国税发[1997]9号 国家税务总局关于印发《全国税务系统加强社会主义精神文明建设实施意见》的通知
发文时间:1997-01-15
文号:国税发[1997]9号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,扬州培训中心,长春税务学院:

  《全国税务系统加强社会主义精神文明建设实施意见》已经全国税务工作会议讨论修改,现印发给你们,并请转发至县级局。望各地结合实际认真贯彻落实。

  一九九七年一月十五日[章名]全国税务系统加强社会主义精神文明建设实施意见党的十四届六中全会是动员全党全国人民开创社会主义精神文明建设新局面的重要会议。全会通过的《中共中央关于加强社会主义精神文明建设若干重要问题的决议》(以下简称决议)和江泽民同志的重要讲话,是指导我国社会主义精神文明建设的纲领性文件。

  深入学习贯彻六中全会决议和江泽民同志的讲话,对进一步加强全国税务系统社会主义精神文明建设,推动新时期税收事业的健康发展,具有极其重要的意义。根据六中全会精神,结合税收工作实际,提出如下实施意见。

  一、深入学习六中全会精神,切实把精神文明建设提到更加突出的地位社会主义精神文明是社会主义社会的重要特征,是现代化建设的重要目标和重要保证。多年来,在党中央、国务院的正确领导下,全国税务系统坚持“两手抓,两手都要硬”的方针,在抓好税制改革、机构改革、征管改革和组织收入工作的同时,重视加强社会主义精神文明建设,促进了税务干部政治业务素质的提高,保证了各项税收改革和任务的完成。但是,也必须清醒地看到,税务系统精神文明建设还存在一些不容忽视的问题:在一些税务机关和领导干部中,“一手硬、一手软”的问题还没有根本解决;在部分单位,为税不廉的行业不正之风还没有完全纠正;在一些干部中,言行不文明、道德失范、纪律松驰等问题还不同程度地存在;甚至有少数人国家观念淡薄,对社会主义前途发生困惑和信心发生动摇。因此,各级税务机关尤其是领导干部,要深入学习六中全会决议,充分认识加强社会主义精神文明建设的重大意义,把思想真正统一到决议精神上来,切实把精神文明建设提到更加突出的地位。

  全国税务系统加强社会主义精神文明建设,必须坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想和邓小平建设有中国特色社会主义理论为指导,坚持党的基本路线和基本方针,加强以税务职业道德为主要内容的思想道德建设,发展教育科学文化事业,建立和完善社会主义精神文明建设的领导体制和工作机制,着力解决群众反映突出的问题,全面提高税务干部队伍素质,在全社会进一步树立文明的税务形象,使全国税务系统以崭新的面貌跨入二十一世纪。

  二、坚持不懈地加强思想建设,坚定理想信念思想建设是社会主义精神文明建设的灵魂和基础。税务系统思想建设的主要任务,是用马列主义、毛泽东思想,特别是邓小平建设有中国特色社会主义理论教育和武装广大税务干部,深入开展爱国主义、集体主义、社会主义教育和艰苦创业精神教育,坚定社会主义和共产主义理想、信念,树立正确的世界观、人生观、价值观,增强贯彻执行党的基本路线的自觉性和坚定性。

  各级税务机关的领导班子要坚持中心组学习制度,计划单列市以上税务机关要采取集中办班的形式,组织领导干部学习邓小平建设有中国特色社会主义理论和党的路线方针政策,充实理论功底,并采取辅导、形势报告等形式,带动和指导本单位的政治理论学习。

  要在全体党员中继续深入开展学理论、学党章活动,坚定共产主义、社会主义理想信念,提高理论水平和党性观念。要在广大税务干部中继续开展“三爱一树立”活动。结合中国近代史、现代史以及我国恢复对香港行使主权等重大历史事件,认真搞好爱国主义教育,进一步发扬自尊、自信、自强的民族精神,自觉维护国家的尊严和利益;联系我国改革开放以来取得的伟大成就以及税制改革取得的巨大成果,进行改革开放和爱岗敬业的教育,进一步坚定发展社会主义市场经济的信心;结合本单位的实际,进行艰苦创业精神教育,无论自然环境和经济条件如何,都要发扬艰苦朴素的作风,精打细算,勤俭办事,把有限的经费真正用于改善基层的工作、生活条件。

