关于《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》的解读
发文时间:2019-10-25
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来源:国家税务总局
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近期,国家税务总局接到各方反映的一些增值税征管操作问题。为统一征管口径,便于纳税人执行,税务总局发布了《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》(以下称《公告》),对相关问题进行了明确。现就《公告》的主要内容解读如下:


  一、关于国内旅客运输服务进项税抵扣


  (一)关于国内旅客运输服务的抵扣范围


  《公告》明确,允许抵扣的国内旅客运输服务,限于与本单位签订了劳动合同的员工,以及本单位作为用工单位接受的劳务派遣员工发生的国内旅客运输服务。主要考虑:一是遵循增值税基本规定。纳税人实际接受或负担的、与其生产经营相关的购进项目,才允许抵扣进项税额。员工以其单位经营活动为目的发生的旅客运输服务,与本单位生产经营相关。二是遵循经济业务实际。考虑到实际业务中,以劳务派遣形式用工时,派遣人员直接受用工单位指派进行业务活动,与单位员工工作性质一致。


  (二)关于旅客运输服务增值税电子普通发票的开具要求


  增值税电子普通发票通过增值税电子发票系统开具,可以选择开具给个人或单位。《公告》明确了纳税人购进国内旅客运输服务,以增值税电子普通发票作为抵扣凭证的相关要求。即纳税人购进国内旅客运输服务,以取得的增值税电子普通发票上注明的税额为进项税额的,增值税电子普通发票上注明的购买方“名称”、“纳税人识别号”等信息,应当与实际抵扣税款的纳税人一致。


  (三)关于旅客运输服务进项税抵扣的衔接


  按照现行政策规定,自2019年4月1日起,一般纳税人购进国内旅客运输服务,其进项税额允许从销项税额中抵扣。遵循纳税义务发生时间的基本原则,《公告》明确,纳税人允许抵扣的国内旅客运输服务进项税额,是指纳税人2019年4月1日及以后实际发生,并取得现行合法有效的增值税扣税凭证抵扣的增值税税额。其中,以增值税专用发票或增值税电子普通发票为增值税扣税凭证的,增值税专用发票或增值税电子普通发票的开具时间应为2019年4月1日及以后。


  二、关于加计抵减


  (一)关于适用加计抵减政策的销售额定义


  按照现行政策规定,一般纳税人提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务销售额占全部销售额的比重超过50%的,可按规定适用加计抵减政策。《公告》明确,参与计算适用加计抵减政策的“销售额”,包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。同时明确,稽查查补销售额和纳税评估调整销售额,计入查补或评估调整当期销售额确定适用加计抵减政策;适用增值税差额征收政策的,以差额后的销售额确定适用加计抵减政策。


  (二)关于暂无销售收入的纳税人如何适用加计抵减政策


  纳税人以一定时间区间内邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务销售额占比是否超过50%确定适用加计抵减政策。对纳税人在上述区间内销售额为零的特殊情形,应如何适用加计抵减政策,《公告》进行了明确。具体为:(1)2019年3月31日前设立,且2018年4月至2019年3月期间销售额均为零的纳税人,以首次产生销售额当月起连续3个月的销售额确定适用加计抵减政策;(2)2019年4月1日后设立,且自设立之日起3个月的销售额均为零的纳税人,以首次产生销售额当月起连续3个月的销售额确定适用加计抵减政策。


  (三)关于汇总纳税的总分支机构如何适用加计抵减政策


  按照现行政策规定,经财政部和税务总局或者省级财税部门批准,总机构及其分支机构可以实行汇总缴纳增值税。《公告》明确,经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准,实行汇总缴纳增值税的总机构及其分支机构,在判断是否适用加计抵减政策时,以总机构及其分支机构的合计销售额计算四项服务销售额占比。需要注意的是,如果符合加计抵减政策的适用标准,则汇总纳税范围内的总机构及其分支机构均可适用加计抵减政策。否则,总机构及其分支机构均无法适用。


  三、关于部分先进制造业增值税期末留抵退税


  为加大对制造业的支持力度,进一步优化我国营商环境,经国务院批准,税务总局和财政部联合下发《财政部、税务总局关于明确部分先进制造业增值税期末留抵退税政策的公告》(财政部、税务总局公告2019年第84号),放宽了部分先进制造业留抵退税条件。因此,《公告》进一步明确,上述制造业纳税人继续按照《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第20号,以下称20号公告)的规定办理留抵退税业务。同时,根据调整后的退税条件,同步修订并重新发布了20号公告附件《退(抵)税申请表》。


