谁是异地房产的纳税人?
发文时间:2024-09-27
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来源:中国税务报
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实务中,有的企业持有大量的房产、土地等不动产,且这些不动产分布在不同地区。在这种情况下,房产的产权所有人很可能不在房产所在地。同时,由于部分房产存在多种用途,有时还会出现同一房产有多个房产税纳税义务人的情况。那么,企业在面临此类情况时,应当如何合规进行税务处理呢?

  案例介绍

  甲公司是一家在A省注册并实际经营的企业。2023年,甲公司在B省某地购置了一处已交付的商业用房用以投资经营。针对该项投资,甲公司委托专业从事不动产管理的乙公司对外招租并实施日常管理。在找到租客前,该房产由甲公司的关联企业丙公司临时使用,主要用于存储物资。丙公司承诺,在找到租客后将立即腾退。

  政策分析

  根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号附件1)第八条规定,房产不在一地的纳税人,应按房产的坐落地点,分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。据此,甲公司应就其持有的所有房产,分别向房产所在地税务机关缴纳房产税。案例中的甲公司在B省某地购置的商业用房,应向B省税务机关缴纳房产税。

  房产税暂行条例第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。案例中,甲公司为产权所有人,由于甲公司与乙公司已达成委托管理合作,乙公司为该房产的日常管理者,即上述文件中所称的“房产代管人”。甲公司不在房产所在地,那么依照政策规定,乙公司作为房产代管人负有就该房产缴纳房产税的义务。此外,丙公司将该房产用于存储物资,构成了对房产的使用。所谓使用,即将房产用于居住、生产经营、储藏物资等物理用途。所以,丙公司属于上述文件中所称的“使用人”,由于甲公司不在房产所在地,依照政策规定,丙公司作为使用人同样负有就该房产缴纳房产税的义务。

  房产税暂行条例第二条同时明确,产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人。即现行房产税将持有房产产权、经营管理全民所有房产以及承典、代管、使用房产五种情况均纳入了房产税的纳税义务。当某个房产出现上述多种情况时,会出现多个承担纳税义务的纳税人。案例中,甲公司就面临这样的问题。笔者认为,无论是甲公司、乙公司还是丙公司,其房产税纳税义务都是针对同一个房产,且该纳税行为只有一次,即只针对该房产缴纳一次房产税。当存在“多重纳税人”的情况下,如果当事各方不积极有效沟通,一方面可能造成重复缴纳税款的情况,另一方面又可能产生无人缴纳房产税的后果。

  企业做法

  为避免出现重复缴税或无人缴税的风险,甲公司在进行异地房产的税务处理时形成了以下做法:根据房产税暂行条例等税收政策规定,当房屋产权人不在房产所在地时,存在房产代管人或使用人的,应当由房产代管人或者使用人缴纳。为加强资产的精准管理,确保资产保值增值,甲公司将其所有的房产统一交由下属某分支机构进行集约化管理,该分支机构负责资产的日常维护和对外招租经营,同时作为房产代管人办理相关涉税事宜。

  甲公司对异地房产的管理,具有一定借鉴意义。笔者建议,如果针对一项房产可能存在多个纳税人的情况,当事各方应积极沟通,并及时向税务机关咨询,明确房产税的纳税义务人,从源头避免相关涉税风险。同时,作为房产所有人的企业,要实现高效的资产集约化管理,不仅需要掌握资产权属信息、实物状态以及核算主体等基本情况,而且需要根据资产实际情况进行动态更新。对此,企业可以借助专业的资产管理数据化信息系统,以此掌握每项房产的变动情况,并通过及时的信息反馈进行相关税务处理,如企业停止对外租赁业务后,及时转入自用房产缴纳税款;定期确认实际房产使用人,及时更新相关信息,明确纳税义务人等。


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合伙企业合伙人:按规定分摊计算应纳税所得额

  合伙企业因具有合伙人加入与退出等事项的便利性,已成为常见的投资平台、股权激励平台。实务中,企业投资合伙企业的税务处理较为特殊和复杂,成为税务风险高发领域之一。其中,A公司是一家具有投资职能的国有企业,为B合伙企业的法人合伙人,合伙企业约定分配比例为22%。A公司在2024年度企业所得税汇算清缴时,委托涉税专业服务机构为其提供企业所得税汇算清缴审核服务。受托税务师事务所组建业务团队,发现A公司存在诸多税务风险。

  利润分配与否不影响纳税义务

  业务团队分析发现B合伙企业2024年未实际分配利润,A公司未作任何相关会计处理。

  根据《财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税〔2008〕159号)规定,合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。合伙人应以合伙企业按照税法规定计算的所得,按照合伙协议约定的分配比例或出资比例等分摊计算应纳税所得额,而非按照实际分红金额计算。即不论合伙企业是否作出利润分配决定,只要其当年产生了应税所得,其合伙人的纳税义务就已经产生。

