国税发[2005]126号 国家税务总局关于印发 《税控收款机管理系统业务操作规程》的通知
发文时间:2005-08-02
文号:国税发[2005]126号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  现将《税控收款机管理系统业务操作规程》印发给你们,请认真贯彻执行。


税控收款机管理系统业务操作规程


  为了做好税控收款机推广应用工作,总局组织开发了税控收款机管理系统。根据税收征管职责分工,对照税控收款机管理系统软件操作内容,制定业务操作规程如下:

  一、税控收款机管理系统的安装及初始化代码设置工作流程

  (一)系统安装

  技术部门根据本单位征管数据集中的情况,安装部署税控收款机管理系统。国税系统必须以省级集中方式部署;地税系统尽量采用省级集中方式部署,网络条件差的区县可采用单机版。

  (二)初始化代码设置

  在已推行综合征管软件的单位,税务机构代码设置、发票代码设置、街道乡镇代码设置、用户设置、征收代码设置、征收品目设置、登记注册类型代码设置、行业代码设置等应从综合征管软件中导入,确保与综合征管软件中有关代码设置保持一致;凡自行开发的征管软件具备数据连接条件的,也可以由征管系统通过数据接。传递有关初始化代码信息;不具备上述条件的单位,以上代码可在税控收款机管理系统中录入。

  税务机关代码,应按照总局税务机关代码规范在税务机关代码信息分类与代码管理系统(http//130.9.1.91)中上报的代码设置。

  二、税控收款机用户注册登记管理工作流程

  (一)用户注册登记工作流程

  根据有关规定,税控收款机推广应用采取“统一标准、生产许可、政府推广、分步覆盖”的原则。各省级政府和计划单列市政府统一组织选型招标,用户(纳税人)在中标产品范围内自行选购品牌和机型,由特定的单位和人员按照规定程序进行安装和初始化。

  1.税务机关制定推行计划,下达有关通知

  (1)税务机关各税源管理部门根据税控收款机推行计划和实施方案,确定本辖区应使用税控收款机的纳税人,填写《应使用税控收款机纳税人名单)),报局领导审批。

  (2)各税源管理部门根据局领导审批的《应使用税控收款机纳税人名单》下达《税控收款机使用通知书)),并发放《税控收款机用户注册登记表}}给相关纳税人。同时向纳税人发放《税控收款机用户最高开票限额审批表))和《纳税人领购发票票种核定申请审批表》。

  2.纳税人购买税控收款机

  (1)纳税人在收到《税控收款机使用通知书》后,应按税务机关要求,在中标产品范围内,自行选购与其经营业务相适应的税控机型。

  (2)税控收款机售后服务单位对纳税人进行使用操作的培训,并负责安装调试好机器,在《税控收款机用户注册登记表》中填写有关内容。一机多用户时还应登记子用户情况。机器安装人员在填写登记表时应认真核对“机器编号”和“用户卡编号”,保证填写正确。

  3.重新进行票种核定和对税控收款机用户最高开票限额进行确认

  纳税人使用税控收款机,必须进行发票票种核定,使用税控发票。同时,税务机关须对税控收款机用户的最高开票限额(单张开票最高限额、退票累计金额限额、发票累计金额限额)和数据报送方式、数据报送类型、数据报送期限、数据报送有效期进行审批确认。因此需要进行税控收款机用户最高开票限额审批(第一次最高开票限额审批与票种核定同时进行,以后如需变更则单独进行申请审批)。

  (1)票种核定流程:

  ①纳税人到主管税务机关办税服务厅文书受理岗位提出,申请领取并填写《纳税人领购发票票种核定申请审批表》,同时出示和提交下列证件、资料:

  a.《税务登记证》(副本);

  b.经办人身份证明(居民身份证、护照)及复印件; 

   c.财务专用章或发票专用章印模;

  d.《纳税人领购发票票种核定申请审批表》;

