解读房地产企业销售佣金在新收入准则下的税会处理

年底将至,一些企业已经开始为年终关账及办理年度企业所得税汇算清缴做准备。今年1月1日起,房地产开发企业开始执行《企业会计准则第14号——收入》(以下简称“新收入准则”),这对房地产开发企业来说影响较大。最近,不少房地产开发企业的财税负责人向笔者咨询:新收入准则执行后,企业预售阶段发生的销售佣金,应如何进行企业所得税处理?对于这一问题,实务中存在不同的观点和操作方式。


  案例


  某房地产开发企业某一纳税年度共取得预售收入1亿元,支付给合法中介机构300万元(不含增值税)的销售佣金已取得税前扣除凭证。执行新收入准则前,该笔销售佣金直接计入“销售费用”减少利润总额。执行新收入准则后,该笔销售佣金计入“合同取得成本”科目,未计入当期损益。在这种情况下,这笔300万元的销售佣金,能否在企业所得税税前扣除,实务中存在不同观点和操作方式。


  分析


  新收入准则第二十八条规定,企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的,应当作为合同取得成本确认为一项资产;但是,该资产摊销期限不超过一年的可以在发生时计入当期损益。增量成本,指企业不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。新收入准则第二十九条还规定,按照本准则第二十六条和第二十八条规定确认的资产,应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销,计入当期损益。对房地产开发企业来说,其发生的摊销期限在一年以上的销售佣金,先计入“合同取得成本”科目,后续按与收入确认相同的基础摊销计入“销售费用”。


  新收入准则下,房地产开发企业销售佣金的会计处理,实现了收入和费用在会计确认期间和确认方式上的匹配。与旧收入准则相比,其最大的差异就是,在预售阶段,实际支付的销售佣金,将不再影响企业当年的利润总额。


  那么,预售阶段的销售佣金,在企业所得税上应如何处理呢?


  针对这一问题,实务中目前存在两种操作方式。第一种操作方式是,预售阶段支付的销售佣金,不在企业所得税税前扣除,而是在满足销售收入确认条件且销售佣金结转计入当期损益时,对符合条件的销售佣金,进行企业所得税税前扣除。第二种操作方式是,预售阶段支付的销售佣金可以在企业所得税税前扣除,但由于预售时,该费用尚未计入当期损益,故应采用纳税调减的方式进行处理,后期会计处理上将销售佣金摊销计入“销售费用”时,再进行纳税调增处理。


  企业所得税法实施条例第二十八条规定,企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除;资本性支出应当分期扣除或计入有关资产成本,不得在发生当期直接扣除。同时,《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税〔2009〕29号,以下简称“29号文件”)第四条规定,企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出,应当通过折旧、摊销等方式分期扣除,不得在发生当期直接扣除。


  根据上述规定,笔者认为,新收入准则执行后,房地产开发企业发生的销售佣金支出,在会计处理中应作为资产进行核算,如果此时直接在当期企业所得税税前扣除,缺乏有效的法律依据,应在计入损益时进行税前扣除。在税前扣除时,还应按照29号文件规定的扣除限额、经营资质、支付方式等要求进行税务处理。


  此外,根据企业所得税法实施条例第九条的规定,除本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定外,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。换句话说,即使上述销售佣金已经在当期实际支付,亦不构成可以在当期企业所得税税前扣除的合法理由。


  综上,笔者认为,在现行税收法律规定下,第一种操作方式,即预售阶段支付的销售佣金不在企业所得税税前扣除,而是在满足销售收入确认条件且销售佣金结转计入当期损益时,对符合条件的销售佣金进行企业所得税税前扣除,更为妥当。


  建议


  不过,第二种操作方式在一定程度上也反映了部分纳税人的诉求。虽然销售佣金最终与销售收入对应按比例计入损益,但在预售阶段,二者的处理存在不同:已经收到但尚未结转的销售收入,需要按预计毛利率,计算应纳企业所得税,但对应的已支付但尚未结转的销售佣金却不能在企业所得税税前扣除,这就出现在核算方式转换后,由于销售佣金扣除时间延迟,形成收入与成本费用之间企业所得税处理不匹配的问题,从而导致房地产开发企业预售期间的税收负担加大。


  以本案例为例,假设该公司的预计毛利率为20%,适用企业所得税税率为25%,不考虑其他事项。核算方式转换前,企业当年应纳税所得额为10000×20%-300=1700(万元);核算方式转换后,应纳税所得额为10000×20%=2000(万元)。核算方式转换后,由于300万元的销售佣金将延迟至后期扣除,导致企业当期企业所得税额增加300×25%=75(万元)。


  笔者认为,解决上述问题比较简单、易操作的方法是,企业与主管税务机关进行沟通,综合考虑新收入准则执行对房地产开发企业预售期间利润的影响。由相应层级的税务机关调整现行预计毛利率,从而更为合理地核算房地产开发企业预计毛利及企业所得税应纳税所得额。


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发文时间:2021-11-05
作者:邹胜 伍金田
来源:中国税务报

解读股东用二手设备投资税会处理

 问:股东以二手设备投资入股,这些设备是已经计提完折旧的,我们公司要不要按开票值再重新计提折旧?


  这类业务的发生并不罕见,本问题需要注意的主要有三点:


  ①区分资产净值和市值;


  ②交易的公允性;


  ③注意股东报表中内部交易未实现利润的抵消。


  一、资产净值和市值


  (一)折旧计提和资产净值


  企业的资产通常分为流动资产和非流动资产。对于流动资产其价值通常是一次性实现的,而对于非流动资产,比如固定资产,其价值往往较高,经济利益的实现是分次或分期实现的,通常是通过资产折旧或摊销的形式,在其使用年限之内,分次计入成本费用。


  这有两个作用:


  一是,该资产通过跨期的成本费用分配将逐渐的磨损在对应的受益期间内分配;


  二是,通过在使用寿命内的逐期摊销,基于永续经营的假设前提,为下一次的资产更新和重置做准备。


  当然,是否属于流动资产和非流动资产的界限是根据其经济利益的预期实现方式和管理层的经营策略和目的而定的,不是一概不变的。比如房地产对一般企业来说属于非流动资产,而对于房地产开发企业则属于存货,是流动资产;对于以销售为目的的母猪或公猪属于消耗性生物资产,而对于以生产仔猪为目的的母猪或公猪则属于生产性生物资产。


  (二)市值


  资产在内部使用过程中,首先是基于历史成本计量的原则,作为资产原值进行核算并保持不变,除了以公允价值计量的少量类别的资产外,资产的日后计量,通常非流动资产需要计提折旧或摊销。这涉及到会计估计,在当前掌握的信息之下,根据其预计的使用年限或工作量进行预测,并据以计提折旧或摊销,原值减折旧是净值,这是财务报表的金额。


  计提完折旧只是按照会计的口径将历史成本分次计入了各期成本费用,这是会计概念,与资产是否还有价值是两个概念,出于两方面的原因,资产的账面价值与市场价值不一致。


  一是,资产是按照历史成本计量的,但相似功能,可供替代的资产会不断涌现,新设备的价值会影响二手设备的价值;


  二是,会计估计只是一个核算方法,不可能与实物的物理状态完全一致,计提完折旧,资产还能使用是普遍存在的情况。


  二、交易的公允性


  二手设备投资实际就是《公司法》规范的非货币性资产投资,需要满足设备价值的公允性,否则可能会涉及出资不实等问题。当然对于用资产投资,实际可分解为两个步骤:一是销售给公司;二是用该款项进行注资。


