谁是异地房产的纳税人?
发文时间:2024-09-27
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来源:中国税务报
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实务中,有的企业持有大量的房产、土地等不动产,且这些不动产分布在不同地区。在这种情况下,房产的产权所有人很可能不在房产所在地。同时,由于部分房产存在多种用途,有时还会出现同一房产有多个房产税纳税义务人的情况。那么,企业在面临此类情况时,应当如何合规进行税务处理呢?

  案例介绍

  甲公司是一家在A省注册并实际经营的企业。2023年,甲公司在B省某地购置了一处已交付的商业用房用以投资经营。针对该项投资,甲公司委托专业从事不动产管理的乙公司对外招租并实施日常管理。在找到租客前,该房产由甲公司的关联企业丙公司临时使用,主要用于存储物资。丙公司承诺,在找到租客后将立即腾退。

  政策分析

  根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号附件1)第八条规定,房产不在一地的纳税人,应按房产的坐落地点,分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。据此,甲公司应就其持有的所有房产,分别向房产所在地税务机关缴纳房产税。案例中的甲公司在B省某地购置的商业用房,应向B省税务机关缴纳房产税。

  房产税暂行条例第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。案例中,甲公司为产权所有人,由于甲公司与乙公司已达成委托管理合作,乙公司为该房产的日常管理者,即上述文件中所称的“房产代管人”。甲公司不在房产所在地,那么依照政策规定,乙公司作为房产代管人负有就该房产缴纳房产税的义务。此外,丙公司将该房产用于存储物资,构成了对房产的使用。所谓使用,即将房产用于居住、生产经营、储藏物资等物理用途。所以,丙公司属于上述文件中所称的“使用人”,由于甲公司不在房产所在地,依照政策规定,丙公司作为使用人同样负有就该房产缴纳房产税的义务。

  房产税暂行条例第二条同时明确,产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人。即现行房产税将持有房产产权、经营管理全民所有房产以及承典、代管、使用房产五种情况均纳入了房产税的纳税义务。当某个房产出现上述多种情况时,会出现多个承担纳税义务的纳税人。案例中,甲公司就面临这样的问题。笔者认为,无论是甲公司、乙公司还是丙公司,其房产税纳税义务都是针对同一个房产,且该纳税行为只有一次,即只针对该房产缴纳一次房产税。当存在“多重纳税人”的情况下,如果当事各方不积极有效沟通,一方面可能造成重复缴纳税款的情况,另一方面又可能产生无人缴纳房产税的后果。

  企业做法

  为避免出现重复缴税或无人缴税的风险,甲公司在进行异地房产的税务处理时形成了以下做法:根据房产税暂行条例等税收政策规定,当房屋产权人不在房产所在地时,存在房产代管人或使用人的,应当由房产代管人或者使用人缴纳。为加强资产的精准管理,确保资产保值增值,甲公司将其所有的房产统一交由下属某分支机构进行集约化管理,该分支机构负责资产的日常维护和对外招租经营,同时作为房产代管人办理相关涉税事宜。

  甲公司对异地房产的管理,具有一定借鉴意义。笔者建议,如果针对一项房产可能存在多个纳税人的情况,当事各方应积极沟通,并及时向税务机关咨询,明确房产税的纳税义务人,从源头避免相关涉税风险。同时,作为房产所有人的企业,要实现高效的资产集约化管理,不仅需要掌握资产权属信息、实物状态以及核算主体等基本情况,而且需要根据资产实际情况进行动态更新。对此,企业可以借助专业的资产管理数据化信息系统,以此掌握每项房产的变动情况,并通过及时的信息反馈进行相关税务处理,如企业停止对外租赁业务后,及时转入自用房产缴纳税款;定期确认实际房产使用人,及时更新相关信息,明确纳税义务人等。


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  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

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  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。

资管产品管理人:按比例申请退还新增留抵税额

当前,适用增值税留抵退税政策的纳税人可分为三类,第一类是制造业、科学研究和技术服务业、软件和信息技术服务业、生态保护和环境治理业纳税人,第二类是房地产开发经营业纳税人,第三类是其他纳税人。近期,有纳税人向笔者咨询,增值税留抵退税新政策生效后,资管产品管理人能否申请留抵退税。笔者认为,资管产品管理人应区分业务性质,对于符合条件的业务可以申请增值税留抵退税,同时注意新增加留抵税额的金额,按照政策规定适用退税比例,准确计算允许退还的留抵税额。

  《财政部 税务总局关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第7号,以下简称7号公告)自2025年9月1日起施行。新政实施前,资管产品管理人申请增值税留抵退税,适用的是《财政部 税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》(财政部 税务总局公告2022年第14号)中金融业企业小型、微型企业划分标准,或《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)规定的一般要求。2025年9月1日起,资管产品管理人适用增值税留抵退税政策,需符合7号公告第三类“其他纳税人”要求。

  7号公告明确,除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人,申请退税前连续6个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比,新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。

  举例来说,甲公司是一家资产管理有限公司,为增值税一般纳税人,主营业务包括为客户运营资管产品(集合资产管理计划),甲公司同时使用自有资金进行投资交易。甲公司2025年9月所属期期末留抵税额为5000万元,2025年4月—9月期末留抵税额均大于零,2024年12月31日期末留抵税额为2000万元。

  案例中,甲公司2025年9月期末留抵税额与2024年12月31日期末留抵税额相比,新增加3000万元,且2025年4月—9月(连续6个月)期末留抵税额均大于零。所以,甲公司可根据7号公告规定,在2025年10月完成2025年9月所属期增值税纳税申报后,可向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。

  值得注意的是,资管产品管理人的业务主要包括两个部分,一部分是资管产品运营业务,暂适用简易计税方法,按照3%征收率缴纳增值税;另一部分是接受投资者委托或信托对受托资产提供的管理服务(即自营业务),以及除前述资管产品运营业务之外的其他业务,按照现行规定缴纳增值税。资管产品管理人为一般纳税人时,其从事自营业务及其他业务若存在增值税留抵税额,且符合7号公告第二条规定的条件时,可申请留抵退税。

  7号公告明确,除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人,新增加留抵税额不超过1亿元的部分(含1亿元),退税比例为60%;超过1亿元的部分,退税比例为30%。允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不超过1亿元的部分×进项构成比例×60%+超过1亿元的部分×进项构成比例×30%。进项构成比例,为申请退税前一税款所属期当年1月至申请退税前一税款所属期已抵扣的7类增值税扣税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

  比如,资管产品管理人乙公司是一家金融企业,为增值税一般纳税人。乙公司符合7号公告“其他纳税人”条件,于2025年10月申请退还期末留抵税额,申请退税前连续6个月期末留抵税额均大于零,9月所属期期末留抵税额为15000万元,2024年12月31日期末留抵税额2000万元,进项构成比例80%。乙公司2025年9月期末留抵税额与2024年12月31日期末留抵税额相比,新增加13000万元。根据政策规定,乙公司可以选择适用7号公告,向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。乙公司允许退还的留抵税额为10000×80%×60%+(15000-2000-10000)×80%×30%=5520(万元)。

  资管产品管理人需注意,在符合增值税留抵退税政策条件的次月,完成本期增值税纳税申报后,通过电子税务局或办税服务厅向主管税务机关提交《退(抵)税申请表》。增值税留抵退税申请经税务机关核准后,资管产品管理人应当在收到税务机关准予留抵退税的《税务事项通知书》的当期,以税务机关核准的允许退还的留抵税额冲减期末留抵税额,并在办理增值税纳税申报时,按照规定作进项税额转出。