国家税务总局乐清市税务局关于公开征求《乐清市存量房交易计税价格争议处理办法(试行)》意见的公告
发文时间:2020-12-14
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根据有关规定,国家税务总局乐清市税务局起草了《乐清市存量房交易计税价格争议处理办法(试行)》。现面向社会公开征求意见,如有意见建议请于12月21日前反馈国家税务总局乐清市税务局,逾期无反馈视为无意见。


  联系人:国家税务总局乐清市税务局税政一股郑朋洁,联系电话:0577-61886192


国家税务总局乐清市税务局

2020年12月14日


乐清市存量房交易计税价格争议处理办法(试行)


  第一条 为进一步规范存量房交易纳税申报行为,解决房产交易中征纳双方对计税价格核定的争议,保障纳税人的合法权益,体现税务机关依法、公正、公平治税原则,依照财政部、国家税务总局《房地产交易税收服务和管理指引》(税总发[2017]4号)的规定及浙江省税务局的工作要求,结合我市实际情况,制定本办法。


  第二条 本办法所称存量房交易计税价格争议,是指在乐清市范围内买卖存量房(包括存量住房、商铺、工业厂房)的纳税人对主管税务分局(所)核定的交易计税价格存在异议,在提供相关证据资料的前提下,要求主管税务分局(所)依法重新核定计税价格的行为。


  第三条 主管税务分局(所)应当在纳税人办理存量房交易纳税申报时,告知纳税人虚假申报应当承担的法律责任以及纳税人享有提出异议和要求重新核定计税价格的权利。纳税人对核定的计税价格有疑虑的,主管税务分局(所)应首先就存量房评税政策、评估方法、工作流程、计税价格生成等做好解释、辅导工作。


  第四条 纳税人对存量房交易计税价格提出异议的,应当在10个工作日之内以书面形式向主管税务分局(所)提出申请,报送《乐清市存量房交易计税价格争议处理申请表》(以下简称《申请表》),并提供相关证明资料。纳税人逾期不申请计税价格争议的,视为放弃申请评估价格争议。


  第五条 主管税务分局(所)应当在收到纳税人申请材料后即时决定是否受理,并向申请人制发《受理通知书》或《不予受理通知书》,不予受理的,应当告知纳税人理由。


  主管税务分局(所)受理申请的,应当自受理之日起10个工作日内作出争议处理决定,并在《申请表》上签署意见,情况复杂无法按时办结的,经主管税务分局(所)负责人批准,可以适当延长办理时限,但最长不得超过20个工作日,并应及时告知纳税人。


  主管税务分局(所)通过实地核实等方式,认为纳税人价格异议有正当理由的,应当予以采纳,按纳税人申报的交易价格征税;主管税务分局(所)认为价格异议无正当理由的,应当告知纳税人可选择一家在乐清地区设有固定办公场所且与原出具报告机构资质相同或以上的的专业房地产评估公司对争议不动产进行评估。进行价格争议评估的评估机构需到乐清市税务局备案。争议重新评估所用时间不计入争议处理办理期限。


  房地产评估公司确认评估的交易价格与纳税人申报的交易价格不一致的,主管税务分局(所)按孰高原则确定计税价格征税。


  第六条 纳税人对主管税务分局(所)在存量房交易中核定的计税价格存在异议的,只能申请一次价格重新评估。纳税人对重新评估核定的结果仍有异议的,必须先依照主管税务分局(所)的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金,或者提供相应的担保,然后可以在缴清税款和滞纳金以后或者所提供的担保得到主管税务分局(所)确认之日起60日内依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院起诉。


  第七条 各主管税务分局(所)应建立房地产价格评估集体审议制度。对认定纳税人价格异议有正当理由的、再次评估价格偏离原评估价格10%以上的,需主管税务分局(所)集体审议决定,并按照要求做好集体决策、会签等记录,相关纸质资料按要求存档。主管税务分局(所)对两次价格疑义较大的,可邀请双方评估公司到会质证。


  第八条 评估机构在承担评估任务时,应配合主管税务分局(所)现场核实、到场问询等相关工作,且不得对外公开或透露存量房评估结果。对出具价格明显不合理或存在违规行为的评估公司,乐清市税务局将把相关情况反馈至评估机构主管部门,并取消该评估机构评估乐清市税务局存量房评估备案资格。


  第九条 对于存量房交易计税价格核定争议较多的区域,主管税务分局(所)应当及时检查评税系统或预警值体系中该区域计税价格的合理性,并根据实际情况适时调整计税价格。


  第十条 纳税人发现争议处理部门在工作中有徇私舞弊现象,或是对价格作出明显不合理调整却又无法说明正当理由的,可以依法向纪检监察部门进行实名举报。


  第十一条 本办法由国家税务总局乐清市税务局负责解释。本办法未尽事宜按照现行税收法律法规和规范性文件规定执行。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。