财综[2012]73号 财政部 卫生部关于印发《医疗收费票据使用管理办法》的通知
发文时间:2012-09-21
文号:财综[2012]73号
时效性:全文有效
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党中央有关部门,国务院各部委、各直属机构,全国人大常委会办公厅,全国政协办公厅,高法院,高检院,有关人民团体,有关企业,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、卫生厅(局),新疆生产建设兵团财务局、卫生局:

为了适应医疗卫生事业发展和医药卫生体制改革需要,加强医疗收费票据使用管理,强化医疗收入监督检查,有效防治虚假医疗票据,规范医疗收费行为,根据《中共中央 国务院关于深化医药卫生体制改革的意见》(中发[2009]6号)以及国家有关医疗卫生机构财务、会计和财政票据管理制度相关规定,我们制定了《医疗收费票据使用管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。


附件:


医疗收费票据使用管理办法


第一章  总则

第一条 为了适应医疗卫生事业发展和医药卫生体制改革需要,加强医疗收费票据使用管理,强化医疗收入监督检查,有效防治虚假医疗票据,规范医疗收费行为,根据《中共中央 国务院关于深化医药卫生体制改革的意见》(中发[2009]6号)以及国家有关医疗卫生机构财务、会计和财政票据管理制度相关规定,制定本办法。

第二条  医疗收费票据的印制、领购、核发、使用、保管、核销、销毁、稽查等活动,适用本办法。

第三条  本办法所称医疗收费票据,是指非营利性医疗卫生机构(以下简称医疗机构)为门诊、急诊、急救、住院、体检等患者提供医疗服务取得医疗收入时开具的收款凭证。

本办法所称医疗机构,包括公立医疗卫生机构和其他非营利性医疗机构。公立医疗卫生机构是指各级各类独立核算的公立医院和政府举办的基层医疗卫生机构。其中,公立医院包括综合医院、中医院、专科医院、门诊部(所)、疗养院,以及具有医疗救治资质和功能的急救中心、妇幼保健院(所、站)等公共卫生机构;政府举办的基层医疗卫生机构包括政府举办的城市社区卫生服务机构、乡镇卫生院等。其他非营利性医疗机构是指企业事业单位、社会团体及其他社会组织举办的非营利性医疗机构、实行乡村卫生服务一体化管理的村级卫生室。

第四条  医疗收费票据是会计核算的原始凭证,是财政、卫生、社保、审计、监察等部门进行监督检查的依据。

医疗收费票据是按照国家有关规定申请医疗费用报销的有效凭证。

第五条  各级人民政府财政部门(以下简称财政部门)是医疗收费票据的主管部门,按照职能分工和管理权限负责医疗收费票据的印制、核发、保管、核销、稽查等工作。

各级人民政府卫生部门(以下简称卫生部门)是医疗机构的行政主管部门,按照职能分工和管理权限负责指导和监督医疗机构规范使用医疗收费票据。

各医疗机构的财务部门是单位内部医疗收费票据管理的职能部门,统一负责本单位医疗收费票据的申领、保管、使用与缴销等工作,加强医疗机构内部票据管理。

第六条  各级财政部门应当将医疗收费票据的印制、核发(领购)、保管、使用、核销、销毁、稽查及收费信息等纳入财政票据管理信息系统,实行全程跟踪监管,全面提高票据信息电子化管理水平。

第二章  医疗收费票据的种类、内容和适用范围

第七条  医疗收费票据包括门诊收费票据和住院收费票据。省、自治区、直辖市人民政府财政部门(以下简称省级财政部门)可以根据需要增加医疗收费票据种类,并报财政部备案。

第八条  医疗收费票据一般应设置为三联,包括存根联、收据联和记账联,各联次以不同颜色加以区分。省级财政部门可根据管理需要,确定具体联次。

医疗收费票据的规格、式样等由财政部商卫生部统一制定。

第九条  门诊收费票据基本内容包括票据名称、票据编码、业务流水号、医院类型、开票时间、姓名、性别、医保类型、医保付费方式、社会保障号码、项目、金额、合计、医保统筹支付、个人账户支付、其他医保支付、自费、收款单位、收款人等。

