(2024)新0103民初11402号徐某、新疆某有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
发文时间:2024-11-26
来源:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
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原告:徐某,女,1970年5月16日出生,无固定职业,住新疆阿克苏市南大街丽园7区。

委托诉讼代理人:郭稳波,北京市中恒信律师事务所。

被告:新疆某有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。

法定代表人:王某,该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:霍某,女,该公司员工。

原告徐某与被告新疆某有限责任公司(以下简称某公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院2024年10月12日受理后,2024年11月21日依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告徐某的委托诉讼代理郭稳波、被告某公司的委托诉讼代理人霍某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告徐某向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告于判决生效之日起10日内支付原告XX号商铺第1年至第5年租金收益48,900元(租金计算截止2024年6月30日,此后发生的租金判决一并计算至实际给付之日);2.请求判令被告承担违约给原告XX号商铺所造成的一切经济损失,违约金(暂计算自2020年1月23日至2024年10月31日,此后发生的租金判决计算至实际给付之日,按银行同期贷款利率),共计4,723元;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告于2019年7月1日签订XX室的《商铺租赁合同》,由被告委托管理原告商铺并按约向原告支付收益。合同约定委托期限为十年,即2019年7月1日至2029年6月30日,收益金前三年为免租期(抵扣房款30,000元),委托经营第4年(2022年7月1日至2023年6月30日)收益金额为9,100元,委托经营第5年(2023年7月1日至2024年6月30日)收益金额为9,800元,被告应每半年支付一次收益,若逾期11天未支付,自第16天起计算利息。因被告欠付第一年至第五年的租金,并以种种理由拖欠至今。另外,甲方乙方对合同第六条第2款补充约定自逾期第45个工作日乙方仍未支付甲方收益金,甲方有权解除合同,同时乙方需要向甲方支付逾期期间全额收益金,并且乙方需赔付甲方三个月收益金作为补偿。截至目前,被告仍未按约履行付款义务,原告多次催要无果,特提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。

被告某公司辩称,2023年11月26日,市委常委、常务副市长吴峻赴沙依巴克区XX商铺不动产证办理问题进行现场调研,研究化解某广场项目信访纠纷事宜。会议决定,由沙区政府牵头,市自然资源局、市住房保障和房产管理局,市税务局、市自然资源和不动产登记中心、市房屋产权交易中心、市维修资金管理中心,配合新疆某置业有限责任公司退购商铺,自然资源局负责注销某广场负一层、3层、4层已购商铺预铺登记,同时更正登记至某置业名下,并为第三方(出资方)办理抵押登记。市住房保障和房产管理局负责撤销某广场负一层、3层、4层已购商铺网签备案、退缴维修资金、恢复钥匙盘功能。市税务局负责退还某广场负一层、3层、4层已购商铺业主缴纳的契税。已经办理转移登记的撤销登记,已经发放的不动产证要公告作废。根据法律规定,不动产登记部门的备案登记是不动产确权的法定前提条件,由于会议决定退购商铺,不为商铺办理产权备案登记,则某置业与商铺业主签订的房屋买卖合同自始无效,双方应互负返还义务,即新疆某置业有限责任公司退还购房款,业主退还商铺。因自然资源局通知某公司要撤销全部的小商铺业主的不动产登记及网签合同,并且办理买卖双方的退税,目前该工作正在市住房保障和房产管理局等相关部门的配合下正在进行,目前的决定是由不动产登记中心纠错更正,撤销某公司与小商铺业主的全部买卖合同及不动产登记,所有涉及的商铺均无效。原告与被告签订的合同成立的基础已经不在,该份合同自始无效,被告不应当向原告返还涉案商铺委托经营管理期间的收益金及利息。请求法院驳回第一项诉讼请求,前三年租金已经抵扣过房款,我们只能支付第四年第五年的租金。

