鲁自然资字[2020]94号 山东省关于印发《全省推广“交房(地)即办证”服务模式工作方案》的通知
发文时间:2020-09-08
文号:鲁自然资字[2020]94号
时效性:全文有效
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各市自然资源主管部门、住房城乡建设局、国家税务总局山东省各市税务局、各银保监分局:


  现将《全省推广“交房(地)即办证”服务模式工作方案》印发给你们,请结合实际抓好落实。


  (此页无正文)


山东省自然资源厅

山东省住房和城乡建设厅

国家税务总局山东省税务局

中国银行保险监督管理委员会

山东监管局

2020年9月8日



全省推广“交房(地)即办证”服务模式工作方案


  为贯彻落实省委、省政府关于深化制度创新加快流程再造和优化营商环境的决策部署,切实解决交房、交地与办证不同步的问题,借鉴先进地区“交房(地)即办证”工作经验,结合我省实际,制定本方案。


  一、工作目标


  以推进建设工程领域审批制度改革和推进优化财产登记为抓手,进一步推进流程再造和信息集成,充分运用不动产登记“一网通办”平台,实行网上核税缴税,利用移动服务车、移动办证设备、电子证照等技术和硬件,为有需求、提出申请的企业和群众在交地、交房时即开展不动产登记、颁发不动产权证书,降低企业开办成本,方便群众办事,做到住权和产权同步实现。


  2020年10月底前,各市自定试点区域,选择符合条件的新增供地项目、新开盘交房的房地产开发项目,开展“交房(地)即办证”试点,形成成功案例。2020年12月份,各市制定工作实施方案,实现“交房(地)即办证”月月有案例,逐步实现工作常态化。


  二、工作内容


  (一)交地即办证


  将土地供应、不动产登记申请、地籍调查、审核登簿进行全链条流程再造,实现“交地即办证”。


  1.土地供应前准备阶段。项目预审环节或建设用地供应环节开展土地勘测定界时,同步开展不动产地籍调查,预编不动产单元号,不动产地籍调查结果提前审核入库。


  2.交地和办证阶段。企业签订土地出让合同(或取得划拨决定书)后,向不动产登记机构提交不动产登记申请材料。待企业交齐土地出让金和相关税费后,办理交地手续时即可领取不动产权证书。


  (二)交房即办证


  对取得预售许可的房地产开发项目,通过房屋预(销)售合同网签备案、综合验收备案、用地规划房产测绘、税费缴纳、不动产登记进行全链条流程再造,开展“交房即办证”。


  1.新建商品房预售阶段。房地产开发企业将“交房即办证”意向报房地产开发主管部门和不动产登记机构。预售时,房屋交易主管部门将合同网签备案数据及时共享给不动产登记机构和水、电、气、暖、网、有线电视等服务单位。不动产登记服务应延伸至房地产开发企业和贷款银行,在签订购房合同或贷款合同时,采集开发企业、银行、购房人相关信息,共享网签合同备案信息,依申请办理预售商品房预告登记、抵押预告登记。


  2.商品房开发项目不动产首次登记阶段。对拟施行“交房即办证”的房地产项目,推行限时联合验收、综合测绘、成果共享。测绘任务应提前安排,不动产登记地籍调查成果和房屋面积成果提前审核入库,为房地产开发企业办理分户不动产首次登记提供条件。


  3.交房与不动产登记发证阶段。办理完竣工综合验收备案手续后,房地产开发企业需提前将集中办理交房安排告知至不动产登记、税务部门,及办理水、电、气、暖、网、有线电视等开户手续的机构。


  在交房现场,可通过人员集中模式,不动产登记机构、税务、银行等机构入驻,配备相关设备,购房人依次有序办理交房手续、自愿提交登记申请、完成身份验证、材料核验、税费缴纳,现场领取不动产登记权电子证书,有条件的地方现场打印纸质证书。鼓励房地产开发企业,在达到法定交房条件后,利用不动产登记“一网通办”便民服务平台,提前申请分户不动产转移登记,经网上审核,购房人完成缴税(费)后,只需在集中交房现场或不动产登记大厅完成身份核验,即可领取不动产权电子证书或纸质证书,逐步实现网上办理常态化。


  相关部门应联动提供水、电、气、暖、网络、有线电视等开户“一站式”服务。


  三、相关要求


  (一)强化组织领导。自然资源、住房城乡建设、税务等部门加强协同配合,深化信息共享和结果互认;企业承担应依法履行市场主体责任,依法依规建设、经营。坚持政府推动、部门联动、企业主动、群众自愿,共同推进“交房(地)即办证”实施。


  (二)支持改革创新。房屋交易主管部门和不动产登记部门应依托市级政务信息资源共享交换平台实现数据信息共享,支撑相关部门业务办理。推进不动产单元代码“一码关联”土地出让合同、建设用地规划许可证、土地出让合同(划拨决定书)、建设工程规划许可证、新建房屋买卖合同(包括预售、现售)、抵押合同、完税凭证、登记簿册。探索实行预告登记转本登记单方申请办理模式;加大新建房屋买卖电子合同及不动产登记电子证照在公积金、银行等机构应用。


  (三)强化诚信管理。开发企业应自觉履行依法建设义务,严格履行合同,积极推进“交房即办证”。当地相关主管部门应对积极参与并完成“交房即办证”的房地产开发项目及时公示予以激励;对违法建设、违规交房、擅自增加或转嫁应由企业承担费用等行为,记入企业不良或严重不良信用信息;有关部门共享企业信用评价信息,实行联合奖惩。


  (四)加强宣传引导。充分利用媒体,加强宣传和引导,及时推广“交房(地)即办证”的先进经验和社会效果,营造推进“交房(地)即办证”服务的良好氛围。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。