国税发[2009]16号 关于进一步做好税收征管工作的通知
发文时间:2009-02-26
文号:国税发[2009]16号
时效性:全文失效
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失效提示:依据国家税务总局公告2018年第33号 国家税务总局关于公布全文失效废止和部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告,本法规全文废止。

  各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  为充分发挥税收的职能作用,不断提高税收征管质量和效率,确保税收收入持续增长,现就进一步做好当前和今后一个时期的税收征管工作通知如下:

  一、坚持依法治税,服从服务大局

  (一)坚决执行税收法律、法规和政策。各级税务机关要不折不扣地执行国家税法和中央陆续出台的一系列税收政策,不得擅自变通,积极支持经济平稳较快发展。

  (二)坚决贯彻组织收入原则。各级税务机关要落实好“依法征税,应收尽收,坚决不收过头税,坚决防止和制止越权减免税”的组织收入原则,既不能以完成税收任务为名收过头税,转引税款、虚收空转;也不得以各种名义越权减免税,缓缴税、擅自豁免欠税。要主动配合地方政府维护税收秩序,对超越税收管理权限的规定和不切实际追加收入计划的做法,要主动向政府汇报和说明情况,并及时向上级税务机关报告。

  (三)坚持强化征管与优化服务并重。各级税务机关要针对税收风险和征管漏洞,落实科学化、专业化、精细化管理,因地制宜采取有效措施,大力规范税收秩序,积极做好风险防范、堵漏挖潜和增收工作。要努力优化纳税服务,牢固树立征纳双方法律地位平等的理念,切实维护纳税人合法权益,提高办税效率,进一步减轻纳税人办税负担,不断提高纳税遵从度。

  二、夯实征管基础,创新管理方法

  (一)加强户籍管理。充分利用工商等部门提供的企业信息、组织机构代码信息、国家经济普查资料和国税、地税间交换的税务登记信息,认真进行比对,及时发现漏征漏管户和非正常户。加强注销户检查,防止少数纳税人利用注销登记逃避纳税义务。要加快与公安部门共享公民身份信息工作步伐,推进利用公民身份信息查询系统核对税务登记法定代表人身份的试点;逐步建立全国非正常户法定代表人数据库,提供各级税务机关查询,防止不法分子利用虚假身份、证件办理税务登记、涉税资格认定和骗购发票等违法行为。

  (二)强化普通发票管理。继续贯彻落实《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》(国税发[2008]80号)精神。有条件的地区要利用互联网、12366纳税服务热线等渠道,提供发票真伪查询服务。根据“简并票种、统一票样、网络开票、建立平台”的思路,在部分地区选择建筑安装、房地产、农产品收购、机动车销售等行业开展普通发票“网络在线开票”的试点。加大税控收款机推广应用力度,完善相关制度和措施;积极推进大型商场、超市税控装置改造试点;凡已推广税控收款机的地区,要督促纳税人使用税控机具开票、按规定期限向税务机关报送相关数据,并做好“票表比对”工作。

  (三)严格欠税管理。严格控制新欠,大力清缴陈欠。要加强对纳税申报的审核和税款缴库的监控,对于不按期申报、申报资料异常、申报不缴税或少缴税的纳税人,要及时核实情况,采取措施防范欠税。落实催缴制度,建立欠税档案;严格执行会计核算、报表上报和欠税人报告制度。加大欠税检查和清缴力度,坚持依法加收滞纳金。严格执行缓缴审批制度,坚持以欠抵退的办法。要及时掌握欠税企业资金动态情况,依法采取强制措施,积极行使代位权、撤销权,参与企业清偿债务。认真落实阻止欠税人出境和欠税公告制度,定期进行欠税公告。要定期检查、通报清欠情况,落实责任制。

