房地产开发企业土地增值税清算管理制度
发文时间:2023-11-06
作者:王凯
来源:中道财税
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增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。


一、土地增值税介绍:


1、土地增值税纳税依据:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。


2、纳税义务人:为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。


3、征税对象:是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。


4、适用税率(四级超率累进税率):

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5、清算单位:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。


二、土地增值税清算的条件及时间:


(一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续


(二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。


三、土地增值税清算时应提供的清算资料:


(一)土地增值税清算表及其附表;


(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。


(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。


(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。


四、非直接销售和自用房地产的收入确定


(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。


五、土地增值税的扣除项目及要求:


(一)扣除项目:

1.取得土地使用权所支付的金额;

2.开发土地的成本、费用;

3.新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

4.与转让房地产有关的税金;

5.财政部规定的其他扣除项目。


(二)扣除项目是否符合下列要求:

1.在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

6.对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。
  

六、清算后再转让房地产的处理:


在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。


单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。


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关于CRS(共同申报准则)误区系列

自2014年由多个市场经济国家组成的政府间国际经济组织--经济合作与发展组织(Organization for Economic Co-operation and Development,简称“OECD”)推动以CRS(common report standard,即“共同申报准则”)为核心的自动交换金融账户信息机制以来,全球已有数百国家和地区加入该机制。

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  结合美森咨询税务专家的研究针对目前存在的CRS认知误区分享系列文章,以帮助拥有境外收入的中国税务居民合理规划资产、合法纳税。

  情况一:隐藏境外资产

  案情:

  某企业家在香港某银行开设私人银行账户时候,存入了大量资金并购买了投资基金。开户时,境外银行会明确要求填写《自我证明》(Self-Certification),以声明其税务居民身份。 为了规避CRS信息交换,有人会使用以下“小聪明”的做法:声称自己是某东南亚小国(非CRS参与国)的税务居民,并提供在该国的临时住址证明、账户通讯地址和电话都留在了该东南亚国家,而非中国;指示银行所有对账单和通知都通过电子邮件发送,避免纸质信件寄往中国。

  后果:

  香港金融机构的合规部门会履行例行的尽职调查,调查内容不限于:主要业务和家庭关系是否在中国;在该东南亚国家的停留时间是否达到183天的界定;提供的住址是否是一个明显的“信箱服务”这种不合理的地址。

  有明显疑点的的案情银行将把相关人的账户信息(包括开户以来多年的历史交易记录)报给香港税务局,并由香港税务局交换给中国国家税务总局(STA)。 中国税务机关接到信息后,可能启动相关税务调查。最终,相关人可能需要为其账户产生的所有投资收益(利息、股息等)补缴个人所得税,并面临巨额罚款(通常为应缴税款的0.5倍到5倍)以及按日计算的滞纳金。情节严重的话,还可能因偷税罪承担刑事责任。

  情况二:利用未被穿透的离岸架构

  案情:

  CRS实施之前,有人会通过“避税天堂”如开曼群岛设立家族公司,并用这类公司持有在香港的金融资产和房产。在过去,这种架构确实能有效隐藏信息。CRS实施后,有人会认为“公司账户的信息不会被交换”,认为只要钱不进个人账户就安全,因此没有对架构项下资产履行CRS申报。

  后果:

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  传统的离岸架构在CRS下已几乎透明:CRS有一套规则机制用来穿透壳公司、信托、基金等实体,找到其最终的实际控制人和受益人。实际上税务义务在收入产生时即已发生,而非在资金分配到个人账户时。

  鸣谢:本文获得专业税务咨询师崔兴炜先生的支持。

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  2025年11月

公安机关直接对涉税案件立案侦查的,税务机关还能否作出处罚?

