130851


  作者单位:安徽入木税务师事务所有限公司


市场化债转股公司收购不良债转股,是否缴纳企业所得税

核心提示


  市场化债转股公司一般会以较低的价格取得标的公司债权,债转股过程中,股权的公允价值可能高于债权的计税基础,市场化债转股公司需要确认收益,并缴纳企业所得税。其实,企业缴税与否,关键在于股权公允价值的判定以及是否有增值。在判定公允价值时,企业不能一味只选择有利于自身的判定方法,而应持客观、公正的原则,将交易还原到具体的业务场景中深入分析,最终判定的公允价值可能更容易被税务机关接受。


  我公司是专门处理金融机构不良资产的金融资产管理公司。2020年,我公司以1.79亿元承接了甲国有银行与乙公司的14.9亿元债权,2020年4月,法院出具了同意《乙公司重整计划草案》的裁定。该重整计划规定的金融债权清偿方案如下:


  根据《乙公司重整计划》规定,对于每家金融普通债权人30万元以下的债权部分(含30万元),于《乙公司重整计划》批准当年,一次性以现金方式清偿完毕;上述一次性现金清偿后,剩余金融普通债权按5%的比例留债延期支付清偿,留债延期支付清偿金额约为人民币7462万元。金融普通债权扣减一次性现金清偿和留债延期支付清偿后的债权部分,以持有重整后乙公司的股权实现清偿,折股价为6.62元/股。每家金融普通债权人持股数量的计算公式为:持股数量=该金融普通债权人通过持股清偿的债权金额÷股价。


  需要说明的是,约定的6.62元/股的债转股折股价,是根据乙公司为偿还全部债务愿意转股总数除以全部债务(除现金清偿和留债部分以外的剩余债务)后折算出的每股抵债金额,并非乙公司股权在市场上的交易价格或经评估的股权价格(即非乙公司股权的公允价值)。经确认,债转股后,我公司持股数量约为2.14亿股(实际持股数量与按照计算公式的应持股数量差异系因四舍五入导致)。


  A公司财务负责人 徐女士:现在正值2020年度企业所得税汇算清缴期,请问我公司是否需要缴纳企业所得税?


  在接到A公司财务负责人徐女士的咨询后,记者查询公开资料发现,债转股事项并不少见。截至2019年4月末,债转股签约金额已经达到2.3万亿元,投放落地9095亿元,已有106家企业、367个项目实施债转股。2021年以来,有关企业债转股的消息更是频见报端。比如,2月23日,大湾生物完成380万美元债转股融资,资金将用于智能化培养基开发平台的商业化运作、智能化新项目开发及高管团队建设。实务中,为缓解债务压力,增强发展后劲,债转股是企业常见的选择。徐女士提出的问题,很有代表性。


  股权公允价值可能会高于计税基础


  根据徐女士提供的信息,A公司以1.79亿元现金收购了甲国有银行的14.9亿元债权,再通过债权转股权的形式,持有乙公司股票2.14亿股。国家税务总局浙江省税务局公职律师徐战成分析,《乙公司重整计划》中涉及债权、债务调整的事项,属于法院主持下的债务重组,同样适用税法关于债务重组的处理规则。


  资本交易税收专家姜新录分析,根据《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)第四条规定,企业发生债权转股权的,应当分解为债务清偿和股权投资两项业务,确认有关债务清偿所得或损失。债务人应当按照支付的债务清偿额低于债务计税基础的差额,确认债务重组所得;债权人应当按照收到的债务清偿额低于债权计税基础的差额,确认债务重组损失。由于乙公司以股权清偿债务,根据《企业所得税法》及其实施条例第十三条规定,债权人取得非货币性资产作为债务清偿对价,其清偿额应当以股权公允价值为判定依据。


  北京中翰税务师事务所集团有限公司合伙人王骏介绍,一般来说,在债转股行为中,债务人会产生债务重组利得,债权人产生债务重组损失。但由于A公司是市场化债转股公司,以较低的价格从原始债权人手中购买了乙公司债权,因此,债转股过程中,股权公允价值可能会高于计税基础,即A公司有可能需要确认收益,并缴纳企业所得税。


