物业公司收取水电费

转售水电模式下，全额计算缴纳增值税

　　2026年06月26日  版次：06  作者：程婧 陈柱佳 王宇旋

　　代收水电费、转售水电，是物业公司在日常经营中的高频业务，涉及千家万户和多个经营主体。由于水电商品的特殊性，以及不同收费模式下权利义务关系的差异，水电费的增值税处理，一直是相关主体咨询的热点问题。2026年1月1日起，增值税法开始施行，物业公司收取水电费的增值税处理规则随之发生重要调整。

　　水电供应单位(如自来水公司、供电局等)向用户开具发票时，需将水电费与代征的政府性基金、行政事业性收费分别列明，并适用不同的税务处理：水电费按规定的税率缴纳增值税，代征的政府性基金作不征税处理。也就是说，根据物业公司与水电供应单位、业主之间的权利义务关系和收费方式，物业公司收取水电费，应依据业务实质区分两种模式——代收转付模式和转售水电模式。在实务中，受水电供应端总表制模式、管网损耗、供应端开票方式等现实限制，代收转付模式相对难以实现。那么，在转售水电模式下，物业公司应如何计算缴纳增值税?

　　转售水电应全额计税

　　转售水电模式，是指物业公司先向水电供应单位统一购水购电后，再向业主或租户分别销售。这种模式下，物业公司应当作为水电销售方，以收取的全部不含税价款为销售额，按规定申报缴纳增值税。

　　以转售电力为例，根据可再生能源法第二十四条规定，国家财政设立可再生能源发展基金，资金来源包括国家财政年度安排的专项资金和依法征收的可再生能源电价附加收入等。同时，《财政部 国家发展改革委 国家能源局关于印发〈可再生能源发展基金征收使用管理暂行办法〉的通知》(财综〔2011〕115号)第八条明确，电力用户应缴纳的可再生能源电价附加，由电网企业代征。

　　因此，可再生能源发展基金属于政府性基金，且往往作为电价的组成部分，随电力销售由电网企业一并向终端电力用户征收。物业公司不属于上述政策规定的代为收取政府性基金的法定主体，其作为电力用户已向电网企业缴纳相关政府性基金，其转售电力行为，不属于增值税法第六条所规定的不征税情形，应就其收取的全部不含税价款为销售额，按规定适用税率或征收率申报缴纳增值税。

　　转售自来水取消差额扣除政策

　　需要注意的是，增值税法施行后，一般纳税人销售自来水仍可适用简易计税方法，但物业公司转售自来水的计税规则发生了重要调整——其向业主收取的全部价款，不再适用差额计税，而应以全额为销售额计算缴纳增值税。

　　根据《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号，以下简称10号公告)第三条第(一)项规定，2026年1月1日—2027年12月31日，一般纳税人销售自来水，可以选择适用简易计税方法，按照3%的征收率计算缴纳增值税；第三条第(四)项明确，一般纳税人自选择适用简易计税方法当月起，36个月内不得变更；期限届满后，自选择一般计税方法当月起，36个月内不得再选择适用简易计税方法。

　　值得注意的是，根据10号公告第六条规定，除本公告和增值税法、增值税法实施条例、《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第17号)外，在2025年12月31日前制发文件规定的国内环节增值税优惠政策同时停止执行。据此，《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)中关于物业公司收取自来水水费可按差额计税的规定随之失效，不再执行。即“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”这一规定不再执行。

　　实务操作案例解析

　　举例来说，某物业公司为增值税一般纳税人，2026年5月，向小区业主收取自来水费合计含税价10300元(其中含正常损耗分摊费用300元)；当月，向自来水公司支付购水费用，取得增值税专用发票，注明不含税金额9708.74元，税额291.26元(适用3%征收率)，价税合计10000元。

　　该物业公司若选择一般计税方法，则增值税销项税额为10300÷(1+9%)×9%=850.46(元)，当月可抵扣进项税额为291.26元，当期应纳税额为850.46-291.26=559.20(元)。

　　该物业公司若选择简易计税方法，则应纳税额为10300÷(1+3%)×3%=300(元)。根据增值税法第二十二条规定，纳税人适用简易计税方法计税项目对应的进项税额，不得从其销项税额中抵扣。即物业公司取得自来水公司开具的增值税专用发票对应的进项税额不得抵扣。

　　笔者提醒，增值税法施行后，销售水电的增值税处理规则更加清晰、公平。物业公司应识别自身在水电费收取环节中的法律地位与业务实质，规范财务核算与发票管理。特别是作为非法定代收主体，物业公司应对随水电费收取的各类行政事业性收费、政府性基金进行合规处理，依法履行增值税纳税义务，有效防范税务风险。

　　(作者单位：国家税务总局深圳市税务局)