根据《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号，简称10号公告)，自2026年1月1日至2027年12月31日，列举的建筑、不动产、房地产可差额征税。由于都是执行多年的老政策，2028年继续执行的可能性极大。本文基于10号公告，介绍如下问题：

　　一、建筑业简易计税

　　二、转让土地使用权

　　三、转让不动产

　　四、房地产开发企业销售房地产

　　一、建筑业简易计税

　　(一)销售额确定

　　10号公告第4条第4款规定：

　　“纳税人提供建筑服务适用简易计税方法计税的，支付的分包款允许从含税销售额中扣除。”

　　根据上述规定，必须是自含税销售额中，扣除分包款。分包款是含税还是不含税？尽管没有明确，但应该也是含税的分包款。

　　无论是小规模纳税人的简易计税，还是一般纳税人按照规定选择简易计税，都可适用上述政策。

　　简易计税方式不能抵扣进项税，差额征税的方式，有助于减少重复征税，有助税负公平。

　　(二)扣除凭证

　　从含税销售额中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规或者税务总局规定的合法有效凭证留存备查。

　　(三)发票开具

　　根据10号公告第4条第12款，从含税销售额中扣除的相关价款，不得开具增值税专用发票，只能开具普通发票。

　　二、转让土地使用权

　　(一)销售额确定

　　根据10号公告第4条第7款：

　　“纳税人转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法计税的，取得该土地使用权的原价允许从含税销售额中扣除。”

　　需要注意的是，也是自含税销售额中扣减。2016年4月30日前，还没有营改增，转让土地使用权缴纳营业税，取得土地使用权的一方没有抵扣过进项税，其支付的土地价款，也是含营业税的价款。

　　是否包括股东出资投入的土地使用权？接受投资，属于取得土地使用权的一种方式，应包括在内。

　　(二)扣除凭证

　　根据土地使用权的来源，有不同的凭证。

　　如果是自政府取得土地使用权，向政府支付土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。

　　如果是向其他单位或者个人支付的款项，以发票或者法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书为合法有效凭证。如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，以其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料为合法有效凭证。

　　(三)发票开具

　　根据10号公告第4条第12项第2款，转让土地使用权差额征税，发票这样开具：

　　“全部含税销售额和扣除的价款，应在同一张发票上分别列明，发票的税额按含税销售额扣除相关价款后计算。”也就是可以开具专票。

　　三、转让不动产

　　(一)销售额确定

　　根据10号公告第4条第8款：

　　“一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用简易计税方法计税的，以及小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个人销售购买的住房)，该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。”

　　上述规定有以下要点：

　　必须是2016年4月30日前取得的，而且不含自建；

　　必须是适用简易计税方法，按照有关规定，可选择简易计税；

　　自含税销售额扣除购置原价或取得时的作价

　　接受投资取得的不动产，是否可以？没有排除的规定，应可以。

　　(二)扣除凭证

　　非自建不动产，就是自其他单位或者个人取得，向其他单位或个人支付款项，以发票或者法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书为合法有效凭证。

　　如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，以其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料为合法有效凭证。

　　(三)发票开具

　　与转让土地使用权开具发票一样，也是全部含税销售额和扣除的价款应在同一张发票上分别列明，发票的税额按含税销售额扣除相关价款后计算。

　　四、房地产开发企业销售房地产

　　10号公告第4条第9款，允许房地产开发企业在销售额中扣除的若干支出。

　　(一)享受政策的主体和条件

　　“房地产开发企业销售其开发的适用一般计税方法计税的房地产项目”

　　享受政策的主体，必须是房地产开发企业。享受政策的项目，必须是一般计税方法的项目。没有要求必须是营改增之前的项目。

　　(二)可以自销售额中扣除的项目

　　“受让土地时向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益(以下统称土地价款)，以及在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除。”

　　可扣除的项目包括两类：

　　支付给政府部门的土地价款；

　　支付给其他单位的拆迁补偿费用。

　　(三)为什么允许扣除这两类费用？

　　土地价款与拆迁补偿费用，都是房地产企业项目开发的主要成本，但无法取得可抵扣增值税的凭证，如果不能扣除，既不符合增值税对增值额征税的基本原理，也加重纳税人不合理的税负。

　　(四)当期扣除的计算公式

　　可扣除的两类费用，不是一次扣除，而是在与收入匹配的基础上，分期扣除。按照下面的公式计算：

　　当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　(五)项目公司有条件扣除

　　房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

　　1、有三方合同

　　房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

　　2、土地总价不变

　　在政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；。

　　3、全部股权不变

　　项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

　　(六)扣除凭证

　　向政府支付土地价款的，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。

　　向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，以拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料为合法有效凭证。