  e.主管税务机关要求报送的其它资料、证件。

  ②办税服务厅文书受理岗位将纳税人提交的上述资料移送税原管理部门进行审核。

  ③税源管理部门进行审核后,对符合条件的,转交发票综合管理岗审查。

  ④发票综合管理岗审查后,转交主管局长审批。

  ⑤主管局长进行审批。

  ⑥办税服务厅发票发售缴销岗位将核批的发票名称、种类、购票数量、购票方式等内容打印在《发票领购薄》上,登记《发票领购簿》号码,送达纳税人。

  对新办纳税登记的纳税人,应先办理税务登记和发票行政审批事项,再办理税控发票票种核定事项。

  (2)税控收款机用户最高开票限额确认流程

  ①纳税人到主管税务机关办税服务厅文书受理岗位提出申请领取并填写《税控收款机用户最高开票限额审批表》,同时出示和提交下列证件、资料:

  a.《税务登记证》(副本);

  b.经办人身份证明(居民身份证、护照)及复印件;

  c.《税控收款机用户最高开票限额审批表》;

  d.主管税务机关要求报送的其它资料、证件。

  ②办税服务厅文书受理岗位将纳税人提交的上述资料移送税源管理部门进行审核。

  ③税源管理部门进行审核后,对符合条件的,转交发票综合管理岗审查。

  ④发票综合管理岗审查后,转交主管局长审批。

  ⑤主管局长进行审批。

  ⑥将审批结果送达纳税人。

  对于发票开票金额限额的设定应按以下原则确定:

  开票累计金额限额≤单张开票最高限额×发票最高持有量(份);

  退票累计金额限额≤开票累计金额限额的50%。

  因税控纸质发票无版别限制,故税控发票开票金额限额的设定作用等同于原手工发票版别设定,它由税务机关管理人员根据管理需要结合纳税评估来设定控制,其设定原则应充分考虑纳税人的开票需求,可对单张开票最高限额适当从宽,开票累计金额限额一般不超过纳税人月最高销售(营业)收入的一倍,退票累计金额限额一般不超过开票累计金额限额的50%。

  4.纳税人办理以上事项后进行注册登记,并由税务机关实施税控初始化

  (1)纳税人在办理以上事项后应携带《税务登记证》副本、填写完整的《税控收款机用户注册登记表》、经批准的《税控收款机用户最高开票限额审批表》和《纳税人领购发票票种核定申请审批表》、购置的税控收款机用户卡和税控卡、税务机关要求的其他资料(如领票用的发票购领薄等)到主管税务机关注册登记并实施税控初始化,只有经过初始化并写入购票信息后税控收款机才能正常使用。

(2)税务机关税控收款机注册登记管理岗收到纳税人的上述资料后,应进行审核,资料不全、项目填写不完整的,以及“机器编号”和“用户卡”填写错误的,退还纳税人补充更正,审核无误的则在《税控收款机管理系统》中登记录入相关信息,并通过对税控卡和用户卡的初始化信息写卡,完成对税控收款机的初始化操作。

  软件操作:在税控收款机管理系统中,注册登记岗进入用户注册登记菜单,输入纳税人识别号,如已和征管软件进行接口,则自动调出已导入的税务登记信息、税种登记信息、票种核定信息,并对其他信息(包括最高开票限额、税控机税控卡用户卡信息、子用户信息)进行手工补录;如未和征管软件进行接口,则需手工录入以上所有信息。录入所有信息后,进行初始化信息写卡操作,系统将有关信息(包括税务登记信息、税种税目信息、发票核准信息、税控收款机税控卡信息、用户卡信息、子用户信息)写入税控卡和用户卡。

  完成初始化操作后,纳税人还应继续办理购票手续。

  (二)注册登记变更工作流程

  1.基础信息变更

  税控收款机用户基础信息(税务登记、税种登记、票种核定等内容)变更后,应在规定的时限内向税务机关提交变更信息申请,按税务机关要求附报相关资料。税务机关办税服务厅受理变更信息申请,按规定程序审批后,在征管软件中对相关信息进行变更,并通过数据接口将变更后的信息导入税控收款机后台管理系统;未实现数据接口的,应当将变更信息分别录入征管软件和税控收款机后台管理系统。

  属于应写卡项目的变更信息,在税控收款机后台管理系统中对税控卡和用户卡进行写卡操作。

  2.税控收款机安装信息变更

  用户的税控收款机安装信息变更时(包括税控机、卡、子用户增加或减少等),用户应向税务机关提出申请并报送有关证明,再次领取《税控收款机用户注册登记表》,交安装人员重新填写变更的税控机卡信息后,再报送税务机关。办税服务厅受理后进行审核录入,并在税控收款机后台管理系统中对税控卡和用户卡进行写卡操作。

