国务院令第305号 城市房屋拆迁管理条
发文时间:2001-11-01
文号:国务院令第305号
时效性:全文失效
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失效提示:依据财综[2012]60号 中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法,本文全文废止。

  为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,制定了本条例。条例于2001年6月6日国务院第40次常务会议通过,自2001年11月1日起施行。同时废止1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。下面就跟着大律师网小编来详细了解条例内容吧!

  第一章 总则

  第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,制定本条例。

  第二条 城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本条例。

  第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。

  第四条 拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

  本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。

  本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。

  第五条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定,互相配合,保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

  县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

  第二章 拆迁管理

  第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。

  第七条 申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:

  (一)建设项目批准文件;

  (二)建设用地规划许可证;

  (三)国有土地使用权批准文件;

  (四)拆迁计划和拆迁方案;

  (五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

  市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。

  第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

  第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

  第十条 拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。

  第十一条 拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

  第十二条 拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:

  (一)新建、扩建、改建房屋;

  (二)改变房屋和土地用途;

  (三)租赁房屋。

  房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的,必须经房屋拆迁管理部门批准,延长暂停期限不得超过1年。

  第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

  第十四条 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。

  第十五条 拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

  第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

  第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

  第十八条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房屋的,依照有关法律、法规的规定办理。

  第十九条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的,应当经房屋拆迁管理部门同意,原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

  第二十条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。

  县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

  第二十一条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理。[2]

  第三章 拆迁补偿

  第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定,对被拆迁人给予补偿。

  拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。

  第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。

  除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

  第二十四条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

  第二十五条 实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

  第二十六条 拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。

  第二十七条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

  被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  第二十八条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。

  第二十九条 拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

  第三十条 拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。

  第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

  第三十二条 拆迁人不得擅自延长过渡期限,周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人,应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

  第三十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。

  第四章 罚则

  第三十四条 违反本条例规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

  第三十五条 拆迁人违反本条例的规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

  第三十六条 拆迁人违反本条例的规定,有下列行为之一的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:

  (一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;

  (二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;

  (三)擅自延长拆迁期限的。

  第三十七条 接受委托的拆迁单位违反本条例的规定,转让拆迁业务的,由房屋拆迁管理部门责令改正,没收违法所得,并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

  第三十八条 县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的,核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的,或者对违法行为不予查处的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五章 附则

  第三十九条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,参照本条例执行。

  第四十条 本条例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

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海南自贸港新政中的商业机遇丨以加工增值免关税为例

海南自由贸易港将于12月18日封关,封关后实施一系列核心政策。新的政策集中于在贸易、投资、税收方面的利好,为市场和企业带来众多商业机会。

  封关核心政策之一是加工增值免关税政策,这是一项重磅且非常具有含金量的政策,通过参考国际通行的“原产地”的规则,并结合海南自身的产业特色,创设性地赋予在海南加工的进口货物在“进入内地市场”时免征关税的待遇。考虑到该项政策适用范围涵盖了绝大部分的进口货物品类(极少部分的不在“零关税”范围和保税加工范围的除外),可以形成线状、片状而非点状的加工链条,以及海南自贸港封关后有足够大的生产用地面积,该项政策具有较高的落地可行性,能解决加工所需进口原材料的关税成本问题,是封关后非常具有含金量的政策之一。

  在政策公布后,我们第一时间进行了解读,随后海南省商务厅、海口海关等陆续出台了该政策的适用规范细则,使政策的合规性和规范性更加明确和具体。近期有许多企业向我们咨询,他们既非常关注政策的合规适用要点,同时也非常关注这项高含金量政策如何在封关后用足、用好,嵌入企业未来发展模式中,以真正发掘政策的高价值。基于此,我们认为对该政策在商业中的运用是目前市场关注的重点,这也成为我们撰写本文的动力和缘由。

  基于我们对海南自贸港建设和政策设计的长期跟踪和研判,我们认为加工增值免关税的政策至少有三个核心的适用场景。

  一、 适用加工增值免关税政策的商业逻辑

  企业从境外进口货物(无论是作为原材料还是制成品),按照相关规定,通常需要缴纳关税,最常见的关税税率是最惠国待遇。在我国与部分国家/地区存在自贸协定的情况下,进口原材料或者进口制成品可以享受低于最惠国的协定税率(可能为0)。

  但协定税率的适用范围是非常明确且有限的,局限于货物原产的地区(超过地区范围的同类货物也不能享受)、以及指定的产品税号。以RCEP协定为例,我国是RCEP成员国且与其他成员国经贸关系非常密切,协定生效后,我国对日韩产品立即降为零关税的比例不超过40%,在10-20年的过渡期内逐步降低。

  但是海南自贸港封关后通过加工增值免关税的货物适用范围不受上述局限,体现为:

  (1) 理论上原产自任何地区的货物均可,少数落入“四类措施”中被实施加征关税等措施的除外;