  四、关于经营期不足一个纳税期的小规模纳税人免税政策适用


  《公告》明确,在小规模纳税人免税标准提高至月(季)销售额10(30)万元后,对于以季度为纳税期限的增值税小规模纳税人,因在季度中间成立或者注销而导致当期实际经营期不足一个季度的,只要当期销售额未超过30万元,即符合《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)第一条的规定,可以按规定免征增值税。比如,某小规模纳税人2019年2月成立,实行按季纳税,2月-3月累计销售额为25万元,未超过季销售额30万元的免税标准,则该小规模纳税人当期可以按规定享受相关免税政策。


  五、关于货物运输业小规模纳税人申请代开增值税专用发票


  2017年,税务总局先后下发《国家税务总局关于发布<货物运输业小规模纳税人申请代开增值税专用发票管理办法>的公告》(国家税务总局公告2017年第55号发布,国家税务总局公告2018年第31号修改并发布)和《国家税务总局关于开展互联网物流平台企业代开增值税专用发票试点工作的通知》(税总函〔2017〕579号),允许税务机关为货物运输业小规模纳税人异地代开增值税专用发票,以及由符合条件的互联网物流平台企业为货物运输业小规模纳税人代开增值税专用发票,为个体司机提供开票便利。同时,按照当时交通管理部门的要求,明确了货物运输业小规模纳税人申请代开专用发票需要取得相关运输资质。由于交通管理部门对运输资质要求进行了调整,因此,《公告》对代开发票的条件也相应调整为:提供公路货物运输服务的(以4.5吨及以下普通货运车辆从事普通道路货物运输经营的除外),应取得《中华人民共和国道路运输经营许可证》和《中华人民共和国道路运输证》;提供内河货物运输服务的,应取得《国内水路运输经营许可证》和《船舶营业运输证》。


  六、关于运输工具舱位承包和舱位互换业务适用税目


  舱位承包业务中,对承包方来说,其以承运人身份对外承揽运输业务,然后通过承包他人运输工具舱位的方式委托对方实际完成相关运输服务,属于提供无运输工具承运业务,应以承揽该运输业务向托运人收取的全部价款和价外费用为销售额,按照“交通运输服务”缴纳增值税。对发包方来说,是以运输工具舱位承包的方式,使用自有运输工具实际提供了运输服务,因此,发包方应以其向运输工具舱位承包人收取的全部价款和价外费用为销售额,按照“交通运输服务”缴纳增值税。


  舱位互换业务中,互换舱位的双方均以承运人身份与托运人签订运输服务合同,收取运费并承担承运人责任,然后通过互换运输工具舱位的方式,委托对方实际完成相关运输服务,因此,双方均以换出舱位的方式向对方提供了交通运输服务,各自应以换出运输工具舱位确认的全部价款和价外费用为销售额,按照“交通运输服务”缴纳增值税。


  七、关于建筑服务分包款差额扣除


  纳税人提供特定建筑服务,可按照现行政策规定,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额计税。总包方支付的分包款是打包支出的概念,即其中既包括货物价款,也包括建筑服务价款。因此,《公告》明确,纳税人提供建筑服务,按照规定允许从取得的全部价款和价外费用中扣除的分包款,是指支付给分包方的全部价款和价外费用。


  八、关于取消建筑服务简易计税项目备案


  为简化办税流程,优化税收环境,落实“放管服”改革工作要求,《公告》明确,对于增值税一般纳税人提供建筑服务,按规定适用或选择适用简易计税方法计税的,不再实行备案制。相关证明材料无需向税务机关报送,改为自行留存备查。《国家税务总局关于简化建筑服务增值税简易计税方法备案事项的公告》(国家税务总局公告2017年第43号发布,国家税务总局公告2018年第31号修改)同时废止。


  九、关于围填海开发房地产项目适用简易计税


  以围填海方式取得土地的房地产项目,其围填海的开工日期可能早于房地产项目《建筑工程施工许可证》上注明的开工日期。为体现房地产老项目简易计税的政策精神,公平税负,《公告》明确,以围填海方式取得土地的房地产项目,围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的,均属于房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。


