自加入世界贸易组织(WTO)以来，中国与世界经济的联系快速加深，中国企业积极加入全球产业链分工中，参与全球市场。随着跨境资本、人员、信息流动越来越频繁，企业的全球化经营逐渐成为常态，其中的涉税问题需要引起企业的关注。跨境不动产租赁作为一项常见业务，存在多种不同情形。在实践中，纳税人应结合国内税法和税收协定，综合判定非居民企业取得的不动产租金是否需要在我国缴纳税款。

　　情形1：居民企业直接向非居民企业支付境内不动产租金

　　A公司是一家中国居民企业，在中国境内租赁了一间办公室用于日常经营，该办公室归属于新加坡税收居民企业B公司。B公司在中国境内未设立任何机构、场所，也不存在其他在中国境内构成常设机构的可能。那么，B公司收到A公司支付的租金，是否需要在我国缴纳税款?

　　对于案例中的情况，应当先以国内税法判定B公司是否应在中国缴纳税款。如果两国之间有税收协定，再看税收协定中的安排。

　　先看国内税法。根据企业所得税法第三条第三款规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所，但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。企业所得税法实施条例第七条第五项规定，利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。因此，按照国内税法规定，B公司作为中国非居民企业，其获得的租金收入属于来源于中国境内的所得，需要在我国缴纳税款。

　　再看税收协定。《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》(国税函[2007]790号，以下简称中新协定)第六条“不动产所得”规定，缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得(包括农业或林业所得)，可以在该缔约国另一方征税。因此，B公司取得的该笔租金收入，需要在我国缴纳税款。

　　情形2：居民企业向非居民企业常设机构支付境内不动产租金

　　C公司是一家中国居民企业，在中国境内租赁了一间办公室用于日常经营，该办公室归属于D机构，D机构为新加坡税收居民企业E公司在中国境内设立的管理场所。那么，D机构收到C公司支付的租金，是否需要在我国缴纳税款?

　　根据企业所得税法第三条第二款规定，非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

　　中新协定第五条“常设机构”规定，在本协定中，“常设机构”一语是指企业进行全部或部分营业的固定营业场所。“常设机构”一语特别包括：管理场所、分支机构、办事处、工厂、作业场所，以及矿场、油井或气井、采石场或者其他开采自然资源的场所。依据上述规定，可以判定D机构为E公司在中国境内构成的常设机构，D机构需要就该笔租金收入在我国缴纳税款。

　　情形3：居民企业通过其常设机构向非居民企业支付境外不动产租金

　　F公司是一家中国居民企业，在新加坡境内租赁了一间办公室用于日常经营，该办公室归属于新加坡税收居民企业G公司。F公司通过H机构向G公司支付租金，H机构为F公司在新加坡境内设立的管理场所。那么，G公司收到H机构支付的租金，是否需要在我国缴纳税款?

　　关于所得来源地，根据企业所得税法实施条例第七条第五项规定，利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。

　　也就是说，由于租金由H机构支付，所以该笔所得来源地是由H机构所在地确定。H机构为F公司在新加坡境内设立的管理场所，故该笔所得来源地为新加坡，而不是中国境内。因此，按照国内税法，G公司没有获得来源于中国境内的收入，无须在我国缴纳税款。

　　情形4：居民企业直接向非居民企业支付境外不动产租金

　　I公司是一家中国居民企业，在新加坡境内租赁了一间办公室用于日常经营，该办公室归属于新加坡税收居民企业J公司。I公司在新加坡境内未设立任何机构、场所，也不存在其他在新加坡境内构成常设机构的可能，J公司也未在中国境内构成常设机构。那么，J公司收到I公司支付的租金，是否需要在我国缴纳税款?

　　根据企业所得税法第三条第三款规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所，但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。企业所得税法实施条例第七条第五项规定，利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。案例中，J公司作为中国非居民企业，其获得的租金收入属于来源于中国境内的所得。

　　同时，根据OECD税收协定范本及注释(2017年版)和UN税收协定范本(2011年修订版本)，范本第六条所提到的“不动产所得”，仅适用于缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得。因此，符合第四条居民定义的缔约国一方居民就其位于该缔约国境内的不动产取得的所得，或就其位于第三国的不动产取得的所得，不适用本条，而应按照第二十一条第一款的规定处理。中新协定第二十一条“其他所得”规定，凡本协定上述各条未作规定并且发生于缔约国一方的各项所得，可以在该缔约国一方征税。

　　那么，如何定义“发生于缔约国一方”?《〈中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定〉及议定书条文解释》(国税发[2010]75号)第二十一条，对协定以上条款未涉及的所得规定了一般原则，即来源国有优先征税权。如新加坡居民企业或个人取得发生或来源于中国的其他所得，中国有优先征税权。对其他所得范围的掌握应考虑国内法的规定，并确保其他所得是国内法规定要征税的所得。如某项所得国内法未规定征税，则不能因协定规定来源国有征税权而征税。

　　所以，关于所得来源地的判定，仍应以企业所得税法实施条例第七条第五项规定确定，即J公司作为中国非居民企业，其获得的租金收入属于来源于中国境内的所得，需要在我国缴纳税款。笔者提醒，中国目前已经签订的税收协定中，对于“其他所得”的表述不一，不同情形下，需结合具体协定内容分析判定。同时，笔者也观察到，关于情形4的判定，实务中存在不同的理解与看法，本文分析供读者参考。