编者按:由公安机关直接立案侦查的涉税犯罪案件,司法机关尚未作出最终处理的,税务机关能否作出行政处罚决定?这一问题在实践中存在不同理解。本文拟结合一起真实案件,围绕法律适用、行刑衔接核心原则展开探讨,为类似案件处理提供参考。

  一、案例引入

  (一)基本案情

  2024年1月,王某向公安机关举报甲公司虚开增值税专用发票。同年4月,公安机关决定对甲公司虚开增值税专用发票立案侦查。6月,公安机关将线索转交税务机关。8月,税务机关向甲公司作出《税务处罚告知书》,根据《发票管理办法》第三十五条,对甲公司虚开发票行为拟处以罚款50万元;根据《税收征收管理法》第六十三条、《国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》(国税发〔1997〕134号)第一条,认定甲公司虚开发票抵扣进项税额及虚列成本的行为构成偷税,拟处以少缴税款0.5倍罚款800万元。根据《行政处罚法》第二十九条“同一个违法行为违反多个法律规范应当给予罚款处罚的,按照罚款数额高的规定处罚”之规定,拟决定对甲公司处以罚款800万元。

  (二)税企观点

  甲公司认为,根据《关于加强行政执法与刑事司法衔接工作的意见》(中办发〔2011〕8号,以下简称8号文)第一条第(三)项,“行政执法机关未作出行政处罚决定的,原则上应当在公安机关决定不予立案或者撤销案件、人民检察院作出不起诉决定、人民法院作出无罪判决或者免予刑事处罚后,再决定是否给予行政处罚”,《最高人民法院关于在司法机关对当事人虚开增值税专用发票罪立案侦查之后刑事判决之前,税务机关又以同一事实以偷税为由对同一当事人能否作出行政处罚问题的答复》(最高人民法院(2008)行他字第1号,以下简称1号文)第二条,“税务机关在发现涉嫌犯罪并移送公安机关进行刑事侦查后,不再针对同一违法行为作出行为罚和申诫罚以外的行政处罚”。据此,甲公司涉嫌虚开案件先由司法机关处理,且司法机关对违法犯罪行为尚未作出最终处理,税务机关依法应当暂不予行政处罚,等待司法机关的最终处理结果后,再决定是否对其作出处罚,现税务机关对甲公司拟作出行政处罚,属于程序不当,应当依法撤销案涉告知书。

  税务机关认为,甲公司的情况不符合上述规定。

  根据8号文第一条第(三)项,“行政执法机关向公安机关移送涉嫌犯罪案件,应当移交案件的全部材料……行政执法机关在移送案件时已经作出行政处罚决定的,应当将行政处罚决定书一并抄送公安机关、人民检察院”。根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》(以下简称《规定》)第三条,“行政执法机关在依法查处违法行为过程中,发现违法事实涉及的金额、违法事实的情节、违法事实造成的后果等……涉嫌构成犯罪,依法需要追究刑事责任的,必须依照本规定向公安机关移送”。第六条,“行政执法机关向公安机关移送涉嫌犯罪案件,应当附有下列材料:(一)涉嫌犯罪案件移送书;(二)涉嫌犯罪案件情况的调查报告”。据此,若税务机关将本案移送公安机关后再作出行政处罚确实违反法定程序,但本案中,税务机关目前未形成涉嫌犯罪案件情况的调查报告等文书,尚未将甲公司涉税违法案件移送公安机关,在移送前作出拟处罚决定,符合法律规定,程序合法。

  二、本案的法律分析

  (一)《规定》与8号文不能直接适用于本案

  首先,需要明确《规定》与8号文的立法目的与法律适用。根据《规定》第一条,“为了保证行政执法机关向公安机关及时移送涉嫌犯罪案件,依法惩罚破坏社会主义市场经济秩序罪……制定本规定”。不难看出,该《规定》的立法目的系规范行政执法与刑事司法的衔接流程,确保涉嫌犯罪的案件从行政机关及时移送公安机关,通过刑事程序依法惩罚相关犯罪,同时避免“有案不移”“有案难移”等问题的出现。

  其次,根据《规定》第三条,该条款明确划定了行政机关移送案件的唯一法定前提——行政执法机关只有在依法查处违法行为的过程中,发现该行为涉嫌构成犯罪且需要追究刑事责任时,才必须向公安机关移送案件。而若公安机关已经针对同一违法事实直接立案,就意味着案件已因涉嫌犯罪进入刑事侦查程序,行政机关移送案件的法定触发条件已经消失。据此,《规定》的适用条件前提为公安机关尚未立案的情况。如果公安机关因他人举报、上级交办等事由对违法案件先于执法机关立案侦查,则不适用《规定》。而8号文与该《规定》系一脉相承,系立足于《规定》,针对实践中出现的衔接难题,进一步细化流程、强化监督,二者共同构建的是“行政机关向公安机关移送案件”的行刑衔接制度框架。

