西安市关于印发《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》的通知
发文时间:2020-08-07
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各有关单位:


  根据《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)、《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房[2018]128号)和《西安市关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》(市政办发[2019]35号)精神,现将《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》印发你们,请遵照执行。


  附件:《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》


西安市住房和城乡建设局

西安市金融工作局

中国人民银行西安分行营业管理部

2020年8月7日


  附件:


西安市住房租赁资金监督管理实施意见


  第一章 总则


  第一条 为维护我市住房租赁交易秩序,规范住房租赁企业行为、防范住房租赁企业经营风险,保障住房租赁交易资金安全,维护房屋所有权人、承租人的合法权益,依据住房和城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)、住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,结合我市实际,制定本意见。


  第二条 收储本市国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业(以下简称“托管式”租赁企业),其租赁交易资金收付的监督管理适用本意见。


  本意见中的次承租人是指承租住房租赁企业收储房源的当事人。


  本意见所称存量住房租赁交易资金,是指次承租人与租赁企业签订的存量房屋租赁合同中约定的租金、押金。


  第三条 存量住房租赁交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。


  第二章 监管协议的签订及专用账户的设立


  第四条 “托管式”租赁企业在开展业务前需与本市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》,并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户(以下简称监管专用账户)。租赁企业在我市只能开设唯一监管专用账户,该账户不得支取现金、不得归集其他性质的资金。


  第五条 “托管式”租赁企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户后,需在住房租赁服务平台填报监管账户信息并开展相关业务。监管银行通过平台系统对接方式核实企业填报的账户信息并进行租赁交易资金日常监管,同时将核实后的账户相关信息定时报送金融管理部门。


  第三章 租赁资金的收支


  第六条 住房租赁行业管理部门对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督。


  第七条 次承租人和住房租赁企业通过住房租赁服务平台网签房屋租赁合同后,次承租人应按照合同约定的支付周期和数额将租金存入该企业的监管专用账户。


  第八条 住房租赁监管资金的释放以房屋产权人足额收到住房租赁企业支付的租金为依据,由租赁企业通过服务平台申请释放已付租赁周期内监管账户收到的租金。


  第九条 服务平台将企业申请释放信息推送给监管银行,经监管银行核实房屋产权人账户收款信息后,平台方可通过该次申请。


  第十条 如需变更月租金额、支付周期、租期等重要条款,双方应先协商一致解除原租赁合同,并在5个工作日内按照新的协议内容在住房租赁服务平台重新进行合同网签备案,按照新合同约定的内容接受资金监管。


  第四章 资金监管的解除和账户租金和押金的划转


  第十一条 租赁合同期满后,交易双方在10个工作日内未提出异议则该合同对应的资金监管解除,向企业释放账户租金余额。


  第十二条 交易双方经协商一致提前终止租赁合同的,双方应先向行业管理部门申请撤销原合同网签备案再申请解除资金监管,申请提前解除合同时应当提交下列材料:


  (一)撤销租赁合同网签备案申请表;


  (二)申请人双方身份证明文件;


  (三)原房屋租赁合同。


  合同网签备案撤销后服务平台向监管银行发送合同备案撤销信息,由租赁企业根据双方协议内容结算退款至次承租人银行账户,退款完成后持撤销合同网签备案申请表、结算凭证向监管银行提出释放租金申请。


  第十三条 人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致交易终止时,当事人应凭生效法律文书先向行业管理部门申请撤销原合同网签备案再申请解除资金监管。


  合同网签备案撤销后服务平台向银行发送合同撤销信息,当事人向监管银行申请依据提交生效的法律文书和协助执行通知书内容释放租金。


  第十四条 申请解除资金监管时账户押金的释放。合同期满,企业在10个工作日内未提出异议,则监管银行将押金释放给次承租人。当双方协商一致提前终止合同时,监管银行依据双方协商内容退回押金。单方提出解除申请的,资金监管银行依据提交生效的法律文书和协助执行通知书协助执行。


  第五章 监督与管理


  第十五条 住房租赁交易资金在监管专用账户停留期间,由监管银行按照规定利率计息。


  第十六条 “托管式”租赁企业及其从业人员违反本实施意见收取和支付资金造成损失的,由住建部门会同相关部门依职能查处,可责令其限期整改,严重的应暂停网签及监管资金拨付,并将其违规行为记入企业诚信档案。


  第十七条 监管银行未按约定或违反规定造成收付监管资金损失的,按照国家银行业监督管理法律法规,由金融监管部门查处。


  第十八条 凡未接受资金监管的,交易双方应自行承担交易资金风险。


  第十九条 长安、临潼、阎良、高陵、鄠邑区,航空基地,周至、蓝田县住建部门,应按本意见制定细则予以落实,西咸新区参照执行。


  第二十条 本意见自2020年10月1日起施行,有效期5年。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。