  (三)税控收款机、税控卡、用户卡丢失(被盗)、损毁管理工作流程

  用户的税控收款机、税控卡、用户卡中任一项发生丢失(被盗)、损毁等情况时,都须在24小时内向税务机关办税服务厅提交《税控收款机、税控卡、用户卡丢失(被盗)、损毁报告》。税务机关税源管理部门应进行核实并按规定进行处罚,同时转办税服务厅税控收款机注册登记管理岗位录入丢失(被盗)、损毁情况。

  对于用户卡丢失(被盗)、损毁的,纳税人应购买新的用户卡并由税务机关发行后使用;对于税控卡丢失(被盗)、损毁的,先由税务机关使用税务管理卡读取纳税人未抄报的经营收入,再对纳税人购买的新税控卡进行发行;对于收款机主机或主机与税控卡、用户卡一起丢失(被盗)、损毁的,税务机关应先对纳税人未抄报的经营收入进行核定,再对纳税人重新购置的税控收款机、税控卡、用户卡进行登记发行。对发生纳税人在领回用户卡及发票途中将用户卡丢失的,在办理补卡的同时,重新录入已领购的发票信息。

  对发生税控收款机、税控卡、用户卡丢失(被盗)的,在按上述程序办理完毕后,税控收款机注册登记岗位应当将丢失(被盗)有关信息列入黑名单。对发票发生丢失(被盗)的,在办理丢失(被盗)发票有关报失手续的同时,将丢失(被盗)发票的号码列入黑名单。

  (四)税控收款机流失管理工作流程

  出现税控收款机用户失踪、发票流失等情况时,税务机关税源管理部门核实后填写《税控收款机、税控卡、用户卡流失登记表》,转税控收款机注册登记管理岗位录入相关信息,完成税控收款机、税控卡、用户卡流失登记,并将有关信息列入黑名单。

  (五)税控收款机注销管理工作流程

  税控收款机用户按照规定不再使用税控收款机或税控收款机使用年限到期需要更新时,应填写《税控收款机注销登记表》。税务机关税源管理部门对该用户的税控发票缴销、税控数据报送、税款清算等情况进行核实并签署意见。对于税控发票已缴销、税控数据已报送、税款已结清的用户,由税控收款机注册登记管理岗位进行税控收款机注销登记,同时注销IC卡(税控卡、用户卡)上的发行信息。

  (六)税控收款机用户注销税务登记工作流程

  税控收款机用户办理注销税务登记时,税务机关应先完成税控收款机注销管理工作流程,再办理税务登记注销手续。

  三、购票写卡管理与发票购领缴销工作流程

  (一)发票发售及写卡工作流程

  1.纳税人到税务机关办税服务厅,出示和提供以下证件、资料,申请领购发票:

  (1)《税务登记证》(副本)

  (2)纳税人填写的《发票领购申请表》;

  (3)《发票领购薄》;

  (4)税控收款机用户卡;

  (5)购票人员身份证件。

  2.办税服务厅发票发售缴销岗审核纳税人填写的《发票领购申请表》,符合条件的(即手续完备,购票类别和票种核定一致,新购票量与在用票量之和不超过最高持票量等),在征管软件中发售发票,并通过数据接口将购票信息导入税控收款机后台管理系统,由管理系统写入用户卡;未实现数据接口的,先在征管软件中发售(或手工发售),然后将发售信息录入税控收款机后台管理系统再写入用户卡。不符合条件的,将《发票领购申请表》退还纳税人,不得发售发票。

  (二)月中购买发票工作流程

  纳税人月中需购买发票,凡不超过纳税人票种核定最高用量的,用户卡上发票相关数据继续累加,系统不做清零解锁。但是,新购发票数量及未报验发票之和超过纳税人票种核定最高用量的,必须先缴销原已开未报验发票或按程序重新进行纳税人票种核定(增加发票最高持有量),然后再办理新的发票领购手续。

  (三)发票使用情况报验(发票缴销)工作流程

  税控发票实行电子缴销(查验发票使用情况电子信息),不需查验纸质发票存根联。 

  纳税人申请领购发票或在发票使用期限届满前,应向主管税务机关发票发售缴销岗位领取和填写《纳税人发票使用情况报验申请表》,同时提交以下资料:

