房企“无产权立体车库”的涉税处理
发文时间:2023-12-14
作者:焦宗欣
来源:中道财税
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开发商在建造项目时,按照规划要求,需配建一定数量的车位,一般是由地下车位和地上划线车位组成,但在实际开发过程中的各种原因,导致无法配建足够的车位,开发商就会申请建设地面的立体车库。关于立体车库的处理情况,大家众说纷纭,今天小编带大家一起进行分析立体车库的涉税情况。


一、立体车库究竟是设备还是不动产?


很多人针对单独建造立体车库的属性存在争议,第一种观点认为等立体车库属于起重机械,属于机械设备;第二种观点认为单独建造的立体车库属于不动产,主要是立体车库形成围合特定空间,建设立体车库必须板、桩基或其他基础与特定地块永久固定,非经拆卸、毁坏,或破碎与之固定的地块,不能将立体车库分离出来;立体车库作为合为空间建筑物,可以测量建筑面积;例如成都、南京等判决将立体车库有认定为建筑物而非设备。故综上所述,本文观点认为立体车库属于不动产。


二、立体车库如何缴纳税费呢?


根据上述的分析,首先立体车库属于不动产,需要涉及房产税、城镇土地使用税,增值税及附加税、土地增值税和企业所得税,具体如下:


1、正常经营租赁


房企将立体车库用于日常化的经营租赁,以租金价格为计税依据,计算缴纳房产税、增值税及附加税费、企业所得税;按照占地面积,缴纳城镇土地使用税;不涉及土地增值税。


2、等同于商品房期限的长期租赁


在实务操作中及各地政策中存在争议,例如:广西等地税务认为立体车库无产权,应按照租赁缴纳相关税费;但辽宁、浙江等地税务认为长期出租且一次性收取租金,应视同销售,按照销售不动产缴纳增值税及附加税;纳入土地增值税清算范围,核算收入,扣除成本,计算缴纳土地增值税;且计算缴纳相应的企业所得税;不涉及房产税。


3、直接销售


虽然立体车库无产权,但是在实务中,存在很多销售无产权车位的情况,销售无产权车位,直接按照销售不动产,缴纳增值税及附加税;但是在计算土地增值税时,存在关于是否将其纳入清算范围存在争议,部分地区认为销售无产权车位不能纳入土地增值税清算范围;部分地区认为按照实质重于形式的原则,纳入土地增值税清算范围,计算收入、扣除成本;计算缴纳相应的企业所得税;不涉及房产税。


综上所述,首先需要确认立体车库的属性,本文观点认为立体车库属于的不动产,因此在实务操作中,针对无产权立体车库的不同的处理,存在涉税争议及不同,特别是长期租赁和销售无权产车位,引起的不同税务观点,会给企业带来巨大的影响,其中长期租赁无产权车位,本文观点认为:从实质出发,属于销售车库,应按照销售不动产处理更合理;直接销售的无产权车位引起的土地增值税的争议,本文观点认为:按当地政策执行,当地无政策,建议与主管税务机关沟通,尽量纳入土地增值税清算范围,核算收入、扣除成本,对于企业更有利。


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