关于《国家税务总局济南市税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》的解读
发文时间:2021-01-20
作者:国家税务总局
来源:国家税务总局
收藏
1939

一、土地增值税预征


  (一)土地增值税预征率


  为保持政策的连续性和房地产市场的稳定性,我局确定继续延续执行房地产开发企业土地增值税预征率。具体如下:普通住房为2%;非普通住房为3%;其他房地产分为两类,地下室和车位(库)等附属设施预征率为2%,工业用房、商业用房等其他房地产预征率为3%。房地产开发企业建造的保障性住房(包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等)暂不预征土地增值税,但应按规定到主管税务机关办理登记备案。


  (二)土地增值税预征计算方法


  根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)和《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(2017年第5号,国家税务总局山东省税务局公告2018年第2号修改)规定,对营改增后土地增值税预征税额计算方法进行了明确,即房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,土地增值税预征税额计算公式为:


  土地增值税预征税额=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率。


  应预缴增值税税款=(预收款÷(1+增值税税率或征收率))×3%。


  二、土地增值税核定征收


  (一)土地增值税核定征收条件


  根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第三十四条规定,在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收:


  1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;


  2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;


  3.虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;


  4.符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;


  5.申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


  (二)土地增值税核定征收率


  为保持政策的连续性,我局确定继续延续执行土地增值税核定征收率。具体如下:


  1.销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的,核定征收率如下:


  (1)整体转让未竣工决算的房地产开发项目,核定征收率不低于5%;


  (2)普通住房,核定征收率不低于5%;


  (3)非普通住房,核定征收率不低于6%;


  (4)别墅,核定征收率不低于7%;


  (5)工业用房、商业用房等其他房地产,核定征收率不低于6%;


  (6)地下室、车位(库)等附属设施,核定征收率不低于5%。


  2.转让国有土地使用权的,原则上采用查账征收方式。对特殊情况,也可采取核定征收方式,核定征收率不低于5%。主管税务机关可根据其契税缴纳资料以及参照同时期、同地段土地历史成交价格或当年政府发布的国有土地基准地价确定土地价格,测算核定征收率。  


我要补充
0

推荐阅读

中秘自贸协定升级议定书11月1日生效,原产地证书有五个实操变化

《中国—秘鲁自由贸易协定升级议定书》11月1日正式生效,海关总署同期发布经修订的进出口货物原产地管理办法(海关总署公告2026年第155号),替代2010年第186号令。对从事中秘贸易的企业,五个实操变化直接关系到通关成本。

一是微小加工或处理条款由4项扩充到13项,新增洗涤、过滤、简单研磨、简单混合等情形,更多低增值工序不再影响原产资格认定。二是原产地证书取消单份最多填写20项商品的限制,多品种拼单出口更省证书。三是符合条件、计税价格不超过600美元的秘鲁原产货物,可免于提交原产地证书或声明,小额贸易通关更快。四是产品特定原产地规则从HS2007年版转版到HS2022年版,具体产品原产地标准未变,但申报归类要按新版协调制度核对。五是完善完全获得标准:从他国或地区进口后在中国或秘鲁汇集的旧货物,不视为在当地收集,不能获得原产资格。

落地效果已经显现:11月1日,深圳海关为阿麦斯食品集团签发全国首份升级后的中秘自贸协定原产地证书,该批货物在秘鲁进口环节享受约1.9万元人民币关税减免。企业应尽快核对在途和在产订单的归类版本切换,避免用旧版规则申报新版协定税率。

来源:海关总署(海关总署公告2026年第155号)。

海南自贸港全岛封关运作:一线二线管理口径细化,加工增值30%免税扩围

海南省财政厅、发改委、商务厅联合印发《关于海南自由贸易港全岛封关运作有关管理事项的通知》(琼财税[2026]986号),依据发改办区域[2026]754号文件,细化一线、二线相关管理事项,自公布之日起实施。

一线细化:由境外进入海南自贸港内海关特殊监管区域、保税物流中心或保税仓库实施保税仓储,且未发生流转、加工、检测、维修、混兑等改变货物状态情形的保税货物,后续进入自贸港其他区域的,参照一线进口适用封关政策;此前已完成的检疫、检验、许可证件核验不再重复实施。这意味着先入区仓储、后进岛使用的货物不必再按二线补办手续,物流安排灵活度显著提升。

二线细化:自贸港内鼓励类产业企业生产的含进口料件、加工增值达到或超过30%的货物,在岛内销售的,参照经二线进入内地的加工增值政策执行,即岛内销售同样可适用免征进口关税、照章征收进口环节增值税和消费税的待遇,填补了此前岛内销售如何适用规则的空白。

结合封关后加工增值政策此前的四项升级,企业享惠面明显扩大:取消了鼓励类产业主营业务收入占比60%以上的限制;零关税进口料件开展加工也可适用,实现零关税与加工增值双重叠加;海南自产料件价值计入增值部分,更容易达到30%增值率;跨企业加工增值可累计计算,上下游联合申报享惠。截至2025年10月,已有129家试点企业内销货值约110.96亿元、免征关税约8.6亿元。在琼布局加工制造、保税仓储、国际中转业务的企业,应把是否改变货物状态、增值率如何计算、岛内销售如何归类三个问题写进内控流程,并留存加工增值核算资料备查。

来源:海南省财政厅(琼财税[2026]986号)。