住院收费票据基本内容包括票据名称、票据编码、业务流水号、医院类型、开票时间、姓名、性别、医保类型、医保付费方式、社会保障号码、项目、金额、合计、预缴金额、补缴金额、退费金额、医保统筹支付、个人账户支付、其他医保支付、自费、收款单位、收款人等。

第十条  医疗机构为门诊、急诊、急救、体检等患者提供医疗服务取得下列医疗收入,应当使用门诊收费票据:

(一)诊察费;

(二)检查费;

(三)化验费;

(四)治疗费;

(五)手术费;

(六)卫生材料费;

(七)药品费,包括西药费、中草药费、中成药费;

(八)药事服务费;

(九)一般诊疗费;

(十)其他门诊收费。

门急诊留院观察患者收费使用门诊收费票据。

第十一条  医疗机构为住院患者提供医疗服务所取得下列医疗收入,应当使用住院收费票据:

(一)床位费;

(二)诊察费;

(三)检查费;

(四)化验费;

(五)治疗费;

(六)手术费;

(七)护理费;

(八)卫生材料费;

(九)药品费,包括西药费、中草药费、中成药费;

(十)药事服务费;

(十一)一般诊疗费;

(十二)其他住院收费。

第十二条  门诊收费票据和住院收费票据应当按规定用途使用,不得串用。

第十三条  下列收入,不得使用医疗收费票据:

(一)住院押金、预收诊疗费等预收款项。

(二)财政补助收入。即医疗机构从财政部门取得的补助收入。

(三)上级补助收入。即医疗机构从主管部门或上级单位等取得的补助收入。

(四)科教项目收入。即医疗机构取得的除财政补助收入外专门用于科研、教学项目的补助收入。

(五)其他收入。即开展医疗业务、教科项目之外的活动取得的收入。如,培训费、租金、食堂收费、投资收益、财产物资盘盈、接受捐赠等。

第三章  医疗收费票据的印制、领购和核发

第十四条  医疗收费票据由国务院和省级财政部门分别监(印)制。省级财政部门应当按照国家政府采购有关规定确定承印企业,并与其签订印制合同。

任何单位和个人不得伪造、变造医疗收费票据,不得存放、携带、邮寄、运输、买卖伪造或变造的医疗收费票据。

第十五条  印制医疗收费票据应当使用防伪专用纸张,设置全国统一的防伪标识,套印全国统一样式的财政票据监制章。

任何单位和个人不得伪造、使用伪造的财政票据防伪用品、标识和财政票据监制章。

第十六条  医疗收费票据由独立核算、会计制度健全的医疗机构向同级财政部门领购。京外中央医疗机构使用的医疗收费票据,由财政部委托所在地省级财政部门管理。

任何单位和个人不得私自买卖、介绍他人买卖医疗收费票据。

第十七条  医疗收费票据实行凭证领购、分次限量的领购制度。

第十八条  医疗机构首次申领医疗收费票据,应当按照规定程序先行办理《财政票据领购证》。办理《财政票据领购证》,应当向同级财政部门提出申请,提交申请函,详细列明领购医疗收费票据的种类、使用范围等;并提供单位法人证书、组织机构代码证书副本及复印件、卫生部门核发的《医疗机构执业许可证》、县级以上价格主管部门批准的收费文件复印件等资料。

财政部门依照本办法,对医疗机构提供的申请材料进行审核,对符合医疗收费票据管理规定的申请,予以核准,办理《财政票据领购证》,并发放医疗收费票据;对不符合医疗收费票据管理规定的申请,不予核准,并向申领医疗机构说明原因。

第十九条  医疗机构再次领购医疗收费票据,应当出示《财政票据领购证》,并提交前次领购医疗收费票据的使用情况说明,经财政部门审验无误后,方可继续领购。

医疗收费票据的使用情况说明应包括以下内容:医疗收费票据领购、使用、作废、结存等情况,取得的医疗收费收入情况等。

第二十条  医疗机构领购医疗收费票据实行限量发放,每次领购数量一般不超过本单位6个月的需要量。

第二十一条  医疗机构领购医疗收费票据时,按照规定可以收取工本费的,应当向财政部门支付财政票据工本费。

第四章  医疗收费票据的使用与管理

第二十二条  医疗机构应当严格按照本办法规定和财政部门要求使用医疗收费票据。

任何单位和个人不得使用非法取得、作废和虚假的医疗收费票据;不得转让、介绍他人转让、出借、代开、虚开、擅自销毁医疗收费票据;不得将医疗收费票据与其他财政票据、税务发票互相串用。

