企业购买房产缴纳的契税作为房产税计税基数吗
发文时间:2021-10-08
作者:马爱君
来源:中道财税
收藏
1456

 最近有好几位朋友来咨询,企业购买房产缴纳的契税计入房产原值吗?计入房产原值的契税也需要作为房产税计税基数吗?


  现在,我们来讨论一下上述问题。


  一、企业购买房产缴纳的契税计入房产原值吗?


  需要计入房产原值。


  企业购买的房产在会计上通常作为固定资产核算,根据《企业会计准则第4号一固定资产》规定,外购固定资产的成本,包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。因此,企业购买房产时缴纳的契税,应该计入固定资产原值。企业按照该房产的账面原值按月计提折旧,并根据固定资产的用途计入相关资产的成本或者当期损益。


  二、计入房产原值的契税也需要作为房产税计税基数吗?


  观点一:契税需要做为房产税计税基数。


  政策依据:《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)文件第一条:“关于房产原值如何确定的问题中规定:对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。”


  观点二:契税不需要做为房产税计税基数。


  相信有些朋友此刻就疑惑了。既然根据《企业会计准则第4号一固定资产》和财税〔2008〕152号文件,契税计入了房产原值就需要做为房产税计税基数,为何又不需要作为房产税计税基数?这岂不违背了财税〔2008〕152号文件政策吗?


  理由有两方面:


  1.依照房产原值计税的房产,指的是土地使用权在会计核算时未计入房产原值的情况。《新会计准则第6号——无形资产》应用指南中:“外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。”


  2.根据《上海市财政局 国家税务总局上海市税务局 上海市房屋管理局关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财发〔2020〕18号,自2021年1月28日起执行),上海市房产税的计算公式:应纳房产税税额=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价×70%×税率。新购住房单价是个人住房缴纳房产税的关键因素。即:新购住房的购买价格是缴纳房产税的关键因素。


  个人住房房产税的计税基数不含税契税,与契税无关。以此类推,企业购买的房产税计税基数,亦不应该包含契税。而且,契税是购买房产时缴纳的税金,若将其再作为房产税计税基数,对纳税人而言,纳税负担过重,不符合国家目前给企业降税减负的愿望。


  个人倾向于第二种观点。以上出自个人观点,欢迎交流探讨。


我要补充
0

推荐阅读

小规模纳税人季度销售额超过30万元,能在10月征期少申报一部分收入吗?

10月大征期开始后,有纳税人咨询:公司是按季申报的小规模纳税人,2026年7—8月销售额20万元,9月初又有一笔16万元的订单,货物已交付、货款已收,导致季度销售额超过30万元。能否把这16万元在9月只确认8万元收入,剩余8万元推迟到10月份再确认收入,以规避超过起征点?

答案是不行的。按照税法规定,发生应税交易,增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日;先开具发票的,为开具发票的当日。收讫销售款项,是指纳税人发生应税交易过程中或者完成后收到款项;取得销售款项索取凭据的当日,是指书面合同确定的付款日期,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,是指应税交易完成的当日,即货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产转让完成的当日。

本案中,货物已经交付、款项已经收讫,纳税义务在9月就已经发生,与是否开票、何时开票无关。如果故意推迟确认收入、规避缴税,后续查实不仅要面临调整申报、缴纳滞纳金,还可能影响纳税缴费信用级别。

延伸提示:一是关于起征点。根据财政部 税务总局公告2026年第10号,自2026年1月1日至2027年12月31日,小规模纳税人以一个月为一个计税期间的起征点为月销售额10万元,以一个季度为一个计税期间的起征点为季度销售额30万元;按次纳税的起征点为每次(日)销售额1000元,一日内发生多次应税交易的按日适用。小规模纳税人发生应税交易,按规定以扣除相关价款后的余额计算销售额或者允许从含税销售额中扣除相关价款后计算应纳税额的,以扣除相关价款后的不含税余额适用起征点标准。二是关于征期。由于国庆节放假,2026年10月申报纳税缴费期限顺延至10月26日,纳税人应在顺延后的期限内完成申报缴纳。

实务提示:纳税人应建立「纳税义务发生时间」台账,按合同约定的付款日期、货物发出或服务完成日期、开票日期三者孰先原则确认收入时点,避免以「未开票」「未回款」为由延迟申报。对接近起征点临界值的小规模纳税人,更应逐笔核对,不能人为拆分收入跨期确认。

集成电路企业、工业母机企业非货币性资产交换所得可5年分期确认——新政要点解析

《财政部 税务总局 国家发展改革委 工业和信息化部关于集成电路企业、工业母机企业非货币性资产交换企业所得税政策的公告》(财政部 税务总局 国家发展改革委 工业和信息化部公告2026年第23号)明确,集成电路企业、工业母机企业在2026年1月1日至2028年12月31日期间发生非货币性资产交换,按规定确认的非货币性资产交换所得,可在不超过5年期限内分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按现行政策规定计算缴纳企业所得税;企业进行非货币性资产交换所发生的损失,不得分期确认。

要点一:适用主体与期限。适用主体限于集成电路企业、工业母机企业,执行期限为2026年1月1日至2028年12月31日。公告明确,与集成电路企业、工业母机企业发生非货币性资产交换的企业,应按现行政策规定确认非货币性资产交换所得并依法纳税;如交易双方均为集成电路企业、工业母机企业,双方均可享受分期纳税政策。

要点二:所得的计算。发生非货币性资产交换的企业双方,应以非货币性资产交换中对应的换入非货币性资产的公允价值,扣除对应的换出非货币性资产的计税基础及相关税费后的余额,计算确认非货币性资产交换所得。取得资产的计税基础,以该资产的公允价值和支付的相关税费确定。

要点三:混合交易的拆分处理。一项交易同时涉及非货币性资产和货币性资产的,以非货币性资产换入非货币性资产的部分,相应确认的所得可按公告规定适用分期纳税政策;以非货币性资产换入货币性资产的部分,属于取得货币形式对价的交易,应按现行规定确认相应的所得或损失,不得享受分期纳税政策;如交易双方均涉及货币性资产,则以换入货币性资产为货币性资产的差额部分处理。

要点四:停止执行的情形。集成电路企业、工业母机企业发生非货币性资产交换后5年内转让所取得资产的,应停止执行分期纳税政策,并就分期纳税期内尚未确认的非货币性资产交换所得,在转让该资产当年的企业所得税年度汇算清缴时一次性计算缴纳企业所得税。这意味着企业在享受分期政策的同时,需对换入资产建立台账,跟踪后续处置情况。

实务提示:非货币性资产交换的「所得」与「损失」处理不对称——所得可分期,损失不得分期,企业在方案设计时应据此测算税负。同时应注意,公告所称非货币性资产是指现金、存款、应收账款、应收票据以及准备持有至到期的债券投资等货币性资产以外的资产;所称非货币性资产交换,是指企业以非货币性资产交换非货币性资产。企业应留存交易合同、评估报告、权属变更凭证等资料,并在申报时按规定填报分期确认所得的情况。