建住房[2003]234号 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
发文时间:2003-12-01
文号:建住房[2003]234号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市建设厅(建委),直辖市房地局、规划局,新疆生产建设兵团建设局:

  为了规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》,建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们,请遵照执行。

  各地在执行中遇到的情况和问题,请及时反馈我部住宅与房地产业司。


中华人民共和国建设部

二○○三年十二月一日


城市房屋拆迁估价指导意见


  第一条 为规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》,制定本意见。

  第二条 城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动,适用本意见。

  第三条 本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。

  房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。

  第四条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

  第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

  第六条 市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。

  拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

  房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

  第七条 拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

  第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

  估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。

  第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料,协助估价机构进行实地查勘。

  第十条 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的,房地产管理部门应当允许查阅。

  第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

  拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

  拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

  第十二条 委托拆迁估价的,拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途,下同)和面积。

  被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。

  对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

  对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题,由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

  第十三条 市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

  第十四条 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

  第十五条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

  实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

  因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。

  第十六条 拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因。

  第十七条 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。

  第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。

  公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

  第十九条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

  第二十条 拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。

  第二十一条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。

  拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

  第二十二条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。

  第二十三条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

  估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。

  第二十四条 省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织,应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会,对拆迁估价进行技术指导,受理拆迁估价技术鉴定。

  第二十五条 受理拆迁估价技术鉴定后,估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组,处理拆迁估价技术鉴定事宜。

  鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。

  原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

  第二十六条 估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的,其鉴定意见或者估价结果无效。

  拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的,应当承担相应责任。

  第二十七条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员,依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,或记入其信用档案:

  (一)出具不实估价报告的;

  (二)与拆迁当事人一方串通,损害对方合法权益的;

  (三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的;

  (四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的;

  (五)多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;

  (六)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的;

  (七)法律、法规规定的其他情形。

  第二十八条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的,对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估,参照本意见执行。

  城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动,参照本意见执行。

  第二十九条 本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用本意见。

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海南自贸港新政中的商业机遇丨以加工增值免关税为例

海南自由贸易港将于12月18日封关,封关后实施一系列核心政策。新的政策集中于在贸易、投资、税收方面的利好,为市场和企业带来众多商业机会。

  封关核心政策之一是加工增值免关税政策,这是一项重磅且非常具有含金量的政策,通过参考国际通行的“原产地”的规则,并结合海南自身的产业特色,创设性地赋予在海南加工的进口货物在“进入内地市场”时免征关税的待遇。考虑到该项政策适用范围涵盖了绝大部分的进口货物品类(极少部分的不在“零关税”范围和保税加工范围的除外),可以形成线状、片状而非点状的加工链条,以及海南自贸港封关后有足够大的生产用地面积,该项政策具有较高的落地可行性,能解决加工所需进口原材料的关税成本问题,是封关后非常具有含金量的政策之一。

  在政策公布后,我们第一时间进行了解读,随后海南省商务厅、海口海关等陆续出台了该政策的适用规范细则,使政策的合规性和规范性更加明确和具体。近期有许多企业向我们咨询,他们既非常关注政策的合规适用要点,同时也非常关注这项高含金量政策如何在封关后用足、用好,嵌入企业未来发展模式中,以真正发掘政策的高价值。基于此,我们认为对该政策在商业中的运用是目前市场关注的重点,这也成为我们撰写本文的动力和缘由。

  基于我们对海南自贸港建设和政策设计的长期跟踪和研判,我们认为加工增值免关税的政策至少有三个核心的适用场景。

  一、 适用加工增值免关税政策的商业逻辑

  企业从境外进口货物(无论是作为原材料还是制成品),按照相关规定,通常需要缴纳关税,最常见的关税税率是最惠国待遇。在我国与部分国家/地区存在自贸协定的情况下,进口原材料或者进口制成品可以享受低于最惠国的协定税率(可能为0)。

  但协定税率的适用范围是非常明确且有限的,局限于货物原产的地区(超过地区范围的同类货物也不能享受)、以及指定的产品税号。以RCEP协定为例,我国是RCEP成员国且与其他成员国经贸关系非常密切,协定生效后,我国对日韩产品立即降为零关税的比例不超过40%,在10-20年的过渡期内逐步降低。

  但是海南自贸港封关后通过加工增值免关税的货物适用范围不受上述局限,体现为:

  (1) 理论上原产自任何地区的货物均可,少数落入“四类措施”中被实施加征关税等措施的除外;

  (2) 6600多个税则号的“零关税”货物和可以进行保税加工的保税货物均可,基本涵盖了绝大部分的货物范围,少数实施“贸易救济”措施的除外。

  换言之,从货物原产来源地和货物品类来讲,海南自贸港的加工增值免关税政策适用的范围,在一定程度上打通了区域性的自贸协定的限制,客观效果上使得更多品类的货物和原产自更广地区的货物在进入内地终端市场时可以享受免关税的政策。

