房地产企业完工标准究竟如何理解?
发文时间:2020-05-25
作者:李舟
来源:中道咨询
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完工是房地产企业重要的涉税分水岭,完工前成本是不确定的,几乎所有的税都是按照预交的逻辑在交,完工后整个项目将进入清算状态。下面尝试着为大家分析会计处理和各个税种中对于完工的相关理解与规定。

一、法律上的完工

法律上的完工应当是以竣工验收为标志。所谓竣工验收,是指建设工程项目竣工后,由建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督等部门,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验后,取得竣工合格资料、数据和凭证的过程。

由于政府对质量的管控要求,竣工验收后还需要到政府职能部门进行备案。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

因此按照这个程序,我们认为在法律上的完工应为完成竣工备案,取得竣工备案通知书之日。

二、会计上的完工

企业应在项目完工时将开发成本转入开发产品,并在房屋交付使用时从开发产品转入主营业务成本,完成成本的结转工作。会计上的完工应严格按照法律上的完工标准,即竣工备案通知书取得。

三、增值税的完工

增值税没有明确的完工概念,而代之以增值税纳税义务发生时间的重要节点。在企业取得预售收入时,虽然纳税义务未发生,也首先应就增值税进行预征,那么什么时候增值税纳税义务发生呢?

按照财税2016年36号文的规定,纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

房地产企业如何判断应税行为的发生呢?房屋交付是重要的关键节点,但关于房屋交付,实务中要关注两个时间,一个是实际交房时间,一个是合同约定的交付时间。按照增值税的一贯逻辑,应按照孰早原则进行判断。比如合同约定2019年12月交付,实际拖到2020年3月交房,增值税纳税义务也应当按照合同执行。各地税务机关对这个问题有一些争议,但大多数地方税务机关都秉承了上面的逻辑进行处置。

四、土地增值税的完工

土地增值税也没有明确的完工概念,代之以强制清算条件,对于企业而言,强制清算条件最重要的是第一条:项目完成竣工验收且销售超过85%。

这两个条件要同时达到,竣工验收其实就是在讲完工,也就是说没有完工土地增值税没法清算,85%是在讲销售,如果项目销售比例太低,此时清算也不利于税务机关和企业双方。

当然,这里的竣工验收和我们所说的竣工备案几乎可以理解为一个时间节点,通常应在15天之内。

五、企业所得税的完工

完工对于企业所得税的影响是最直接,最大的,如果完工,则企业应在完工年度结转收入和结转成本,所得税当年度就应当按照实际毛利计算缴纳,而不再是按照预计毛利计算,这中间就可能出现巨大的涉税风险。因此,紧盯完工标准是所得税的一贯做法。

在国税发(2009)年31号文中对此做了规定:企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:

 (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

 (二)开发产品已开始投入使用。

 (三)开发产品已取得了初始产权证明。

实务中的争议在第二点,对于这个问题,《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)文件做了进一步说明,认为交房就属于实际投入使用。

因此,对于企业所得税来讲,如果竣工备案在先,就以竣工备案为标准,如果交房抢先,就以交房为标准。

六、实务中的完工标准认定风险

关于完工,企业在财税处理实务中重点把握的是两个关系:

第一个关系是竣工验收与交房的时间差;

第二个关系是竣工验收与发票等相关证据的时间差。

有相当一部分企业,竣工验收时间晚于交房时间,而发票取得时间和支付工程款时间又晚于竣工验收时间。由此造成巨大的涉税风险。以所得税为例,交房即为完工,那么交房当年即为完工年度,当年度汇算清缴就应当结转收入、结转成本,将预计毛利和实际毛利之间的差额(通常为正)计入当年度应纳税所得额缴纳企业所得税。但由于发票未能全部取得,未取得发票的相当一部分成本又无法得到税务机关认可在税前扣除,直接导致所得税当年的多交。遇到这种情况,很多企业选择了隐瞒,不敢按照完工要求结转成本,结转收入,但这又引发税务检查风险,确是左右为难!

实务中面对这种情况,很多地方税务机关并未完全按照所得税完工标准一刀切强硬执行,正式考虑到了房地产企业的具体情况和刚才谈到的两个时间差,允许企业有一个缓冲期,但我们建议这个缓冲期通常不要超过一年。

身为房地产企业财务工作人员,要将完工的处理作为一个最重要的关键点来设计,尤其是尽量缩短两个时间差对于降低完工涉税风险意义重大。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。