企业租个人房子如何入账?
发文时间:2023-12-27
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来源:张章说分录
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企业租个人房子,原本会计处理十分简单。预付的房租计入“预付账款”,押金计入“其他应收款”,以后每月确认租房成本,具体分录如下:


1、预付房租与押金


借:预付账款—xx(房东姓名)

      应交税费—应交增值税—进项税额

      其他应收款—房东姓名(押金)

贷:银行存款


2、每月摊销房租


借:管理费用—办公费

贷:预付账款—xx


需要入账的原始凭证:租房合同、银行支付凭证、租房增值税发票。


重点:如果个人房东能够提供发票,租房的会计处理十分简单。但实务当中,个人房东极少会给租户提供租房发票,租房的过程中,会涉及房产税、增值税、个税、印花税,这些税费,如果租户不承担,房东是绝对不会给租户提供发票的。


计算:房租开票后的税务负担-以月房租1万元半年付为例

1、增值税。根据财税[2016]36号文件和附件2的规定,个人出租住房与非住房的增值税征收率为5%。增值税纳税义务时间为房租实际发生与实际收到那个时间先到,则哪一个时间为纳税义务发生的时间。以房租1万/月,预付半年房租计算。


增值税应纳税额=60000×5%=3000元


政策优惠:自2019年1月1日起,个人出租房屋分摊后的月租金收入不超过10万元的情况下,免征增值税。


实际需要缴纳增值税额=0元


2、房产税。个人出租非住房按照《房产税暂行条例法规》的规定,以租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。


优惠政策:个人出租房屋可以按小规模纳税人出租房屋,享受房产税减半征收政策。


每月缴纳房产税=10000 ÷ (1+5%) × 12% ÷ 2=571.43元(半年合计支出3428.58元)


3、个人所得税。出租房屋个税所得税税率为20%,计算应纳税所得额时可以扣除必要的修缮费用及20%费用扣除,费用扣除不足800,按800元扣除。此次业务个人所得税计算公式如下:


个税应纳税额=60000×(1-20%)×20%=9600元


在享受税收优惠政策的情况下,不计算印花税、附加税的情况下,半年6万元房租,需要缴纳13,028.58元税款。


半年房租须交税税款=9600+3428.58=13,028.58元


个人不开租房增值税发票时的替代处理方案


1、房租费用入账的合规要求。


承租方只有取得增值税发票,企业才能入账,才能够做到税前扣除。没有租房发票的房租,不能进行所得税税前扣除。而出租方(个人)只要开具租房发票,房产税、个税所得税是必须缴纳的。


2、对方提供其他增值税发票的情况


这种方式比较多见,对方利用名下的小规模纳税人企业,向我方提供服务费发票。这种形式,很像是对方给我们提供房屋服务,而住房是额外赠送的(这是强行合规的逻辑)。


分录如下:

借:管理费用—服务费

贷:银行存款/预付账款


3、不入账


不入账,实际上并不是企业主动选择。而是出租人不提供发票,入账也不能税前扣除,还会有个税代扣义务人的风险。所以很多企业无奈之下只能选择不入账。


重要提示:既然选择不入账,该笔费用最好由股东或法人代表去支出,与企业脱离关系。更不要去画蛇添足,支付的房租做成,做成“其他应收款”。


4、不可取的入账方案


很多中小企业,为了能够让支付的房租合理入账。会要求会计将支付的房租,按劳务报酬申报。这样企业会剩下房产税及大部分个税。但这种行为已经属于逃税行为,支付房租的固定模式,会让企业的这种行为很容易暴漏。小编不推荐这种高风险、且违规的避税方案。


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问1:28号公告到底改了什么?答:针对7类个人服务,付钱的公司直接代扣增值税及附加税费,不再全部由个人跑税务局代开发票缴税。

问2:到底哪7类服务要代扣?答:研发服务、软件服务、设计服务、咨询服务、广播影视节目(作品)制作服务、文化服务、教育服务,仅限这七类。

问3:谁是扣缴义务人?答:支付价款的境内企业(单位),付款时代扣税款,是法定责任主体。

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问10:什么时候正式执行,过渡期怎么安排?答:2026年11月1日起施行;2026年1月1日至10月31日期间自然人发生的符合规定的应税交易,由自然人按照规定自行申报纳税。

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