  虽然在此过程中需要符合一定的适用条件,但在封关之后,该等限制条件得到了全面的大幅度的优化和升级,例如增值幅度达到30%的问题(下文详细展开)。从企业适用的角度看,免关税的成本和门槛降低了、执行的可行性提高了。

  实现境外原材料和制成品免征关税进入内地市场,是适用加工增值免关税政策的底层商业逻辑。对于那些无法享受协定税率或税率不为零的进口货物,与直接进入内地相比,经海南自贸港通过加工增值免关税进入的路径具有独一无二的优势。

  二、 封关后加工增值免关税政策三个核心应用场景

  在上述的基本商业逻辑下,加工增值免关税政策的三大核心场景包括:

  场景一:将生产环节从内地移到海南,对进口原材料加工后返销回内地市场。

  对于生产基地在内地的企业,需要从境外进口货物到内地作为加工和生产的原材料。假设甲公司从境外进口未焙炒的咖啡豆作为原材料到内地生产,加工成咖啡液在内地市场销售。未焙炒的咖啡豆如果原产自巴西,其最惠国税率是8%;如果原产自RCEP地区,协定税率是5% 。进口时需照章缴纳关税。

  如果采用加工增值免关税政策,甲公司可以将未焙炒的咖啡豆进口到海南。进口环节“零关税”或保税。完成加工增值后,制成咖啡液通过海南与内地之间的“二线”进入内地市场。由于完成了30%的增值比例,可以实现免征关税。

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可见同样的进口未焙炒的咖啡豆,生产环节放在内地和海南之间会有约5%-8%的关税差异。如果该货物的税率更高,企业减少的关税成本会更加显著。

  场景二:将生产环节从境外移到海南,对进口原材料加工后销往中国内地市场。

  原本企业在境外,用境外原材料生产成制成品后,出口到中国内地市场并销售。例如,假设甲企业在境外将鲜或干的碧根果制成商品销售到内地,最惠国税率25%,RCEP协定税率19.2%,进口暂定税率7%。这种情况下,制成品进口后不再加工,直接用于销售,该等关税成本即附属在商品销售价格上。

  假设甲公司将境外生产地的部分生产流程转移到海南,生产模式转变为:从境外进口鲜或干的碧根果到海南,加工后通过“二线”向内地销售。该等情况下,进口时的鲜或干的碧根果是原材料,在“零关税”目录内。加工实现增值达到一定比例之后,制成品进入内地可免征关税。

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场景三:海南的自产货物在进口货物加工的过程中融入不同加工环节。

  海南自产货物纳入加工增值的计算范围,这是对封关后政策的重要优化。海南自产货物在加工增值免关税政策适用中的核心作用是,使制成品的增值率大大提高。在内销价格没有变化的前提下,增值计算公式中的分母变小、分子增大,实现30%增值的门槛大大降低。这种设置更有利于促使企业从采购原料开始即在海南自贸港内布局供应链。

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例如,假设甲公司从巴西进口牛肉10万元加工成牛肉制品,制作过程需要采购1.5万元盐、胡椒、辣椒、鸡肉等作为辅料,内销价格原定14万元。此时增值率=(14-10-1.5)/(10+1.5),为21.74%,未达到免关税门槛。

  如果将其中的1.5万元辅料改为海南自产的盐、胡椒、辣椒等,此时增值率=(14-10)/10,为40%,可以适用免关税政策。

  可见在封关后,加工增值免关税政策的优化和升级非常明显。在海南自贸港内开展的进口货物加工业务,均允许采购海南自产货物,从作为辅料的盐、胡椒等调料,到作为主料成分的矿石、草本植物、牛肉、鱼产品和猪肉等,都可以参与加工增值流程,使得制成品享受免关税政策。在这个过程中,采购海南自产货物客观上相较于采购内地原材料相比,存在较大的关税成本优势。

  此外,可以进一步拓展思路。虽然海南自产货物大部分集中在第一产业的农产品,但农产品的使用范围非常广,农产品除了用于食品加工,还大量进入医药、保健品、保健食品制造行业,以及许多工业领域。因此,有必要挖掘自产货物在上下游产业链中的机会,并结合相关生产工艺进行全面布局。

  小结

  我们认为,海南自贸港的加工增值免关税政策,是参考国际原产地规则并结合海南自身情况做出的巧妙制度设计。从商业应用角度来看,该政策具备可行的商业逻辑,尤其在进口关税成本较高的加工制造业中具有很高的含金量。虽然企业在适用过程中需要对生产供应链进行一定的测算和设计优化,会短期增加成本,但这并不会影响最终实现进口原材料免关税后成本降低这一政策优势所带来的实际效果。

  此外企业还可以叠加海南其他政策,在经营上得到多方面的成本优化。随着封关进程的推进、企业实践的深入以及海南产业链的建设,我们相信该政策将持续发挥更大的作用。

“对赌协议”中的“利润补偿”之后可以申请退税吗?