  股东要按照该资产的市场价值向被投资方开具发票,接受实物投资的企业按照二手设备的价值以及重新估计的预计使用年限进行折旧,这与新设备并无差异。


  根据《公司法》第二十七条股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。


  对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定。


  三、内部交易的抵消


  由于涉及到股东向公司投出资产,对股东方来说,如果涉及到合营企业或联营企业,存在着顺流交易,会存在未实现损益,投资方投出资产或出售资产给其联营企业或合营企业产生的损益中,按照应享有比例计算确定归属于本企业的部分不予确认。


  如果是合并范围内的子公司,对母公司合并报表来说,要将资产的市价(子公司账面价值)恢复到母公司折旧完(仅剩残值)的金额。


  当然对于子公司来说不需要考虑这些,获取按照公允价值开具的发票,并按照预计可使用年限,逐期计提折旧即可。


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发文时间:2021-11-04
作者:安世强
来源:安博士讲财税

解读一次性收取房租如何确认收入

  一、增值税纳税义务发生时间。《营业税改征增值税试点实施办法》( 财税〔 2016 〕36号附件1 )第四十五条规定,纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。


  即房屋出租增值税纳税义务发生区分四种情形:一是先开发票即发生增值税纳税义务;二是预收租金,在预收的当天发生纳税义务,这是特殊情形;三是合同约定的收款时间为增值税纳税义务发生时间,即便约定的收款时间未收到租金也发生增值税纳税义务;四是未签订租赁合同或者未约定付款时间,在租赁服务完成的当天发生增值税纳税义务。因此,一次性预收房屋租金,在预收的当天发生增值税纳税义务。


  二、房产税纳税义务发生时间。出租房屋按从租计征房产税,对于预收的租金是否发生房产税纳税义务,各地规定不尽一致。根据《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》( 鄂地税发〔 2010 〕176号 )规定,对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房产税按年征收、分期缴纳的规定,仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入,不能按照租赁期分摊缴纳房产税,必须按照国税发〔 2003 〕89号文件的规定,以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。


  三、企业所得税处理。根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定,租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。换句话说,无论租赁服务是否发生,也不论合同约定的承租人应付租金的当日是否实际收到租金收入,均应按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。另据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》( 国税函〔 2010〕79号 )第一条规定:企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据收入与费用配比原则,出租人“可”对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。


  注意:一、对租赁期限跨年度的租金可以分期均匀计入相关年度收入条件的有两个:一是交易合同或协议中规定租赁期限跨年度;二是租金提前一次性支付。二个条件均符合的,可以根据收入与费用配比原则,出租人对已收取的租金收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入,分期纳税。否则于收到当期一次性确认。二、租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,出租人“ 可 ”在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。也可以不选择分期均匀计入相关年度收入,仍然选择按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。比如在收到的当期一次性确认收入仍然是亏损的情况下,就完全没有必要分期均匀确认收入。


  四、会计处理。根据《企业会计准则第21号——租赁》规定,对于经营租赁的租金,出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益;其他方法更为系统合理的,也可以采用其他方法。通常情况下,企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。


  举例:A公司(一般纳税人)2020年6月收到B公司一次性支付的一年房租126000元(属于营改增之前取得的不动产,选择简易计税),相当于月租金10000元,需要按照权责发生制核算,会计分录为:


  1.一次性收取租金时:


  借:银行存款  126000


  贷:预收账款  12000


  应交税费—简易计税  6000


  2.按月从预收账款结转收入:


  借:预收账款  10000


  贷:其他业务收入  10000


  3.计提房产税:


  借:税金及附加  14400


  贷:应交税费—应交房产税  14400


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发文时间:2021-11-04
作者:黄时光
来源:中汇武汉税务师事务所十堰所

解读房地产企业预测清算后不用缴纳土地增值税,是否可以不预缴或少预缴

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的规定:对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。


  所以,纳税人不能因为预测项目清算后,土地增值税缴不到或少缴从而不预缴。目前没有规定纳税人可以申请不预缴。


  税务师事务所审核纳税人的土地增值税清算,须对纳税人预缴土地增值税的情况进行审核,按纳税义务时间要求纳税人补缴土地增值税和滞纳金。


  税务部门应审查纳税人是否已按规定全额预缴土地增值税。对未按规定全额预缴土地增值税的,应责令纳税人限期补缴,并按规定加收滞纳金,否则,不可以受理纳税人土地增值税清算。


  《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》(云南省地方税务局公告2010年第3号)(根据国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号 国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告自2020年12月11日起本文废止)


  (五)房地产开发企业土地增值税实行按月预征,开发企业取得房地产转让收入(包括预收房款),应在次月15日内向房地产所在地主管地方税务机关申报缴纳土地增值税。


  《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》(国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号)自2020年12月11日起实施


  房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。按月预征土地增值税的纳税人,须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。


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发文时间:2021-11-03
作者:万伟华
来源:云南百滇

解读土地交易手续费是否交纳契税

 问题:我公司是房地产开发企业,通过土地交易中心公开拍卖取得土地,需要向交易中心支付交易手续费,交易中心已向我公司开具交易手续费的增值税专用发票,现税务局要求我公司将交易手续费作为取得土地支付的对价缴纳契税,是否有相应的政策规定?


  某12366纳税缴费服务热线答复:


  您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:


  根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)的规定:“第四条契税的计税依据:


  (一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;


  纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。


  根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)的规定:“二、关于若干计税依据的具体情形


  (五)土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。


  (九)契税的计税依据不包括增值税。”


  以上答复仅供参考,如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。


  从上述答复来看,还是无法得到一个确定答案。那么招拍挂土地时,向土地交易中心支付的手续费,是否需要作为契税的计税依据交纳契税呢?回归政策分析一下,关于计税依据,契税法采用定义法界定契税的计税依据为权属转移合同确定的成交价格,包括货币、实物和其他形态的经济利益。而23号文采用列举法,列举了各种情形下契税的计税依据。其中采取出让方式取得土地,契税计税依据包括出让金、各种补偿费(包括实物)和城市基础设施配套费。虽然23号文采用列举法,但并不违背契税法关于计税依据的定义(也不能违背)。出让方式拿地,都会与政府签订出让协议,净地出让,出让协议约定的价格就是土地的权属价格;如果以土地现状出让,土地权属的取得价格不但要包括出让金,还包括各种赔偿。因此,土地出让金和各种补偿都是土地权属相关的成交价格。至于城市基础设施配套费,其本质是政府性基金,是取得土地进行建设所必须交纳的,只能近似认为属于取得土地权属成本。


  看见了吗,契税计税依据都是土地权属协议确定的,而支付给土地交易中心的手续费是土地交易过程中发生的费用,显然不属于这一类,如果计入契税计税依据,明显谬之千里。因此,土地交易手续费不属于契税计税依据。


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发文时间:2021-11-03
作者:屈健康
来源:德居正财税咨询

解读地方教育附加能否作为与“转让房地产有关的税金”扣除

 地方教育附加能否作为与“转让房地产有关的税金”扣除,有说可以,有说不可以。


  从税务总局现有的文件规定来看,“转让房地产有关的税金”是不包含地方教育附加的。


  根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,营改增前“转让房地产有关的税金”,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。


  “转让房地产有关的税金”明确规定的是税金,不含税金之外的费、基金等,但对教育费附加做了一个特殊的规定,可以视同税金扣除。


  《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)也有规定:营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。


