个人以房产投资入股如何纳税
发文时间:2021-06-08
作者:中汇武汉税务师事务所
来源:中汇武汉税务师事务所
收藏
1599

 一、增值税。营改增之前,以房产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为是不征收营业税的。改征增值税后,因为增值税是链条税,这一政策并未被平移。对于以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,获得了“其他经济利益”,应当属于有偿销售不动产行为,应当缴纳增值税。


  在增值税征收上,如果投资入股的房产为非住房,可以差额按照5%计算缴纳增值税;如果是住房应当区分不同地区:1.个人将购买不足2年的住房对外投资的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外投资的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。2.个人将购买不足2年的住房对外投资的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外投资的,以公允价值减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外投资的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。


  二、随增值征收的附加税费。随增值征收的附加税费包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等。附加税费随增值税征收而征收,增值税减免,相应附加税费也予以减免。另外,现行政策对小规模纳税人是减半征收,个人属于小规模纳税人范围,因此个人随增值税缴纳的附加税费也是减半征收。


  三、土地增值税。个人以投资入股方式,将房产投资到被投资企业名下,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,属于有偿转让房地产的行为,属于土地增值税征税范围。但如果个人是以住房投资入股,现行政策是免征土地增值税。如果是非住宅,根据财税〔2018〕57号文件规定,单位或个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资的,对其将房产转移,变更到被投资的企业,暂免征收土地增值税。此处应该注意的一点是:对于‘改制重组’的界定,因为这个是享受的条件,不过就文件来看也不是很明确,在实务中各地解读也是有差异的,从立法原理上分析,只要是被投资企业的经济或者法律结构发生较大调整就应该符合此条件。


  四、个人所得税。个人以房产投资入股,包括投资自己成立的个人独资企业或一人有限公司,因为属于不同法律主体,均涉及到个人所得税。根据《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税[2015]41号)规定,个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税。个人以非货币性资产投资,应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的,可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后,自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。


  另据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第一条和第四条的规定,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,但是如果转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的,取得的所得可以免征个人所得税。


  五、受让方契税。一般来说,以土地、房屋权属作价投资入股的,视同土地使用权转让、房屋买卖应当征收契税。但根据《财政部 税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号)规定:“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。”资产划转属于权益性投资,投资入股同样是属于权益性投资,并且都是在同一个人控制之下,因此,将个人房产投入自己投资的个人独资企业或者是由该个人成立的一人公司,应当免征契税。


  六、印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,同一凭证,由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的,应当由各方就所执的一份各自全额贴花。因此,个人以房产投资入股,个人和被投资方均应按“产权转移书据”所载金额万分之五贴花。因为个人是小规模纳税人,可以减半征收。被投资方接受非货币性资产投资,应当确认实收资本或资本公积,对此还应当按照资金账簿贴花。自2018年5月1日起,对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税。如果接受投资方是小规模纳税人,则在减半征收的基础上再减半。


我要补充
0

推荐阅读

十五五种子种源进口税收优惠政策全面落地——免税范围、退税办理与实务要点解读

为提高农业质量效益和竞争力,支持引进和推广良种,支持军警用工作犬进口利用,财政部、海关总署、税务总局联合印发《关于十五五期间种子种源进口税收优惠政策的通知》(财关税〔2026〕18号),明确自2026年1月1日至2030年12月31日,对进口种子种源、军警用工作犬等免征进口环节增值税。2026年8月26日,农业农村部、财政部、海关总署、税务总局、国家林业和草原局联合发布第1048号公告,公布《进口种子种源免征增值税商品清单(第一批)》,自2026年1月1日起实施,原五部门公告第680号同日停止执行。至此,十五五期间种子种源进口税收优惠政策全面落地。

免税范围一:种子种源,清单之内皆可享惠。对符合《进口种子种源免征增值税商品清单》的进口种子种源免征进口环节增值税。此类商品不限定享惠主体,凡进口清单内商品均可享惠。进口单位按规定直接向申报地海关办理进口货物申报手续,无需办理减免税审核确认手续,海关不按减免税货物进行后续监管。