  三、以税务职业道德为重点,加强社会主义道德建设社会主义思想道德集中体现着精神文明建设的性质和方向。各级税务机关要紧密结合税收工作实际,运用多种形式,广泛进行社会公德和家庭美德教育,使社会主义的道德风尚和中华民族的传统美德在税务系统进一步得到发扬。要突出抓好以“热爱税收、依法治税、廉洁奉公、文明征收”为基本内容的税务职业道德建设,重点解决群众反映突出的问题。一要坚决反对见利忘义、见异思迁、计较得失等错误的义利观,进一步发扬热爱税收、忠于职守、为国聚财、无私奉献的敬业精神。二要坚决制止以权代法及随意“减、免、缓、欠”的现象,牢固树立依法治税、严格执法的法制观念。三要坚决纠正以税谋私、权钱交易等腐败现象,杜绝“吃、拿、卡、要、报”的行业不正之风,形成廉洁奉公、勤政务实的良好风尚。四要坚决克服“门难进、脸难看、话难听、事难办”的官僚主义作风,树立文明高效、优化服务的行业新风。为此,各级税务机关要采取以下有力措施:——搞好教育。各类税务院校都要把总局编写的《税务职业道德》一书列入教学计划,作为培养税务干部的必修课;各级税务机关也要以此为基本教材,对广大税务干部尤其是青年干部,进行系统的税务职业道德教育。要在《中国税务报》和《中国税务》杂志开辟专栏,组织税务机关和税务干部围绕“税收在社会主义市场经济中的地位和作用”、“税务人员要树立社会主义义利观”、“正确处理严格执法与优化服务的关系”等问题展开大讨论,以巩固教育成果,使税务职业道德深入人心,成为广大税务干部共同遵守的行为准则。

  ——加强检查。全国税务系统每年要组织一次全国性的执法检查,坚决纠正各种违法、违纪现象,强化依法治税观念,进一步规范税务机关和税务干部的执法行为,以保证税收法律、法规和各项廉政制度的贯彻执行。

  ——完善机制。要全面推进和深化征管改革,变专管员管户为管事,巩固和完善监督制约机制,进一步形成:税务机关与纳税人之间的分离防线,税务人员与计算机之间的机控防线,征收、管理、稽查各岗位之间的分权防线,稽查选案、检查、审理、执行诸环节之间的制约防线,更好地发挥其“外防偷税、内防不廉”的积极作用。

  ——优化服务。要规范和优化为纳税人的服务。当前要重点抓好税法的宣传与辅导,通过税务书报刊、税法公告、现场解答、咨询电话、政策发布会、纳税指南小册子以及电子屏幕、触摸显示屏等形式,使纳税人及时、全面、准确地了解现行税收法律、法规和征管办法,为其依法履行纳税义务提供方便;要普遍实行政策制度公开、办税过程公开、处罚结果公开,把税务机关和税务人员置于社会、群众的监督之下;要改善和美化办税环境,方便纳税人;要规范服务行为,税务人员应着装整洁,态度热情,礼貌待人,语言文明,提高效率;税务机关不得设立税务代理机构,坚决纠正强制推行税务代理及乱收费等问题。

  每个地、市级城市的税务机关都要树立一个“设施齐备、办税规范、服务文明、群众满意”的“最佳办税服务厅”样板,并总结完善,逐步推广,把办税服务厅真正办成展示税务机关精神文明建设成果的“窗口”。

  ——树立典型。各级税务机关在继续开展向“税务铁人”袁庭钰等先进模范学习活动的同时,还要注意发现和培养本单位的精神文明先进典型,每个县以上税务机关都要树立自己的文明服务“窗口”单位和精神文明建设先进个人,充分发挥他们的示范和导向作用。

  四、切实加强教育科学文化建设,全面提高税务干部素质为适应税制改革和税收征收管理改革的需要,必须切实加强税务系统的教育科学文化建设,全面提高税务干部的科学文化素质。

  ——大力抓好科学文化教育和业务培训。继续在全国税务系统开展争当“征管能手”

  活动,总局每三年评选表彰一次“全国税收征管能手”。各级税务机关要广泛开展以查帐和计算机技能为重点内容的岗位练兵和业务竞赛,培养更多的业务尖子,以适应征管现代化的需要。要进一步加强税务院校改革和教育培训基地建设,切实抓好科学文化和业务知识培训,不断提高税务干部的文化业务水平,并培养出一批高层次、高素质的税务专业人才。

  ——加强科技建设。税收科研要以应用科学为主,为税收实践服务,使理论研究更好地指导实际工作的开展;要高度重视税收科技工作,认真落实《税收电子化工程“九五”实施规划》,逐步规范税收征管计算机软件的应用和管理,不断完善全国税务系统计算机广域网络建设,加快税收电子工程化和征管现代化的步伐。

  ——加强文化建设。要把宣传税收的地位和作用、普及税法知识、提高公民纳税意识,作为税务系统文化建设的重要任务。要注重税收宣传月活动的效果,力戒形式主义。要繁荣税务系统的文学艺术,组织力量创作一批宣传社会主义精神文明、反映税务人员工作生活的文艺精品。1997年春节,总局要在中央电视台播出一台大型文艺晚会;各级税务机关要以宣传税务系统精神文明建设为主题,组织文艺汇演,总局从中选出优秀节目进京调演,在中央电视台播出。要进一步办好税务报刊、杂志。各级税务机关要严格按照党中央、国务院的有关文件精神和总局的部署,搞好报刊清理、整顿工作,减少数量,提高质量,并改进报刊杂志征订工作。要加强税务出版工作,出好书,创名优,坚决禁止制售、传播避税技巧之类的书刊。各级税务机关要按照量力而行、勤俭节约、保证重点、照顾基层的原则,保证精神文明建设的经费开支,提高使用效益;要因地制宜建设好党员活动室、荣誉室、税史室、图书阅览室、娱乐活动室、体育场所等,配备基本的文娱、体育器材,开展健康有益的文体活动,坚决扫除黄赌毒等社会丑恶现象,反对封建迷信活动,形成文明、健康、崇尚科学的良好风尚。