  可见,营改增前后,税务总局有关土地增值税规定中,“与转让房地产有关的税金”都只包含教育费附加,而不包含地方教育附加。


  习惯性认为教育费附加和地方教育附加是和城市维护建设税一样的附加、一样的税,认为地方教育附加这么一个简单的问题,税务总局为什么就是不发文明确可以扣除。


  应该说,税务总局的相关政策一直很明确,“转让房地产有关的税金”可以扣除,教育附加不是税金,但是可以视同税金扣除。


  对地方教育附加没有给予特殊对待,所以不能作为或视同“转让房地产有关的税金”扣除。


  各地对地方教育附加能否扣除有不同的规定,比如《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)规定:纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。


  公开可以查到某市2007年发布的纳税人转让旧房及建筑物土地增值税的通知中,提到按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金及附加,包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。某市2008年发布的房地产开发企业土地增值税清算管理的意见中,也提到:房地产开发企业在销售房地产过程中缴纳的营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加,属于房地产开发企业应向主管地方税务机关提供合法有效凭证方可据实扣除项目金额的范围。但2017年开始认为不得扩大税金的扣除范围。


  地方教育附加能否作为与“转让房地产有关的税金”扣除,需提前做好沟通。


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发文时间:2021-11-02
作者:万伟华
来源:云南百滇

解读替供应商承担税费的核算考虑

实务中,基于供求双方的市场势力不同(也点可以用经济学的弹性来解释),在双方的合作或交易中,有时候会存在一方比较强势,而另一方比较弱势,弱势的一方进行较多的妥协或让步,比如对于税费的承担,才能达成交易。


  一、实务中常见情况


  实务中比较常见的情况包括,一方是国外的供应商,掌握了核心技术,国内企业想要引入该技术,对于交易中,按照税法设计的原则,应该由获取收入的一方承担的税费,国外供应商要求由国内需求企业承担,而国内需求方别无选择。比如,笔者在早年接触过的一家癌细胞免疫治疗企业就存在这个情况,该企业的主要核心技术全部是由国外高校教授研发,并授予该企业使用。


  另外一种情况可能更加普遍,比如说人才引进或者兼职专家的薪酬,这类人有较强的专业技能,企业迫切需要利用其专业技能提升企业整体技术水平,对于专家的支付,即专家实际取得的收入是按照专家要求的净所得,这与日常员工的约定不同,一般员工按照合同约定的收入是税前的。对于按照税后金额约定的情况,企业需要按照个税计算的公式倒推回税前的金额,再缴纳个税。


  根据笔者的接触,不少企业会计将这种情况下的替供应商承担的税费支出简单的计入了营业外支出。


  二、对该业务的探讨


  表面上来看,该税费的支出属于无偿为对方承担的费用,属于需求方的一个营业外的损失,计入营业外支出是合理的。但实际上,计入营业外支出,并没有恰当的反映该业务的实质,该税费的承担是基于双方的购销关系而发生的,是日常经营中对交易价格谈判的结果,不属于非常规的,或者说日常经营活动之外的偶尔事件。


  由于双方的市场势力或者说对该业务的依赖程度的差异(比如供应商技术水平高,而掌握该类技术的企业很少,需求企业不得不与有限的供应商接洽,谈判议价能力有限,即供应商有一定的垄断性,有垄断定价权,需求方不得不做出妥协,接受本来应该由销售方承担的税费),导致一方需要承担额外的成本,实际整个额外的税费也构成了该项业务整体成本的一部分,与该业务所计入的主成本费用项目相一致的方法,计入相应的成本费用更能反映经济和业务实质。


  当然从总体来说,计入哪个科目净影响是相同的,但会计核算还是要讲究实质重于形式以及规范核算,将经常性的损益计入非经常性损益对业绩的判断也有不利影响,同时也影响报表使用者理解业务实质。


  另外,如果额外承担的税费没有获得合规的发票以及其他所得税前抵扣的合法凭证,当然还是需要所得税汇算清缴时纳税调增,这一点不能忽视。


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发文时间:2021-11-02
作者:安世强
来源:安博士讲财税

解读关于含免租期且租金逐年固定增加的账务处理

对于涉及到租赁业务的会计处理,当然应该按照租赁准则进行。因此,对于问题中的租赁业务,按照新租赁准则处理如下:


  一、承租方的会计处理


  (一)一般租赁的承租方


  按照新租赁准则,承租方的会计处理,除短期租赁和低价值租赁可以简化处理外,不再区分经营租赁和融资租赁,统一在租赁期限开始日确认“使用权资产”和“租赁负债”等。


  1、租赁开始日


  借:使用权资产


  应交税费-应交增值税(进项税额)(初始费用取得的)


  应交税费-应交增值税(进项税额)(支付首笔租金取得的)


  应交税费-待抵扣进项税额(后续应付租金对应的进项税额)


  租赁负债-未确认融资费用(差额,不含税)


  贷:租赁负债-租赁付款额(按合同约定应支付的固定含税租金)


  银行存款(初始费用)


  银行存款(首笔租金)


  预计负债(复原成本)(合理估计的)


  说明:上述为一般纳税人的通常会计分录,如果部分业务没有的则去掉部分科目。


  2、租赁期间支付租金


  借:租赁负债-租赁付款额


  贷:银行存款


  3、支付租金取得专项发票


  借:应交税费-应交增值税(进项税额)


  贷:应交税费-待抵扣进项税额


  4、租赁期间分摊利息


  需要按照实际利率法计算每期应分摊的金额,实务中多采用在Excel表格中计算。


  借:财务费用


  贷:租赁负债-未确认融资费用


  5、租赁期间折旧


  折旧方法参照固定资产折旧


  借:管理费用/制造费用等


  贷:使用权资产累计折旧


  6、租赁期满


  (1)租赁标的归还出租方的


  借:使用权资产累计折旧


  贷:使用权资产


  (2)租赁标的所有权无偿转让承租方


  借:使用权资产累计折旧


  固定资产


  贷:使用权资产


  累计折旧


  (3)租赁标的所有权有偿转让承租方


  借:使用权资产累计折旧


  固定资产


  应交税费-应交增值税(进项税额)


  租赁负债-租赁付款额


  贷:使用权资产


  累计折旧


  银行存款


  说明:对于免租期和租金逐渐增加,只是影响租赁期间的利息分摊,不影响租赁期间的折旧。


  (二)融资租赁(回租)的承租方会计处理


  回租,又称为售后回租,是指承租方又同时是销售方,通过形式上销售然后又租赁回去资产,达到融资的目的。


  1、实质上构成销售的


  按照新租赁准则规定,对于承租方销售资产的行为,需要按照新收入准则进行判断,是否达到了实质销售,如果达到了实质销售的,需要先确认收入,先后按照一般的租赁业务进行会计处理。


  (1)先做销售处理(以固定资产为例)


  借:银行存款


  累计折旧


  贷:固定资产


  应交税费-应交增值税(销项税额)


  资产处置损益(差额,可能在借方)


  (2)后做租赁业务会计处理


  构成实质销售后,回租发生的租赁业务就需要按照前述的“(一)一般租赁的承租方”进行会计处理即可,此处不再赘述。


  2、实质上不构成销售的


  如果按照新收入判断,承租方并未实际销售资产,那么就是融资,实质上类似于抵押贷款,因此只需要确认一项金融负债即可。


  (1)收到融资款


  借:银行存款


  租赁负债-未确认融资费用


  贷:租赁负债-租赁付款额


  (2)租赁(回租)期间支付租金


  借:租赁负债-租赁付款额


  贷:银行存款


  (3)租赁期间分摊利息


  需要按照实际利率计算分摊,实务中在Excel表格中使用函数IRR计算。


  借:财务费用


  贷:租赁负债-未确认融资费用


  说明:对于回租不构成实质销售的,就是融资行为,其进项税额不得抵扣,故上述承租方支付租金的会计分录中不涉及到“应交税费-应交增值税(进项税额)”。


  二、出租方的会计处理


  出租方的会计处理,依照新租赁准则的规定需要继续分为经营租赁和融资租赁。


  (一)经营租赁


  在实际收到租金时确认收入:


  借:银行存款


  贷:其他业务收入等


  应交税费-应交增值税(销项税额)


  同时,在租赁期间涉及到房产税的,按税法规定计算应缴纳的房产税,免租期间按照房产原值计算,收取租金期间按照租金计算。


  (二)融资租赁(直租)


  1、租赁开始日


  借:长期应收款-租赁收款额(应收租金含税金额)


  银行存款(首笔租金)


  贷:租赁资产(如固定资产等)


  应交税费-应交增值税(销项税额)(首笔租金对应的)


  应交税费-待转销项税额(应收租金对应的)


  长期应付款-未确认融资费用


  资产处置损益(差额,可能在借方)


  2、租赁期间收到租金


  借:银行存款


  贷:长期应收款-租赁收款额


  3、租赁期间应收租金时确认的销项税额


  借:应交税费-待转销项税额


  贷:应交税费-应交增值税(销项税额)


  4、租赁期间应分摊融资收益


  应按照租赁合同的内含利率(实际利率)计算分摊,实务中在Excel表格中采用函数计算。


  借:长期应付款-未确认融资费用


  贷:租赁收入(财务费用等)


  5、租赁期结束租赁标的所有权转让给承租方


  出租方到此时不需要再做会计分录,即便是承租方支付了留购款项的,该款项在租赁期限开始入也应确认入应收租金中,因此实际收到时就当是租金的一部分。


  (三)融资租赁(回租)


  回租,又称为售后回租,是指承租方又同时是销售方,通过形式上销售然后又租赁回去资产,达到融资的目的,因此对于出租方来讲就是提供资金进行融资,通常不会实际购进资产,因此只需要确认一项金融资产即可。


  1、支付融资款(购买款)


  借:长期应收款-租赁收款额(应收的含税租金合计数)


  贷:银行存款


  长期应收款-未确认融资收益


  应交税费-待转销项税额(应收含税租金中对应的税额)


  2、收取租金


  借:银行存款


  贷:长期应收款-租赁收款额


  3、租赁期间应收租金确认销项税额


  借:应交税费-待转销项税额(应收含税租金中对应的税额)


  贷:应交税费-应交增值税(销项税额)


  4、租赁期间确认融资收益


  应按照实际利率确认融资收益,实务中通常在Excel表格中采用函数IRR计算。


  借:长期应收款-未确认融资收益


  贷:租赁收入


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发文时间:2021-11-02
作者:彭怀文
来源:税屋

解读分期支付股权转让款应如何纳个税?

问题描述:我司由两个自然人股东组成,总股本为1000万元,股东A持股百分之八十,股东B持股百分之二十;现股东A转让其所持股份的百分之五十,即400万,作价1000万转让给新入股东C;股份转让协议约定办理完股东工商登记后,股东C分两年支付股东A转让款,每年支付500万元;请问我司代扣代缴股东A的转让所得的个人所得税是在办完工商登记后的次月一次性缴纳所有税款,还是按每年实际收到转让款后分次代扣代缴个人所得税款呢?


解答:


结论:股权转让涉及到的个人所得税,应该一次性缴纳,不能分期。


而且申报缴纳期限,需要根据实际情况与税法规定期限进行判断。


根据国家税务总局关于发布《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》的公告(国家税务总局公告2014年第67号)第二十条规定,具有下列情形之一的,扣缴义务人、纳税人应当依法在次月15日内向主管税务机关申报纳税:


(一)受让方已支付或部分支付股权转让价款的;


(二)股权转让协议已签订生效的;


(三)受让方已经实际履行股东职责或者享受股东权益的;


(四)国家有关部门判决、登记或公告生效的;


(五)本办法第三条第四至第七项行为已完成的;


(六)税务机关认定的其他有证据表明股权已发生转移的情形。


如果同时存在上述几种情形的,按照孰早的原则确定纳税义务发生时间。


为确保股权转让个人所得税的征收,现在大部分地区的税务局与市场监督管理部门都要求必须先办理了税务申报与缴纳后,才能办理工商登记的变更手续。


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发文时间:2021-11-01
作者:彭怀文
来源:税屋

解读停产期间固定资产可以计提折旧吗?

企业停工区分正常停工和非正产停工。正常停工包括季节性停工、正常生产周期内的修理期间的停工,计划内减产停工等;非正常停工包括原材料或工具等短缺停工,设备故障停工,电力中断停工,自然灾害停工等。停工期间是否应当计提固定资产折旧?停工期间计提的固定资产折旧是否允许税前扣除?


  一、停工期间的会计处理。根据《企业会计准则第4号——固定资产》第十四条规定,企业应当对所有固定资产计提折旧。但是,已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。也就是说,除已提足折旧仍继续使用的固定资产和按规定单独估价作为固定资产入账的土地这两种情形外,不论停工与否,均应对所有固定资产计提折旧。停止使用的固定资产计提折旧的会计处理:正常停工在产品成本核算范围内,应计入产品成本—“制造费用”;非正常停工期间发生的固定资产折旧及工人工资应直接记入“管理费用”科目。


  二、停工期间折旧的税前扣除。根据《企业所得税法》第十一条第二款规定,房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产不得计算折旧扣除。《企业所得税法实施条例》第五十九条规定,企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧;停止使用的固定资产,应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。但正常的停产检修或季节性停产,不能算为上述“停止使用”,因此,停产检修期间的折旧仍然可以正常的进行税前扣除。


  税会差异:就是房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产,税法规定是不允许计提折旧,而会计准则要求依然计提折旧。由此形成的税会差异,应当于年度企业所得税申报时进行纳税调整。


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发文时间:2021-11-01
作者:纪宏奎
来源:中汇武汉税务师事务所十堰所

解读什么是“价外费用”

目前很多经济业务中会涉及违约金、代垫款等费用,这些费用有销售方收取的,也有购买方收取的,我们今天针对销售方取得的费用,判断是否属于自己销售商品的价外费用。今天我们通过政策及案例分析形式探讨一下这个问题。


  一、政策规定


  什么是“价外费用”?


  《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用,但不包括收取的销项税额。


  《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条条例第六条据称价外费用,是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。


  但下列项目不包括在内:(一)向购买方收取的销项税额;(二)受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税;(三)同时符合以下条件的代垫运费:1、承运部门的运费发票开具给购货方的;2、纳税人将该项发票转交给购货方的。


  二、案例分析


  具体如何判断是否属于价外费用?


