房地产企业四种特殊土地成本入账难点与解决思路
发文时间:2020-08-12
作者:李舟
来源:中道咨询
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一、从政府拿地关注是否有额外承诺或附加条款

很多时候从政府拿地会涉及到额外承诺或者附加条款,常见的如修建学校、做配建、搞绿化等等,遇到这种额外承诺,一定要注意在证据链上做好准备:

1、挂牌条件中应注明政府附加条款要求

2、签署土地出让合同最好能够注明附加条款要求

3、额外附加条款实施过程中,关注额外承诺的部分发生成本应计入何处?一般情况下有两种可能:

第一种可能是红线内项目的特殊配套,比如为政府修建一所博物馆,那么需要根据规划情况判断,如果是有产权的博物馆就属于公司资产沉淀下来;如果属于无偿移交政府的博物馆就属于公共配套设施计入开发成本;

第二种可能是红线外的特殊配套,比如在红线外另一块政府土地上为政府修建一所学校,学校不能计入公共配套设施,但可以计入土地成本,作为取得土地支付的特殊对价处理。

二、母公司拍地子公司开发关注合同与票据风险

依据《关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知》(国土资发〔2006〕114号)文件,母公司拍得土地后设立新的子公司开发,将土地证办到子公司名下,不属于土地使用权转让行为。但在具体实施过程中,仍需注意以下关键点:

1、设立的子公司必须为全资子公司,才能被认定为一个投资主体不视为转让。这里需要注意的是转移的当期是全资子公司,并不意味着未来全资子公司不能和别人合作或者股权不能转让给别人;

2、必须由政府、母公司、子公司三方签署土地使用权变更合同或者补充合同;且合同中土地使用权用途和各项指标不能发生改变;

3、关注政府开出的出让金票据是开给母公司还是开给子公司,如果前期已经开具通常是开给母公司,理论上讲如果签署变更合同出让金票据也应当重开,实务中较难做到,对此企业可以有两种应对:

第一种是母公司缴纳出让金时暂不要开具收据,待子公司成立完善手续后一次开具到位;

第二种是母公司已经开具收据不可更换的情况下,可以考虑就出让金票据事项单独做出补充说明,并让土地管理部门盖章确认。

三、从别的企业拿地关注过户限制与税款承担

从别的公司取得土地实质上是别的公司将土地(或项目)转让给我公司,应正常缴纳增值税、土地增值税和企业所得税,我公司缴纳契税,取得发票正常入账。实务中比较麻烦的是两种情况:

1、土地使用权过户限制问题

按照《城市房地产管理法》规定,房地产企业取得土地使用权后,投资未超过25%的不得转让。这条政策近几年各地执行越来越严格,有可能导致双方转让土地交易无法实施。实务中的变通办法通常是先由原土地方继续投入至25%后再实施过户,但所需资金要由承受方提供。这种操作套路实质上将土地使用权转让转化为不动产转让,税费缴纳都会发生变化(主要是增值税和土地增值税缴纳)。具体涉税计算这里不再赘述。

2、交易中的税款承担问题

对于土地转让方而言,常常要求取得的价款未净收益,也就是说所有交易税费由承受方承担。作为承受方特别需要警惕其中蕴藏的风险:

第一,承担的税费究竟是多少?由于过户中土地管理部门关注的是增值税、土地增值税和契税三个重要税种,承受方至少要将这三个税如何交计算清楚,避免出现预判不足的重大失误;

第二,承担的税费如何计入成本?承受方如果愿意承担税费固然没问题,但仍需考虑这部分税款如何计入土地成本?如果采取简单粗暴的方式在土地价款外承担税款,企业将无法列支成本,造成新的损失。通常建议将税款倒算计入土地交易总价款。


四、法拍土地关注税款承担与发票取得风险

法拍土地是近两年很常见的拿地方式,通常情况下当一块土地沦为法拍状态时,土地原持有人已经出现异常情况,如公司资金流已经断裂,甚至核心控制人已经出事等等。这就导致出现法拍中最大的风险:拍得土地的一方难以取得土地发票!

按照法院通常拍卖的逻辑,在签署拍卖协议时,拍得土地的企业通常在协议中承诺了承担所有过户税费,这一条款为未来埋下了风险。由于属于特殊交易,很多时候土地管理部门按照法院的手续文件直接为企业过了户,但该缴纳的税却并没有人缴纳,税务机关可能会在未来开发过程中要求企业提供土地发票,没有发票或者无法补开发票可能引发巨大涉税风险。

究其根源,还是由于法院同税务机关在这个问题上的脱节给企业惹来麻烦,但对于准备法拍土地的企业而言,还是要预先研判税款承担和发票取得两个关键风险,尽量在法拍土地前做好沟通,拿出预案,避免拍卖之后风险爆发。


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问1:28号公告到底改了什么?答:针对7类个人服务,付钱的公司直接代扣增值税及附加税费,不再全部由个人跑税务局代开发票缴税。

问2:到底哪7类服务要代扣?答:研发服务、软件服务、设计服务、咨询服务、广播影视节目(作品)制作服务、文化服务、教育服务,仅限这七类。

问3:谁是扣缴义务人?答:支付价款的境内企业(单位),付款时代扣税款,是法定责任主体。

问4:是不是只要向个人付款,就必须代扣?答:不是。仅限上述7类服务;销售货物、租赁、运输劳务等不在本次代扣范围。

问5:付款金额多少才需要扣税?起征点怎么算?答:自然人与单一扣缴义务人发生符合规定的应税交易,按次纳税起征点为每次(日)销售额1000元,未达起征点免征增值税,达到起征点的全额计税。

问6:不开票是不是就不用代扣增值税?答:开票与否不免除代扣义务。只要属于7类应税服务且达到起征点,付款时即应代扣。

问7:税款怎么计算?附加税费要不要一起扣?答:应扣缴增值税=销售额×规定征收率;代扣增值税的同时,同步代扣城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等附加税费。

问8:个人已经自己去税务局交过税了,企业还要再扣一遍吗?答:自然人已自行缴纳税款的,扣缴义务人无需代扣增值税;自然人应当告知扣缴义务人并提供相关信息资料。

问9:企业代扣完,进项能不能抵扣?答:代扣不等于直接抵扣,仍需要以合法有效的增值税发票等凭证作为企业所得税税前扣除、进项税额抵扣的凭证。

问10:什么时候正式执行,过渡期怎么安排?答:2026年11月1日起施行;2026年1月1日至10月31日期间自然人发生的符合规定的应税交易,由自然人按照规定自行申报纳税。

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