旧改项目清算时对拆迁补偿成本的资料要求和审核逻辑有哪些重要细节和变化?
发文时间:2021-10-26
作者:税屋综合
来源:税屋综合
收藏
1287

问:请问城市更新项目所发生的拆迁补偿支出在税务清算过程中,一般要求提供的资料明细有哪些?税务机关有什么样的审核逻辑?


  答:拆迁补偿成本的审核是城市更新项目在税务清算过程中,尤其是土地增值税清算时的审核重点。而且随着对重点行业的税务强监管趋势,房地产企业面临的成本审核逻辑越来越缜密。


  对于拆迁补偿成本而言,审核资料清单围绕四个方向:一是历史证明资料;二是合同证明资料;三是支出证明资料;四是签收证明资料。


  历史证明资料:开发商在城市更新项目中所列支核算的拆迁补偿成本主要都是针对拆除重建范围内的被拆迁权利人的,当然也可能包括承租经营户。那么税务机关针对历史证明资料的审核逻辑就是佐证拆迁补偿成本支付对象属于清算项目合法权利人的各项资料,以验证被拆赔人的“真实性”。如有证土地和建筑物,需要提供原始土地出让合同或土地证,原始物业房产证等能显示证载信息的复印件资料;如涉及无证土地和建筑物,提供资料则可能包括确权和公示文件、原始物业房屋测绘报告(与拆迁安置补偿协议的拆迁补偿标准互相佐证)、不动产来源佐证资料等。


  合同证明资料:按照城市更新的相关政策,开发商需要与被拆迁权利人通过签订拆迁安置补偿协议的方式来形成单一权利主体或单一招商主体。所以税务机关针对本环节的审核重点是审核拆迁补偿安置协议的签订主体、拆迁补偿标准的计算基数,以此验证拆迁补偿成本的“真实性”和“准确性”。需要关注的是,一方面拆迁补偿标准是否保持公允以及各权利主体之间是否保持相对公平稳定,其中关联方之间的拆赔标准会受到税务机关的特别关注,另一方面能否得到增信加持会对其认定造成一定影响。此外,对于承租经营户等主体的拆迁补偿,税务机关的审核重点是补偿对象和补偿标准的真实性和合理性,对于大额的补偿可能会增加经营补偿的评估报告等。


  支出证明资料:如果开发商所归集的拆迁补偿成本是真实、准确的,那么税务机关进而需要验证的便是拆迁补偿成本是否“实际发生”。因此,针对该环节税务机关的审核重点将着重围绕拆迁补偿成本的会计核算和资金流水展开,重点审核开发商拆迁补偿支出的会计记载(是否存在多记支出的情形)、银行对账单和银行转账凭证、收款人或单位的身份证明信息、收款收据等资料。如果是产权置换方式的拆迁补偿,则需要核验权利人签字或盖章的选房确认书和交房通知书等资料。


  签收证明资料:为了完成拆迁补偿成本的审核闭环,证明被拆迁权利人实实在在获取了拆迁补偿收益(货币或产权),税务机关审核的签收证明资料包括被拆迁权利人的签收花名册、收款收据、选房确认书和收房证明等资料。


  风险提示:关于城市更新项目的拆迁补偿支出问题,不同物业形态、不同历史时期可能会存在不同的场景和问题,实际清算过程中仍然可能面临很多不同的质疑和风险,难以穷尽。但是原则上税务机关的审核逻辑更多是围绕拆迁补偿的业务性质来展开,开发商应重视业务端的税务管理和规划。随着城市更新条例的重新修订,城市更新项目的确权环节前置,税务管理和规划难度及风险都在提高,需要增强税务管理思维。


我要补充
0

推荐阅读

增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。