  五、广泛开展争创“文明单位”和争当“优秀税务员”活动,在全社会进一步树立文明的税务形象群众性的创建活动,是社会主义精神文明建设的一种有效载体。从1997年开始,在全国税务系统广泛开展争创“文明单位”和争当“优秀税务员”活动。

  ——以“政治坚定,征管规范,业务过硬,服务文明,作风优良,纪律严明,完成任务”为目标,在各级税务机关中开展争创“文明单位”活动。总局机关开展争创“文明司、处”活动;省、市、县税务局,开展争创“文明税务局”和“文明处、科、股”活动;基层开展争创“文明税务所(分局)”活动。“文明单位”均由其上一级税务机关考核评定。

  各级税务机关还要积极参加“青年文明号”等全国或各地组织的精神文明创建活动。总局机关要采取目标管理的方法,从办公秩序和纪律、工作效率和质量、廉政和勤政等方面,对司、处和个人进行考评,以推动社会主义精神文明建设在机关的落实,为全国税务系统作出表率。

  ——以“热爱税收的奉献者,公正廉洁的执法者,精通业务的进取者,文明高效的服务者”为目标,在全体税务干部中开展争当“优秀税务员”活动。由各级税务机关按照干部任免权限,与公务员年度考核结合进行考评,并作为评选优秀公务员的主要依据。广大青年和妇女干部还要积极参与争当“新长征突击手”和“三。八”红旗手等活动。

  各级税务机关对“文明单位”和“优秀税务员”要实行目标管理、量化考评,具体标准及考评办法,总局将另作部署。总局将与人事部每四年评选、表彰一批全国税务系统先进集体和先进个人;全国税务系统“十佳文明单位”和“十佳优秀税务员”评选表彰活动,由中国税务报社和中国税务杂志社联合有关新闻单位共同举办,从总局表彰的全国税务系统“文明单位”和“优秀税务员”中,通过全国税务机关和广大纳税人推荐、评选,并通过各种新闻媒介大力宣传他们的先进事迹和经验,促进税务系统社会主义精神文明创建活动的深入开展。

  六、切实加强对社会主义精神文明建设的领导,保证各项工作的落实建设物质文明关键在党,建设精神文明关键也在党。各级税务机关的党组织和领导干部必须坚持“两手抓、两手都要硬”的方针,努力做到“建好班子,带好队伍,搞好改革,抓好收入”,把“两个文明”建设作为统一的奋斗目标,一起部署,一起检查,一起落实,切实做到“一岗两责”,并作为衡量领导班子和领导干部政绩的重要标志。

  要从严治党,搞好党风,发挥党员的先锋模范作用。要按照中央的部署,深入抓好学理论、学党章活动,坚持不懈地加强党风廉政建设,深入持久地开展反腐败斗争;尤其要在处以上党员领导干部中开展以讲学习、讲政治、讲正气为主要内容的党性党风教育,并加强管理和监督,着重解决理想信念和作风等方面存在的突出问题。各级领导干部一定要在政治问题上保持清醒的头脑,分清重大问题的是非界限;加强党性锻炼,做到自重、自省、自警、自励,在社会主义精神文明建设中发挥模范带头作用。

  要大力加强思想政治工作和基层建设。要认真贯彻《全国税务系统思想政治工作暂行条例》,注意研究新形势下思想政治工作的新情况、新特点,改进方法,讲究效益;要进一步理顺和充实思想政治工作机构,按照政治强、业务精、作风正的要求,配备好专职政工干部,充分发挥他们在社会主义精神文明建设中的骨干作用。要坚决落实“两个转移”的工作部署,认真贯彻《全国税务系统基层建设纲要(试行)》,在基层建设上努力做到优美环境、优良秩序、优质服务。总局将适时召开落实“两个转移”的经验交流会。要不断推进税务系统干部人事制度改革,按照国家公务员条例,认真落实干部考核、奖惩、升降、任免、交流、回避、辞职、辞退等制度,加强管理,逐步实现干部的能上能下、能进能出,形成积极进取、团结向上的可喜局面。

  要建立社会主义精神文明建设的领导体制和工作机制。人事、纪检、监察、政工等各有关部门和工会、共青团、妇女组织,都要在党组织的统一领导下,齐抓共管,形成合力。

  国家税务总局成立全国税务系统精神文明建设领导小组,负责组织、指导税务系统精神文明建设各项工作的开展。各省、市(地)、县级税务机关亦应组成相应的班子。

  国家税务总局要求全国税务机关和广大税务干部,紧密团结在以江泽民同志为核心的党中央周围,开拓进取,扎实工作,开创税务系统精神文明建设的新局面,为我国的改革和建设做出新贡献!

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。