  (四)充分发挥信息化保障作用。继续做好现有信息系统的运行维护工作,保障税收征管正常进行。重点做好综合征管、总分支机构、个人所得税、反避税、票证管理等信息系统的功能完善和推广应用工作。着手建立自然人数据库(个人所得税部分),从2009年7月份开始,已经实现省级数据集中和个人所得税全员全额管理的地区,应按照总局的业务和技术标准,向总局集中个人所得税明细数据;各地区应加快推广应用个人所得税管理系统,积极创造条件,逐步向总局集中个人所得税明细数据。在统一标准、规范软件版本的基础上,扩大推行税库银联网电子缴税模式。

  (五)完善和创新管理方式。完善增值税纳税申报“一窗式”管理模式,扎实做好“票表比对”工作;针对海关缴款书现行管理办法存在的问题,抓紧实施“先比对后抵扣”的管理办法,先选择部分地区试点,逐步在全国推广实施;认真贯彻落实废旧物资经营企业有关征税政策;加强农产品收购发票的管理,加快研究改进农产品增值税抵扣办法。

  加强白酒行业消费税管理,针对白酒企业存在的通过设立销售公司、降低产品出厂价格、侵蚀消费税税基等问题,研究制定白酒消费税计税价格核定办法。加强成品油消费税管理,完善管理办法,单独考核成品油消费税收入;采取驻厂征收、延伸服务等方式,密切监控收入进度和免税油品流向,并对非正常销售成品油消费税开展专项评估。

  认真做好新增企业所得税征管范围调整工作;落实好企业所得税行业征管操作指南;加强企业所得税预缴管理,提高预缴税款比例,力争使预缴税款占全年应缴税款的70%以上;开展对跨省总分支机构汇总纳税情况的交叉检查;加强企业所得税汇算清缴管理,强化汇算清缴后的评估和检查工作。

  进一步推进个人所得税全员全额扣缴申报工作,扩大全员明细申报的履盖面;加强对高收入行业和非劳动所得征管,推进高收入行业纳税人建档管理工作;继续做好年所得12万元以上纳税人的自行申报工作;多方获取信息,切实加强股权转让所得和股息、红利所得的个人所得税征管。

  全面深入开展土地增值税清算工作,规范工作流程。深化房地产税收一体化管理,积极推行建筑业、房地产业营业税项目管理办法,利用房地产交易环节信息和评税技术,核实房地产交易计税价格,加强交易环节各税种的管理。健全机动车车船税“以检控费(保)、以费(保)控税”的征管办法,规范代收代缴工作;通过采取委托代征等协税护税措施,提高农村和边远地区车船税的征收率。

  (六)推进税收管理员制度落实和完善工作。遵循管户与管事、管理与服务、属地与专业、集体履职与个人分工相结合的原则,在落实现行税收管理员制度的同时,积极探索按行业、环节实行专业化分工的管理模式,进一步规范其工作职责、标准和程序,健全考核机制,完善管理制度。

  (七)继续加强国税和地税协作。推进国税和地税联合办理税务登记,对新办税务登记实行“一户一证”和“一证双章”,采取统一受理、办理、管理的措施,避免出现漏管户和纳税人重复、多头报送资料。推进国税和地税联合管理个体工商户工作,人机结合共同核定纳税定额;对国税局临时代开发票的纳税人应缴纳的城建税及教育费附加,地税局可委托国税局代征,国税局应主动配合。积极推进国税和地税联合纳税评估和稽查,建立健全联合评估、稽查机制和办法,及时解决工作合作中的问题,提高评估、稽查的效率和质量。

  三、深化纳税评估,强化税源管理

  (一)加强涉税数据的管理和应用。完善数据管理制度和机制,提高数据质量。总局和省局要按照统分结合的原则,充分利用现有资源,逐步建立涉税数据应用及分析监控平台;进一步集中各类涉税数据,并逐步向各级税务机关开放数据查询,为基层开展纳税评估、税源监控和税务稽查提供数据支持。基层税务机关要充分利用涉税数据和分析结果,强化税源管理。