  1.《税务登记证》(副本);

  2.已存储发票使用信息的用户卡;

  3.单卷发票使用汇总表;

  4.作废发票和开具退票的依据;

  5.主管税务机关要求报送的其它相关资料。

  主管税务机关发票发售缴销岗应在税控收款机管理系统中读取用户卡中的发票使用数据,并与《纳税人发票使用情况报验申请表》及单卷发票使用汇总表核对无误后,在征管软件中发票验旧模块中进行登记录入,或通过数据接口将发票使用信息从税控收款机管理系统导入征管软件中;如发现违章行为,按税务违法、违章工作程序进行违章处理。

 四、税控数据接收处理工作流程

  (一)税控数据接收流程

  纳税人在税务机关指定数据报送时间内(即每月征收期),使用用户卡在税控收款机中抄报上月开票情况。税务机关办税服务厅申报征收岗受理纳税提交的用户卡(或存储开票信息的其他存储介质,也可通过点对点或网络传输开票信息),通过税控收款机管理系统读取用户卡的税控数据(即税控发票开具信息,根据不同税种、税目和税率分别采集),并通过数据接口传输到征管软件,以实行票表比对。

  (二)票表比对流程

  申报征收岗在征管软件中进行票表比对。在纳税申报环节,根据增值税、营业税纳税申报表等征收信息与税控收款机开票信息之问的逻辑关系进行审核对比,并对审核情况进行处理。具体流程包括:纳税申报表数据和税控收款机开票数据采集;增值税、营业税纳税申报数据与同期税控收款机开票数据比对;票表比对结果的处理。

  对票表比对相符的,受理其纳税申报资料,并对用户卡进行清零解锁(回写监控信息:将发票累计开具额清零,延长开票截止日期,防止机器锁死)。

  对票表比对不符的,不得进行清零解锁操作,并转交异常情况处理岗处理。异常情况处理岗对发生异常情况进行分类处理。属于技术原因造成票表比对不符的,由技术部门进行处理;属于纳税人填报错误造成票表比对不符的,将纳税资料退纳税人修改后重新申报;除上述两种原因外造成票表比对不符的,由异常情况处理岗先受理纳税人纳税申报,再交复核岗。复核岗审核后,移交税源管理部门(或纳税评估部门)进行处理,对需要立案查处的,移交稽查部门进行处理。对有问题的纳税户,税源管理部门审查后做出限量发售(即在供应量不变的情况下,由按月一次发售改为分次发售)发票的决定,通知发票发售岗位采取限量发售多次供应的方式发售发票;再通知纳税申报岗位对税控收款机用户卡进行清零解锁操作。纳税人继续办理购票手续。(票表比对具体管理办法由总局另行规定)

  征管软件未实现票表比对功能的地区可实行手工比对。

  五、税务管理卡的使用工作流程

  税务管理卡的使用管理由各税源管理部门和稽查部门分别管理。

  (一)税务管理卡入库登记工作流程

  各级税务机关的税源管理部门和稽查部门从上级部门取得已灌装发行的税务管理卡后,由税务管理卡管理岗录入税务管理卡号信息,进行税务管理卡入库登记,并负责保管好税务管理卡实物。

  (二)税务管理卡发放工作流程

  税源管理部门或税务稽查部门由于工作需要(下户实施税控明细数据检查和为用户修正税控收款机时钟)而需使用税务管理卡时,由申请部门填写《税务管理卡领用申请表}),经局领导批准后,由税务管理卡管理岗登记录入申请内容,发放税务管理卡。

  (三)税务管理卡数据接收工作流程

  税源管理部门或税务稽查部门检查人员使用税务管理卡,对指定纳税人的税控收款机修正时钟或取得明细数据后,将卡交税务管理卡管理岗,通过税控收款机管理系统读取明细数据。

  (四)税务管理卡回收工作流程

  税源管理部门或税务稽查部门申请的税务管理卡使用完毕后,应将税务管理卡交还税务管理卡管理岗,进行回收登记,清除卡内申请信息,以备下次使用。

  (五)税务管理卡注销登记工作流程

  税务管理卡发生丢失、损毁、被盗而不能继续使用的,由有关责任人员提出税务管理卡注销申请,税源管理部门或稽查部门的税务管理卡管理岗进行注销登记。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

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  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。