项目公共配套设施税前扣除的四大标准
发文时间:2021-07-29
来源:税屋
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房地产项目公共配套设施作为成本的重要组成部分,如何税前扣除?能否税前扣除?将对整个项目税负产生重要影响。作为企业财务,应该从以下四个方面关注扣除的判断标准:


  01、公共配套设施必须是红线内的建筑物


  项目范围内的才能够叫做公共配套设施,如会所、幼儿园、物业用房、小学等。红线外的建筑物不属于项目范畴,自然不能计入公共配套设施,但红线外的支出是否一定不能扣除?这要看具体情况才能确定,实务中常常会常出现特殊勾地条件,如取得土地必须配建学校,如果学校在红线内,自然是作为项目组成部分的公共配套扣除,如果是不在红线内,就应该属于特殊土地成本,而非公共配套设施。


  02、公共配套设施在结构上相对独立


  无论是会所、幼儿园还是物业用房,这些公共配套设施都有一个共同特点,就是结构上相对独立,如果不是独立的空间,而是依附于别的空间,如在地下室内设置的配电室等,就不是单独的公共配套设施,而应划入对应的独立空间,如人防或地下室。


  这种独立还有一个重要的作用,就是对应的成本可以被单独归集,这决定了公共配套设施要作为一个过渡性成本对象先单独归集核算成本,最后再做二次分摊,将公共配套设施成本摊入其他可售面积。


  03、公共配套设施的非营利性特点


  公共配套设施的定义决定了它一定是非营利性,不能够有收入,因为是为所有住户服务,因此应将成本计入所有可售面积。实务中常常有企业在这个问题上犯错,导致出现巨大涉税风险。


  第一种风险:将公共配套设施对外销售;


  公共配套设施不属于可售面积,也不能对外销售,但实务中总是有开发商将其对外转让,尤其是地下车位,既然不能独立网签,那就签署《车位使用权转让协议》,转让与土地等长的永久使用权。这种操作应被视为转让商品房,正参照销售缴纳各种税费。


  第二种风险:将公共配套设施对外出租、承包经营;


  对外出租或承包经营依然属于利用设施获取利润,违背了非营利性特点,将原本属于政府或者业主的利益窃为己有,那么自然也不允许税前扣除这部分成本。


  第三种风险:将公共配套设施自己公司占据使用


  这虽然看起来没有直接利益对价,但本质上属于无偿使用,依然应归属于私下改变公共配套设施性质的行为,不允许税前扣除对应成本。


  04、公共配套设施的产权归属


  按照税法规定,公共配套设施的未来产权归属有两个方向:


  1、产权属于全体业主所有


  这种公共配套设施的典型代表有会所、物业用房、车位等,正常情况应移交业主委员会;如业主委员会暂未成立,也应有变通的处理,各地对这个问题意见不一,有的地方认为应移交当地居委会,有的地方认为应在报纸上打公告,还有的地方认为应在合同中注明,如果当地政府有这样的规定,应该按照规定处理,如果没有规定,至少应该移交物业公司代管。


  2、无偿移交政府或相关职能部门


  这种公共配套设施的代表是幼儿园、学校、社区办公房等,如果移交应取得政府的移交手续;但需要关注人防设施的特殊性,中国的人防设施依据《人民防空法》规定,谁投资,谁使用,那么实务中的人防设施完工后并不是移交手续,而是独特的验收手续,我认为这依然应被理解为一种特殊的移交,税务机关也不能以此为理由拒绝人防成本作为公共配套设施扣除。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。