谁是异地房产的纳税人?
发文时间:2024-09-27
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来源:中国税务报
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实务中,有的企业持有大量的房产、土地等不动产,且这些不动产分布在不同地区。在这种情况下,房产的产权所有人很可能不在房产所在地。同时,由于部分房产存在多种用途,有时还会出现同一房产有多个房产税纳税义务人的情况。那么,企业在面临此类情况时,应当如何合规进行税务处理呢?

  案例介绍

  甲公司是一家在A省注册并实际经营的企业。2023年,甲公司在B省某地购置了一处已交付的商业用房用以投资经营。针对该项投资,甲公司委托专业从事不动产管理的乙公司对外招租并实施日常管理。在找到租客前,该房产由甲公司的关联企业丙公司临时使用,主要用于存储物资。丙公司承诺,在找到租客后将立即腾退。

  政策分析

  根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号附件1)第八条规定,房产不在一地的纳税人,应按房产的坐落地点,分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。据此,甲公司应就其持有的所有房产,分别向房产所在地税务机关缴纳房产税。案例中的甲公司在B省某地购置的商业用房,应向B省税务机关缴纳房产税。

  房产税暂行条例第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。案例中,甲公司为产权所有人,由于甲公司与乙公司已达成委托管理合作,乙公司为该房产的日常管理者,即上述文件中所称的“房产代管人”。甲公司不在房产所在地,那么依照政策规定,乙公司作为房产代管人负有就该房产缴纳房产税的义务。此外,丙公司将该房产用于存储物资,构成了对房产的使用。所谓使用,即将房产用于居住、生产经营、储藏物资等物理用途。所以,丙公司属于上述文件中所称的“使用人”,由于甲公司不在房产所在地,依照政策规定,丙公司作为使用人同样负有就该房产缴纳房产税的义务。

  房产税暂行条例第二条同时明确,产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人。即现行房产税将持有房产产权、经营管理全民所有房产以及承典、代管、使用房产五种情况均纳入了房产税的纳税义务。当某个房产出现上述多种情况时,会出现多个承担纳税义务的纳税人。案例中,甲公司就面临这样的问题。笔者认为,无论是甲公司、乙公司还是丙公司,其房产税纳税义务都是针对同一个房产,且该纳税行为只有一次,即只针对该房产缴纳一次房产税。当存在“多重纳税人”的情况下,如果当事各方不积极有效沟通,一方面可能造成重复缴纳税款的情况,另一方面又可能产生无人缴纳房产税的后果。

  企业做法

  为避免出现重复缴税或无人缴税的风险,甲公司在进行异地房产的税务处理时形成了以下做法:根据房产税暂行条例等税收政策规定,当房屋产权人不在房产所在地时,存在房产代管人或使用人的,应当由房产代管人或者使用人缴纳。为加强资产的精准管理,确保资产保值增值,甲公司将其所有的房产统一交由下属某分支机构进行集约化管理,该分支机构负责资产的日常维护和对外招租经营,同时作为房产代管人办理相关涉税事宜。

  甲公司对异地房产的管理,具有一定借鉴意义。笔者建议,如果针对一项房产可能存在多个纳税人的情况,当事各方应积极沟通,并及时向税务机关咨询,明确房产税的纳税义务人,从源头避免相关涉税风险。同时,作为房产所有人的企业,要实现高效的资产集约化管理,不仅需要掌握资产权属信息、实物状态以及核算主体等基本情况,而且需要根据资产实际情况进行动态更新。对此,企业可以借助专业的资产管理数据化信息系统,以此掌握每项房产的变动情况,并通过及时的信息反馈进行相关税务处理,如企业停止对外租赁业务后,及时转入自用房产缴纳税款;定期确认实际房产使用人,及时更新相关信息,明确纳税义务人等。


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评析:一般纳税人的“当期”与“追溯”风险

  今年第2号公告,税务总局关于增值税法的第一个规范性文件,针对的是小规模升一般纳税人的情况。

  “当期”与“追溯”简直堪称一个乾坤倒转。

  简单来讲:

  第一、某月连续12个月超500万,则从该月开始升一般纳税人;

  第二、若补计前期应税销售额,导致某期超500万,则从该期一般计税,需要逐期调整更正申报。

  半夜了还有人追问我:蓝老师,这种可以追溯以前年度一般计税,以及达标当期一般计税,合理吗?“这样是不是太残忍了?”

  先不说合不合理,但这是合法的。

  《增值税法》直接给出了小规模纳税人的定义:“第九条 本法所称小规模纳税人,是指年应征增值税销售额未超过五百万元的纳税人”。

  所以一旦某期超过500万,则该期就不能算小规模纳税人了。所以,超标当期就立即丧失小规模纳税人身份,是合法的。

  并且,以前年度补计增值税销售额,显然也是增加了销售额,追溯调整有法可依。

  之所以有人觉得这个规定太颠覆性,甚至用上了“残忍”二字,我认为原因有二:

  第一、没想到税务总局这次会如此严格依法征管;

  第二、现实中的会计只会以票控税,基本做不到严格按增值税纳税义务发生时间确认销售额。

  只不过,问这话的是一个中介,我说你又不是纳税人,不是税务环境越严苛,你的生意越好做吗?扯什么“残忍”二字呢。

  我是个法制癖,对我来讲,我希望100%的政策规定都必须严格依法。

  当然,合法归合法,但是否合理是另一回事。

  简易计税还是一般计税,不是一个优惠的问题,而是两种不同的计税方法。简易计税虽然征收率低,但进项不能抵扣。所以,从理论上抽象的讲,不能认为哪种方式有利于纳税人,哪种方式有利于税务局。

  只不过,这种“当期”与“追溯”之下,会导致经济业务的不确定性大幅度增加。

  未来,某小规模纳税人如果去年7月被追溯成一般纳税人,将导致去年7月起的所有销售额一般计税,以前按3%申报的增值税必须追溯调整为13%,将导致什么?将导致他的客户笑得合不拢嘴,相当于天上掉下块净利润啊!