  1、合同履约后因购买方延期付款而收取费用的情形


  甲乙公司签订合同并完成了销售行为,由于购买方乙公司资金紧张,延期付款,销售方甲公司收取了5万元的延期支付费用。


  分析:该笔业务属于增值税应税销售行为且已实际发生,销售方甲公司取得的延期支付费用5万元为购买方延期付款的补偿,属于价外费用,应按照所销售货物的增值税税率并随销售销售额一并缴纳缴纳增值税。(注意:价外费用要还原成不含税金额再计算)


  2、销售合同签订后因购买方违约取得违约金收入的情形


  甲乙公司签订合同,由于购买方乙公司上游取消订单导致乙公司也取消订单,所以合同没有履行,销售方甲公司按合同约定收取购买方乙公司5万元违约金。


  分析:该笔业务中购销双方虽然签订了购销合同,但在合同履约前因购买方乙公司单方面原因违约导致合同终止,对销售方甲公司来说应税销售行为并未发生,因此,销售方甲公司按合同约定收取的5万元违约金,不属于价外费用,不需要缴纳增值税。


  3、销售合同签订后购买方支付由销售方代垫运输费的情形


  甲乙公司签订合同并完成了销售行为,合同约定运输费由销售方甲公司代垫,运输公司直接给购买方乙公司开具运输费发票,销售方甲公司收取了5万元的代垫运输费。


  分析:代垫运费是代垫款项的一种,属于价外费用的范畴。但该笔款项属于同时符合“承运部门的运费发票开具给购买方和纳税人将该项发票转交给购买方”两个条件的代垫运费,因此,销售方甲公司收取的乙公司支付5万元代垫运输费不属于价外费用,不需要缴纳增值税。


  实际业务中还有很多违约金、代垫款等费用需要大家睁大眼睛辨别。


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发文时间:2021-11-01
作者:众可信财税
来源:众可信财税

解读更换工作单位后,减除费用如何扣除

问:我符合《国家税务总局关于进一步简便优化部分纳税人个人所得税预扣预缴方法的公告》(国家税务总局公告2020年第19号,以下简称“19号公告”)规定的条件,从2021年1月起原单位按6万元扣除减除费用,但是在2021年7月更换工作,到新单位后减除费用如何扣除?是不再减除还是按每月5000元累计扣除?


  答:19号公告规定的新的预扣预缴方法,适用于上一完整纳税年度各月均在同一单位扣缴申报了工资薪金所得个人所得税且全年工资薪金收入不超过6万元的居民个人。具体来说需同时满足3个条件:1.上一纳税年度1月~12月均在同一单位任职且预扣预缴申报了工资薪金所得个人所得税;2.上一纳税年度1月~12月的累计工资薪金收入(包括全年一次性奖金等各类工资薪金所得,且不扣减任何费用及免税收入)不超过6万元;3.本纳税年度自1月起,仍在该单位任职受雇并取得工资薪金所得。


  您更换工作单位后,不再满足上述第3个条件,即“同一单位”适用条件。新单位应当根据《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》的规定,按照累计预扣法计算预扣税款,并按月办理扣缴申报。其中:累计减除费用,按照5000元/月乘以纳税人当年截至本月在本单位的任职受雇月份数计算。也就是说,您2021年7月到新单位首次取得工资薪金所得,新单位办理扣缴申报时,减除费用应当按照5000元(5000元/月×1月)扣除。在原单位已经扣缴的部分无需在预缴阶段调整,您应在年度汇算清缴时统一按照6万元/年的标准扣除基本减除费用计算全年应纳税额,与已预缴税款进行比较,多退少补。


  另外,由于您换工作前已在原单位充分享受6万元/年减除费用,为减轻您的办税负担,我们建议您在新单位不再扣除减除费用,以免汇算时再调增多扣除的费用进而补缴税款。


  问:我2020年全年在A单位工作并取得工资薪金总计4万元,A单位正常预扣预缴申报了个人所得税。同时,我在B单位取得工资薪金收入总计3万元,也正常申报了个人所得税。全年工资、薪金收入累计7万元。2021年,A单位及B单位在给我申报个人所得税时,是否均可以按照19号公告,适用直接减除6万元的政策?


  答:根据19号公告规定,新的预扣预缴方法适用于上一完整纳税年度各月均在同一单位扣缴申报了工资薪金所得个人所得税且全年工资薪金收入不超过6万元的居民个人。具体来说需同时满足3个条件:1.上一纳税年度1月~12月均在同一单位任职且预扣预缴申报了工资薪金所得个人所得税;2.上一纳税年度1月~12月的累计工资薪金收入(包括全年一次性奖金等各类工资薪金所得,且不扣减任何费用及免税收入)不超过6万元;3.本纳税年度自1月起,仍在该单位任职受雇并取得工资薪金所得。


  由于您符合上述条件,扣缴单位可按文件规定享受政策,自1月份起直接按照全年6万元计算扣除。但是,如果您在两家单位同时享受19号公告规定的扣缴政策,即重复扣除6万元/年的减除费用,会导致您须在汇算清缴时对多扣除的费用进行调整,造成预缴环节不缴税而汇算清缴时集中大额补税的情形,不符合19号公告减轻纳税人办税负担的目的。因此,我们建议,如果您有两处任职受雇关系且均符合19号公告规定的条件,可选择一处享受政策,另一处不再扣除减除费用。


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发文时间:2021-10-29
作者:总局政策法规司
来源:总局政策法规司

解读物业公司代收停车位租金收入如何缴纳增值税

 增值税计税销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。所谓价外费用,包括价外收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。之所以将价外费用并入增值税计税依据,也是为了防止纳税人通过价外费用名义以缩小增值税计税依据。


  以物业公司代收停车位租金为例,某房地产开发公司将地下停车位委托物业公司租赁,物业公司向车位业主除收取了停车服务费外,一并代收了停车位租金。按照现行增值税规定,停车费按车辆停放服务,应当按照不动产经营租赁服务缴纳增值税,适用9%的税率,如果用于出租的不动产在2016年4月30日之前取得的,可以选择简易办法,按照5%征收率计算缴纳增值税。对于代收的停车租金,属于增值税价外费用,如果符合条件,可以不作为物业公司的提供不动产经营租赁服务的价外费用计算缴纳增值税。


  根据财税[2016]36号规定,代收费用两种情形可以不作为增值税价外费用:一是代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费,即1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;3.收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;3.所收款项全额上缴财政。二是以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。


  由此可见,如果物业公司以房地产公司名义收取,并且由委托方直接开具发票给承租人,或由物业公司转交给承租人,对物业公司代收的车位停车位租金可以不作为物业公司的价外费用计算缴纳增值税,否则,代收的停车位租金应一并计入物业公司不动产租赁服务收入计算缴纳增值税。并且在物业公司缴纳增值税后,作为房地产公司取得的地下停车位租金收入仍然要缴纳增值税。


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发文时间:2021-10-29
作者:纪宏奎
来源:中汇十堰分所

解读​向客户赠送礼品卡的税会处理

安老师,请问,节日买的充值卡直接送客户,开的预付卡充值发票是不是不能直接进费用,等消费才可以?


