国务院令第723号 中华人民共和国外商投资法实施条例
发文时间:2019-12-26
文号:国务院令第723号
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  《中华人民共和国外商投资法实施条例》已经2019年12月12日国务院第74次常务会议通过,现予公布,自2020年1月1日起施行。

总理李克强

2019年12月26日



中华人民共和国外商投资法实施条例


  第一章 总则

  第一条 根据《中华人民共和国外商投资法》(以下简称外商投资法),制定本条例。

  第二条 国家鼓励和促进外商投资,保护外商投资合法权益,规范外商投资管理,持续优化外商投资环境,推进更高水平对外开放。

  第三条 外商投资法第二条第二款第一项、第三项所称其他投资者,包括中国的自然人在内。

  第四条 外商投资准入负面清单(以下简称负面清单)由国务院投资主管部门会同国务院商务主管部门等有关部门提出,报国务院发布或者报国务院批准后由国务院投资主管部门、商务主管部门发布。

  国家根据进一步扩大对外开放和经济社会发展需要,适时调整负面清单。调整负面清单的程序,适用前款规定。

  第五条 国务院商务主管部门、投资主管部门以及其他有关部门按照职责分工,密切配合、相互协作,共同做好外商投资促进、保护和管理工作。

  县级以上地方人民政府应当加强对外商投资促进、保护和管理工作的组织领导,支持、督促有关部门依照法律法规和职责分工开展外商投资促进、保护和管理工作,及时协调、解决外商投资促进、保护和管理工作中的重大问题。


  第二章 投资促进

  第六条 政府及其有关部门在政府资金安排、土地供应、税费减免、资质许可、标准制定、项目申报、人力资源政策等方面,应当依法平等对待外商投资企业和内资企业。

  政府及其有关部门制定的支持企业发展的政策应当依法公开;对政策实施中需要由企业申请办理的事项,政府及其有关部门应当公开申请办理的条件、流程、时限等,并在审核中依法平等对待外商投资企业和内资企业。

  第七条 制定与外商投资有关的行政法规、规章、规范性文件,或者政府及其有关部门起草与外商投资有关的法律、地方性法规,应当根据实际情况,采取书面征求意见以及召开座谈会、论证会、听证会等多种形式,听取外商投资企业和有关商会、协会等方面的意见和建议;对反映集中或者涉及外商投资企业重大权利义务问题的意见和建议,应当通过适当方式反馈采纳的情况。

  与外商投资有关的规范性文件应当依法及时公布,未经公布的不得作为行政管理依据。与外商投资企业生产经营活动密切相关的规范性文件,应当结合实际,合理确定公布到施行之间的时间。

  第八条 各级人民政府应当按照政府主导、多方参与的原则,建立健全外商投资服务体系,不断提升外商投资服务能力和水平。

  第九条 政府及其有关部门应当通过政府网站、全国一体化在线政务服务平台集中列明有关外商投资的法律、法规、规章、规范性文件、政策措施和投资项目信息,并通过多种途径和方式加强宣传、解读,为外国投资者和外商投资企业提供咨询、指导等服务。

  第十条 外商投资法第十三条所称特殊经济区域,是指经国家批准设立、实行更大力度的对外开放政策措施的特定区域。

  国家在部分地区实行的外商投资试验性政策措施,经实践证明可行的,根据实际情况在其他地区或者全国范围内推广。

  第十一条 国家根据国民经济和社会发展需要,制定鼓励外商投资产业目录,列明鼓励和引导外国投资者投资的特定行业、领域、地区。鼓励外商投资产业目录由国务院投资主管部门会同国务院商务主管部门等有关部门拟订,报国务院批准后由国务院投资主管部门、商务主管部门发布。

  第十二条 外国投资者、外商投资企业可以依照法律、行政法规或者国务院的规定,享受财政、税收、金融、用地等方面的优惠待遇。

  外国投资者以其在中国境内的投资收益在中国境内扩大投资的,依法享受相应的优惠待遇。

  第十三条 外商投资企业依法和内资企业平等参与国家标准、行业标准、地方标准和团体标准的制定、修订工作。外商投资企业可以根据需要自行制定或者与其他企业联合制定企业标准。

