稽便函[2008]42号 进一步做好房地产行业税收专项检查工作
发文时间:2008-03-28
文号:稽便函[2008]42号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局稽查局、地方税务局稽查局:

房地产行业税收专项检查是今年总局确定的税收专项检查工作的两个指令性项目之一。为确保2008年全国房地产行业税收专项检查工作取得实效,经研究,现提出如下具体工作要求:

一、切实提高认识,抓好工作落实

从近几年全国开展税收专项检查的情况看,房地产行业存在的涉税违法问题较为突出。为此,各地税务机关必予以高度重视,严格按照《国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知》(国税发[2008]9号)和本通知有关要求,认真组织、部署、实施房地产行业税收专项检查。各级税务稽查局要狠抓检查质量和效率,彻底查清房地产行业存在的涉税问题。并予以及时处理,真正达到查处涉税违法行为、规范行业税收秩序的目的。

二、解剖重点企业,推进全面检查

一是各省国、地税局要组织联合专案组开展重点解剖式检查。各省国、地税局要在辖区内2005年至2007年年平均销售额排名前10位的房地产企业中共同选择3户企业进行重点解剖式检查。检查中,要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对,单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查;检查后,要认真进行案例分析,归纳典型问题,总结检查经验,制定详细的全行业检查方案,指导全面检查。各省要将确定的重点检查企业名单于4月10日前报至总局稽查局(系统工作处),总局将予以重点督办。对因客观原因、确定重点检查企业名单有困难的,可报请总局稽查局予以确定。

二是各地要将企业自查与重点检查相结合,确保检查工作不留死角。各地要以重点解剖式检查发现的问题为参照,在房地产行业开展全面自查;要认真分析企业自查结果,对白查未达到要求的企业进行重点检查。

三是在检查中,各地要同时注重对房地产关联企业(如建安企业、房地产销售代理公司等)的延伸检查。

三、实施查前培训,确保检查质量

针对房地产行业的复杂性和特殊性,各地要在检查前认真组织实施查前培训。各地要通过培训,梳理有关政策,讲清存在问题,传授检查方法,统一执法尺度,切实提高参检人员素质,确保检查质量。

为做好此次税收专项检查工作,总局稽查局对近几年各地开展房地产行业税收专项检查中发现的主要涉税违法问题进行了归纳汇总,现予摘要印发(见附件),供各地工作参考。

四、重视部门配合,形成执法合力

各地税务机关在检查中,要积极争取当地党委、政府的理解和支持;要重视与国土、城市规划、城市建设、房产等行政管理部门的沟通配合,定期向相关部门索取房地产企业的涉税资料,及时掌握房地产开发企业的开发进程,分析房地产企业的应纳税情况和纳税异常情况,寻找检查突破口,确保检查工作顺利进行。

五、加强上下沟通,认真分析总结

一是对在检查中发现达到标准的大要案件,各地须及时上报总局稽查局。自4月初起,每两个月将房地产专项检查进展情况定期报告总局稽查局。

二是检查中如遇较大困难或问题,各地可报请总局稽查局予以指导、帮助和协调。对检查阻力较大的企业,可提请总局稽查局直接组织检查或督办。

三是各地要认真做好房地产行业税收专项检查的分析总结工作。其中,重点解剖式检查的总结报告在该检查结束后,要及时上报总局稽查局。该报告特别要详细说明列支成本费用的票据核查情况,包括核查票据的数量、种类、每种票据占核查票据总量的比例、发现的票据违法类型、每类违法类型的票据数量及其占全部违法票据数量的比例等。年度房地产行业税收专项检查的总结报告,按国税发[2008]9号文件有关规定报送。

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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。