根据当事人陈述及提交的相关证据,本院认定事实如下:2019年7月1日,原告徐某(甲方、出租方)与被告某公司(乙方、承租方)签订《委托经营合同》一份,约定原告徐某分别将位于乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2227号某商业广场第XX号房屋租赁给被告某公司,租赁合同约定租赁期共10年,原告徐某从2019年7月1日起将出租房屋交付被告某公司使用,至2029年6月30日收回。租赁合同均约定,商铺的装修由被告某公司承担,其中租期前三年为免租期(抵扣房款30,000元),免租期内被告某公司不再向原告徐某支付租金。根据租赁合同约定,被告欠付原告第四、五年256号商铺年租金9100+9800=18,900元,被告某公司按每半年支付一次,在每满半年后的10个工作日内,以银行转账的方式,足额向原告徐某支付当期租金。

另查明,原告与新疆某置业有限责任公司于2019年6月29日签订《商品房买卖合同》,原告购买乌鲁木齐市沙依巴克区某商业广场XX号房屋,原告缴纳全额房款69,999.96元。乌鲁木齐市自然资源局乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果显示:乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2229号某广场城市综合体一期商业办公综合XX号的产权人为徐某,产权证号为新(2020)乌鲁木齐市不动产权第XXXX号。

以上查明事实,有《委托经营合同》《商品房买卖合同》、不动产信息查询结果,当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定:“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实,本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件,因此,本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。

关于被告某公司提出新疆某置业有限责任公司撤销与所有小商铺业主的商品房买卖合同,已经办理转移登记的撤销登记,已经发放的不动产证要公告作废,故原告与被告签订合同成立的基础已经不存在,商铺租赁合同自始无效的抗辩意见,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”之规定,被告某公司未提交有效证据证明其主张,原告徐某提交的不动产登记信息查询结果,其仍为合法的案涉商铺所有人,本院对被告某公司上述抗辩意见不予采信。本院认为,原、被告之间签订的《委托经营合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方应当按照合同约定履行各自的义务。案涉《委托经营合同》均明确商铺的租赁期限自2019年7月1日起算,每半年支付一次,被告未按照约定支付原告第四、五年XX号商铺年租金9100+9800=18,900元已达付款条件,符合合同约定,本院予以支持。关于原告要求支付第一年至第三年租金的诉求,双方在《委托经营合同》第四条中约定租期前三年为免租期(抵扣房款30,000元),该约定对双方均有约束力,原告主张要求支付第一年至第三年租金的诉求,本院不予支持。

关于原告徐某要求被告某公司支付违约金及损失4,723元的诉求。按照合同约定被告应每半年支付一次收益,若逾期11天未支付,自第16天起计算利息。被告未按照合同约定按期支付租金其理应支付逾期付款违约金。本院核定逾期付款利息为870.5元【9100×3.65%÷365×654天(2023年1月16日至2024年10月31日)+9,800元×3.55%÷365×289天(2024年1月16日至2024年10月31日)】。同时,被告某公司自2024年11月1日至商铺租金18,900元付清之日止,以实际欠款金额为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)向原告计付逾期付款违约金。

综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定,判决如下:

一、被告新疆某有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告徐某租金人民币18,900元。

二、被告新疆某有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告徐某违约金870.5元,自2024年11月1日至商铺租金18,900元付清之日止,以实际欠款金额为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)向原告计付逾期付款违约金。

三、驳回原告徐某对被告新疆某有限责任公司的其他诉讼请求。

以上应付原告款项19,770.5元,被告新疆某有限责任公司若未按照指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案争议标的为53,623元,判决给付标的19,770.5元,占争议标的的36.8%。案件受理费人民币470.29元,邮寄费20元,合计490.29元(原告徐某已预交),由被告新疆某有限责任公司负担36.8%即180元,原告徐某负担63.2%即310.29元。

本判决为终审判决。

审判员  郭江红

二〇二四年十一月二十二日

书记员  李晓晓


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增值税C2B下自然人非货币性资产投资的税款扣缴问题

  自然人以非货币性资产投资,这个是在企业经营中司空见惯的事。对于自然人以非货币性资产投资入股企业的税务问题,大家以前见到的都是个人所得税中的税务处理规定。按《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)文件第一条规定,一、个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税。

  41号文的规定看上去是比较简单明了的,对于个人以非货币性资产投资,应按属于“财产转让所得”计算个人所得税,按照41号文第三条规定,“个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的,可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后,自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。”注意这里是个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。即纳税人自行向主管税务机关申报纳税。

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  其次,需要确认境内单位在这些出资交易中,有没有向投资人支付对应价款。增值税法中的支付价款通常直接表现为货币资金的支付。但是如果自然人在投资中取得股权,是否就不属于支付价款的范畴?

