房地产企业四种特殊土地成本入账难点与解决思路
发文时间:2020-08-12
作者:李舟
来源:中道咨询
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一、从政府拿地关注是否有额外承诺或附加条款

很多时候从政府拿地会涉及到额外承诺或者附加条款,常见的如修建学校、做配建、搞绿化等等,遇到这种额外承诺,一定要注意在证据链上做好准备:

1、挂牌条件中应注明政府附加条款要求

2、签署土地出让合同最好能够注明附加条款要求

3、额外附加条款实施过程中,关注额外承诺的部分发生成本应计入何处?一般情况下有两种可能:

第一种可能是红线内项目的特殊配套,比如为政府修建一所博物馆,那么需要根据规划情况判断,如果是有产权的博物馆就属于公司资产沉淀下来;如果属于无偿移交政府的博物馆就属于公共配套设施计入开发成本;

第二种可能是红线外的特殊配套,比如在红线外另一块政府土地上为政府修建一所学校,学校不能计入公共配套设施,但可以计入土地成本,作为取得土地支付的特殊对价处理。

二、母公司拍地子公司开发关注合同与票据风险

依据《关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知》(国土资发〔2006〕114号)文件,母公司拍得土地后设立新的子公司开发,将土地证办到子公司名下,不属于土地使用权转让行为。但在具体实施过程中,仍需注意以下关键点:

1、设立的子公司必须为全资子公司,才能被认定为一个投资主体不视为转让。这里需要注意的是转移的当期是全资子公司,并不意味着未来全资子公司不能和别人合作或者股权不能转让给别人;

2、必须由政府、母公司、子公司三方签署土地使用权变更合同或者补充合同;且合同中土地使用权用途和各项指标不能发生改变;

3、关注政府开出的出让金票据是开给母公司还是开给子公司,如果前期已经开具通常是开给母公司,理论上讲如果签署变更合同出让金票据也应当重开,实务中较难做到,对此企业可以有两种应对:

第一种是母公司缴纳出让金时暂不要开具收据,待子公司成立完善手续后一次开具到位;

第二种是母公司已经开具收据不可更换的情况下,可以考虑就出让金票据事项单独做出补充说明,并让土地管理部门盖章确认。

三、从别的企业拿地关注过户限制与税款承担

从别的公司取得土地实质上是别的公司将土地(或项目)转让给我公司,应正常缴纳增值税、土地增值税和企业所得税,我公司缴纳契税,取得发票正常入账。实务中比较麻烦的是两种情况:

1、土地使用权过户限制问题

按照《城市房地产管理法》规定,房地产企业取得土地使用权后,投资未超过25%的不得转让。这条政策近几年各地执行越来越严格,有可能导致双方转让土地交易无法实施。实务中的变通办法通常是先由原土地方继续投入至25%后再实施过户,但所需资金要由承受方提供。这种操作套路实质上将土地使用权转让转化为不动产转让,税费缴纳都会发生变化(主要是增值税和土地增值税缴纳)。具体涉税计算这里不再赘述。

2、交易中的税款承担问题

对于土地转让方而言,常常要求取得的价款未净收益,也就是说所有交易税费由承受方承担。作为承受方特别需要警惕其中蕴藏的风险:

第一,承担的税费究竟是多少?由于过户中土地管理部门关注的是增值税、土地增值税和契税三个重要税种,承受方至少要将这三个税如何交计算清楚,避免出现预判不足的重大失误;

第二,承担的税费如何计入成本?承受方如果愿意承担税费固然没问题,但仍需考虑这部分税款如何计入土地成本?如果采取简单粗暴的方式在土地价款外承担税款,企业将无法列支成本,造成新的损失。通常建议将税款倒算计入土地交易总价款。


四、法拍土地关注税款承担与发票取得风险

法拍土地是近两年很常见的拿地方式,通常情况下当一块土地沦为法拍状态时,土地原持有人已经出现异常情况,如公司资金流已经断裂,甚至核心控制人已经出事等等。这就导致出现法拍中最大的风险:拍得土地的一方难以取得土地发票!

按照法院通常拍卖的逻辑,在签署拍卖协议时,拍得土地的企业通常在协议中承诺了承担所有过户税费,这一条款为未来埋下了风险。由于属于特殊交易,很多时候土地管理部门按照法院的手续文件直接为企业过了户,但该缴纳的税却并没有人缴纳,税务机关可能会在未来开发过程中要求企业提供土地发票,没有发票或者无法补开发票可能引发巨大涉税风险。

究其根源,还是由于法院同税务机关在这个问题上的脱节给企业惹来麻烦,但对于准备法拍土地的企业而言,还是要预先研判税款承担和发票取得两个关键风险,尽量在法拍土地前做好沟通,拿出预案,避免拍卖之后风险爆发。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

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  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

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  Tips:

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  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

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  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

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  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。