  (2) 6600多个税则号的“零关税”货物和可以进行保税加工的保税货物均可,基本涵盖了绝大部分的货物范围,少数实施“贸易救济”措施的除外。

  换言之,从货物原产来源地和货物品类来讲,海南自贸港的加工增值免关税政策适用的范围,在一定程度上打通了区域性的自贸协定的限制,客观效果上使得更多品类的货物和原产自更广地区的货物在进入内地终端市场时可以享受免关税的政策。

  虽然在此过程中需要符合一定的适用条件,但在封关之后,该等限制条件得到了全面的大幅度的优化和升级,例如增值幅度达到30%的问题(下文详细展开)。从企业适用的角度看,免关税的成本和门槛降低了、执行的可行性提高了。

  实现境外原材料和制成品免征关税进入内地市场,是适用加工增值免关税政策的底层商业逻辑。对于那些无法享受协定税率或税率不为零的进口货物,与直接进入内地相比,经海南自贸港通过加工增值免关税进入的路径具有独一无二的优势。

  二、 封关后加工增值免关税政策三个核心应用场景

  在上述的基本商业逻辑下,加工增值免关税政策的三大核心场景包括:

  场景一:将生产环节从内地移到海南,对进口原材料加工后返销回内地市场。

  对于生产基地在内地的企业,需要从境外进口货物到内地作为加工和生产的原材料。假设甲公司从境外进口未焙炒的咖啡豆作为原材料到内地生产,加工成咖啡液在内地市场销售。未焙炒的咖啡豆如果原产自巴西,其最惠国税率是8%;如果原产自RCEP地区,协定税率是5% 。进口时需照章缴纳关税。

  如果采用加工增值免关税政策,甲公司可以将未焙炒的咖啡豆进口到海南。进口环节“零关税”或保税。完成加工增值后,制成咖啡液通过海南与内地之间的“二线”进入内地市场。由于完成了30%的增值比例,可以实现免征关税。

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可见同样的进口未焙炒的咖啡豆,生产环节放在内地和海南之间会有约5%-8%的关税差异。如果该货物的税率更高,企业减少的关税成本会更加显著。

  场景二:将生产环节从境外移到海南,对进口原材料加工后销往中国内地市场。

  原本企业在境外,用境外原材料生产成制成品后,出口到中国内地市场并销售。例如,假设甲企业在境外将鲜或干的碧根果制成商品销售到内地,最惠国税率25%,RCEP协定税率19.2%,进口暂定税率7%。这种情况下,制成品进口后不再加工,直接用于销售,该等关税成本即附属在商品销售价格上。

  假设甲公司将境外生产地的部分生产流程转移到海南,生产模式转变为:从境外进口鲜或干的碧根果到海南,加工后通过“二线”向内地销售。该等情况下,进口时的鲜或干的碧根果是原材料,在“零关税”目录内。加工实现增值达到一定比例之后,制成品进入内地可免征关税。

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场景三:海南的自产货物在进口货物加工的过程中融入不同加工环节。

  海南自产货物纳入加工增值的计算范围,这是对封关后政策的重要优化。海南自产货物在加工增值免关税政策适用中的核心作用是,使制成品的增值率大大提高。在内销价格没有变化的前提下,增值计算公式中的分母变小、分子增大,实现30%增值的门槛大大降低。这种设置更有利于促使企业从采购原料开始即在海南自贸港内布局供应链。

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例如,假设甲公司从巴西进口牛肉10万元加工成牛肉制品,制作过程需要采购1.5万元盐、胡椒、辣椒、鸡肉等作为辅料,内销价格原定14万元。此时增值率=(14-10-1.5)/(10+1.5),为21.74%,未达到免关税门槛。

  如果将其中的1.5万元辅料改为海南自产的盐、胡椒、辣椒等,此时增值率=(14-10)/10,为40%,可以适用免关税政策。

  可见在封关后,加工增值免关税政策的优化和升级非常明显。在海南自贸港内开展的进口货物加工业务,均允许采购海南自产货物,从作为辅料的盐、胡椒等调料,到作为主料成分的矿石、草本植物、牛肉、鱼产品和猪肉等,都可以参与加工增值流程,使得制成品享受免关税政策。在这个过程中,采购海南自产货物客观上相较于采购内地原材料相比,存在较大的关税成本优势。

  此外,可以进一步拓展思路。虽然海南自产货物大部分集中在第一产业的农产品,但农产品的使用范围非常广,农产品除了用于食品加工,还大量进入医药、保健品、保健食品制造行业,以及许多工业领域。因此,有必要挖掘自产货物在上下游产业链中的机会,并结合相关生产工艺进行全面布局。

  小结

  我们认为,海南自贸港的加工增值免关税政策,是参考国际原产地规则并结合海南自身情况做出的巧妙制度设计。从商业应用角度来看,该政策具备可行的商业逻辑,尤其在进口关税成本较高的加工制造业中具有很高的含金量。虽然企业在适用过程中需要对生产供应链进行一定的测算和设计优化,会短期增加成本,但这并不会影响最终实现进口原材料免关税后成本降低这一政策优势所带来的实际效果。

  此外企业还可以叠加海南其他政策,在经营上得到多方面的成本优化。随着封关进程的推进、企业实践的深入以及海南产业链的建设,我们相信该政策将持续发挥更大的作用。

“对赌协议”中的“利润补偿”之后可以申请退税吗?

