地下车位产权或使用权转让实务分析与纳税详解
发文时间:2019-07-05
作者:张又元
来源:西政资本
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  一、增值税


  二、土地增值税


  三、企业所得税


  四、房产税


  五、城镇土地使用税


  笔者按:


  车位可以简单的分为两种,一种是能办出产权证的,另一种是不能办出产权证的,即计容或不计容,不计容车位通常不能办理产权证,常见的不能办出产权证的车位也可以简单的分为两种:


  一种是已经列入公摊面积的车位,只要列入了公摊,从法律上来说就属于不能办出产权证的车位,属于全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权,但可以出租或转让车位使用权。


  另一种是人防车位,即是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑,是国家强制要求配套的建筑,禁止开发商销售,人防车位不同于其它车位,有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程,建设部相关条例已明确规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此,人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不可以购买产权,而只能出租或转让车位使用权。

 一、增值税


  一般而言,车位无论销售产权或使用权,取得的收入视同价外费用,可以按增值税预征率缴纳增值税,在实际操作中,可以结合当地税务规定,制定相应销售政策,减少税负,如售房赠送车位使用权,在销售收入没有减少的前提下,可实现车位使用权转让,在购房合同中可约定买房赠车位使用权,符合有偿赠送的条件,可不视同销售计税。


  采用买房赠车位使用权的销售方式,按照销售房屋和车位拆分销售价格,并分别签订房屋和车位使用权转让合同,房屋销售合同价格应与发票价格一致,赠送车位使用权可在发票的备注栏注明金额,需要注意的是,车位使用权的年限一定要约定与房屋所有权年限一致,车位使用权转让价格不能明显低于市场价格,否则会被税务局按照出租不动产征收房产税,或视同销售按同类不动产的平均价格确定,缴纳增值税、土地增值税及企业所得税等。


  二、土地增值税


  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)规定,只有产权权属转移才属于土地增值税应税收入,车位出租按租赁计征,无产权车位收入不属于土地增值税的应税行为,其成本区分不同情况处理,对于符合非营利性配套条件的支出可分摊入可售面积对应成本扣除,否则作为其他无产权支出,成本单独确认,不计入土地增值税扣除项目,也就是说,计容面积才可分摊土地及建安成本,非营利性的人防车位建造成本可以计入公共配套设施费,作为土地增值税扣除项目。


  对于车位销售,预征土地增值税时应归类于其他房产,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的车位,在预征土地增值税时,采用随房确认的原则:销售房屋为普通住宅的,地下室按普通住宅标准确定,销售房屋为非普通住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通住宅或其他房地产项目确定,待清算时并入住宅以外其他房地产项目。


  受房地产调控政策的影响,由于捆绑增加区域成交单价,部分地区不再允许捆绑式销售,同时,单独销售的车位等,按照“三分法”,作为其他处理,非人防车位同样分摊相关成本,并参与清算。


  三、企业所得税


  车位单独出售的,按发票或车位使用权出让合同确认不动产销售收入,同时按建造成本确认营业成本,缴纳企业所得税;


  采用买房赠车位使用权的销售方式,按照销售房屋和车位拆分销售价格,并分别签订房屋和车位使用权转让合同,车位使用权应分摊的销售收入在发票的备注栏注明,按发票复印件或车位使用权出让合同确认不动产销售收入,同时按建造成本确认营业成本,缴纳企业所得税。


  四、房产税


  目前开发商对车位的处理,除了出租外,一般采取转让车位使用权的方式,转让年限与车位所在的土地使用权年限一致,目前对于出让车位使用权属于土地增值税范畴,还是房产税范畴,争议颇大。执行土增清算地区较多。


  笔者认为,车位出租使用权按销售不动产处理,纳入土地增值税范畴,按《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。


  同时,按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)明确“转让建筑物有限产权或永久使用权转让以及在转让建筑物或构建物时一并转让其所占土地使用权的,按销售不动产缴纳增值税”,一则作为土地增值税清算项目可以分摊建造成本,适当降低增值率,二则预交土地增值税,税率较房产税低,一定程度上为企业节约资金成本。


  五、城镇土地使用税


  《关于房产税、城镇土地使用税的有关问题的通知》(财税[2009]128号)第四条,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。


  笔者认为,如车位自用或用于出租的,则需按照上述规定缴纳城镇土地使用税。


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  个税年度汇算6月30日即将截止~有网友咨询关于境外工资、境外股息、境外炒股收益等收入怎么申报、怎么算税等问题,今天,我们就来讲清楚境外所得的计税规则,帮你避开“错报漏报”的坑。

  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

  三、核心步骤:境外所得怎么算税?

  四步看懂,避免重复计税

  1. 应纳税额计算(分项目合并)

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  2. 计算境外所得抵免限额(分国不分项)

  (1)综合所得抵免限额=中国境内和境外综合所得按规定计算的综合所得应纳税额×来源于该国(地区)的综合所得收入额/中国境内和境外综合所得收入额合计

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  (3)其他分类所得的抵免限额=该国(地区)的其他分类所得依照个人所得税法相关规定分别单独计算的应纳税额

  抵免限额 = 该国综合所得抵免限额 + 经营所得抵免限额 + 其他分类所得抵免限额

  3.确定可抵免税额(孰低原则)

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  1. 境外征税主体出具的税款所属年度的完税证明;

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  Q1:如果取得的境外所得是外币,要怎么折算成人民币呢?

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  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。