  据此,业务团队认为,A公司可能存在未按照政策规定确认法人合伙人应纳税所得额的风险。业务团队进一步与A公司财务人员沟通,要求A公司补充B合伙企业的出资协议、审计报告、税务鉴证报告等,以核实B合伙企业生产经营所得和其他所得。

  A公司与B合伙企业沟通后取得B合伙企业2024年度已出具的审计报告及《合伙企业生产、经营所得鉴证报告》(以下简称鉴证报告)。鉴证报告显示,B合伙企业的应税所得中存在大额纳税调减,导致其账面应税所得为负数(-993.45万元)。其中,B合伙企业的利息收入为4.26亿元,为按照会计准则计提但未到合同约定收款日的应收利息,B合伙企业按照企业所得税法实施条例第十八条第二款规定,作了纳税调减处理。

  按权责发生制确认利息收入

  业务团队分析认为,根据企业所得税法第一条规定,企业所得税法不适用于个人独资企业、合伙企业,所以企业所得税法实施条例第十八条第二款不适用于B合伙企业。案例中,B合伙企业调减其利息收入,适用的政策有误。

  业务团队进一步梳理分析合伙企业相关的税收政策,认为B合伙企业应按照《财政部 国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》(财税〔2000〕91号)及《财政部 国家税务总局关于调整个体工商户个人独资企业和合伙企业个人所得税税前扣除标准有关问题的通知》(财税〔2008〕65号)的有关规定执行。相关政策规定:对应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期收入和费用。财政部、国家税务总局另有规定的除外。

  业务团队梳理发现,截目前,财税部门并未对合伙企业利息收入的确认方法作出单独规定。所以,B合伙企业应按照权责发生制确认利息收入,在会计上已经确认的利息收入4.26亿元,即使未到合同约定的收款日,仍计入当期应税所得,不应作纳税调减处理,B合伙企业的鉴证报告有误。

  审慎对待第三方鉴证报告

  基于充分的政策依据和数据支撑,业务团队与A公司进行了沟通:针对B合伙企业的大额利息收入纳税调减,A公司若直接采纳B合伙企业的鉴证报告,当年无需确认合伙人应分得的应纳税所得额。但是,由于B合伙企业的鉴证报告明显存在税收政策适用不当的问题,A公司若将此第三方出具的鉴证报告作为自身纳税申报的依据,则需要承担2024年少缴纳税款的风险,同时企业能否向第三方机构请求民事赔偿,是一个棘手的法律事项。

  据此,A公司采纳了业务团队的专业意见,放弃了对B合伙企业鉴证报告的直接采信。经计算,B合伙企业按照税法规定调整后,其全年生产经营所得和其他所得额约为4.16亿元,A公司按22%比例分摊的应纳税所得额约为0.92亿元,A公司按照税法规定作纳税调增处理,规避了税务风险。

  业务团队提醒,A公司作为法人合伙人应准确理解合伙企业所得税“先分后税”原则,无论合伙企业是否实际分配利润,A公司均应按比例确认应分摊的应纳税所得额。A公司还需在每个纳税年度终了后,及时获取合伙企业的财务、税务资料。尤其当合伙企业的税务鉴证报告中存在大额纳税调减项目时,A公司须结合合伙企业适用的法规和具体计税规则进行复核,避免直接采信第三方的税务鉴证报告,或套用公司制企业的税收政策分析、处理合伙企业涉税事项。A公司还应定期开展税务风险自查,对合伙架构进行穿透式风险排查,将“事后补救”转变为事前和事中的风险防控。

  链接

  江苏天赋税务师事务所是中国注册税务师协会认定的5A级税务师事务所,总部位于江苏省南京市,旗下拥有多家税务师事务所,主要为企业提供涉税鉴证、一般税务咨询、纳税申报代办、税务合规计划等服务。


  本文刊发于《中国税务报》2026年3月13日B3版。

  作者单位:江苏天赋税务师事务所

《增值税法》新政下水电费转售开票与案例解析

  2026年1月1日起,随着《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(2026年第10号公告)的实施,一般纳税人转售自来水取消了差额征税政策。实务中,物业公司、商业综合体等转售水电时,常常遇到上游(自来水公司、电网)就部分代收基金开具“不征税发票”(如“不征税自来水”编码611、“不征税代收基金”等)。面对这些上游票种,转售方如何向下游合规开票?税负有何变化?怎样选择更合理?