  1.这里我们可以这样理解,是否直接支付货币资金,是构成单位能否采取代扣代缴的条件之一,而不构成自然人不产生增值税应税交易的纳税义务。

  2.对于支付价款应该根据《增值税法》应税销售额的定义去作广义理解。《增值税法》第十七条对销售额的定义是,“销售额,是指纳税人发生应税交易取得的与之相关的价款,包括货币和非货币形式的经济利益对应的全部价款,不包括按照一般计税方法计算的销项税额和按照简易计税方法计算的应纳税额。”也就是这里的价款既包括直接支付的货币形式,也包括非货币形式的经济利益。股权的对价支付,就是典型意义上的非货币形式的经济利益。

  对于自然人以专利技术等无形资产投资入股,原《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号附件3)

  一、下列项目免征增值税

  (二十六)纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

  1.技术转让、技术开发,是指《销售服务、无形资产、不动产注释》中“转让技术”、“研发服务”范围内的业务活动。技术咨询,是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等业务活动。

  ------

  2.备案程序。试点纳税人申请免征增值税时,须持技术转让、开发的书面合同,到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定,并持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明文件报主管税务机关备查。

  从上述政策规定可以明确,自然人以专利技术等投资 入股,属于技术转让的一种形式,可享受免征增值税政策。根据政策,享受免征增值税,需要持技术入股的书面合同,到省级科技主管部门进行认定,并将合同及审核意见报主管税务机关备案。

  但是目前营改增的文件已经失效。并且新的《增值税法》第二十四条以列举方式明确了法定免税的范围,而且在本条最后明确的是“前款规定的免税项目具体标准由国务院规定。”而没有授权国务院可以根据经济社会发展的具体情况研究制定新的免税项目。这个问题包括营改增附件4中大量跨境服务的免税项目在新的《增值税法》列举的法定免税项目中也没有出现。而销售跨境服务的单位为境内单位和个人,光此一点,原跨境服务享受免税的项目,其销售服务根据新的《增值税法》规定符合“境内”销售服务的认定。这跟技术转让等问题一样,面临新《增值税法》免税设定方式的大考。

  这个问题我们姑且不论,接着探讨非货币性资产投资入股的税款扣缴问题。

  支付单位对于股权支付的方式,是否就无法采取代扣代缴的方式?通常,被投资企业也可以对自然人投入企业的非货币形资产,依据自然人取得股权的公允价值或者双方协议中确认的自然人股权的价值作为增值税的计税销售额,来确定自然人应缴纳增值税税款,然后在代扣代缴基础上,将纳税人在被投资企业的实收资本按双方确认的投资额,减去自然人应缴纳的增值税税款来进行计算。在被投资企业的会计处理上,做如下分录:

  借:无形资产(或固定资产-不动产)

  贷:实收资本

  应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  这里被投资企业入账的实收资本金额,已经是非货币性资产投资入股双方确认的金额减去代扣代缴增值税款后的差额。被投资企业实际向税务机关缴纳代扣代缴增值税时,做如下分录:

  借:应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  贷:银行存款

  大家还要注意,《增值税法实施条例》第三十五条还留了这么句话

  “《增值税法实施条例》第三十五条

  ------代扣代缴的具体操作办法,由国务院财政、税务主管部门制定。”

  我们也期望具体操作办法中能够考虑到类似非货币形式的价款支付的增值税税款扣缴有一席解决之地。

  当然,如果扣缴义务人没有或不能按照《增值税法》的相关规定履行扣缴义务,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定,“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的,由税务机关向纳税人追缴税款。”因此如果对于技术转让等不属于增值税免税范围,自然人应积极想办法解决其自行申报纳税问题。而不能因为这个扣缴义务是支付价款的单位履行的,自己没有自行申报纳税的义务。毕竟税法上认定的非货币性资产投资的增值税纳税人,是取得支付价款的自然人。不过对于自然人纳税义务履行,《增值税法实施条例》第四十四条规定,“按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。”税法给予了一个相对宽松的履行纳税的期限。