一、法律如何规定“对赌协议”?对赌协议中的“利润补偿”是否可以看作是“一揽子协议”呢?

  《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》规定:“实践中俗称的‘对赌协议’,又称估值调整协议,是指投资方与融资方在达成股权性融资协议时,为解决交易双方对目标公司未来发展的不确定性、信息不对称以及代理成本而设计的包含了股权回购、金钱补偿等对未来目标公司的估值进行调整的协议。”首先要明确的是,对赌是对什么赌?投资方投资,融资方给予一定承诺(必然是与目标公司的业绩、利润等影响目标公司价值相关的承诺),承诺未实现,融资方则要给予补偿,其本质来看,双方是对目标公司的价值进行对赌,这也是为什么“对赌协议”又称“估值调整协议”的原因。另外,“对赌协议”通常都不是一个协议,会有融资协议和对赌失败的协议(股权回购或金钱补偿协议),并且同时签订或在交易开始前签订,所以实践中几乎统一认定“对赌协议”是一揽子不可分割且非相互独立的协议。

  二、“业绩补偿”税法上如何评价?可以要求退税吗?

  从“对赌”的失败后果来看,融资方可能要承担股权回购或金钱补偿的后果,融资方是否可以要求退税,关键是看“业绩补偿”的性质,实践中存在极大争议。有的税务机关认为“业绩补偿”是融资方对投资方的独立补偿,与目标公司的价值无关,不予退税。有的税务机关认为“利润补偿”就是对目标公司价值的调整,认为可以退税。

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那么“利润补偿”究竟应为何种性质呢?是否是对目标公司价值的调整呢?是否可以退税呢?

  本律师认为,法律上认为对赌协议是对目标公司的价值进行对赌,利润补偿协议与融资协议构成一揽子协议,那么其实就是对目标公司的价值进行调整。相当于投资方与融资方对目标公司暂估了一个价值(由于信息的不对称,该价值暂无法确定,只能通过市场检验之后确定),此时根据税法,纳税人依照税法规定纳税没有问题。但是只有最终看业绩或利润是否达标,目标公司的价值实际才确定,此时应再根据确定的价值调整税收。《国家税务总局关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法(试行)>的公告》[国家税务总局公告2014年第67号]第九规定:“纳税人按照合同约定,在满足约定条件后取得的后续收入,应当作为股权转让收入。”该规定实际是“实质课税原则”的适用。而实质课税不应仅在多征税款时适用,在有利于纳税人、应予退税的情况下也应适用。综上,本律师认为应当退税。

  (一)税法与民法、公司法之间的衔接与适用?

  不同法律是调整不同主体之间关系的规范,所以不同主体间的法律关系就应以相应的法律规定为准。但是不同法律之间不应是相互割裂和矛盾的,而应是协调统一的。就比如说,平等主体之间的法律关系应以民法的规定为准,是否征税应以不同税种的法律规定为准,但是判断是否征税除了要看税法的特别规定外还要以民法的规定为基础。就对赌协议而言,法律已经认为“赌对协议”为“估值调整协议”,且为一揽子协议,那么税法就应以此为基础进行征税。如在目标公司价值未确定的情况下,暂按融资协议价值依据税法以“股权转让”进行征税没有问题,但在之后约定业绩或利润没有达到,目标公司价值最终确定的情况下,应按目标公司实际价值进行征税,对之前的税款进行调整。从税法层面上来说,在税法没有特别规定的情况下,应适用税法的原则进行征税,如实质课税原则。

  (二)《九民纪要》肯定对赌协议有效性的精神

  《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》规定:“人民法院在审理‘对赌协议’纠纷案件时,不仅应当适用合同法的相关规定,还应当适用公司法的相关规定;既要坚持鼓励投资方对实体企业特别是科技创新企业投资原则,从而在一定程度上缓解企业融资难问题,又要贯彻资本维持原则和保护债权人合法权益原则,依法平衡投资方、公司债权人、公司之间的利益。”所以,人民法院在审判时,应理解对赌协议的市场与经济意义,不应机械执法,要理解对赌协议有效的背后意义,协调税法的适用,发挥司法的能动性,否则将可能与赌对协议有效性的立法精神相违背。如果在目标公司价值降低的情况下仍然拒绝退税,那么融资人的最终税负就会高于法定税负,融资人在最初签订对赌协议的时候就会考虑业绩和利润的设定,最终就可能会影响投资人的投资,反而与法律认可对赌协议的有效性精神相违背,这不是税法适用的正确思路。

  三、上海市第三中级人民法院(2024)沪03行终133号案件的反思与评析

  案件事实脉络:

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上海三中院“驳回上诉,维持原判”的理由如下:

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