  加强税务机关内部信息共享和利用。积极推进税务机关内部各部门、上下级、不同地区和国地税之间的信息共享。建立健全各类函调制度,并抓好落实。逐步建立跨区经营汇总纳税企业信息交换平台。总局按期向各省地税局下发增值税、消费税征管信息,各级地方税务局要充分利用好“两税”信息和比对软件,做好当期及以前年度的信息比对,促进城建税和教育费附加的征管工作。国税和地税局要加强对同一纳税人不同税种申报信息中销售收入等数据的比对,要充分利用运费发票数据加强企业所得税等税种管理。各级国税局要明确相关程序和责任,加强征退税信息的共享和比对工作。

  广泛收集、利用第三方信息。继续抓好银税共享企业财务报表信息试点,将银税企业财务报表差异作为纳税评估的重点线索。努力扩大与海关、外汇管理、公安等部门的信息共享范围;各地要积极开展与建设、国土、商务、电力、保险、海事等部门的信息交换工作,促进相关税种的管理。

  (二)切实加强税收分析与预测。全面开展税源、税收预测预警、税收管理风险和政策效应等分析,强化对重点税源地区、行业和企业的分析。密切跟踪宏观经济和企业经营形势变化,全面掌握影响税收收入变化因素,及时发现组织收入工作中存在的问题和税收征管的薄弱环节,有针对性地采取措施,把握工作的主动权。

  (三)进一步做好重点税源监控工作。健全总局和省、市、县局重点税源监控体系;积极开展对跨地区、跨行业企业集团税源监控工作;及时掌握和分析重点税源企业的生产经营和税收情况,建立包括税负、物耗、成本费用率等指标的重点税源预警体系,为纳税评估和稽查提供信息。

  (四)深入推进纳税评估工作。逐步完善纳税评估管理办法和工作规程,建立健全行业综合评估模型和指标体系。针对税源实际和纳税遵从风险,重点对建筑安装、房地产、金融、交通运输、批发零售、国家垄断等行业和大型企业集团以及零负申报、低税负企业开展纳税评估。要加大纳税评估力度,扩大评估面,注重各税种的综合评估,准确核实税基,提高评估问题疑点落实率和税款入库率。发现纳税人有偷逃骗抗税或其他需要立案查处的税收违法行为嫌疑的,要及时移交稽查部门处理;稽查部门要加强案件的查处和跟踪管理,督促纳税人对查补税款进行正确规范的账务处理,及时向管理部门反馈查处执行结果;管理部门要根据稽查部门反馈的信息加强日常管理,推进以查促管。建立纳税评估复核和评估质量考核制度,适时组织开展纳税评估工作质量抽核和互核。完善税收分析、纳税评估、税源监控和税务稽查相结合的互动机制。

  (五)强化大企业税源管理。制定大企业纳税遵从风险管理指引,建立风险导向税收管理机制,控制重大税收风险,引导企业提高纳税遵从度。针对大企业特点提供个性化税收服务,指导和帮助大企业建立税收风险内部控制机制。认真落实总局定点联系大企业制度,按照总局统一安排,做好定点联系大企业的日常检查和反避税工作。

  (六)加强中小企业税源管理。要针对中小企业的不同特点,分别实施查账和核定征收管理方式。强化信息采集,摸索行业规律,实施分类管理,推进“以票控税”,有重点地开展纳税评估。对个体工商户、临时经营等零散税源可根据征管条件,依法实施委托代征。

  (七)加强国际税源监管。贯彻落实《特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发[2009]2号),全面加强反避税管理。强化关联申报管理;研究资本弱化、受控外国企业等反避税措施;深化转让定价调查,加大调整补税力度,重点调查企业对外大额支付特许权使用费和劳务费,以及“走出去”企业从国外收取特许权使用费等关联交易;加大国际税收情报交换力度;稳步开展预约定价谈签和转让定价对应调整的国际磋商工作。收集和掌握非居民税源信息,以完善和落实非居民税收管理制度为抓手,加强非居民企业所得税的征管。加强非居民享受税收协定待遇的管理,防范税收协定滥用。