  一、政策核心解读:

  1、不能差额征税

  新政实施后,转售水费不再允许按“收取价款扣除支付给自来水公司的水费”后的余额作为销售额。无论水费还是电费,转售行为均属于销售货物,必须按全额计算增值税。

  2、上游“不征税发票”的性质

  上游开具的不征税发票,通常对应的是代收的政府性基金(如污水处理费、水资源费、农网还贷基金等),这些项目属于不征收增值税的范畴。转售方不能“传递”这种不征税性质——即不能因为上游开了不征税发票,就认为自己向下游收取的对应款项也不征税。

  3、转售方开票规则

  必须按转售货物开具发票:品名应为“*电力*”或“*自来水*”,不得开具“生活服务”“代收款项”或“不征税”发票。

  税率/征收率:

  电费:一般纳税人适用13%税率(无简易计税选项)。

  水费:一般纳税人可选择一般计税(9%)或简易计税(3%)。

  二、案例详解:

  某物业公司(一般纳税人)2026年2月发生以下两笔业务,均按平进平出(不加价)向租户收取费用。

  (一)转售电费(含不征税代收基金):

  上游支付:向电网支付总额12,040元,取得两张发票:

  应税电费部分:金额8,000元,税额1,040元(税率13%),增值税专用发票。

  不征税代收基金部分:金额3,000元,“不征税”普通发票(注明“代收基金”)。

  下游收取:向租户收取同样12,040元。

  1、案例分析:

  转售电费只能一般计税,税率13%,向下游开具增值税专用发票:

  金额= 12,040÷(1+13%) = 10,654.87元

  税额= 10,654.87×13% = 1,385.13元

  可抵扣进项税额= 1,040元(仅限应税电费部分,不征税基金无进项)

  实际应纳税额= 1,385.13 - 1,040 = 345.13元

  2、结论:

  由于上游不征税基金部分无法抵扣进项,导致物业公司额外承担了345.13元的增值税。这部分税负实质上是将不征税基金“带入”了增值税链条。

  (二)转售水费(含不征税代收基金)

  上游支付:向自来水公司支付总额10,300元,取得两张发票:

  应税水费部分:金额8,000元,税额240元(征收率3%),增值税专用发票。

  不征税代收基金部分:金额2,060元,“不征税自来水”发票。

  下游收取:向租户收取同样10,300元。

  1、案例分析:

  方案A:一般计税(税率9%)

  向下游开具增值税专用发票:

  金额= 10,300÷(1+9%) = 9,449.54元

  税额= 9,449.54×9% = 850.46元

  可抵扣进项税额= 240元(仅限应税水费部分)

  实际应纳税额= 850.46 - 240 = 610.46元

  方案B:简易计税(征收率3%)

  向下游开具增值税专用发票(或普通发票):

  金额= 10,300÷(1+3%) = 10,000

  税额= 10,000×3% = 300元

  进项税额不可抵扣(简易计税对应进项需转出)

  实际应纳税额= 300元

  2、结论:

  在平进平出且上游存在不征税发票的情况下,简易计税(方案B)税负更低(300元vs 610.46元),且操作简单,无需区分征税与不征税部分。

  三、选择建议

  1、水费转售:首选简易计税

  只要符合一般纳税人销售自来水可选择简易计税的规定,建议直接选用3%征收率。这样可以彻底规避不征税基金无法抵扣的问题,同时降低核算难度。

  2、电费转售:无法简易,需关注定价

  电费必须适用13%税率。若上游存在不征税代收基金,转售方应准确测算额外税负(即不征税部分÷1.13×13%),并在与下游签订合同时,考虑是否通过适当加价来覆盖这部分成本,或向租户解释清楚。

  四、其他处理思路

  有些观点认为,可以重构商业模式,即:将水电费并入租金

  根据增值税法“一项应税交易”原则,若租赁合同采取“水电全包、一口价租金”模式(水电费不单独计价结算),则整个交易可能被认定为不动产租赁服务,按租金税率(一般计税9%或简易计税5%)开票。

  优势:统一税率,避免转售水电带来的多档税率和不征税发票困扰;若出租方是老项目简易计税(5%),税负可能更低。

  劣势:会增加房产税的计税依据(从租计征部分),需综合测算房产税与增值税的平衡。

  建议:针对长期、稳定的大租户,可测算后决定是否采用此模式。

  五、风险提示

  1、严禁错开“不征税”发票:转售水电属于应税行为,即使上游部分是不征税,下游发票也必须开具货物销售发票,税率栏不得填写“不征税”。

  2、品名必须规范:应选“*电力*”“*自来水*”等商品编码,避免开成“水电费”“服务费”等模糊品名,否则下游可能无法抵扣。

  3、进项抵扣合规:采用简易计税的水费,其对应的进项税额(包括应税水费专票)不得抵扣,需作转出处理。

  新政下,水电费转售已无差额征税空间,上游的不征税发票并不能让转售方“豁免”纳税。通过上述案例可见,电费因无简易选择,不征税部分将直接增加税负;水费则可果断选择3%简易计税,实现税负最优。同时,将水电费并入租金的商业模式也值得关注与商榷。建议各企业根据自身情况,精准测算,合规开票,确保税务处理既符合新政要求,又实现税负合理。