  缴税与否,关键是确定股权公允价值


  由徐女士提供的信息可知,A公司债权的计税基础为1.79亿元。而《乙公司重整计划》中明确的6.62元/股的折股价,并非乙公司股权在市场上的交易价格或经评估的股权价格。也就是说,A公司取得乙公司的2.14亿股股票的公允价值并不明确。因此,解决A公司问题的焦点在于,如何确定乙公司股票的公允价值。


  “在明确股权的公允价值后,A公司应根据债权计税基础和股权公允价值的差额进行具体判断。”姜新录说,如果A公司取得的2.14亿股股票的公允价值,小于其债权的计税基础1.79亿元,差额部分应确认为债务重组损失。也就是说,A公司不需要计算、缴纳企业所得税;如果A公司取得的2.14亿股股票的公允价值,大于其债权的计税基础1.79亿元,那么,A公司就差额部分,应确认债务重组所得,需要计算、缴纳企业所得税。


  北京中翰税务师事务所集团有限公司高级税务经理张要杰告诉记者,实务中,与A公司有着类似经历的市场化债转股公司,会通过专业的第三方资产评估公司,以合理的方法和手段确定股权的公允价值。例如,对转股的股价进行评估,并以评估后的公允价值作为计算债转股业务利得或损失的依据,进行后续的涉税处理。张要杰提醒,市场化债转股公司的上述所得税处理,是其基于税收原理、自身风险衡量和业务特征做出的选择,仍可能面临主管税务机关的后续检查。有关专家建议,相关公司在进行涉税处理之前,需要及时、主动与主管税务机关沟通,避免不必要的税务风险。


  公允价值高低,取决于评估的合理性


  债转股过程中,股权公允价值的判断是个“技术活”,评估过程中的专业考虑,包括具体评估方法的选择等,决定了所评出的“公允价值”是否合理。《资产评估基本准则》明确,确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。


  中诚君和国际资产评估有限公司董事长王诚军介绍,通常情况下,市场法是比较理想的一种技术思路,即取得标的公司或类似公司近期类似交易记录,作为评估的参考依据。但由于我国资本市场尚处于发展阶段,特别是债转股企业的特殊性,类似交易活动多数情况下不活跃或披露不完善,因此,实务中采用市场法的难度较大。相比之下,收益法是实务中较为常用的评估方法,即根据标的公司目前的经营状况,结合企业未来发展计划,对未来收益的现金流进行折现,其中未来经营预测的合理性至关重要。成本法也称资产基础法,是根据基准日状况,采用相应的适当办法对企业各项资产的公允价值进行重述以得出公司股权价值的方法。


  业内专家表示,实务中,通常选取三种方法中的两种进行评估,再根据实际情况,进行具体选择。如果是国有企业,还需要满足国资委管理的相关要求。具体方法的选用,需要企业在前期准备好相关资料。例如,成本法需要根据企业的资产负债表内容,梳理各项资产和负债的明细账目,此时,标的公司需要备好资产负债表、利润表和现金流量表等相关财务报表。收益法下,标的公司除准备好历史的财务数据外,还需要提供未来投资计划等与未来收益有关的财务数据预测资料。由于股权公允价值的判定事项十分专业,相关公司一般会聘请第三方资产评估机构实施评估。


  除评估方法外,确定债转股公司股权的公允价值,评估时点也是一个重要因素。王诚军说,债务公司一直处于动态的发展中,不同时点,其股权的公允价值可能不同,例如受新冠肺炎疫情影响,疫情前后债务公司股权的公允价值可能有明显区别。一般来说,评估基准日为债权人取得股权的时点。


  张要杰表示,由于无法获得A公司收购不良债转股的详尽资料,继而无法给出具体的建议。但是可以明确的是,在判定公允价值时,不能一味只选择有利于自身的判定方法,而应持客观、公正的原则,将交易还原到具体的业务场景中深入分析,最终判定的公允价值可能更容易被税务机关接受。


  主持人:阚歆旸  提问邮箱:tax_wmbnw@163.com 联系电话:010—61930087


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