  外商投资企业可以向标准化行政主管部门和有关行政主管部门提出标准的立项建议,在标准立项、起草、技术审查以及标准实施信息反馈、评估等过程中提出意见和建议,并按照规定承担标准起草、技术审查的相关工作以及标准的外文翻译工作。

  标准化行政主管部门和有关行政主管部门应当建立健全相关工作机制,提高标准制定、修订的透明度,推进标准制定、修订全过程信息公开。

  第十四条 国家制定的强制性标准对外商投资企业和内资企业平等适用,不得专门针对外商投资企业适用高于强制性标准的技术要求。

  第十五条 政府及其有关部门不得阻挠和限制外商投资企业自由进入本地区和本行业的政府采购市场。

  政府采购的采购人、采购代理机构不得在政府采购信息发布、供应商条件确定和资格审查、评标标准等方面,对外商投资企业实行差别待遇或者歧视待遇,不得以所有制形式、组织形式、股权结构、投资者国别、产品或者服务品牌以及其他不合理的条件对供应商予以限定,不得对外商投资企业在中国境内生产的产品、提供的服务和内资企业区别对待。

  第十六条 外商投资企业可以依照《中华人民共和国政府采购法》(以下简称政府采购法)及其实施条例的规定,就政府采购活动事项向采购人、采购代理机构提出询问、质疑,向政府采购监督管理部门投诉。采购人、采购代理机构、政府采购监督管理部门应当在规定的时限内作出答复或者处理决定。

  第十七条 政府采购监督管理部门和其他有关部门应当加强对政府采购活动的监督检查,依法纠正和查处对外商投资企业实行差别待遇或者歧视待遇等违法违规行为。

  第十八条 外商投资企业可以依法在中国境内或者境外通过公开发行股票、公司债券等证券,以及公开或者非公开发行其他融资工具、借用外债等方式进行融资。

  第十九条 县级以上地方人民政府可以根据法律、行政法规、地方性法规的规定,在法定权限内制定费用减免、用地指标保障、公共服务提供等方面的外商投资促进和便利化政策措施。

  县级以上地方人民政府制定外商投资促进和便利化政策措施,应当以推动高质量发展为导向,有利于提高经济效益、社会效益、生态效益,有利于持续优化外商投资环境。

  第二十条 有关主管部门应当编制和公布外商投资指引,为外国投资者和外商投资企业提供服务和便利。外商投资指引应当包括投资环境介绍、外商投资办事指南、投资项目信息以及相关数据信息等内容,并及时更新。

  第三章 投资保护

  第二十一条 国家对外国投资者的投资不实行征收。

  在特殊情况下,国家为了公共利益的需要依照法律规定对外国投资者的投资实行征收的,应当依照法定程序、以非歧视性的方式进行,并按照被征收投资的市场价值及时给予补偿。

  外国投资者对征收决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  第二十二条 外国投资者在中国境内的出资、利润、资本收益、资产处置所得、取得的知识产权许可使用费、依法获得的补偿或者赔偿、清算所得等,可以依法以人民币或者外汇自由汇入、汇出,任何单位和个人不得违法对币种、数额以及汇入、汇出的频次等进行限制。

  外商投资企业的外籍职工和香港、澳门、台湾职工的工资收入和其他合法收入,可以依法自由汇出。

  第二十三条 国家加大对知识产权侵权行为的惩处力度,持续强化知识产权执法,推动建立知识产权快速协同保护机制,健全知识产权纠纷多元化解决机制,平等保护外国投资者和外商投资企业的知识产权。

  标准制定中涉及外国投资者和外商投资企业专利的,应当按照标准涉及专利的有关管理规定办理。

  第二十四条 行政机关(包括法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织,下同)及其工作人员不得利用实施行政许可、行政检查、行政处罚、行政强制以及其他行政手段,强制或者变相强制外国投资者、外商投资企业转让技术。

  第二十五条 行政机关依法履行职责,确需外国投资者、外商投资企业提供涉及商业秘密的材料、信息的,应当限定在履行职责所必需的范围内,并严格控制知悉范围,与履行职责无关的人员不得接触有关材料、信息。

  行政机关应当建立健全内部管理制度,采取有效措施保护履行职责过程中知悉的外国投资者、外商投资企业的商业秘密;依法需要与其他行政机关共享信息的,应当对信息中含有的商业秘密进行保密处理,防止泄露。

