国税函[2007]544号 国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知
发文时间:2007-05-29
文号:国税函[2007]544号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:

为进一步加强土地增值税的征收管理,做好税源管理工作,国家税务总局决定建立土地增值税重点税源户监控制度,现将有关问题通知如下:

一、建立重点税源户监控制度的意义

土地增值税是国家进行宏观调控的重要税种,对房地产开发企业征收土地增值税,在调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产业健康发展等方面具有重要作用。由于房地产开发周期长,涉及立项、开发、销售等多个环节,税收征管难度很大,税源控管方面也存在较多漏洞。为了提高土地增值税管理的科学化、精细化水平,发挥土地增值税的调控职能,有必要强化土地增值税的税源管理,建立重点税源户监控制度。实施重点税源户监控制度,掌握大型房地产企业的房地产开发和销售进度,有利于税务机关摸清土地增值税的税源,有针对性地做好纳税评估工作,并采取有效措施将税源转化为收入;同时,也有利于税务机关掌握土地增值税政策的贯彻落实情况及存在的问题,切实提高土地增值税的征管质量。

二、重点税源户监控工作方式

建立土地增值税重点税源分级监控制度,税务总局负责监控11户全国性重点大型房地产开发企业(见附件1);省地税局除监控在本地区有房地产开发项目的税务总局重点监控税源户外,要根据税源情况确定不少于10户的重点税源户进行监控;市地税局除监控在本地区有房地产开发项目的上级税务机关重点监控税源户外,要设立不少于10户的重点税源户进行监控;县地税局除监控在本地区有房地产开发项目的上级税务机关重点监控税源户外,要根据实际税源情况确定重点税源户进行监控。

三、对重点税源户实施监控的内容

(一)土地受让有关信息,包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等。

(二)房地产开发情况及相关信息,包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等。

(三)房地产销售信息,包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等。

(四)完税信息,包括预征土地增值税情况,土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等。

(五)有关购买方信息,包括购买房地产人的名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。

四、有关工作要求

(一)各级地方税务机关要加强对土地增值税重点税源户监控工作的领导,明确人员负责重点税源户监控管理工作。要加强与房屋、土地、规划等房地产管理部门的工作联系,及时获取有关土地出让、房地产立项、开发、预(销)售等信息,从源头上做好土地增值税重点税源户的监控管理工作。

(二)各级地方税务机关要充分利用土地增值税重点税源户监控资料,做好土地增值税的征管工作。同时,要将掌握的房地产销售情况,用于城建税、教育费附加、印花税和保有环节的房产税、城镇土地使用税的征收管理工作,实施房地产税收一体化管理。

(三)各级地方税务机关在开展土地增值税重点税源户监控工作中,要按照减轻纳税人负担、减轻基层税务机关负担的原则,加强税务机关已有数据信息的利用。要充分利用税务机关现有的税务登记信息、征管信息、重点税源户监控等信息,从中获取相关数据。对于上级税务机关已经掌握的有关信息,不得要求基层税务机关报送;对于税务机关已经掌握的有关信息,不得要求纳税人填报。此外,各部门在数据采集工作中要相互沟通,尽可能统一采集数据。

(四)各省税务机关可根据本通知要求,结合本地区房地产开发企业的情况和开发特点,制定本地区重点税源户监控管理办法。

(五)各省地方税务机关要将在本地区有房地产开发项目的税务总局监控的重点税源户税源信息及监控情况、省税务机关监控的重点税源户有关税源信息及监控情况每半年向税务总局上报一次。省税务机关监控的重点税源户有关税源信息以“土地增值税重点税源户汇总表”上报。上报内容为截止到12月31日或6月30日的累计情况。上报方式除纸质件外,同时通过FTP上报电子文档,上报地址为“130.9.1.1/CENTRE/地方税司/一处/土地增值税/重点户监控”;上报时间分别为每年的2月15日和8月15日。

(六)各省地方税务机关要在2007年6月底前,将税务总局负责监控的在本省有房地产开发项目的企业截止到2006年12月31日的累计情况按附件2的要求通过FTP报税务总局(地方税务司);同时,税务总局监控的土地增值税重点税源户公司总部所在省的省地方税务机关,要上报截至到2007年4月30日税务总局监控的土地增值税重点税源户在各省(区、市)的开发项目清单。

附件:

1.税务总局负责监控的11户土地增值税重点税源户名单

2.税务总局负责监控的土地增值税重点税源户信息表(略)

3.省(区、市)局负责监控的土地增值税重点税源户汇总表(略)

4.税务总局负责监控的土地增值税重点税源户在各地的开发项目清单(略)


国家税务总局

二○○七年五月二十九日


附件1:税务总局负责监控的11户土地增值税重点税源户名单


序号 公司名称       公司总部所在地  备注


1   北京天鸿集团公司       北京

2  北京城建投资发展股份有限公司 北京

3  上海仁恒房地产开发有限公司  上海

4  上海中星(集团)有限公司   上海

5  碧桂园集团          广东

6  广州富力地产股份有限公司   广东

7  万科企业股份有限公司     深圳

8  南京栖霞建设股份有限公司   江苏

9  绿城房地产集团有限公司    浙江

10  顺驰中国控股有限公司     天津

11  大连万达集团         大连

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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。