一、法律如何规定“对赌协议”?对赌协议中的“利润补偿”是否可以看作是“一揽子协议”呢?

  《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》规定:“实践中俗称的‘对赌协议’,又称估值调整协议,是指投资方与融资方在达成股权性融资协议时,为解决交易双方对目标公司未来发展的不确定性、信息不对称以及代理成本而设计的包含了股权回购、金钱补偿等对未来目标公司的估值进行调整的协议。”首先要明确的是,对赌是对什么赌?投资方投资,融资方给予一定承诺(必然是与目标公司的业绩、利润等影响目标公司价值相关的承诺),承诺未实现,融资方则要给予补偿,其本质来看,双方是对目标公司的价值进行对赌,这也是为什么“对赌协议”又称“估值调整协议”的原因。另外,“对赌协议”通常都不是一个协议,会有融资协议和对赌失败的协议(股权回购或金钱补偿协议),并且同时签订或在交易开始前签订,所以实践中几乎统一认定“对赌协议”是一揽子不可分割且非相互独立的协议。

  二、“业绩补偿”税法上如何评价?可以要求退税吗?

  从“对赌”的失败后果来看,融资方可能要承担股权回购或金钱补偿的后果,融资方是否可以要求退税,关键是看“业绩补偿”的性质,实践中存在极大争议。有的税务机关认为“业绩补偿”是融资方对投资方的独立补偿,与目标公司的价值无关,不予退税。有的税务机关认为“利润补偿”就是对目标公司价值的调整,认为可以退税。

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那么“利润补偿”究竟应为何种性质呢?是否是对目标公司价值的调整呢?是否可以退税呢?

  本律师认为,法律上认为对赌协议是对目标公司的价值进行对赌,利润补偿协议与融资协议构成一揽子协议,那么其实就是对目标公司的价值进行调整。相当于投资方与融资方对目标公司暂估了一个价值(由于信息的不对称,该价值暂无法确定,只能通过市场检验之后确定),此时根据税法,纳税人依照税法规定纳税没有问题。但是只有最终看业绩或利润是否达标,目标公司的价值实际才确定,此时应再根据确定的价值调整税收。《国家税务总局关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法(试行)>的公告》[国家税务总局公告2014年第67号]第九规定:“纳税人按照合同约定,在满足约定条件后取得的后续收入,应当作为股权转让收入。”该规定实际是“实质课税原则”的适用。而实质课税不应仅在多征税款时适用,在有利于纳税人、应予退税的情况下也应适用。综上,本律师认为应当退税。

  (一)税法与民法、公司法之间的衔接与适用?

  不同法律是调整不同主体之间关系的规范,所以不同主体间的法律关系就应以相应的法律规定为准。但是不同法律之间不应是相互割裂和矛盾的,而应是协调统一的。就比如说,平等主体之间的法律关系应以民法的规定为准,是否征税应以不同税种的法律规定为准,但是判断是否征税除了要看税法的特别规定外还要以民法的规定为基础。就对赌协议而言,法律已经认为“赌对协议”为“估值调整协议”,且为一揽子协议,那么税法就应以此为基础进行征税。如在目标公司价值未确定的情况下,暂按融资协议价值依据税法以“股权转让”进行征税没有问题,但在之后约定业绩或利润没有达到,目标公司价值最终确定的情况下,应按目标公司实际价值进行征税,对之前的税款进行调整。从税法层面上来说,在税法没有特别规定的情况下,应适用税法的原则进行征税,如实质课税原则。

  (二)《九民纪要》肯定对赌协议有效性的精神

  《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》规定:“人民法院在审理‘对赌协议’纠纷案件时,不仅应当适用合同法的相关规定,还应当适用公司法的相关规定;既要坚持鼓励投资方对实体企业特别是科技创新企业投资原则,从而在一定程度上缓解企业融资难问题,又要贯彻资本维持原则和保护债权人合法权益原则,依法平衡投资方、公司债权人、公司之间的利益。”所以,人民法院在审判时,应理解对赌协议的市场与经济意义,不应机械执法,要理解对赌协议有效的背后意义,协调税法的适用,发挥司法的能动性,否则将可能与赌对协议有效性的立法精神相违背。如果在目标公司价值降低的情况下仍然拒绝退税,那么融资人的最终税负就会高于法定税负,融资人在最初签订对赌协议的时候就会考虑业绩和利润的设定,最终就可能会影响投资人的投资,反而与法律认可对赌协议的有效性精神相违背,这不是税法适用的正确思路。

  三、上海市第三中级人民法院(2024)沪03行终133号案件的反思与评析

  案件事实脉络:

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上海三中院“驳回上诉,维持原判”的理由如下:

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