  第二十六条 政府及其有关部门制定涉及外商投资的规范性文件,应当按照国务院的规定进行合法性审核。

  外国投资者、外商投资企业认为行政行为所依据的国务院部门和地方人民政府及其部门制定的规范性文件不合法,在依法对行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼时,可以一并请求对该规范性文件进行审查。

  第二十七条 外商投资法第二十五条所称政策承诺,是指地方各级人民政府及其有关部门在法定权限内,就外国投资者、外商投资企业在本地区投资所适用的支持政策、享受的优惠待遇和便利条件等作出的书面承诺。政策承诺的内容应当符合法律、法规规定。

  第二十八条 地方各级人民政府及其有关部门应当履行向外国投资者、外商投资企业依法作出的政策承诺以及依法订立的各类合同,不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由违约毁约。因国家利益、社会公共利益需要改变政策承诺、合同约定的,应当依照法定权限和程序进行,并依法对外国投资者、外商投资企业因此受到的损失及时予以公平、合理的补偿。

  第二十九条 县级以上人民政府及其有关部门应当按照公开透明、高效便利的原则,建立健全外商投资企业投诉工作机制,及时处理外商投资企业或者其投资者反映的问题,协调完善相关政策措施。

  国务院商务主管部门会同国务院有关部门建立外商投资企业投诉工作部际联席会议制度,协调、推动中央层面的外商投资企业投诉工作,对地方的外商投资企业投诉工作进行指导和监督。县级以上地方人民政府应当指定部门或者机构负责受理本地区外商投资企业或者其投资者的投诉。

  国务院商务主管部门、县级以上地方人民政府指定的部门或者机构应当完善投诉工作规则、健全投诉方式、明确投诉处理时限。投诉工作规则、投诉方式、投诉处理时限应当对外公布。

  第三十条 外商投资企业或者其投资者认为行政机关及其工作人员的行政行为侵犯其合法权益,通过外商投资企业投诉工作机制申请协调解决的,有关方面进行协调时可以向被申请的行政机关及其工作人员了解情况,被申请的行政机关及其工作人员应当予以配合。协调结果应当以书面形式及时告知申请人。

  外商投资企业或者其投资者依照前款规定申请协调解决有关问题的,不影响其依法申请行政复议、提起行政诉讼。

  第三十一条 对外商投资企业或者其投资者通过外商投资企业投诉工作机制反映或者申请协调解决问题,任何单位和个人不得压制或者打击报复。

  除外商投资企业投诉工作机制外,外商投资企业或者其投资者还可以通过其他合法途径向政府及其有关部门反映问题。

  第三十二条 外商投资企业可以依法成立商会、协会。除法律、法规另有规定外,外商投资企业有权自主决定参加或者退出商会、协会,任何单位和个人不得干预。

  商会、协会应当依照法律法规和章程的规定,加强行业自律,及时反映行业诉求,为会员提供信息咨询、宣传培训、市场拓展、经贸交流、权益保护、纠纷处理等方面的服务。

  国家支持商会、协会依照法律法规和章程的规定开展相关活动。


  第四章 投资管理

  第三十三条 负面清单规定禁止投资的领域,外国投资者不得投资。负面清单规定限制投资的领域,外国投资者进行投资应当符合负面清单规定的股权要求、高级管理人员要求等限制性准入特别管理措施。

  第三十四条 有关主管部门在依法履行职责过程中,对外国投资者拟投资负面清单内领域,但不符合负面清单规定的,不予办理许可、企业登记注册等相关事项;涉及固定资产投资项目核准的,不予办理相关核准事项。

  有关主管部门应当对负面清单规定执行情况加强监督检查,发现外国投资者投资负面清单规定禁止投资的领域,或者外国投资者的投资活动违反负面清单规定的限制性准入特别管理措施的,依照外商投资法第三十六条的规定予以处理。

  第三十五条 外国投资者在依法需要取得许可的行业、领域进行投资的,除法律、行政法规另有规定外,负责实施许可的有关主管部门应当按照与内资一致的条件和程序,审核外国投资者的许可申请,不得在许可条件、申请材料、审核环节、审核时限等方面对外国投资者设置歧视性要求。