  这个问题似乎很简单,但具有一定的迷惑性,本问题的提出者应该说是公司内部具有一定资历的财务人员。笔者当时对其进行了简单回复,在本公众号再予以详细的阐述。


  一、会计上


  预付充值卡本质上是预付性质的,是资产不同形态的转变,在实际消费之前,一般来说还属于资产的范畴,比如预付的材料采购款,先挂账预付账款,收到材料后在结转到存货;一次性预付一年的网费,金额具有重要性的前提下,不一次性计入到当期损益,可按月摊销分期计入损益;加油卡充值,在实际加油后再按照权责发生制的原则计入成本费用。


  但预付的充值卡需要区分是否还在企业内部,如果仍处于企业的控制之下,以后可以用来采购,则需要等到实际消费时再计入成本费用;如果是赠送给公司外部的人员或企业,包括企业员工,则充值卡一次性实现损益,企业失去对资产的控制,也不会在未来带来经济利益的流入,不属于资产的范畴,应该一次性计入当期成本费用。


  二、税务上


  根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号):


  (一)单用途卡发卡企业或者售卡企业(以下统称“售卡方”)销售单用途卡,或者接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金,不缴纳增值税。售卡方可按照本公告第九条的规定,向购卡人、充值人开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。


  单用途卡,是指发卡企业按照国家有关规定发行的,仅限于在本企业、本企业所属集团或者同一品牌特许经营体系内兑付货物或者服务的预付凭证。


  发卡企业,是指按照国家有关规定发行单用途卡的企业。售卡企业,是指集团发卡企业或者品牌发卡企业指定的,承担单用途卡销售、充值、挂失、换卡、退卡等相关业务的本集团或同一品牌特许经营体系内的企业。


  (二)支付机构销售多用途卡取得的等值人民币资金,或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值资金,不缴纳增值税。支付机构可按照本公告第九条的规定,向购卡人、充值人开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。


  支付机构,是指取得中国人民银行核发的《支付业务许可证》,获准办理“预付卡发行与受理”业务的发卡机构和获准办理“预付卡受理”业务的受理机构。


  多用途卡,是指发卡机构以特定载体和形式发行的,可在发卡机构之外购买货物或服务的预付价值。


  三、结论


  ①由于企业已经对充值卡失去控制,未来也不能转换为其他资产,需要一次性计入当期损益;


  ②赠送非现金资产也涉及到代扣代缴个人所得税的问题,当然,这在实务上存在一定的困难;


  ③企业可凭购买充值卡的普通发票入账,后期即使获得了实际消费的专票,也不可抵扣进项税,对客户赠送与招待费一样,不属于可以抵扣进项税的范畴。


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发文时间:2021-10-21
作者:安世强
来源:安博士讲财税

解读固定资产后续支出之修理支出,资本化or费用化?

固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。包括日常修理、大修理费用、更新改造支出、装修费用等。固定资产的后续支出资本化还是费用化,一直是财务人员工作中热议的话题。我们本次就机器设备修理进行讨论。


  机器设备随着日常使用会发生零部件磨损损坏,修理的过程中通常会伴随更换老旧坏掉的零部件,换上新的零部件,以便恢复原来的功能。实际工作中非常多见的诸如小到一个螺丝钉的更换,大到一个设备的核心部件的更换。对于拆解下来的部件处置,涉及哪些税种,重新购置的配件应如何进行账务处理。我们现在就开启固定资产后续支出中的修理更换部件、零配件相关话题。


  《企业会计准则第4号固定资产—固定资产》明确:固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益,适用不同折旧率或折旧方法的,应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。


  与固定资产有关的后续支出,符合本准则第四条(即:固定资产同时满足下列条件的,才能予以确认:(一)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;(二)该固定资产的成本能够可靠地计量。)规定的确认条件的,应当计入固定资产成本;不符合本准则第四条规定的确认条件的,应当在发生时计入当期损益。对于计入当期损益的固定资产后续支出,一般是计入管理费用或者销售费用。


  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定:企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。


  固定资产的后续支出中机器设备的修理费包括日常修理以及大修理。


  日常修理,通常具备更换配件频次高以及金额小的特点。日常修理是为确保固定资产的正常工作状况,一般不产生未来的经济利益。因此,不符合固定资产的确认条件,在发生时应直接计入当期损益。对于日常维修配件更换,会计上将发生的配件修理费直接计入当期损益。企业所得税也遵循权责发生制原则,计入当期费用,可以在企业所得税前扣除。对于机器设备日常修理发生的支出,一般税会无差异。


  举例:A企业是一家制造H零配件的厂家。2021年5月份,由于生产设备零配件磨损严重,影响产品质量,单位维修组对机器设备进行了修理,购买相应零配件支付款项1000元,进行了更换修理。取得了增值税专用发票。


  账务处理:


  借:管理费用  887.96


  应交税费-应交增值税-进项税额  115.04


  贷:银行存款  1000


  大修理:通常指对企业固定资产进行全面彻底的修理,对机器设备进行全部拆修和更换主要部件、配件。其性质属于固定资产局部更新。具有修理次数少,间隔时间长,修理范围大,支出费用多的特点。经过大修理,使固定资产使用效能比修理前有很大的提高。


  会计准则对于大修理支出的处理原则是符合资本化条件则应资本化。


  《中华人民共和国企业所得税法》第十三条在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除:(三)固定资产的大修理支出;


  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十九条企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出,是指同时符合下列条件的支出:


  (一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上;


  (二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。


  企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出,按照固定资产尚可使用年限分期摊销。


  举例:A公司一套生产设备附带的电机由于连续工作时间过长而烧毁,该电机无法修复,需要用新的电机替换。该套生产设备原价50000元,已计提折旧10000元。烧毁电机的原价为15000元,购买新电机的成本为18000元(不考虑增值税)。烧毁电机经拆解后,回收可以使用拆解材料1000元,剩余废料处理,变卖价格是2000元。经判断,更换电机支出若符合资本化确认条件。


  (1)固定资产转入改扩建时:


  借:在建工程  40000


  累计折旧  10000


  贷:固定资产  50000


  (2)购买电机:


  借:在建工程  18000


  贷:银行存款  18000


  (3)替换原固定资产的某组成部分时:


  借:原材料  1000


  银行存款  2000


  营业外支出  9230.09


  贷:在建工程12000(被替换电机的账面价值15000-10000/50000×15000)


  应交税费-应交增值税-销项税额230.09(2000×13%/1+13%)


  (4)修理更换完成:


  借:固定资产  46000[4000+18000-(15000-10000/50000×15000)]


  贷:在建工程  46000


  (5)转为固定资产后,按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。


  若经判断,不符合资本化条件,则费用化的账务处理如下:


  ①拆卸固定资产配件时:


  借:原材料  1000


  银行存款  2000


  营业外支出  9230.09


  贷:管理费用  12000(被替换电机的账面价值15000-10000/50000×15000)


  应交税费-应交增值税-销项税额  230.09(2000×13%/1+13%)


  ②购买配件安装时:


  借:管理费用  18000


  贷:银行存款  18000


  通过上述举例,我们可以看出,设备大修理属于固定资产后续支出,会计核算上,既可以按照资本化处理,也可以按照费用化处理。在判断固定资产后续支出资本化或者费用化,很多时候是取决于财务人员的职业判断。对于企业所得税来说,由于该笔大修理支出,不满足企业所得税中对于大修理支出的定义,所以,不属于企业所得税上的大修理支出。对于会计资本化处理的,依据重新确定的使用寿命和净残值计提折旧。在不低于所得税对于固定资产最低折旧年限,税会无差异;对于采用费用化处理,由于电机的受益期限并非在一个年度,所以,依据权责发生制的要求应该在预计下次更换电机之间进行摊销。


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发文时间:2021-11-03
作者:众可信财税
来源:众可信财税

解读永续债税会处理案例解析

 融资根据不同的分类标准可以有不同的的维度,比如,最常见的股东投入属于直接融资和股权融资,一般不需要还本付息,最常见的银行借款属于间接融资和债务融资。处于股权融资和债务融资两级之间的包含内容众多,也就是所谓的金融创新的领域,包括此前我们介绍过“名股实债”。


  近几年上市公司除增发新股、从银行借款等传统的融资渠道外,还通过发债的方式进行资金融通,一般的发债与银行借款类似,只不过银行借款通过银行这一中介机构,属于间接融资,而发债虽然也通过券商这一中介结构,但资金是直接来源于债券投资者,属于直接融资的范畴。融资方式更加多元化,其中的永续债具有一定的特殊性,其兼有权益和债务的双重属性,值得深入研究。


