国税发[1995]48号 国家税务总局关于统一普通发票防伪措施的通知
发文时间:1995-03-14
文号:国税发[1995]48号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  为进一步加加强发票的科学化、规范化管理,提高普通发票的防伪性能,便于普通发票在全国各地流通和防伪识别,堵塞发票管理漏洞,减少税款流失,根据《中华人民共和国发票管理办法》的有关法规,现就在全国逐步统一普通发票防伪措施的有关问题通知如下:

  一、各地按国税发[1991]111号和112号文的有关法规印制的原底纹版发票可继续使用到1996年底。自1997年1月1日起,全国统一更换采用统一防伪措施的新版普通发票。

  二、统一后的新版普通发票,具有以下特点:一是使用专月术印纸印制发票联,不加印底纹;二是使用专用有色荧光油墨套发票监制章及发票号码。

  三、考虑到目前各地已开始启用原增值税专用水印纸印刷普通发票和仍有库存荧光油墨的实际情况,为便于衔接,减少浪费总局继续指定江苏省镇江大东纸业有限公司、湖南省城步造纸厂主产普通发票专用水印纸;北京中标国安防伪技术公司生产有色荧光油墨。

  四、各地应按照集中统一的原则,清理整顿发票印制企业,逐步筛选发票印刷厂家,切实加强发票防伪专用品的管理,不断提高普通发票印制质量。

  五、为防止和减少原版发票的浪费,请各地严格控制原版发票的印制数量,妥善处理好发票换版的衔接工作。


国家税务总局副局长项怀诚同志在全国新税制执法检查电话会议上的讲话(1995年2月17日)

同志们:

  今天,总局召开这个电话会议,主要是布置新税制执法检查工作。下面我讲几点意见:

  一、巩固新税制是全国税务系统1995年的重要任务之一1994年开始实施的新税制,是适应我国建立社会主义市场经济体制的一项重要改革。从历史上看,全面改革税制对社会稳定经济发展都会发生重大影响。去年推行新税制的初期,我们也曾遭到过一些问题和矛盾,总的看,解决得比较及时,使得新税制运行基本平稳,实施比较顺利。现在可以说,新税制的贯彻实施,不懒有对生产、流通、物价、改革开放和社会稳定带来不利影响,而且省力地促进了改革开放和各项经济建设事业的健康发展。经过一年的磨合,新旧税制已实现了平稳过渡,各项主要政策基本到位,并正常运行。新税制对社会主义市场经济体制建立和发展的促进作用已愈来愈明显地显现出来。主要表现在以下几个方面:一是为社会主义市场经济的发展创造了良好的税收环境;二是加强了国家对经济的宏观调控能力;三是进一步理顺了分配关系;四是体现了国家的产业政策,促进了经济结构的合理调整和社会有效供给的增加;五是进一步与国际税收接轨,促进了对外开放;六是新税耀便于征管和抑制偷漏税的机制开始呈现出来;七是在企业总体税负水平有所降低的情况下,税收收入大幅度增长。1995年,全国税务系统除了要继续深化改革之外,要下大力气巩固税制改革的成果。税制改革后,我国税制基本上迈入法制化的轨道。中央政府对税收的宏观调控能力显著强化,绝大多数地方政府和税务机关严格执法,从根本上扭转了过去某些地方和部门自立章法、随意变通税收政策的局面。但是也还有一些地方领导、税务机关对税制改革的深刻变化认识不足,观念没有转变,仍然要批减免税,搞所清的“变通”,还在违反税法和统一法规,自行其事。他们不知道这次税制改革以后,未经中央政府授权,无权制定任何税收政策,他们还以为可以象以前那样超越权限自立章法而不受查处。在基层税务机关,执法不严,擅自变通的作法也时有发生。有的甚至直接或间接地得到上级税务机关的支持或纵容。这些做法对于新税制的深入贯彻执行危害极大。

