土地增值税立法,改了什么?
发文时间:2019-07-23
作者:高鹏话税
来源:高鹏话税
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尽管目前《土地增值税法实施条例》尚未公开,但结合《土地增值税法》(征求意见稿)和征求意见稿的说明来看,本次土地增值税立法,主要目的之一是将条例上升为法律,落实税收法定;二是配套土地制度改革新情况,将集体土地转让纳入征税范围;三是将通知清算并入主动清算。因此笔者预期,除销售普通住房20%优惠由省、自治区、直辖市人民政府决定存在不确定性外,本次立法对房地产市场不会有其他重大影响。


  1、销售普通住房优惠由地方政府决定减免


  销售普通住房,20%税收优惠减免存在不确定性。具体而言:


  一是,税收优惠的先决条件是增值额不超过扣除项目金额的20%,这点与暂行条例一致,均为“起征点”性质;二是,税收优惠力度在0%-100%之间免除,而过去是100%免除;三是,税收优惠的力度由省、自治区、直辖市人民政府决定,因此房地产企业应当关注各省随后出台的地方性法规,预期发达地区减免力度将减小,征求意见稿也未排除各省份对省内城市作不同规定。另外,房地产企业需要关注对于库存开发产品的过渡政策。


  2、增设保障民生类住房20%免税优惠


  征求意见稿规定,纳税人建造保障性住房出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。该优惠的原理与现行普通住房优惠完全一致,仅仅是优惠对象为“销售保障性住房”。由于保障性住房一般符合普通住房标准,因此增设该优惠对保障性住房开发影响有限。注意的是,征求意见稿下存在普通住房优惠和保障性住房优惠并行的问题,两项优惠一定会明确不得叠加享受。


保障性住房的范围


  所谓保障性住房,包括《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《公共租赁住房管理办法》以及《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》(建保〔2017〕210号)规定的各类住房。根据建保〔2013〕178号规定,自2014年起廉租住房和公共租赁住房并轨运行,统称为公共租赁住房。


配建保障性住房的税务处理


  对于廉租住房等,需区分是项目出售还是受托代建。对于项目出售的,往往政府在土地出让合同或划拨合同中明确建成后的无偿移交或有偿回购,有偿回购的价格往往低于市场价格。无论是无偿移交,抑或有偿回购,其实质是房地产开发企业与政府的非货币性资产交换,而非无偿捐赠行为,因此不适用财税〔2016〕36号的公益性捐赠不视同销售条款。


  参照国家税务总局公告2014年第2号以及营改增后各地口径、国税函〔2010〕220号以及国税发〔2009〕31号第七条视同销售规定,应按照公允价值或成本利润率计算的计税价格确认房产增值税、企业所得税、土地增值税销售收入。


  冲减回购价格后的差额计入土地成本,并计入契税计税依据(各地口径松紧不一),并加计20%计入土地增值税扣除金额。房地产企业应当单独核算保障性住房的土地增值税收入、成本、税金和开发费用,并择其一照章享受普通住房优惠或保障性住房优惠。


  增值税方面,尽管属于支付的土地出让成本,但由于无法取得财政票据无法在一般计税的开发产品销售收入中差额扣除。该政策存在不合理性,尽管需要确认增值税收入,但由于政府不作一般纳税人登记,导致进项税额退出增值税链条。之所以36号文允许销售房地产开发产品一般计税下差额扣除全额开票,正是基于该增值税原理。希望财政部和国家税务总局能早日明确一二级联动中的此类问题。


  其他税收方面,根据财税〔2008〕24号和财政部、国家税务总局公告2019年第61号规定,房企在住房项目中配套建设公租房、经济适用住房,按其建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税和相关印花税,主要包括土地出让合同以及建筑施工合同。房企销售经济适用住房,全额免征印花税。对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税,个人可根据财税〔2016〕23号等规定择优选择享受税收优惠。


  关于《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的说明:从实际执行情况来看,现行土地增值税税制要素基本合理,征管制度比较健全,宜保持现行税制框架和税负水平总体不变,将《条例》上升为法律。同时,对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容,进行适当调整。


  安徽国税:房地产业营改增热点问答:拆迁安置房不属于公益性项目,应按规定缴纳增值税。对拆迁安置房的计税价格,我们意见,可参照原营业税政策的相关规定,对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积,以房屋的成本价作为增值税的计税依据,房屋成本价=(房屋建造成本+房屋土地成本)×(1+成本利润率);对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款,以实际收到的价款作为计税依据。


  对于受托代建的,则无需视同销售缴纳土地增值税。其他处理原理类似,均作为非货币性资产交换,即受托代建换取土地使用权。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。