  一、会计核算:


  以上市公司三聚环保为例,该公司于2019年度面向合格投资者公开发行可续期公司债。发行方有续期选择权,且以每三年为周期对利率进行调整。发行人可自行选择将当期利息以及已经递延的所有利息及其孳息推迟至下一个付息日支付,且不受到任何递延支付利息次数的限制;前述利息递延不属于发行人未能按照约定足额支付利息的行为。每笔递延利息在递延期间应按当期票面利率累计计息。


  该公司发行的永续债有三个主要特点:


  ①发行方对本金归还义务可以无限后延;


  ②利率定期调整,因为市场利率会波动,所以此条款不是单纯对某一方有利,是对发行方和投资者双方的保护;


  ③利息可以递延支付,但不能不支付,否则对投资者缺乏吸引力。


  永续债的会计处理按照金融工具准则对权益工具和金融负债的区分进行判断。发行方能够无条件的避免以支付现金或其他资产进行偿还的,分类为权益工具,否则分类为金融负债。


  当然,本处的无条件避免要按照实质重于形式的原则进行判断,充分考虑潜在支付义务的可能性,以及发行方的主动权,即使字面未约定定期归还本金及利息,但根据合同条款,比如,对未支付利息的情况下加收惩罚性的高息,或者定期对利率进行大幅度的跳升又无封顶,明显超过市场平均利率水平的,造成发行方继续持有该权益工具或金融负债的成本很高,理性人会选择赎回,并从其他渠道再融资的,则该款项应该分类为金融负债。


  财会〔2019〕2号专门发布了永续债的会计处理方法。如果分类为权益工具,在所有者权益项目中其他权益工具中的永续债列报,利息按照股利计算,所得税前不得扣除。如果分类为金融负债,可在应付债券项下核算。


  以下信息来源于三聚环保2020年年报,可以看出,该公司同时发行了两类债券,一是本文重点介绍的永续债,二是普通债券。该公司对债券的列报和披露与财会[2019]2号相符,对永续债在其他权益工具列报,属于所有者权益项下;对于普通债券的核算方式与长期借款列示,一年以内到期的列报与披露也类似,具体如下:


  永续债披露(一)

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 二、税务处理


  1.所得税


  随着永续债发行越来越普遍,税务总局专门发布文件进行了规范。总体来说,在符合权益工具的条件时,发行方按照与股利一致的方法,所得税前不得抵扣,投资方如果是居民企业,可按照居民企业直接投资股息红利免所得税享受税收优惠。如果核算为债务工具,发行方支付的利息可税前扣除,投资方按照利息收入缴纳所得税。


  根据《财政部 税务总局关于永续债企业所得税政策问题的公告》(财政部 税务总局公告2019年第64号)所得税方面在满足以下九个条件中的五(含)个以上时,可以选择按照利息计算,在所得税前扣除,也就是说在满足条件时,发行方有一个税务处理的选择权,不符合条件必须按照股息红利算,不得税前抵扣。


  (一)被投资企业对该项投资具有还本义务;


  (二)有明确约定的利率和付息频率;


  (三)有一定的投资期限;


  (四)投资方对被投资企业净资产不拥有所有权;


  (五)投资方不参与被投资企业日常生产经营活动;


  (六)被投资企业可以赎回,或满足特定条件后可以赎回;


  (七)被投资企业将该项投资计入负债;


  (八)该项投资不承担被投资企业股东同等的经营风险;


  (九)该项投资的清偿顺序位于被投资企业股东持有的股份之前。


  可见以上九个条件都属于一般债权债务关系的特征,每一个都有比较鲜明的金融负债的特点,如果按照64号文要求,同时满足五(含)个以上条件上,完全可以判断该融资业务属于金融负债。


  但,根据上文第(七)被投资企业将该项投资计入负债,所以对于通常计入所有者权益项下的永续债是不能够所得税前抵扣的,当然对于计入负债的还需满足其他的条件才能税前抵扣,总之,税前抵扣的要求较为严格,得满足负债的各种特征。


  2.增值税


  需要注意的还有,券商发行费开具增值税发票的,由于向券商支付的发行费冲减了权益,融资业务对吸收资金方来说作为权益工具,对投资方来说属于股权投资行为,不属于增值税应税行为,不可抵扣进项税。


  如果核算为金融负债,永续债实质为贷款,是否可以抵扣进项税,目前有争议:


  观点一:企业发行债券支付给券商的承销费,不属于贷款服务而是券商直接收取的金融服务费,企业取得券商开具的承销费增值税专用发票可以抵扣进项税额;


  观点二:企业发行债券支付的手续费即便取得增值税专用发票其进项税额也不得从销项税额中抵扣。


  按照财税【2016】36号文,附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第三章税率和征收率第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。


  附:销售服务、无形资产、不动产注释(五)金融服务,2.直接收费金融服务。直接收费金融服务,是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所(平台)管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。


  附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》:纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣。


  此类业务涉及金额较大,涉及到的进项税金额也可能很大,需要引起足够的认识。对于有争议的作为负债的永续债,券商等提供发行服务与附件1中直接收费金融服务列举类型有较明显差异,此类交易券商是居间作用,根据融资额一定比例收取佣金,与列举情况的业务类型多有不同;


  附件2中规范的是直接的借贷双方,是贷入方支付给出借方的费用对应的进项税不可抵扣,但券商属于中介机构,不属于当事方。但就整个交易来说,无疑属于贷款业务,对应支付给中介机构的费用也应该不可抵扣进项税。


  以上是笔者的意见,如读者所在单位有类似情况,需再咨询当地税务,对争议问题还需重点关注当地税务执行口径,避免出现税务风险。


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发文时间:2021-11-03
作者:安世强
来源:安博士讲财税

解读现金折扣如何财税处理

现金折扣,是指为敦促顾客尽早付清货款而向客户提供的一种价格优惠。现金折扣发生在销货之后,现金折扣的表示方式为:2/10,1/20,n/30(即10天内付款,货款折扣2%;20天内付款,货款折扣1%,30天内全额付款)。


  一、现金折扣的会计处理。在旧收入准则下认为:现金折扣的实质是企业为提前收回其卖方信贷资金而发生的代价,是一种融资性质的理财费用,因此,在现金折扣发生时才将折扣额计入当期“财务费用”。新收入准则下,现金折扣是按照可变对价进行会计处理。现金折扣在确认收入时计入“合同负债”,实际发生时再冲减。


  举例:A公司2020年9月1日销售一批商品,销售价格100000元(不含税价),税率13%,销售条件为2/10、1/20、n/30。买方于2020年9月9日付款,享受现金折扣2260元。


  1.旧收入准则下的会计处理


  (1)确认销售商品收入时:


  借:应收账款  113000


  贷:主营业务收入  100000


  应交税费-应交增值税(销项税额)  13000


  (2)收到货款时:


  借:银行存款  110740


  财务费用-现金折扣  2260


  贷:应收账款  113000


  2.新收入准则下的会计处理


  (1)确认销售商品收入时,先确定现金折扣作为可变对价的最佳估计数。假设根据交易对手的一贯情况,确认的最佳估计是2260元(享受最高折扣)。


  借:应收账款  113000


  贷:主营业务收入  98000


  合同负债-可变对价  2000


  应交税费-应交增值税(销项税额)  13000


  (2)收到货款时,买方在合同约定的10日付款,享受了2%的现金折扣。


  借:银行存款  110740


  合同负债-可变对价  2000


  财务费用-现金折扣  260


  贷:应收账款  113000


  说明:购买方实际付款时享受的现金折扣比例与预估的比例不一致,导致的实际计算的现金折扣多或少的,则直接计入“财务费用-现金折扣”科目。


  假如购买方是20日内付款的,只享受了1%的现金折扣,前面暂估的“合同负债-可变对价”就多了,在收到款项时就需要冲回并确认为收入。


  借:银行存款  111870


  合同负债-可变对价  1000


  财务费用-现金折扣  130


  贷:应收账款  113000


  同时,冲回多计提的“合同负债-可变对价”:


  借:合同负债-可变对价  1000


  贷:主营业务收入  1000


  假如前面暂估的“合同负债-可变对价”是按照1%暂估的,实际享受的却是2%,说明前面暂估金额少了,一样的需要在收到款项时冲减收入,会计分录与前述分录方向相反。


  当然,上述变化只是针对执行《企业会计准则》的企业,对于执行《小企业会计准则》的则没有上述变化。另外,现金折扣是按照可变对价进行会计处理只是针对销售方的,对于购买方的会计核算目前是没有变化的。因此,购买方在实际享受现金折扣,依然可以视为一种融资收益,计入“财务费用”。


  二、现金折扣的税前扣除。根据国税函2008年875号文件规定,债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣,销售商品涉及现金折扣的,应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额,现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。因此,企业为了及早收回现金而提供的债务扣除属于现金折扣,可以在税前扣除。现金折扣本质上是应收账款的时间价值,折扣部分已经全额确认了收入,且现金折扣行为是收款方向付款方做出的让步,不属于增值税应税范围,不需要开具增值税发票,只需凭双方签章的现金折扣确认函或协议计入财务费用。


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发文时间:2021-11-03
作者:赵辉
来源:中汇十堰分所

解读房地产项目土地增值税分类清算争议分析

一、案例


  2021年4月22日,国家税务总局茂名市茂南区税务局第二税务分局向茂名某房地产下达了税务事项通知书(清算审核结论通知),内容如下:

请你单位收到本通知后30日内办理土地增值税补(退)税事宜。逾期未办理,将依据《中华人民共和国税收征管法》及实施细则有关规定处理。如对本通知不服,可自收到本通知之日起六十日内按照本通知要求缴纳税款、滞纳金或者提供相应担保,然后依法向国家税务总局茂名市茂南区税务局申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。


  二、争议焦点


  房地产项目在土地增值税清算过程中是应该合并为一类(一分法)进行清算,还是按照普通住宅和非普通住宅两类(两分法)进行清算,或是按照普通住宅、非普通住宅和其他三类(三分法)进行清算?


  三、争议分析


  根据财税字1995年48号文件第十三条规定,关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题,对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。财税2006年187号文件第一条中规定,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。


  按照上述两个文件规定,房地产开发项目既有普通住宅又有其他类型房产应该分别核算,至少分为两类,具体应该分为几类,政策没有明确,这是所有关于这个问题争议的来源。在税总发2015年114号文件下发之前,全国各地省级税务机关对这个问题看法没有形成一致意见,有按二分法要求进行清算的,也有按三分法要求进行清算,还有按照多分法要求清算的。114号文件下发之后,在文件附件土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)明确三分法,即普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。2016年7月7日,国家税务总局又下发了税总函2016年309号文件,近一步对土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)进行了修订,要求各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局按照各表单执行,目前大部分税务机关都遵从了国家税务总局的要求,统一按照三分法来进行土地增值税清算,对于原来采用一分法、二分法的省份也纷纷作废了原政策文件,基本上实现了三分法统一的局面。

 四、笔者观点


  房地产项目长期以来都是税企争议的焦点,在地产企业开发实践中除了住宅类产品以外,也出现了很多诸如别墅、独栋、公寓、写字楼和地下商业和车位等产品,单纯按一类进行划分,或者简单的分为住宅和非住宅,都是不符合实际情况的。自税总发2015年114号文件下发后基本上平息了各方争议,统一采用三分法也比较符合实际情况,减少了税企争议,但是对于企业而言三分法并非对每一个项目都有利,还需要在项目产品设计时做足测算,尤其是产品类型搭配合理,这样才能做到土地增值税税负最优。


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发文时间:2021-09-03
作者:石波
来源:德居正财税咨询

解读研发支出辅助账样式种类选择和自行设计要求

近日发布的《国家税务总局关于进一步落实研发费用加计扣除政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2021年第28号,简称“28号公告”)对研发支出辅助账进行优化,并允许选择采用样式和自行设计样式。


一、辅助账样式分三种


1.2015版研发支出辅助账样式。28号公告明确,《国家税务总局关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》(2015年第97号)发布的研发支出辅助账和研发支出辅助账汇总表样式继续有效。该样式对方便企业准备合规的研发费用辅助账,帮助纳税人准确归集研发费用和享受优惠政策起到了积极作用。


2.2021版研发支出辅助账样式。28号公告明确,增设简化版研发支出辅助账和研发支出辅助账汇总表样式。具体样式及填写说明见28号公告附件。该样式是对2015版的简化优化,主要是考虑到部分中小微企业财务核算水平不高,准确归集、填写2015版研发支出辅助账有一定难度,为了降低了填写难度而增设的。


简化优化的主要内容是:


(1)简并辅助账样式。将“4张辅助账+1张汇总表”合并为“1张辅助账+1张汇总表”。


(2)精简辅助账信息。将填写人员人工等六大类费用的各项明细信息的要求,简化为仅要求企业填写人员人工等六大类费用合计,不再填写具体明细费用。将填报“借方金额”“贷方金额”等会计信息的要求中,删除了部分会计信息,减少了企业填写工作量。


(3)调整优化操作口径。2021版研发支出辅助账样式,充分考虑了税收政策的调整情况,增加了委托境外研发的相关列次,体现其他相关费用限额的计算方法的调整。《公告》还对填写口径进行了详细说明,便于纳税人准确归集核算。


3.自行设计研发支出辅助账样式。28号公告明确,企业按照研发项目设置辅助账时,可以参照2015版研发支出辅助账样式,或者2021版研发支出辅助账样式,自行设计研发支出辅助账样式。


二、企业使用哪种辅助账样式?


研发支出辅助账样式的定位是为企业享受加计扣除政策提供一个参照使用的样本,不强制执行。


企业可以自主选择使用2015版研发支出辅助账样式,或者2021版研发支出辅助账样式,也可以参照上述样式自行设计研发支出辅助账样式。


需要说明,2015版研发支出辅助账样式未体现2015年之后的政策变化情况,如未明确委托境外研发费用的填写要求,企业需自行调整样式或分析填报。因此,企业继续使用2015版研发支出辅助账样式的,可以参考2021版研发支出辅助账样式对委托境外研发费用、其他相关费用限额的计算公式等进行相应调整。


三、自行设计研发支出辅助账样式必须满足的基本条件


纳税人可以自行设计辅助账样式。但设计的样式必须满足几个基本条件:


1.必需的基本数据项。应当包括2021版研发支出辅助账样式所列数据项。


2.保证逻辑关系一致。设计的数据项与《研发费用加计扣除优惠明细表》(A107012)的数据项相匹配,确保逻辑关系一致。


3.保证准确归集费用。自行设计辅助账样式必需要能准确归集允许加计扣除的研发费用。


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发文时间:2021-09-15
作者:一叶税舟整理
来源:一叶税舟
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