  刚才,贺邦靖同志已经宣读了《国家税务总局关于原武汉市税务局违反统一税法擅自制定下发“120条”情况的通报》,这是一个比较典型的例子。原武汉市税务局制定的“120条”,问题确实很严重。首先,从内容来看,“120条”中,涉及增值税、消费税以及涉外税收和地方税种;属于违反国家税法,擅自制定的税收政策有63条,属于自行放宽税收政策、部分有问题的有13条。其次,从发文形式来看,即不是局发文,也不是公开文件,而是采取内部文件的形式,由科(股)长以上干部掌握执行。按这“120条”执行,全年影内税收收入2亿元,其中1500万元增值税税款已无法收回。对此,国家税务总局已作出严肃处理。原武汉市税务局领导已做了检查,并尽最大努力挽回损失。影响中央收入收不回来的,要从地方收入中划转上交。总之,违反现行政策的做法,不管发生在什么地方,都要检查纠正。总局领导对武汉的问题是严肃认真的,对他们的检讨和改正错误的态度是肯定的,希望他们吸取教训。总局希望全国税务系统,特别是省级税务机关的领导干部要以此为鉴,认真检查当地的执法情况,如有类似错误,要如实向总局报告,并立即采取有效措施加以纠正。

  在执法方面,有的基层税务部门不严格按现行政策办事,另搞一套,最近我们向全国税务系统通报过的广东肇庆鼎湖案件,就是一个典型事例。

  广东省肇庆市鼎湖区税务局随意扩大增值税一般纳税人的论定范围,将许多既无经营地点,也无会计帐册,甚至连银行帐号也没有的私营业主和个体户都认定为一般纳税人。在税收政策上,任意变通,搞什么按增值税专用发票金额2‰预征税款(其中增值税1.5‰,所得税0.5‰)。据联合工作组反映,他们重点调查的1助户企业1994年1月至5月共开出增值税专用发票17,620套,销售额34亿元,销项税额6亿元,绝大部分是无货销售虚开或代开的,这些企业违法从中嫌取手续费。为了抵消按法规税率应征税款与实际预征税款的巨大差额,他们又采取虚报库存,处理期初存货所含税款的手法。1993年鼎湖区全年工业总产值只有3.57亿元社会商品流转额只有2.13亿元,而1994年5月以前,该区税务梯关认定的446个一般纳税人核定期初库存竟高达6.6亿,被调查既135户企业虚报期初存货达51亿元,其中今年新开业和更换执照的77户企业也上报核定库存34亿元。为了掩入耳目,鼎湖区税务局中有的税务干部还为私营业主和个体户造假帐、编制假申报,为不法分子提供“一条龙服务”。目前司法机关正在依法追究有关人员的刑事责任。虽然这个案子的发生有多方面的原因,但当地税务机关有关人员在犯罪分子猖狂地破坏新税制,偷逃国家巨额税款的话动面前,有的严重失职,有的和犯罪分子同流合污,这个教训非常深刻,全国税务干部,特别是各级税务机关的领导干部都要认真吸取教训。

  同志们,工商税制改革只是取得了初步成功,刚刚建立起来的新机制远未巩固,税制本身也还不完善。我们必须紧急行动起来全力以赴,坚决捍卫税制改革的成果,否则改革成果有可能急转直下,甚至前功尽弃。这是一项非常艰巨的任务,是对我们全国税务干部的严峻考验。我们一定要经受住这场考验。

  二、开展新税制执法检查的目的

  为进一步巩固和完善新税制,加强税收法制建设,规范税务机关的税收执法行为,国家税务总局决定自今年2月至5月在全国范围内开展一次新税制执法检查。

  开展新税制执法检查的主要目的是:

  第一,维护新税制的统一、完整及国家税法的严肃性。我们开展新税制执法检查工作,就是要纠正新税制政策执行中的偏差,制止随意变通税收政策和乱开减免税口子的现象,查处税务机关内部的违法犯罪行为,以保证新税制政策的全面贯彻和顺利实施。

  第二,强化税务机关的自我监督、自我约束机制,树立税务机关的良好形象。没有监督的权力是腐败的权力。税务机关是国家的行政执法机关,拥有广泛的税收行政管理权。为规范税务机关税收执法行为,保证税务机关合法、正确地行使国家赋予的职权,税务机关必须接受来自社会各方面的监督,包括税务系统自上而下的内部监督。新税制执法检查是实施内部监督的一种行之有效的方式,是保证税务机关不折不扣地执行国家税法的重要手段。

