青建规字[2020]9号 青岛市住房和城乡建设局关于支持和规范存量非居住房屋改建租赁型住房工作的意见
发文时间:2020-09-28
文号:青建规字[2020]9号
时效性:全文有效
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各有关单位:


  为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,进一步培育和发展住房租赁市场,我市积极探索有效增加租赁型住房的多种形式和渠道,鼓励企事业单位将已建成并空置的厂房、商业办公用房等建筑完善手续改建为租赁型住房,取得了明显成效,积累了宝贵经验。为保证我市存量非居住房屋改建租赁型住房工作健康、有序、规范地进行,现提出以下意见:


  一、改建范围


  本市范围内国有建设用地上已建成并具有一定规模的商业、办公、酒店(宾馆)、厂房、仓储等非居住用途的闲置房屋,经改建后安全、环保、自然通风、采光、人防、消防和配套设施等方面均符合居住要求的,可申请改建为租赁型住房。


  二、实施主体


  改建工作实施单位可以是不动产权利人,也可是受不动产权利人委托实际开展租赁运营的企事业单位(机构)。受委托单位(机构)应具备企事业法人主体资格,具备较强运营管理能力和良好社会信誉。


  三、改建类型


  非居住闲置房屋可改建为租赁型人才住房、政策性租赁住房或市场化租赁住房,分别面向符合条件的引进人才、城镇无房常住人口租赁,或面向社会租赁。改建项目应分别纳入我市三类租赁型住房的建设计划,按照相关政策规定进行统一管理和分配。


  四、改建要求


  (一)权属合法。改建项目应具有不动产权证,且不存在查封、抵押等限制转移登记情况。实施单位是受委托单位(机构)的,需提供产权人书面委托证明。


  居住公共服务设施、公共绿地内建筑等不得实施改建。


  (二)安全适用。改建工作应重点考虑安全适用原则,兼顾经济、方便、绿色要求。结构方面,应科学评估改建项目主体结构负荷,不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全,并由有资质的第三方专业房屋检测机构提供有效的房屋安全检测报告。技术方面,应严格按照不低于旅馆的现行标准规范进行设计和施工。空间标准方面,改建项目应符合国家相关规范及住房租赁标准,每间居住人数原则上不得超过2人,且人均居住面积不得低于6平方米;对参照宿舍标准改建面向用人单位整体租赁的,每个房间居住人数不得超过4人。


  (三)供需适配。改建项目应符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展要求,应按照实际使用性质办理相关变更手续。原则上应重点在高等院校、科研院所、商业商务集聚区、产业园区以及交通枢纽等交通便利、租赁住房需求集中的区域实施。


  (四)环保卫生。改建项目应符合环保、卫生部门关于空气质量、饮用水质、辐射、噪声等方面要求,远离各类污染源,确保具备良好的居住条件。


  (五)权责一致。实施单位应当依法履行出租房屋登记、管理等治安责任,并建立自控机制,对于管理不严造成损失或发生侵害其他权利人的行为,承担全部整改和赔偿责任。


  五、实施程序


  (一)提出申请。实施单位向所在区政府或区指定租赁住房主管部门提出改建申请,提报申请材料。其中:


  1.商业、办公和酒店(宾馆)等经营类房屋,应以整栋、整层或整单元为单位实施改建,改建的最小规模原则上不少于30套(间)。


  2.厂房、仓储等非经营性房屋实施改建,应先期通过环境保护监测,以整栋为单位实施改建。改建的最小规模原则上不少于50套(间)。


  申请材料主要包括:(1)书面申请;(2)不动产权证或其他合法权属证明(委托实施的需提交授权委托书);(3)实施单位企业营业执照(法人证书);(4)项目改建方案(附相关图纸);(5)房屋安全检测报告;(6)运营方案。


  (二)资格审核。区政府组织相关部门组成联合会审小组,根据项目所在地区公共服务设施和交通、市政设施的承载力,以及项目安全等方面充分评估和审核。审核通过的项目,由区租赁住房主管部门纳入租赁型住房管理。


  (三)实施改建。实施单位应委托具有相应资质的设计单位进行方案设计,按规定办理规划、招投标、施工图设计审查、质量监督、安全监督、建筑工程施工许可后,开展房屋改建工作。


  (四)联合验收。改建工程竣工后,由实施单位申请区租赁住房主管部门组织区相关部门联合验收,核实项目确按改建方案实施后,出具验收意见。


  六、相关规定


  (一)非居住房屋改建租赁住房项目的土地用途、使用年限和容积率保持不变。若按城市规划需要拆除的,按改建前的房屋用途和建筑面积予以补偿。


  (二)改建项目实行动态管理。实施单位应通过青岛市住房租赁交易信息服务平台发布房源,进行租赁合同网签和备案;应及时将承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况信息进行登记纳入社区综合管理,并向公安派出所备案。


  (三)改建项目备案后,10年内不得变更用途。租赁期内仅限租赁或整体转让,不得分户发证,不得分割销售、转让和抵押。


  (四)已验收备案的改建项目,经实施单位申请,供水、供电、燃气、供暖、有线电视、电信等部门应按居民收费价格标准调整收费标准。


  (五)区指定租赁住房主管部门应每2年组织对改建项目进行一次核查。发现有违规情形的,可责令实施单位限期整改。


  (六)申请人弄虚作假将变更登记后的租赁型住房分割进行销售、转让和抵押的,或者改变租赁型住房用途的,按要求予以撤销(恢复)。


  七、附则


  (一)本意见适用范围为市辖各区。县级市可参照执行,也可结合本地实际,制定具体实施细则。


  (二)本通知由市住房城乡建设局负责解释,试行有效期为2020年10月29日至2021年10月28日。


青岛市住房和城乡建设局

2020年9月28日


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。