  客户说:错误的增值税专用发票应该红冲掉再开13%。

  这边说:如果不涨点价给我回点血,交了税也不给你开13%的票。

  纳税人之间的矛盾就制造出来了。

  既然如此,这算不算合同履行中的重大情势变更?当初合同约定的价格要不要调整?以后签合同定价格时要不要多留些算计的心眼?律师们打官司的生意也会兴隆一些。

  增值税是价外税,“销项税额=进项税额”是基本恒等式。税务局从销售方确认的额外销项税额,会转化为客户的进项税额,除了导致不同税务局间多收点钱和少收点钱之外,剩下的影响就是导致已履行的价格因税收原因异常波动。

  当然,以上是基于税理的抽象分析。实务中,大量小规模纳税人面对的是自然人,自然人无抵扣进项的权力,所以,追溯后13%的销项不会被抵扣,这样的政策确实会多收钱。

  但税制显然不能以多收钱为目的,建立有利于高质量发展的增值税制度,才是《增值税法》第一条规定的目的。现在看来,《增值税法》第九条与第一条之间存在一定冲突啊。

  附:

  《增值税法》第一条 为了健全有利于高质量发展的增值税制度,规范增值税的征收和缴纳,保护纳税人的合法权益,制定本法。

增值税新政下小规模纳税人最严重税务风险!

  在新的一般纳税人登记制度下,小规模纳税人面临的最严重税务风险是:在年销售额超过500万元标准后未能及时、主动办理登记,这将直接触发纳税身份被强制转换、生效日期被追溯以及相关税务处罚。

  一、风险要点分析

  1、身份被强制转换与追溯调整

  具体表现: 超标准后未在次月申报期内主动登记。税务机关将在规定期限结束后5个工作日内强制将其转为一般纳税人管理。

  后果:一般纳税人生效日期将追溯至销售额超过标准当月的第一天。需按一般纳税人税率(如13%、9%)对追溯期的销售收入进行更正申报并补缴税款差额。

  2、因查补、更正销售导致“被动超标”

  具体表现: 因税务稽查、自查补报或申报更正,调整了以前月份的销售额,导致重新计算后年销售额在过去的某个时点就已超过500万。

  后果:必须在调整之日起10个工作日内办理登记。生效日期同样追溯至最初超过标准月份的1日,并对整个追溯期进行复杂的更正申报和税款清算。

  3、违规“拆分”避税引发严厉处罚

  具体表现: 为避免超过500万标准,将业务人为分拆到多个关联公司或个体工商户。

  后果:若被税务机关通过大数据(如平台交易、资金流水)认定为不具有合理商业目的的关联主体,将合并计算销售额,强制登记为一般纳税人,并可能被定性为偷逃税,面临补税、滞纳金及罚款。

  4、税负与合规成本可能大幅增加

  具体表现: 转为一般纳税人后,若企业进项抵扣不足(如以人工、轻资产运营的服务业),实际税负可能上升。同时,会计核算、发票管理要求显著提高。

  后果:直接侵蚀利润。合规成本(如聘请专业会计、升级财务系统)增加。

  二、应对与规避风险方法

  要规避上述风险,你可以采取以下具体措施:

  1、平时做好自查,确保全部销售收入均已按时、足额申报。重点关注是否存在未开票收入未申报、视同销售收入漏申报、收入延迟确认(必须按照纳税义务发生时间确认收入)等问题。

  2、建立动态监控机制:实时或按月或按季监控连续12个月或四个季度经营期内的累计销售额。可设置450万元左右的预警线,评估转为一般纳税人对税负、定价策略、业务模式、利润、现金流等影响,提前规划,比如超过预警线开始索取增值税专用发票(不超标时作为普通发票用,超标登记后可抵扣进项税额)。

  3、审慎评估“超标”影响:预计销售额将超标时,需综合评估:客户是否需要增值税专用发票(一般纳税人可开具)、自身成本中可抵扣进项的比例,以及财务核算能力能否满足要求。

  4、切勿进行违规“税收筹划”:单纯为避税而分拆业务风险极高。任何组织架构调整都应有真实的商业目的和独立的业务实质。

  5、主动沟通与及时申报:一旦销售额超标或预计将超标,应立即主动与主管税务机关沟通,并按规定时限(超标的次月申报期内)办理登记,避免被强制认定和处罚。

  总而言之,新制度的核心在于强化了纳税人的主动申报责任和税务监管的追溯能力。最关键的行动就是密切监控销售额、主动合规登记。