  十、关于限售股买入价的确定


  (一)关于多情形形成限售股的买入价确定


  《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局2016年第53号公告发布,国家税务总局公告2018年第31号修改,下称53号公告)第五条分别针对上市公司股权分置改革、首次公开发行股票并上市和重大资产重组三种不同情形形成的限售股,如何在转让时确定其限售股买入价做出了明确规定。此外,还存在一种特殊情形,即因同时实施股权分置改革和重大资产重组而首次公开发行股票并上市而形成限售股。因此,《公告》明确,纳税人转让因同时实施股权分置改革和重大资产重组而首次公开发行股票并上市而形成的限售股,以及上市首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股,以该上市公司股票上市首日开盘价为买入价,按照“金融商品转让”缴纳增值税。


  (二)关于重大资产重组形成限售股的买入价确定


  53号公告第五条规定,因上市公司实施重大资产重组形成的限售股,以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股,以该上市公司因重大资产重组股票停牌前一交易日的收盘价为买入价。实践中,上市公司实施重大资产重组可能出现多次停牌。《公告》明确,上述“股票停牌”是指证监会就其申请作出予以核准决定前的最后一次停牌。


  举例说明:A上市公司于2017年8月7日宣布实施重大资产重组,并于当天停牌。2018年4月18日股票复牌。2018年7月24日,A上市公司因收到证监会并购重组委会议审核其申请重大资产重组的通知后停牌。2018年8月29日,重组委表决通过A上市公司重大资产重组的申请,8月30日A上市公司股票复牌。9月5日中国证监会就A上市公司重大资产重组申请作出予以核准的决定。鉴于证监会就该上市公司重大资产重组申请作出予以核准决定前最后一次停牌时间是2018年7月24日,因此,纳税人转让A上市公司限售股,应以证监会就其申请作出予以核准决定前最后一次停牌前一交易日的收盘价为买入价,即7月23日A上市公司的股票收盘价为买入价。


  十一、关于保险服务进项税抵扣


  进项税抵扣,应遵循统一的扣税原则,即纳税人购进货物或服务所负担或支付的增值税额,凭合法有效扣税凭证从销项税额中抵扣。在实际操作中,所有行业,所有纳税人,都应按照上述普遍性规定自行适用抵扣政策,保险公司的赔付支出也不例外。在实践中,保险赔付支出有不同的形式,其进项税抵扣问题应具体问题具体分析并适用政策。


  以车险为例,不同的车险业务,保险公司、投保人和修理厂之间的交易实质和权利义务不一样,适用的抵扣政策也不一样。目前主要存在两种情况:


  第一种是行业所称的“实物赔付”。保险合同约定,保险公司的赔付方式是由保险公司将投保车辆修理至恢复原状。在车辆出险后,保险公司以自己的名义向修理厂购买修理服务并支付修理费。这种情况下,由于修理服务的实际购买方为保险公司,因此,保险公司可以凭修理厂向其开具的修理费专用发票行使抵扣权。


  第二种是行业所称的“现金赔付”。保险合同约定,在车辆出险后,保险公司向被保险人支付赔偿金,由被保险人自行修理。在实际操作中,保险公司为了提高客户满意度,替被保险人联系修理厂对出险车辆进行维修,并将原应支付给被保险人的赔偿金转付给修理厂。这种情形下,由于修理服务的接受方是被保险人而不是保险公司,即使保险公司代被保险人向修理厂支付了修理费并取得相关发票,也不能将其作为保险公司的进项税额进行抵扣。


  《公告》明确了上述两种情况下车险赔付支出的进项税抵扣问题;同时,保险公司开展的其他财产保险业务,也可以比照执行。


  十二、关于餐饮服务税目适用


  随着经济社会发展,消费模式的不断创新,消费者不直接就餐而是购买食品后打包带走的这种快速消费方式越来越普遍,但这一消费方式的改变,并不影响纳税人向消费者提供餐饮服务这一行为本质。因此,为统一征管口径,确保“堂食”和“外卖”税收处理的一致性,《公告》明确,纳税人现场制作食品并直接销售给消费者的行为,应按照“餐饮服务”缴纳增值税。


  十三、关于开具原适用税率发票


  为确保纳税人按规定正确开具发票,准确适用政策,《公告》对纳税人通过增值税发票管理系统,自行开具原适用税率发票的权限进行了规范:自2019年9月20日起,关闭增值税发票管理系统纳税人端自行开具17%、16%、11%、10%原适用税率发票权限;同时,为充分保障纳税人合法权益,对于符合开具原适用税率发票条件的纳税人,到主管税务机关办理临时开票权限后,可在24小时的规定期限内开具原适用税率发票。