  新《增值税法》实施后,自然人以非货币性资产投资的增值税纳税义务问题确实是增加了新的内容。只是以前没有明确支付价款单位向自然人进行价款支付有扣缴义务。而《增值税法实施条例》第三十五条直接就把这个问题挑明在大家眼前。所有在C2B背景下的增值税扣缴单位的扣缴义务的合规风险就非常强烈了。

  我们也期望对于象非货币性资产投资等,尤其以技术出资的增值税问题,能够给予延续既往的政策规定,包括大量既往跨境服务免税的项目,也需要有一个周圆的解决办法。

  此外,新《增值税法》下境外单位和个人向境内单位和个人销售服务、无形资产的扣缴业务中,如跨境电商平台向境内电商在境外电商平台上销售收取的佣金服务,境内单位如何扣缴?境外单位和个人间、境外单位和单位间以及境外个人和个人间在境外转让中国境内单位发行的金融商品,如何进行增值税税款扣缴?增值税税款扣缴依然有很多敏感的难点需要去破解。

境外收入补税追溯至2017年?——“追溯期”还是“追征期”

  今天在飞机上,突然看到一则新闻,“中国内地税务居民境外收入的补税追溯期较此前拉长,最早可至2020年甚至2017年”。朋友圈里开始瞬间一堆的转发,标题都是严征管。然而,一句话新闻的可怕之处就是,非专业人士并不能准确解读背后的含义,也无法确定,这是个案信息还是普遍趋势,是实践操作还是法律规定。就如此前的追征30年一样。因此,仅以此篇短文再次普及一下税法有关追征期的规定,尽管追征期和追溯期并不相同。

  关于“追征期”

  “追征期”是征管法上的概念,指法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间。为什么税法要有追征期?其实法律作为一个秩序管理的规定,具有很强的时间性要求,因为,人们的行为随着时间的推移,意义会改变,而要求法律追究很久以前的法律责任既不现实也不经济。因此,各种法律都会规定一个“追诉时效”(这与新闻中的“追溯期”不是一个概念,因为上面的新闻表达的不是这个意思),即便是刑法,也对犯罪行为规定了追诉时效,这并不是放纵犯罪,而是现实的秩序需要,因为如果一个盗窃行为刑期可能只有三年,刑法规定20年后还要继续追溯和惩罚,那么大量的案件就会成为拖垮公共资源的基础。因此,刑法规定的一般追溯时效是和犯罪的最高法定刑相关联的。同样的,在民事法律上,也有诉讼时效,因为“不能让原告躺在权利上睡觉”。

  需要说明的是,在税收程序法理论层面,“法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间”其实是由“核定期间”和“征收期间”两个期间组成的——前者指法律要求税务机关必须在特定期限内完成对纳税人的纳税申报或已发生的纳税义务具体金额进行确认,它的意义更接近于前述其他法律上的追诉时效的概念(同样的,核定期间和上面新闻想表达的“追溯期”不是一个意思);后者指在确认具体纳税义务的行政法律行为作出后,法律要求税务机关必须在特定期间内履行征收职责。我国现行《税收征收管理法》第五十二条规定的“追征期”,实为这两个期间的混合体,在正在进行的征管法修订过程中会否进行调整和建立独立的核定期间、征收期间制度,目前尚不明朗,本文后续对“追征期”的讨论,暂以现行法为限。

  现行法层面,我国的税法和其他国家的税法一样,都明确规定了追征期,我们在这里就不作具体条文的引述了,一般理解,税法的追征期是这样规定的:1)因为税务机关的责任造成少缴的追征期为3年;2)如果认定偷税,则追征期为无限期追征;3)反避税的追征期一般为10年;4)其他情形一般的追征期认为是5年。原则上,税务机关不能超出追征期的限制提出追溯补税的要求,也就是说,理论上,追溯期不能超过追征期。