  四、加强税务稽查,规范税收秩序

  (一)加大查处税收违法行为力度。继续查处利用虚假凭证、做假账、账外经营、两套账等手段偷逃税款行为;重点查处企业利用电子账簿虚假记账、隐匿或销毁电子账簿,利用互联网和手机等新型支付手段逃避纳税的问题,以及关联企业利用区域税收优惠转移应税收入问题;重点关注零负申报、低税负和跨国经营企业涉税问题;对国内大型连锁零售企业实施重点检查。重点查处假报出口、以次充好、低价高报、将低退税率产品按高退税率产品申报退税,以及利用小规模纳税人货物、未缴税或缴税不足货物骗取出口退税等行为。继续查处虚开发票违法行为,对废旧物资经营企业有关征税政策调整前存在的疑点,应加大检查力度;高度关注增值税转型后,部分企业将以前年度固定资产列入当期抵扣的新动向,重点查处利用真票套打、虚开专用发票和其它可抵扣票偷骗税的违法行为。

  (二)深入开展税收专项检查和专项整治。2009年重点检查大型连锁超市及电视购物、建筑安装、办理出口货物退(免)税业务的重点企业;按照总局确定的工作方案,组织对大型企业集团的税收专项检查;各地有选择地检查营利性医疗及教育培训机构、中介服务业、品牌经销及分销商、拍卖企业、非居民企业、3年以上未实施稽查的重点税源企业。各地要重点关注征管基础比较薄弱、税收秩序相对混乱、发案率较高或案件线索指向较为集中的地区,将出口退税和增值税政策调整后有可能出现的骗取出口退税和虚开增值税专用发票活动作为区域专项整治重点。

  (三)严厉打击发票违法犯罪活动。认真落实国务院关于开展打击发票违法犯罪活动要求,协同公安机关加大对制售假发票和非法代开发票行为的打击力度;重点整治不法分子利用手机短信、互联网、传真、邮递等方式销售假发票、非法代开发票活动,摧毁犯罪窝点,深挖幕后操纵的犯罪集团;继续严厉打击团伙违法行为、公共场所兜售发票行为、利用虚假发票和非法取得的代开发票实施偷骗税等违法行为。开展对建筑安装、交通运输、餐饮服务、商业零售等购买、使用虚假发票重点行业、企业的清理检查。严厉查处违法使用发票冲抵个人收入偷逃个人所得税行为。

  五、坚持统筹兼顾,确保工作实效

  (一)加强组织领导,狠抓工作落实。各级税务机关要坚持以科学发展观统领税收工作,牢固树立大局意识,切实加强对征管工作的领导。总局有关部门要提出加强各税种征管的具体措施。各地要结合实际制定贯彻本通知的具体实施意见,充分保障征管一线的资源配置,明确分工,抓好落实。各级领导干部要切实改进作风,深入基层调查研究,及时发现和解决征管中的问题,总结推广基层的先进做法和经验。

  (二)加强执法监督,规范执法行为。提高税收执法责任和执法风险意识,研究制定防范税收执法风险的具体措施,有效控制执法风险。加强执法监督检查,加大责任追究力度。完善征管质量监控考核办法和指标体系。进一步完善和推行税收执法管理信息系统,全面落实税收执法责任制。

  (三)推进综合治税,建立长效机制。积极争取地方党委、政府的支持和相关部门的配合协作,努力通过制定地方性法规、政府规章等方式,建立健全政府牵头的公共信息共享机制,有效获取相关部门的涉税信息,并明确相关部门协税护税的责任和义务。逐步建立政府领导、税务主管、部门配合、社会参与、法制保障的综合治税长效机制,健全协税护税体系,形成综合治税合力。

  请各地将贯彻本通知的具体实施意见于2009年3月31日前报总局(征管科技司);对贯彻落实中遇到的新情况、新问题,及时向总局反馈,年底前将全年执行情况向总局报告。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。