土地交易手续费是否交纳契税
发文时间:2021-11-03
作者:屈健康
来源:德居正财税咨询
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 问题:我公司是房地产开发企业,通过土地交易中心公开拍卖取得土地,需要向交易中心支付交易手续费,交易中心已向我公司开具交易手续费的增值税专用发票,现税务局要求我公司将交易手续费作为取得土地支付的对价缴纳契税,是否有相应的政策规定?


  某12366纳税缴费服务热线答复:


  您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:


  根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)的规定:“第四条契税的计税依据:


  (一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;


  纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。


  根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)的规定:“二、关于若干计税依据的具体情形


  (五)土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。


  (九)契税的计税依据不包括增值税。”


  以上答复仅供参考,如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。


  从上述答复来看,还是无法得到一个确定答案。那么招拍挂土地时,向土地交易中心支付的手续费,是否需要作为契税的计税依据交纳契税呢?回归政策分析一下,关于计税依据,契税法采用定义法界定契税的计税依据为权属转移合同确定的成交价格,包括货币、实物和其他形态的经济利益。而23号文采用列举法,列举了各种情形下契税的计税依据。其中采取出让方式取得土地,契税计税依据包括出让金、各种补偿费(包括实物)和城市基础设施配套费。虽然23号文采用列举法,但并不违背契税法关于计税依据的定义(也不能违背)。出让方式拿地,都会与政府签订出让协议,净地出让,出让协议约定的价格就是土地的权属价格;如果以土地现状出让,土地权属的取得价格不但要包括出让金,还包括各种赔偿。因此,土地出让金和各种补偿都是土地权属相关的成交价格。至于城市基础设施配套费,其本质是政府性基金,是取得土地进行建设所必须交纳的,只能近似认为属于取得土地权属成本。


  看见了吗,契税计税依据都是土地权属协议确定的,而支付给土地交易中心的手续费是土地交易过程中发生的费用,显然不属于这一类,如果计入契税计税依据,明显谬之千里。因此,土地交易手续费不属于契税计税依据。


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三、部分能源资源行业企业城镇土地使用税政策调整。财政部、税务总局发布《关于调整部分能源资源行业企业城镇土地使用税政策的公告》(财政部 税务总局公告2026年第22号)。对按《国家税务局关于电力行业征免土地使用税问题的规定》〔(89)国税地字第013号〕等文件规定减免城镇土地使用税的土地,自2026年9月1日至2027年8月31日,按应纳税额减半征收城镇土地使用税;自2027年9月1日起,全额征收城镇土地使用税,(89)国税地字第013号等文件同时废止。自2026年9月1日起,对企业自有或通过承租、无偿使用等方式取得并用于公告所列用途的土地,免征城镇土地使用税。

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问1:28号公告到底改了什么?答:针对7类个人服务,付钱的公司直接代扣增值税及附加税费,不再全部由个人跑税务局代开发票缴税。

问2:到底哪7类服务要代扣?答:研发服务、软件服务、设计服务、咨询服务、广播影视节目(作品)制作服务、文化服务、教育服务,仅限这七类。

问3:谁是扣缴义务人?答:支付价款的境内企业(单位),付款时代扣税款,是法定责任主体。

问4:是不是只要向个人付款,就必须代扣?答:不是。仅限上述7类服务;销售货物、租赁、运输劳务等不在本次代扣范围。

问5:付款金额多少才需要扣税?起征点怎么算?答:自然人与单一扣缴义务人发生符合规定的应税交易,按次纳税起征点为每次(日)销售额1000元,未达起征点免征增值税,达到起征点的全额计税。

问6:不开票是不是就不用代扣增值税?答:开票与否不免除代扣义务。只要属于7类应税服务且达到起征点,付款时即应代扣。

问7:税款怎么计算?附加税费要不要一起扣?答:应扣缴增值税=销售额×规定征收率;代扣增值税的同时,同步代扣城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等附加税费。

问8:个人已经自己去税务局交过税了,企业还要再扣一遍吗?答:自然人已自行缴纳税款的,扣缴义务人无需代扣增值税;自然人应当告知扣缴义务人并提供相关信息资料。

问9:企业代扣完,进项能不能抵扣?答:代扣不等于直接抵扣,仍需要以合法有效的增值税发票等凭证作为企业所得税税前扣除、进项税额抵扣的凭证。

问10:什么时候正式执行,过渡期怎么安排?答:2026年11月1日起施行;2026年1月1日至10月31日期间自然人发生的符合规定的应税交易,由自然人按照规定自行申报纳税。

一句话总结:11月起,企业支付7类个人服务费用时,需同步履行增值税及附加税费的代扣代缴义务,财务部门应提前更新付款与合同流程。