  这个一般理解在实践中的确有不少的争议,例如,偷税可以无限期追征,而虽然认定偷税的条件比较复杂,不申报也不必然等于就属于偷税,但是不少税务机关认为,纳税人有纳税义务而不做申报,无论是个人还是企业都属于偷税。这一观点是建立在有关刑事司法解释中所谓“进行了纳税登记就等同于通知申报”的逻辑上的,对此,即便2025年发布的总局版《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》中也反映了这一观点以进一步扩大逃税的认定范围,但尚且还对自然人纳税人保留了别除条款(“未依法办理设立登记的纳税人发生应税行为,或者依法不需要办理设立登记的纳税人,发生应税行为且应纳税额较大,经税务机关通知申报而不申报的”才构成逃税)。另有税务机关从文字解读上认为,其实除了计算错误以外,所有少缴的税款都可以无限期追征,虽然这个观点显然不合理并且和总局文件[1]【注1:《国家税务总局关于未申报税款追缴期限问题的批复》中给出过指导意见:“税收征管法第五十二条规定:对偷税、抗税、骗税的,税务机关可以无限期追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款。税收征管法第六十四条第二款规定的纳税人不进行纳税申报造成不缴或少缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税,其追征期按照税收征管法第五十二条规定的精神,一般为三年,特殊情况可以延长至五年。”】冲突,但是仍然也有法院支持这一观点。

  再例如,对于追征期的计算,起点和终点分别如何确定实践中也常常存在争议,有税务机关认为,只要发过提醒通知追征期的计算就开始了。更别提,不说法律的争议,在理论上,偷税的无限期追征比刑法的追溯时效都更长,其实并不合适,真的无限期追征事实上无法实现,而且也难以收集有效证据。这种种的争议在实践中制造出了各种不同理解和征管案件的差异。事实上,除了实际已经产生的欠税追缴没有期限以外,所有的少缴税款都应该有一个合理的期限。

  关于“追溯期”

  然后我们回来看这则新闻,新闻本身用了“追溯期”,这其实不是一个法律概念。如果在这里要准确的理解新闻的含义,应该指的是税务机关提示纳税人或者要求纳税人补税的期间。“追溯期”并不是上文讲的“追征期”,也因此并不能理解为税务总局有任何的规定或者明确的意见改变了法律规定确定的一般追征期规则。换言之,如果税务机关向纳税人提示其可能存在2017年度尚未申报的境外所得,纳税人未行使追征期抗辩,而是据此自查并补缴了2017年度的税款,税务机关的这一提示(并非追征税款的行政法律行为)和纳税人补税这一结果均不会违反任何法律规定。

  事实上,此前通知的2022到2024年的概念就是基于因为此前境外所得并没有进行广泛的宣传和管理,税务机关自我限缩了追征,采用了三年的短期限。这本身是更为合理的一个判断。然而实践中,每个个案不同,不同的税务机关的确可能有往前追溯的冲动,或者也许在个案中也有理由。因此,个案而言的追溯期可能和上述规定完全不同。

  个人理解,2017年的时间大致应该对应的是CRS的初始交换年限,是信息交换的源起之年,也是税务机关掌握信息的开始,这也许是部分税务机关能向纳税人最早“追溯”到2017年的原因。

  然而,如果不做专业的分析,这样的新闻和此前追征三十年的宣传造成的后果都是人们开始对法律溯及既往的能力产生担忧,纳税人对税法的理解可能出现误差,觉得中国税务机关正在不管不顾往前追征税款。从税法的角度,不是说2017年的境外所得不能征收,因为即使适用老的个人所得税法,征税在法律上在当时也有法律依据。然而,那个时候境外所得甚至没有年度汇缴主动申报一说,从现实的角度,做这样的追征在法律适用上有着很多的冲突需要解决,就比如如果追征,必然产生滞纳金,滞纳金应否缴纳?而在现行税法下,2017年的税款滞纳金必然超过本金,超过的部分应否征收?

  所以,作为税法从业的律师,还是有必要做个澄清,上述的追溯期应该只是个案下的个别处理,不能理解为普遍的态度和想法,也不会改变法律对追征期的规定。

  最后,税收合规是每个纳税人的责任,追征期不能成为逃避税收义务的天然庇护,同样的,在税收法治的概念之下,对追征期的普遍突破也不应该成为执法的正常现象。

       作者简介

  叶永青  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

  邮箱:yeyongqing@anlilaw.com

  王一骁  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

  邮箱:wangyixiao@anlilaw.com