第二十三条  医疗机构取得门诊医疗收入和住院医疗收入,应当向付款方开具医疗收费票据,并加盖本单位财务章或收费专用章。医疗机构不开具医疗收费票据的,付款方有权拒绝支付款项。

第二十四条  医疗机构开具医疗收费票据时,应当全部联次一次、如实填写,做到字迹清楚,内容完整、真实,印章齐全,各联次内容和金额一致。填写错误的,应另行填写。因填写错误、医疗退款等原因作废的票据,应加盖作废戳记或者注明“作废”字样,并完整保存全部联次,不得私自销毁。

第二十五条  医疗机构应当建立医疗收费票据管理制度,设置管理台账,指定专人负责医疗收费票据的领购、使用登记、保管、核销等工作。

第二十六条  医疗机构应当妥善保管医疗收费票据,设置票据专柜或专库,做好票据存放库房(专柜)的防盗、防火、防潮、防蛀、防爆、防腐等工作,确保医疗收费票据存放安全。

第二十七条  医疗机构启用医疗收费票据时,应当检查是否有缺页、号码错误、毁损等情况,一经发现应及时交回财政部门处理。

第二十八条  医疗机构遗失医疗收费票据,应当及时在县级以上媒体上声明作废,并将遗失票据名称、数量、号段、遗失原因及媒体声明资料等有关情况,以书面形式报送原核发票据的财政部门核查、处理。

第二十九条  医疗机构应当妥善保管已开具的医疗收费票据存根,票据存根保存期限原则上为5年。保存5年确有困难的,应向原核发票据的财政部门提出申请,经财政部门审核后,可以提前销毁。

第三十条  对保存期满需要销毁的医疗收费票据存根和尚未使用但应予作废销毁的医疗收费票据,由医疗机构负责登记造册,报经原核发票据的财政部门核准后,由财政部门组织销毁。

第三十一条  医疗机构撤销、改组、合并的,应及时办理《财政票据领购证》的变更或注销手续,并对已使用的医疗收费票据存根及尚未使用的医疗收费票据登记造册,交送原核发票据的财政部门统一核销、过户或销毁。

第三十二条  省级财政部门监(印)制的医疗收费票据,应在本行政区域内核发使用,但本地区派驻其他省、自治区、直辖市的医疗机构在派驻地使用的情形除外。

第五章  监督检查与法律责任

第三十三条  财政部和省级财政部门应当定期对医疗收费票据印制企业的履约情况进行监督检查。

第三十四条  各级财政、卫生部门应当根据实际情况和管理需要,对医疗收费票据的领购、使用、管理等情况进行年度稽查或者不定期的专项检查。

第三十五条  各级财政、卫生等部门对医疗收费票据使用管理情况进行监督检查,应当按照规定的程序和要求进行,不得滥用职权、徇私舞弊,不得向被查单位收取任何费用。

第三十六条  医疗机构应当自觉接受财政、卫生、社保、审计、监察等部门对医疗收费票据使用管理的监督检查,如实反映情况,提供资料,不得隐瞒情况、弄虚作假或者拒绝、阻碍监督检查。

第三十七条  违反本办法规定领购、使用、管理医疗收费票据的,财政部门应责令医疗机构限期整改。

第三十八条  单位和个人有违反本办法规定行为的,依照国家有关财政票据管理的规定追究法律责任。

第六章  附  则

第三十九条  省级财政、卫生部门应根据本办法,结合本地区实际情况,制定具体实施办法,报财政部、卫生部备案。

第四十条  中国人民解放军和中国人民武装警察部队的医疗收费票据使用管理办法另行制定。

第四十一条  本办法自2013年1月1日起施行。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。