  因此,笔者认为,本案系由公安机关先行立案侦查,后由公安机关将案件转交税务机关,并非由税务机关在执法过程中先行发现后移送公安机关,因此,本案不符合《规定》与8号文规定的前提情况,不能直接适用两法之规定。甲公司与税务机关直接援引两法均欠妥。

  (二)根据刑事优先原则,本案目前不应作出处罚

  事实上,《规定》与8号文确立了一项基本处理原则——“刑事程序优于行政程序”。也即涉嫌犯罪案件进入司法程序后,行政执法程序应当为刑事司法程序让步,执法机关应当尊重司法程序的认定结论,对没有作出行政处罚的暂不予处罚,等待刑事程序终结后再决定是否作出处罚,防止出现行刑认定不统一的情况,对同一违法行为的重复评价与过度惩戒,避免行政权僭越司法权。

  这一原则实际上被1号文予以确认。根据1号文第二条,“税务机关在发现涉嫌犯罪并移送公安机关进行刑事侦查后,不再针对同一违法行为作出行为罚和申诫罚以外的行政处罚”。该条核心落脚点在于涉税违法案件进入刑事侦查后,税务机关不得再针对同一违法行为作出罚款处罚,也即只要涉税案件进入刑事司法程序,税务机关暂时就不应作出处罚,与案件是否由税务机关移送公安机关无关,如当事人行为不构成犯罪,则公安机关应将案件退回税务机关,税务机关可依法追究当事人的行政违法责任。

  同时上述观点在司法实践中也可以得到印证。在大连信诺亿贸易有限公司诉大连经济技术开发区税务局行政处罚一案中,辽宁省高院认为,无论是税务机关立案后移送公安机关,还是公安机关立案后向税务机关转交案件线索,两案的关键点是相同的,即都是在公安机关已经立案侦查的情况下,税务机关又针对同一违法行为作出罚款的行政处罚,违反1号文第二条规定,程序违法。

  本案中,公安机关已经对甲公司虚开违法行为进行立案侦查,显然案件已经进入刑事司法程序,税务机关应当在人民检察院作出不起诉决定、或者人民法院作出无罪判决或者免予刑事处罚后,再决定是否给予行政处罚,而不应在现在作出处罚。

  (三)根据一事不二罚的原则,本案目前不应作出处罚

  根据《行政处罚法》第三十五条第二款,“违法行为构成犯罪……行政机关尚未给予当事人罚款的,不再给予罚款”。根据1号文第二条规定,“税务机关在发现涉嫌犯罪并移送公安机关进行刑事侦查后,……刑事被告人构成涉税犯罪并被处以人身和财产的刑罚后,税务机关不应再作出罚款的行政处罚”。

  三、结语

  随着税收法治化进程持续深化,税务执法人员的执法能力稳步提升,对纳税人合法权益的保护也日益全面充分,税务机关在处理此类案件时,基本能够精准理解法律核心,对公安机关直接立案的涉税违法犯罪案件,暂时对纳税人不予行政处罚,而是等待司法机关的最终结果再决定是否处罚。如在大连某公司取得虚开发票一案中,大连市税务局第一稽查局认定大连某公司从沈阳等公司取得虚开发票抵扣进项税额并列支成本的行为构成偷税,同时因该公司涉嫌虚开案件由公安机关直接立案侦查,现已经进入司法程序,故暂时未对该公司作出行政处罚。此类案件不胜枚举。这也为纳税人提供了明确清晰的指引,一方面要积极与税务机关充分沟通,主动释明案件涉刑进展与法律适用逻辑,努力争取税务机关的认可;另一方面,若税务机关坚持作出处罚决定,纳税人亦有权通过法律救济途径,切实维护自身合法权益。