房地产企业四种特殊土地成本入账难点与解决思路
发文时间:2020-08-12
作者:李舟
来源:中道咨询
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一、从政府拿地关注是否有额外承诺或附加条款

很多时候从政府拿地会涉及到额外承诺或者附加条款,常见的如修建学校、做配建、搞绿化等等,遇到这种额外承诺,一定要注意在证据链上做好准备:

1、挂牌条件中应注明政府附加条款要求

2、签署土地出让合同最好能够注明附加条款要求

3、额外附加条款实施过程中,关注额外承诺的部分发生成本应计入何处?一般情况下有两种可能:

第一种可能是红线内项目的特殊配套,比如为政府修建一所博物馆,那么需要根据规划情况判断,如果是有产权的博物馆就属于公司资产沉淀下来;如果属于无偿移交政府的博物馆就属于公共配套设施计入开发成本;

第二种可能是红线外的特殊配套,比如在红线外另一块政府土地上为政府修建一所学校,学校不能计入公共配套设施,但可以计入土地成本,作为取得土地支付的特殊对价处理。

二、母公司拍地子公司开发关注合同与票据风险

依据《关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知》(国土资发〔2006〕114号)文件,母公司拍得土地后设立新的子公司开发,将土地证办到子公司名下,不属于土地使用权转让行为。但在具体实施过程中,仍需注意以下关键点:

1、设立的子公司必须为全资子公司,才能被认定为一个投资主体不视为转让。这里需要注意的是转移的当期是全资子公司,并不意味着未来全资子公司不能和别人合作或者股权不能转让给别人;

2、必须由政府、母公司、子公司三方签署土地使用权变更合同或者补充合同;且合同中土地使用权用途和各项指标不能发生改变;

3、关注政府开出的出让金票据是开给母公司还是开给子公司,如果前期已经开具通常是开给母公司,理论上讲如果签署变更合同出让金票据也应当重开,实务中较难做到,对此企业可以有两种应对:

第一种是母公司缴纳出让金时暂不要开具收据,待子公司成立完善手续后一次开具到位;

第二种是母公司已经开具收据不可更换的情况下,可以考虑就出让金票据事项单独做出补充说明,并让土地管理部门盖章确认。

三、从别的企业拿地关注过户限制与税款承担

从别的公司取得土地实质上是别的公司将土地(或项目)转让给我公司,应正常缴纳增值税、土地增值税和企业所得税,我公司缴纳契税,取得发票正常入账。实务中比较麻烦的是两种情况:

1、土地使用权过户限制问题

按照《城市房地产管理法》规定,房地产企业取得土地使用权后,投资未超过25%的不得转让。这条政策近几年各地执行越来越严格,有可能导致双方转让土地交易无法实施。实务中的变通办法通常是先由原土地方继续投入至25%后再实施过户,但所需资金要由承受方提供。这种操作套路实质上将土地使用权转让转化为不动产转让,税费缴纳都会发生变化(主要是增值税和土地增值税缴纳)。具体涉税计算这里不再赘述。

2、交易中的税款承担问题

对于土地转让方而言,常常要求取得的价款未净收益,也就是说所有交易税费由承受方承担。作为承受方特别需要警惕其中蕴藏的风险:

第一,承担的税费究竟是多少?由于过户中土地管理部门关注的是增值税、土地增值税和契税三个重要税种,承受方至少要将这三个税如何交计算清楚,避免出现预判不足的重大失误;

第二,承担的税费如何计入成本?承受方如果愿意承担税费固然没问题,但仍需考虑这部分税款如何计入土地成本?如果采取简单粗暴的方式在土地价款外承担税款,企业将无法列支成本,造成新的损失。通常建议将税款倒算计入土地交易总价款。


四、法拍土地关注税款承担与发票取得风险

法拍土地是近两年很常见的拿地方式,通常情况下当一块土地沦为法拍状态时,土地原持有人已经出现异常情况,如公司资金流已经断裂,甚至核心控制人已经出事等等。这就导致出现法拍中最大的风险:拍得土地的一方难以取得土地发票!

按照法院通常拍卖的逻辑,在签署拍卖协议时,拍得土地的企业通常在协议中承诺了承担所有过户税费,这一条款为未来埋下了风险。由于属于特殊交易,很多时候土地管理部门按照法院的手续文件直接为企业过了户,但该缴纳的税却并没有人缴纳,税务机关可能会在未来开发过程中要求企业提供土地发票,没有发票或者无法补开发票可能引发巨大涉税风险。

究其根源,还是由于法院同税务机关在这个问题上的脱节给企业惹来麻烦,但对于准备法拍土地的企业而言,还是要预先研判税款承担和发票取得两个关键风险,尽量在法拍土地前做好沟通,拿出预案,避免拍卖之后风险爆发。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。