  为明晰税企责任,确保简明易行好操作,《公告》规定,纳税人到主管税务机关办理原适用税率发票临时开票权限时,只需提交《开具原适用税率发票承诺书》即可,但纳税人需要保留交易合同、红字发票、收讫款项证明等相关材料,以备查验。


  纳税人若未按规定开具原适用税率发票,由主管税务机关按照现行有关规定进行处理:若纳税义务发生时间在2019年4月1日前,未进行申报而开具发票的,纳税人应进行补充申报或者更正申报,涉及缴纳滞纳金的,按规定缴纳;若纳税义务发生时间在2019年4月1日后,不得开具原适用税率发票,已经开具的,按规定作废,不符合作废条件的,按规定开具红字发票后,按照新适用税率开具正确的蓝字发票。


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高温作业企业三种费用支出的财税处理技巧

企业职工在高温环境下工作,企业一般会发生高温津贴、防暑降温品及药品、防暑降温费等支出。现就企业支出这些费用时如何进行财税处理进行分析。


  一、高温津贴的财税处理


  国家安全生产监督管理总局、卫生部、人社部、中华全国总工会联合印发的《防暑降温措施管理办法》(安监总安健〔2012〕89号,以下简称“89号文”)第十七条规定,劳动者从事高温作业的,依法享受岗位津贴。用人单位安排劳动者在35℃以上高温天气从事室外露天作业以及不能采取有效措施将工作场所温度降低到33℃以下的,应当向劳动者发放高温津贴,并纳入工资总额。


  《企业所得税法实施条例》第三十四条规定,企业发生的合理的工资薪金支出,准予扣除。前款所称工资薪金,是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬,包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资,以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。


  《<企业会计准则第9号——职工薪酬>应用指南》规定,职工工资、奖金、津贴和补贴,是指企业按照构成工资总额的计时工资、计件工资、支付给职工的超额劳动报酬等的劳动报酬,为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给职工的津贴,以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给职工的物价补贴等。


  无论是税收上,还是会计上以及相关部门的文件规定上,高温津贴均属于职工工资范畴,不属于职工福利费范畴。


  案例:A建筑公司按照省级有关部门规定的标准,于2017年6月向在高温环境下作业的工人发放高温津贴40000元。


  (一)税务处理


  (1)企业所得税处理。由于高温津贴属于职工工资范畴,根据《企业所得税法实施条例》第三十四条规定,企业发生的合理的工资薪金支出,准予扣除。


  (2)个人所得税处理。根据《个人所得税法实施条例》第八条规定,工资、薪金所得,是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。因此,职工取得的高温津贴应与当月工资合并计算缴纳个人所得税。


  (二)会计处理(单位:元,下同)


  借:工程施工——合同成本  40000


  贷:应付职工薪酬——工资  40000


  二、防暑降温品及药品的财税处理


  89号文第十一条规定,用人单位应当为高温作业、高温天气作业的劳动者供给足够的、符合卫生标准的防暑降温饮料及必需的药品。不得以发放钱物替代提供防暑降温饮料。防暑降温饮料不得充抵高温津贴。


  《企业所得税法实施条例》第四十八条规定,企业发生的合理的劳动保护支出,准予扣除。《企业所得税法实施条例释义》明确,本条规定的劳动保护支出,需要满足以下条件:一是必须是确因工作需要,如果企业所发生的所谓的支出,并非出于工作的需要,那么其支出就不得予以扣除;二是为其雇员配备或提供,而不是给其他与其没有任何劳动关系的人配备或提供;三是限于工作服、手套、安全保护用品、防暑降温品等,如高温冶炼企业职工、道路施工企业的防暑降温品,采煤工人的手套、头盔等用品。


  从上面这两个文件的规定可知,企业为了维护在高温环境下作业的职工的身体健康和安全生产的需要,应当为职工配备防暑降温品及必需的药品等应急物品。而这种应急物品的支出,不属于职工福利费范畴,而属于劳动保护支出范畴。


  案例:B钢铁企业为增值税一般纳税人,于2017年6月为炼钢车间的工人购买了防暑降温饮料及必需的药品,取得的增值税专用发票上注明价款20000元,增值税额3400元(已经税务机关认证)。


