我司是珠海一家房地产企业,想问一下珠海税务局认可的土地增值税税清算时成本分摊方法有哪些:1.土地成本分摊方法认可的有哪些,2.共同成本分摊方法有哪些?
发文时间:2021-04-23
来源:国家税务总局
收藏
822

答:一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:“四、土地增值税的扣除项目……(五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。”根据国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)(以下简称《规程》)规定:“第二十九条审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:……(二)土地出让金是否按照以下方式分摊:国有土地使用权出让合同或其补充协议注明,地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金应直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分)。”二、根据《规程》规定:“第二十八条审核扣除项目是否符合下列要求:……(三)同一清算单位内发生的成本、费用,能按照受益对象直接归集的,按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用,原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产,可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。”

我要补充
0

推荐阅读

中秘自贸协定升级议定书11月1日生效,原产地证书有五个实操变化

《中国—秘鲁自由贸易协定升级议定书》11月1日正式生效,海关总署同期发布经修订的进出口货物原产地管理办法(海关总署公告2026年第155号),替代2010年第186号令。对从事中秘贸易的企业,五个实操变化直接关系到通关成本。

一是微小加工或处理条款由4项扩充到13项,新增洗涤、过滤、简单研磨、简单混合等情形,更多低增值工序不再影响原产资格认定。二是原产地证书取消单份最多填写20项商品的限制,多品种拼单出口更省证书。三是符合条件、计税价格不超过600美元的秘鲁原产货物,可免于提交原产地证书或声明,小额贸易通关更快。四是产品特定原产地规则从HS2007年版转版到HS2022年版,具体产品原产地标准未变,但申报归类要按新版协调制度核对。五是完善完全获得标准:从他国或地区进口后在中国或秘鲁汇集的旧货物,不视为在当地收集,不能获得原产资格。

落地效果已经显现:11月1日,深圳海关为阿麦斯食品集团签发全国首份升级后的中秘自贸协定原产地证书,该批货物在秘鲁进口环节享受约1.9万元人民币关税减免。企业应尽快核对在途和在产订单的归类版本切换,避免用旧版规则申报新版协定税率。

来源:海关总署(海关总署公告2026年第155号)。

海南自贸港全岛封关运作:一线二线管理口径细化,加工增值30%免税扩围

海南省财政厅、发改委、商务厅联合印发《关于海南自由贸易港全岛封关运作有关管理事项的通知》(琼财税[2026]986号),依据发改办区域[2026]754号文件,细化一线、二线相关管理事项,自公布之日起实施。

一线细化:由境外进入海南自贸港内海关特殊监管区域、保税物流中心或保税仓库实施保税仓储,且未发生流转、加工、检测、维修、混兑等改变货物状态情形的保税货物,后续进入自贸港其他区域的,参照一线进口适用封关政策;此前已完成的检疫、检验、许可证件核验不再重复实施。这意味着先入区仓储、后进岛使用的货物不必再按二线补办手续,物流安排灵活度显著提升。

二线细化:自贸港内鼓励类产业企业生产的含进口料件、加工增值达到或超过30%的货物,在岛内销售的,参照经二线进入内地的加工增值政策执行,即岛内销售同样可适用免征进口关税、照章征收进口环节增值税和消费税的待遇,填补了此前岛内销售如何适用规则的空白。

结合封关后加工增值政策此前的四项升级,企业享惠面明显扩大:取消了鼓励类产业主营业务收入占比60%以上的限制;零关税进口料件开展加工也可适用,实现零关税与加工增值双重叠加;海南自产料件价值计入增值部分,更容易达到30%增值率;跨企业加工增值可累计计算,上下游联合申报享惠。截至2025年10月,已有129家试点企业内销货值约110.96亿元、免征关税约8.6亿元。在琼布局加工制造、保税仓储、国际中转业务的企业,应把是否改变货物状态、增值率如何计算、岛内销售如何归类三个问题写进内控流程,并留存加工增值核算资料备查。

来源:海南省财政厅(琼财税[2026]986号)。