税总函[2013]658号 国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知
发文时间:2013-12-02
文号:税总函[2013]658号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:

为深入开展好土地增值税清算工作,全面提高土地增值税征管质量,提出以下要求:

一、加强税法宣传,强化纳税人清算主体意识。

土地增值税清算是纳税人应尽义务,但部分纳税人对此还存在模糊认识。各级税务机关要加强纳税服务和税收宣传,2014年一季度内对房地产开发企业开展一次普遍性的纳税辅导,把清算的相关政策和规定宣传好、解读好,让纳税人熟悉政策,在达到清算条件后主动地自行清算申报。对不履行清算义务的纳税人,要依据相关规定的要求严肃处理。各级税务机关要在规定的审核期限内,及时、认真做好对纳税人清算申报的审核工作。

二、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》,定期开展清算情况的评估监管。

主管税务机关要加强对房地产项目的日常管理,加强与相关部门的协调配合,建立信息沟通平台,完善对房地产项目从立项、施工、竣工、销售全流程的监管,准确掌握各项目开发、销售情况,对项目是否达到清算条件要做到及时掌握、有效控管。对于达到可要求清算条件的项目,主管税务机关要依照《土地增值税清算管理规程》的要求及时进行评估,在确认具备清算、审核条件后,通知纳税人进行清算申报。

三、严控核定征收,防范税收流失。

要严格控制核定征收的范围,严格执行核定征收的规定。对符合核定征收规定的,通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地建安造价标准等数据对项目情况进行具体的评估后,核定税额,不能搞一刀切。

四、大力开展业务培训,培养土地增值税征管业务骨干。

各地要把土地增值税业务培训作为培训工作的重点,通过对税收政策、房地产开发业务、房地产会计核算、清算实际操作等内容进行培训,培养一批懂业务、能审核的业务骨干。

五、各地要积极配合税务总局土地增值税管理软件业务需求的编写工作,在软件开发后,积极推广使用,提高土地增值税科学化管理水平。要根据本地实际,提前搜集相关数据,做好建立土地增值税评估指标的准备工作,并按照清算管理规程的要求,规范清算流程,实现业务的有效对接。

六、认真制定工作计划,扎实推进土地增值税清算工作。

要在前期对项目进行全面清理的基础上,根据实际情况,制定好土地增值税清算的工作计划,细化分解任务、明确工作要求、配置必要力量,对纳税辅导、项目管理、业务培训、清算审核等土地增值税各方面工作,做细致的部署,制定工作目标,认真加以落实,推进清算工作取得扎实成果。各地要在2014年1月底前报送土地增值税清算工作计划和业务培训计划(包括培训安排、内容、方式等),在11月底前报送工作计划完成情况和培训完成情况。

七、充实和加强人员配备。

各级地方税务局要随着营改增工作的推进,对征管工作力量进行调配,重点加强房地产税收管理一线的征管力量,以适应征管工作的需要。

八、加强督导检查,确保政策落实到位。

税务总局2014年将加大对土地增值税清算工作的督导、检查及考核工作力度,进一步扩大督导检查的范围,提早开展工作,细化督导内容,加大通报力度。各地要早作部署,开展督导,查找问题,限定期限,督促整改,确保各项政策和征管要求落实到位,提高土地增值税执法水平。税务总局在抽调业务骨干参加督导时,各地应予以配合。

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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。