  第三,加强税务系统廉政建设,提高税务干部素质。廉政勤政是党和国家对各级政府机关及公务员的一贯要求,是各项事业立于不败之地的根本保证。近几年来,税务系统为加强廉政建设,制定了一些规章制度,采取了一些必要的措施,但仍有个别干部置党纪国法于不顾,以权谋私,贪赃枉法。开展新税制执法检查查,我们不仅要检查纳税人是否依法纳税,还要配合纪检、监察等部门检查税务干部的执法行为。对严重违法违纪行为,不仅要撤销和更正,还要追究领导干部及有关人员的责任,以此来教育广大税务干部,提高广大干部尤其是各级领导于部知法守法的自觉性。

  党的十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确指出:转变政府职能,建立健全宏观经济调控体系,推进财税体制改革。改革重点之一是按照统一税法、公平税负、简化税制和合理分权的原则,改革和完善税收制度。各级税务机关的领导要提高认识,要把这次新税制执法检查看作是贯彻中央决定、贯彻税制改革决策的重要举措,也是对各级税务干部特别是领导干部的一个考验。作好这次新税制执法检查工作,要解决几个认识问题:

  (一)不能认为查不查无所谓。要讲清楚,这次检查同以前检查有所不同。以前的检查是税务机关检查纳税人有无偷漏税的行为;这次检查是税务系统对自身贯彻新税制执法情况进行检查,这更需要各级税务机关的领导高度重视,采取认真的态度组织好这项工作。如果个别税务机关的领导不能端正态度,对这项工作掉以轻心,给税收工作造成损失,是党纪政纪不能允许的。

  (二)不要怕得罪人。各地自定的违背统一政策的法规要立即自行纠正。这次执法检查的目的是加强税收法制建设,加强执法的严肃性。加强税收法制建设,既有利于中央政府,也有利于地方政府,中央政府支持,地方政府也会支持的。各级税务机关都要实事求是,认真检查。如果有的地方的地方政府和税务机关认为某些政策不合理,而自行制定了一些变通的办法,要如实报告,经过批准才能执行。

  (三)不能认为过去的事可查可不查。有些同志认为,有些变通作法是新税制执行中的问题,已经过去了,现在就不必追究了。请各地同志注意,这类问题一定要查深查透,一定要按照统一法规纠正过来。

  三、新税制执法检查的工作要求

  刚才,卢仁法同志已宣读了总局开展新税制执法检查的通知,对检查工作做了全面部署。在这里我要强调几点;

  (一)各级国家税务局、地方税务局都要把这项检查工作列入议事日程,按总局布置的时间和要求完成。检查工作要深入、细致认真,不能走过场。被检查的税务机关应积极配合,据实提供各利情况,保证检查工作的顺利完成。

  (二)各级国家税务局、地方税务局应指定本机关的政策法制机构(未设政策法制机构的为办公室)办理新税制执法检查的综合工作,各业务部门和监察部门参加检查工作。各级税务机关要配备足够的力量,制定实施计划,对本辖区的检查工作进行组织、指导和协调。

  (三)各地税务机关要继续按照总局颁发的《地方税收法规规章、税收规范性文件备查备案法规》,做好税收法规备查备案工作。

  这也是这次检查工作的一个组成部分,是保障税法统一性、严肃性的一个方面。各地务必要抓好这项工作。

  (四)着重抓好七项检查重点。这七项重点是总局在一年来发现问题的基础上归纳出来的,它们是:改变税率和税基、发票作假、混淆入库级次、包税、乱开减免税口子、不按程序批准缓缴税款造枣欠税和出口退税上的问题。这些问题要着重查清,以确保检查效果。

  (五)各级税务纪检监察机构在抓好廉政建设的同时,要配合新税制执法检查工作,积极开展行政执法监察工作。对严重干扰新税制运行的违纪违法行为,要追究有关人员的责任。

  (六)这次检查工作结束后,各省级税务机关在有条件的情况下,应当尽可能成立法制处。一些地方在地(市)级税务机关设置了法制科。总局提倡这种作法。今后税制执法检查工作应当成为一项经常性的工作,法制处要切实负起自己的责任。

  最后,总局要求各地税务机关在新税制执法检查期间努力工作,认真完成好各项检查工作任务。对于检查工作中遇到的各种问题。要积极请示、汇报,并努力解决。我相信,在各级税务机关的领导和广大于部的共同努力下,全国税务系统一定可以按时按要求完成这项税收执法检查工作,为进一步巩固新税制,建立一支严格执行税法、特别能战斗的税务干部队伍,进一步加强我国的税收法制建设,作出新的、更大的贡献。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。