免税范围二:野生动植物种源,名单管理、专种专用。对具备研究和培育繁殖条件的动植物科研院所、动物园、植物园、专业动植物保护单位、养殖场、种植园,进口符合《进口种用野生动植物种源免征增值税商品清单》且用于科研、育种、繁殖的野生动植物种源,免征进口环节增值税,并由海关按减免税货物监管其使用。申请享惠的单位应向国家林草局提出申请,经国家林草局会同财政部、海关总署、税务总局审核列入名单后享受免税政策。

免税范围三:军警、消防救援用工作犬,名单管理、定向保障。对军队、公安(包括缉私警察)、安全、消防救援部门进口的军警用工作犬、消防救援用工作犬、工作犬精液及胚胎,免征进口环节增值税,并由海关按减免税货物监管其使用。申请享惠的单位应分别向中央军委政治工作部、公安部、国家安全部、国家消防救援局提出申请。

依申请退还保证金及税款:第一批印发的《进口种子种源免征增值税商品清单》《进口种用野生动植物种源免征增值税商品清单》及免税进口野生动植物种源单位名单,自2026年1月1日起实施,至该清单、名单印发之日后30日内已征的应免税款予以退还,同时按照法律规定退还银行同期活期存款利息。申请退税的进口单位,应当事先取得主管税务机关出具的十五五期间种子种源进口税收优惠政策项下进口商品已征进口环节增值税未抵扣情况表,向海关申请办理退还已征进口环节增值税手续。

实务提示:企业应先核对商品与清单税则号列的对应关系,不能只凭农业用途判断免税;本次公布的是第一批商品清单,并非对所有种子种源作无条件免税承诺,也不能推定关税等其他税费一并免除;涉及已征税款退还的,应结合基础通知核对期间和未抵扣等条件,再按规定办理。

先进制造业企业如何申请增值税加计抵减——申报平台、申报时间与自查条件梳理

问:2026年度享受增值税加计抵减政策的先进制造业企业如何申请,什么时候申请,申请的步骤和平台是什么?

答:申报平台为企业通过高新技术企业认定管理工作网提交申报材料,网址为http://www.innocom.gov.cn/。

申报时间方面,对于已在《2025年度享受增值税加计抵减政策先进制造业企业名单》中,且当前高新技术企业资格仍有效的企业,于2026年4月30日起暂停享受政策,拟继续申请进入2026年度名单的,可于2026年9月起的每月1日至10日提交申请,截止时间为2027年4月10日;新申请进入2026年度名单的企业,可于2026年10月起的每月1日至10日提交申请,截止时间同样为2027年4月10日。

申报步骤方面,企业应先根据《工业和信息化部办公厅、财政部办公厅、国家税务总局办公厅关于2026年度享受增值税加计抵减政策的先进制造业企业名单制定工作有关事项的通知》(工信厅联财函〔2026〕418号)文件条件开展资格自查。需同时满足五项条件:一是2026年内具备高新技术企业资格;二是2025年度研发人员、研发费用、高新产品收入符合国科发火〔2016〕32号高新认定条件;三是制造业销售额占全部销售额比重50%(不含)以上;四是申请前36个月无骗取留抵退税、出口退税、虚开专票情形,无偷税被税务处罚两次及以上;五是属于制造业增值税一般纳税人。

自查通过后,企业登录高新技术企业认定管理工作网,如实填报信息、上传相关材料,完成线上提交。申请材料经地方工业和信息化主管部门会同科技、财政、税务部门审核确定名单后,企业按规定时限享受加计抵减政策。

实务提示:续报企业应当注意2026年4月30日起暂停享受政策的时间节点,未在2026年9月起的申报窗口内提交继续申请并审核通过的,其间不得享受加计抵减;企业应提前准备研发人员名册、研发费用辅助账、高新技术产品收入明细等佐证资料,以支撑资格自查结论。