2026年1月1日起,随着《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(2026年第10号公告)的实施,一般纳税人转售自来水取消了差额征税政策。实务中,物业公司、商业综合体等转售水电时,常常遇到上游(自来水公司、电网)就部分代收基金开具“不征税发票”(如“不征税自来水”编码611、“不征税代收基金”等)。面对这些上游票种,转售方如何向下游合规开票?税负有何变化?怎样选择更合理?
一、政策核心解读:
1、不能差额征税
新政实施后,转售水费不再允许按“收取价款扣除支付给自来水公司的水费”后的余额作为销售额。无论水费还是电费,转售行为均属于销售货物,必须按全额计算增值税。
2、上游“不征税发票”的性质
上游开具的不征税发票,通常对应的是代收的政府性基金(如污水处理费、水资源费、农网还贷基金等),这些项目属于不征收增值税的范畴。转售方不能“传递”这种不征税性质——即不能因为上游开了不征税发票,就认为自己向下游收取的对应款项也不征税。
3、转售方开票规则
必须按转售货物开具发票:品名应为“*电力*”或“*自来水*”,不得开具“生活服务”“代收款项”或“不征税”发票。
税率/征收率:
电费:一般纳税人适用13%税率(无简易计税选项)。
水费:一般纳税人可选择一般计税(9%)或简易计税(3%)。
二、案例详解:
某物业公司(一般纳税人)2026年2月发生以下两笔业务,均按平进平出(不加价)向租户收取费用。
(一)转售电费(含不征税代收基金):
上游支付:向电网支付总额12,040元,取得两张发票:
应税电费部分:金额8,000元,税额1,040元(税率13%),增值税专用发票。
不征税代收基金部分:金额3,000元,“不征税”普通发票(注明“代收基金”)。
下游收取:向租户收取同样12,040元。
1、案例分析:
转售电费只能一般计税,税率13%,向下游开具增值税专用发票:
金额= 12,040÷(1+13%) = 10,654.87元
税额= 10,654.87×13% = 1,385.13元
可抵扣进项税额= 1,040元(仅限应税电费部分,不征税基金无进项)
实际应纳税额= 1,385.13 - 1,040 = 345.13元
2、结论:
由于上游不征税基金部分无法抵扣进项,导致物业公司额外承担了345.13元的增值税。这部分税负实质上是将不征税基金“带入”了增值税链条。
(二)转售水费(含不征税代收基金)
上游支付:向自来水公司支付总额10,300元,取得两张发票:
应税水费部分:金额8,000元,税额240元(征收率3%),增值税专用发票。
不征税代收基金部分:金额2,060元,“不征税自来水”发票。
下游收取:向租户收取同样10,300元。
1、案例分析:
方案A:一般计税(税率9%)
向下游开具增值税专用发票:
金额= 10,300÷(1+9%) = 9,449.54元
税额= 9,449.54×9% = 850.46元
可抵扣进项税额= 240元(仅限应税水费部分)
实际应纳税额= 850.46 - 240 = 610.46元
方案B:简易计税(征收率3%)
向下游开具增值税专用发票(或普通发票):
金额= 10,300÷(1+3%) = 10,000
税额= 10,000×3% = 300元
进项税额不可抵扣(简易计税对应进项需转出)
实际应纳税额= 300元
2、结论:
在平进平出且上游存在不征税发票的情况下,简易计税(方案B)税负更低(300元vs 610.46元),且操作简单,无需区分征税与不征税部分。
三、选择建议
1、水费转售:首选简易计税
只要符合一般纳税人销售自来水可选择简易计税的规定,建议直接选用3%征收率。这样可以彻底规避不征税基金无法抵扣的问题,同时降低核算难度。
2、电费转售:无法简易,需关注定价
电费必须适用13%税率。若上游存在不征税代收基金,转售方应准确测算额外税负(即不征税部分÷1.13×13%),并在与下游签订合同时,考虑是否通过适当加价来覆盖这部分成本,或向租户解释清楚。
四、其他处理思路
有些观点认为,可以重构商业模式,即:将水电费并入租金
根据增值税法“一项应税交易”原则,若租赁合同采取“水电全包、一口价租金”模式(水电费不单独计价结算),则整个交易可能被认定为不动产租赁服务,按租金税率(一般计税9%或简易计税5%)开票。
优势:统一税率,避免转售水电带来的多档税率和不征税发票困扰;若出租方是老项目简易计税(5%),税负可能更低。
劣势:会增加房产税的计税依据(从租计征部分),需综合测算房产税与增值税的平衡。
建议:针对长期、稳定的大租户,可测算后决定是否采用此模式。
五、风险提示
1、严禁错开“不征税”发票:转售水电属于应税行为,即使上游部分是不征税,下游发票也必须开具货物销售发票,税率栏不得填写“不征税”。
2、品名必须规范:应选“*电力*”“*自来水*”等商品编码,避免开成“水电费”“服务费”等模糊品名,否则下游可能无法抵扣。
3、进项抵扣合规:采用简易计税的水费,其对应的进项税额(包括应税水费专票)不得抵扣,需作转出处理。
新政下,水电费转售已无差额征税空间,上游的不征税发票并不能让转售方“豁免”纳税。通过上述案例可见,电费因无简易选择,不征税部分将直接增加税负;水费则可果断选择3%简易计税,实现税负最优。同时,将水电费并入租金的商业模式也值得关注与商榷。建议各企业根据自身情况,精准测算,合规开票,确保税务处理既符合新政要求,又实现税负合理。