增值税的纳税义务发生时间决定着什么时候应该交税，对于增值税纳税人来说至关重要。由于不动产转让比较特殊，通常时间长，转让手续繁多，通常会经过签订合同、付款、交房办理登记等多个阶段，那么销售不动产增值税纳税义务发生时间在实务中又该如何确定？

　　这里《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（一）项规定了增值税纳税义务发生时间为：发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

　　收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

　　也就是说36号文件对不动产增值税销售时点的确认主要是依据收款时间或是权属变更时间。

　　而《物权法》第六条规定了物权取得、变更和消灭的一般方式，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力;未依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”由第九条可以看出，除特点情形外，其他人（法人、集体组织、自然人等）享有不动产物权应当进行登记，形成法律效力;未经登记，不产生物权效力。

　　即结合物权法及税法上的规定，税法上更强调一个合同的概念，这里根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　只有在没有合同或是合同约定不明确的情况下，才以权属的变更作为征税的依据。

　　比如：某房地产企业2019年1月1日收到预售款，并未发生纳税义务，因为虽然满足了收到款项，但没有销售不动产的应税行为，交房之后就发生了应税行为，所以交房当天为纳税义务发生时间。

　　再如：某纳税人2016年12月31日交付了房产，实际控制权发生了转移，那么2016年12月31日以后均属于发生了增值税应税行为，但由于企业签订了合同并明确了收款日期为2020年12月31日，则纳税义务发生时间为2020年12月31日。

　　但对于交付的时点如何确认？实务中也有不同的理解，通常的理解是以实际交付即转移占有为前提，也有税局是以合同约定或实际交付孰先来确定。如原湖北省国税局在“房地产营改增政策解答”中是这样认为：.纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

　　这里以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

　　综合以上的观点，为更好地利用资金的时间价值和规避相应的法律和涉税风险，建议纳税人在发生不动产销售行为时，应充分考虑相关法规的要求，并作合理的规划。