  (一)税务处理


  (1)增值税处理。《增值税暂行条例》第十条规定,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:(一)用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务;(二)非正常损失的购进货物及相关的应税劳务;(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务;(四)国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品;(五)本条第(一)项至第(四)项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。


  由于企业为在高温环境下作业的职工配备的防暑降温品及药品,属于劳动保护支出,不属于以上列举进项税额不得从销项税额中抵扣的情形,因此,购买的防暑降温饮料及药品,其进项税额允许从销项税额中抵扣。


  (2)企业所得税处理。由于企业为在高温环境下作业的职工配备的防暑降温饮料及药品,属于劳动保护支出,根据《企业所得税法实施条例》第四十八条规定,企业发生的合理的劳动保护支出,准予扣除。


  (3)个人所得税处理。由于从事高温作业的职工饮用的防暑降温饮料及药品,不属于《个人所得税法实施条例》第八条规定的工资、薪金所得项目,因此,无须缴纳个人所得税。


  (二)会计处理


  借:生产成本  20000


  应交税费——应交增值税(进项税额)  3400


  贷:银行存款  23400


  三、防暑降温费的财税处理


  (一)《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》(财企〔2009〕242号)第一条规定,企业职工福利费包括:为职工卫生保健、生活等发放或支付的各项现金补贴和非货币性福利,包括职工因公外地就医费用、暂未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、职工疗养费用、自办职工食堂经费补贴或未办职工食堂统一供应午餐支出、符合国家有关财务规定的供暖费补贴、防暑降温费等。


  (二)《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号,以下简称“3号文”)第三条规定,企业职工福利费包括:为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利,包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。


  (三)根据《关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告》(国家税务总局公告2015年第34号)第一条规定,列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放的福利性补贴,符合3号文第一条规定的,可作为企业发生的工资薪金支出,按规定在税前扣除。不能同时符合上述条件的福利性补贴,应作为3号文第三条规定的职工福利费,按规定计算限额税前扣除。


  从上面第(一)项和第(二)项文件的规定可知,一般情况下,防暑降温费无论是在会计上还是在税收上均属于职工福利费范畴,但是,从第(三)项文件的规定可知,如果企业把防暑降温费列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放,且符合3号文第一条规定的,可作为企业发生的工资薪金支出,按规定在税前扣除。这也就是说,随同工资一起发放的防暑降温费,在税收上,既可以按照职工福利费进行纳税处理,也可以按照工资薪金进行纳税处理。另外,从这三个文件的规定还可知,防暑降温费支付方式可以是现金,也可以是实物。


  (1)防暑降温费随同工资一起发放


  案例:C公司决定在每年夏季高温季节随同工资一起发放防暑降温费。2017年6月每人获得防暑降温费100元,其中,厂部10人,车间管理人员5人,车间工人300人,销售部门4人。会计处理如下:


  借:管理费用  1000


  制造费用  500


  生产成本  30000


  销售费用  400


  贷:应付职工薪酬——工资(防暑降温费)  31900


  (2)防暑降温费单独发放


  案例:D公司在2017年夏季给每位职工发放防暑降温费300元,其中,厂部7人,车间管理人员3人,车间工人200人,销售部门2人。会计处理如下:


  借:管理费用  2100


  制造费用  900


  生产成本  60000


  销售费用  600


  贷:应付职工薪酬——职工福利(防暑降温费)  63600


  (3)发放防暑降温品


  案例:E公司在2017年夏季给每位职工发放含税价格117元的防暑降温品。其中,厂部5人,车间管理人员3人,车间工人190人,销售部门2人。取得的增值税专用发票上注明价款20000元,增值税额3400元。


  ①增值税处理。根据《增值税暂行条例》第十条规定,购进货物用于集体福利,其进项税额不得从销项税额中抵扣。会计处理如下:


  购进防暑降温品时,


  借:应付职工薪酬——职工福利(防暑降温品)  23400


  贷:银行存款  23400


  发放防暑降温品时,


  借:管理费用  585


  制造费用  351


  生产成本  22230


  销售费用  234


  贷:应付职工薪酬——职工福利(防暑降温品)  23400


  ②企业所得税处理。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条第(三)项规定,企业将资产用于职工奖励或福利,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第80号)第二条规定,企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定情形的,除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。


  从上面的政策规定可知,给职工发放防暑降温品应视同销售行为,按照购买时的价格确认收入,在年终企业所得税汇算清缴时应调增视同销售收入23400元,同时调增视同销售成本23400元。


