国家税务总局威海市税务局公告2020年第3号 国家税务总局威海市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告
发文时间:2020-04-30
文号:国家税务总局威海市税务局公告2020年第3号
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根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等相关规定,结合我市实际,现就我市房地产开发项目土地增值税预征和核定征收事项公告如下:


  一、关于房地产开发项目土地增值税的预征率


  (一)普通标准住宅,预征率为2%。


  (二)非普通标准的住宅,预征率为3%。


  (三)其他房地产类型,预征率为4%


  (四)纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入,暂不预征土地增值税,但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。


  二、关于土地增值税的核定征收


  对符合核定征收清算条件的房地产开发项目,主管税务机关应按照“一项一核”的原则,根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后,分项目确定核定征收率,计算土地增值税。


  三、本公告自2020年6月1日起施行


  特此公告。


  附件:土地增值税核定征收率测算方法及步骤


国家税务总局威海市税务局

2020年4月30日



《国家税务总局威海市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》解读


  一、公告的出台背景


  (一)按照国家税务总局“不低于2%的土地增值税预征率”和山东省税务局“各市税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型,科学合理地确定预征率进行预征,并按规定进行清算”的规定,结合我市的实际情况,自2014年开始对普通住宅按2%的预征率征收土地增值税,对非普通住宅预征率按3%、其他房地产类型预征率按4%征收土地增值税,为保持房地产开发项目土地增值税的预征率的政策延续性,现决定继续延续土地增值税预征率。


  (二)按照山东省税务局“各市税务局应当根据国家税务总局、省税务局的要求,通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类房地产销售价格等因素,科学合理确定不同房地产类型土地增值税核定征收率”等规定,为了规范全市土地增值税核定征收流程,从规范执法、降低执法风险考虑,只是针对少数符合条件的企业进行核定征收。核定征收不能靠“拍脑袋”核定征收率,征收率的确定要有依据,要有测算过程,要有测算收入、扣除项目金额、增值额、增值率、测算应缴土地增值税、土地增值税核定征收率的工作底稿,测算工作底稿要存档备查。


  二、公告的主要内容


  (一)关于房地产开发项目土地增值税的预征率。


  1.普通标准住宅,预征率为2%。


  2.非普通标准的住宅,预征率为3%。


  3.其他房地产类型,预征率为4%


  4.纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入,暂不预征土地增值税,但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。


  (二)关于土地增值税的核定征收。


  对符合核定征收清算条件的房地产开发项目,主管税务机关应按照“一项一核”的原则,根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后,分项目确定核定征收率,计算土地增值税。核定征收率不能搞一刀切。


  测算核定征收率过程要形成工作底稿,存档备查。


  (三)本公告自2020年6月1日起施行。



土地增值税核定征收率测算方法及步骤


  一、测算收入


  (一)主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》规定的方法核定;


  (二)主管税务机关评估价格确定;


  (三)主管税务机关按照其他方法确定。


  二、测算扣除项目金额


  (一)查阅涉税记录,包括契税缴纳金额;向国土、财政部门查询,获得该项目取得土地使用权支付的价款,和财政补贴金额等;


  (二)向城乡建设部门查询建筑工程中标、预算和结算等信息,确定建筑工程成本,或者参照各级城乡建设部门发布的分年度建筑安装工程平方米造价指标,确定工程成本;按照配套费、设计费等相关规费的收取标准,以及拆迁安置情况,确定其他开发成本。房地产开发费用,按照土地成本和开发成本的10%计算。


  三、测算增值额


  测算的增值额=测算的收入-测算的扣除项目金额


  四、测算税率


  根据测算的增值额,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条的规定,确定不同的税率。


  五、测算土地增值税


  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定的公式,计算测算的土地增值税额:


  测算的土地增值税额=增值额*适用的税率-扣除项目金额X速算扣除系数


  六、测算核定征收率


  核定的征收率=(测算的土地增值税额/测算的收入)*100%


  七、核定征收土地增值税


  核定征收的土地增值税=测算的收入*核定的征收率


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。