房地产市场“保底价”包销模式搭建与合同签署要点解析
发文时间:2023-10-18
作者:林森
来源:中道财税
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伴随着房地产市场发展形势的每况愈下,加速“销售去化”几乎是所有开发商的现阶段愿景,特别是商业、车位等一系列开发周期较长的业态,长期滞销的情况加剧资金周转困难,造成资金紧缺的局面。打开销售新赛道是当下开发商需要更新商业布局的关键点,委托第三方代理机构开展专业地销售工作,是能够实现加快销售和资金回笼目标的“不二选择”。


一、销售思路转换的「契机」

2023年4月,住房城乡建设部联合市场监管总局携手发布《关于规范房地产经纪服务的意见》通知文件,当中明确下调房地产中介服务费用,建议实行分档定价,引导交易双方共同承担经纪服务费用。

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这一重磅消息的发布,对于房地产中介行业的从业人员来说无疑是“当头棒喝”,意味着佣金大幅度缩水,再加上经纪服务费用分摊,无疑从购买双方以及第三方中介的角度来看,都无法刺激到房地产市场的消费。

但转换一下思路,通过“保底价”包销的方式打开市场,何尝不是一种可行性的方案。专业团队面向不同客户群体打开销售渠道,针对不同消费需求匹配合适的产品,一定程度上可以促进销售节奏。


二、销售模式的「结构搭建」

根据购房者支付价款资金流向的不同,可以分为三种保底价包销方式:

【模式一】购房者与开发商直接交易

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【模式二】购房者与销售代理方直接交易
 

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【模式三】购房者支付交易价款拆分为:保底价+溢价

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三、三个主体的「合同签署模式」

【模式一】购房者与开发商直接交易

1.合同主体:购房者、开发商
合同金额:交易总价(保底价+溢价)
合同类型:商品房买卖合同

2.合同主体:开发商、包销方


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【模式二】购房者与销售代理方直接交易

1.合同主体:购房者、包销方
合同金额:交易总价(保底价+溢价)
合同类型:购房代理合同

2.合同主体:购房者、开发商
合同金额:保底价
合同类型:商品房买卖合同

3.合同主体:开发商、包销方
合同金额:保底价
合同类型:
销售代理协议(包销)+ 商品房买卖合同(到期兜底购买剩余开发产品)

【模式三】购房者支付交易价款拆分为:保底价+溢价

1.合同主体:购房者、包销方
合同金额:溢价
合同类型:购房代理合同

2.合同主体:购房者、开发商
合同金额:保底价
合同类型:商品房买卖合同

3.合同主体:开发商、包销方
合同金额:保底价
合同类型:
销售代理协议(包销)+ 商品房买卖合同(到期兜底购买剩余开发产品)


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