  (4)发放防暑降温费个人所得税处理。根据《个人所得税法实施条例》第八条规定,防暑降温费无论是随同工资一起发放,还是单独发放,以及发放防暑降温品的,均应当与发放当月工资合并计算缴纳个人所得税。


房地产企业投资性房地产税会疑难解析

作为房地产开发企业自行开发建造的房产,成本在“开发成本”科目归集,建成后应当属于企业“存货”,即类似于商贸企业持有以备出售的产成品或商品由“开发成本”转入“开发产品”。“开发产品”本身就是房地产企业的存货,不应计提折旧,但需要类比存货期末计量方式进行减值测试。


  此时,开发产品即为地产财务人员熟悉的现售房,如果企业已经完成土地增值税清算,未出售现房即为企业的尾盘,其成本一般按照土增清算中已经确认的单方成本*已售房源建筑面积求出,虽然已经建成可售但是从未投入使用因此销售还是按照新房处理。


  一、“开发产品”转为“投资性房地产”


  首先,从性质上“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值,或两者兼而有之而持有的房地产。以下我们分情况解释:


  1.开发产品转自持自用


  比如房开企业建成项目,后续将部分空置房转为办公室或储藏室等自用,这种情况应当将对应的“开发产品”成本转为“固定资产”,后续正常折旧。


  按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》相关规定,房屋、建筑物等折旧年限不得低于20年,因此企业在账务处理时为减少税会差异,建议可以将该类“固定资产”折旧年限确定为20年。


  2.开发产品出租


  有别于上一种,此时开发商是准备或者已经将空置房作为租赁房产,出租给物业或者其他主体以赚取租金收入,按照《企业会计准则》的要求应当将该部分出租房产由“开发产品”转为“投资性房地产”。


  在账务处理时遵循“非投资性房地产”与“投资性房地产”的转换方式进行,同时还要区分“投资性房地产”后续是按照成本模式计量,还是公允价值模式计量。简单地解释,成本模式下的“投资性房地产”其后续计量与“固定资产”其实差别不大,也需要正常按期折旧;相反公允价值模式下投房更像是一种投资,不计提折旧可以在账面反应其价值波动。


  成本模式具体分录如下:


  借:投资性房地产(倒挤账面金额)


  存货跌价准备(如有)


  贷:开发产品


  公允价值模式转换分录


  需要考虑借贷差异的不同影响,将差额计入“公允价值变动损益”(借差)或“其他综合收益”(贷差)。


  注意


  开发产品可售未售不需要转为投资性房地产,原理刚才已经解释过了,房地产企业行业特殊性,其生产的“存货”就是“开发产品”即待售房,因此不满足出售以图资本增值,因而不需要转为将无法售出的现房转为“投资性房地产”。


  二、“投资性房地产”房产税、土地使用税的计算


  经过上述分析,我们可以看出,投资性房地产的入账价值,主要取决于开发产品的账面价值,而“开发产品”如果其本身包含在地上可售面积内,其成本构成应当包含土地成本、建安成本、公共配套成本等可直接或间接归属的成本。


  因此,当“开发产品”转为“投资性房地产”后,租赁期内应当按照租金作为房产税的计税依据,而免租期内按照房产原值计算房产税时应当考虑房屋的全成本而不应当将土地成本进行剥离,即转为“投资性房地产”后不会影响资产计税基础发生变化。(财税[2010]121号)


  同理,土地使用税也是一样的,“投资性房地产”也需要正常计算缴纳土地使用税。


  三、“投资性房地产”税会差异


  1.资产减值损失


  “投资性房地产”成本模式下如发生“资产减值损失”,根据《企业所得税法》第十条与《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十五条相关规定,“除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。”可见,税法并不承认一般性资产减值损失,需要在企业所得税计算时纳税调增。


  2.累计折旧


  主要针对公允价值模式下“投资性房地产”在账面不计提折旧,不减值,但是在每期末需要确认公允价值变动。


  税法层面主要借鉴北京市税务局2019年《企业所得税实务操作政策指引》以及秉持《企业所得税法》及《实施条例》的执法口径,一般认为公允价值模式下“投资性房地产”账面不计提折旧,但是在企业所得税纳税调整时需要考虑折旧金额,并且进行纳税调减,同时,相关资产的公允价值损益波动税法不认可,除非相关资产处置,否则也需要进行纳税调整。


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