  负责实施许可的有关主管部门应当通过多种方式,优化审批服务,提高审批效率。对符合相关条件和要求的许可事项,可以按照有关规定采取告知承诺的方式办理。

  第三十六条 外商投资需要办理投资项目核准、备案的,按照国家有关规定执行。

  第三十七条 外商投资企业的登记注册,由国务院市场监督管理部门或者其授权的地方人民政府市场监督管理部门依法办理。国务院市场监督管理部门应当公布其授权的市场监督管理部门名单。

  外商投资企业的注册资本可以用人民币表示,也可以用可自由兑换货币表示。

  第三十八条 外国投资者或者外商投资企业应当通过企业登记系统以及企业信用信息公示系统向商务主管部门报送投资信息。国务院商务主管部门、市场监督管理部门应当做好相关业务系统的对接和工作衔接,并为外国投资者或者外商投资企业报送投资信息提供指导。

  第三十九条 外商投资信息报告的内容、范围、频次和具体流程,由国务院商务主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门按照确有必要、高效便利的原则确定并公布。商务主管部门、其他有关部门应当加强信息共享,通过部门信息共享能够获得的投资信息,不得再行要求外国投资者或者外商投资企业报送。

  外国投资者或者外商投资企业报送的投资信息应当真实、准确、完整。

  第四十条 国家建立外商投资安全审查制度,对影响或者可能影响国家安全的外商投资进行安全审查。


  第五章 法律责任

  第四十一条 政府和有关部门及其工作人员有下列情形之一的,依法依规追究责任:

  (一)制定或者实施有关政策不依法平等对待外商投资企业和内资企业;

  (二)违法限制外商投资企业平等参与标准制定、修订工作,或者专门针对外商投资企业适用高于强制性标准的技术要求;

  (三)违法限制外国投资者汇入、汇出资金;

  (四)不履行向外国投资者、外商投资企业依法作出的政策承诺以及依法订立的各类合同,超出法定权限作出政策承诺,或者政策承诺的内容不符合法律、法规规定。

  第四十二条 政府采购的采购人、采购代理机构以不合理的条件对外商投资企业实行差别待遇或者歧视待遇的,依照政府采购法及其实施条例的规定追究其法律责任;影响或者可能影响中标、成交结果的,依照政府采购法及其实施条例的规定处理。

  政府采购监督管理部门对外商投资企业的投诉逾期未作处理的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

  第四十三条 行政机关及其工作人员利用行政手段强制或者变相强制外国投资者、外商投资企业转让技术的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。


  第六章 附则

  第四十四条 外商投资法施行前依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》设立的外商投资企业(以下称现有外商投资企业),在外商投资法施行后5年内,可以依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》等法律的规定调整其组织形式、组织机构等,并依法办理变更登记,也可以继续保留原企业组织形式、组织机构等。

  自2025年1月1日起,对未依法调整组织形式、组织机构等并办理变更登记的现有外商投资企业,市场监督管理部门不予办理其申请的其他登记事项,并将相关情形予以公示。

  第四十五条 现有外商投资企业办理组织形式、组织机构等变更登记的具体事宜,由国务院市场监督管理部门规定并公布。国务院市场监督管理部门应当加强对变更登记工作的指导,负责办理变更登记的市场监督管理部门应当通过多种方式优化服务,为企业办理变更登记提供便利。

  第四十六条 现有外商投资企业的组织形式、组织机构等依法调整后,原合营、合作各方在合同中约定的股权或者权益转让办法、收益分配办法、剩余财产分配办法等,可以继续按照约定办理。

  第四十七条 外商投资企业在中国境内投资,适用外商投资法和本条例的有关规定。

  第四十八条 香港特别行政区、澳门特别行政区投资者在内地投资,参照外商投资法和本条例执行;法律、行政法规或者国务院另有规定的,从其规定。

  台湾地区投资者在大陆投资,适用《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》(以下简称台湾同胞投资保护法)及其实施细则的规定;台湾同胞投资保护法及其实施细则未规定的事项,参照外商投资法和本条例执行。

  定居在国外的中国公民在中国境内投资,参照外商投资法和本条例执行;法律、行政法规或者国务院另有规定的,从其规定。

  第四十九条 本条例自2020年1月1日起施行。《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》、《中外合资经营企业合营期限暂行规定》、《中华人民共和国外资企业法实施细则》、《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》同时废止。

  2020年1月1日前制定的有关外商投资的规定与外商投资法和本条例不一致的,以外商投资法和本条例的规定为准。


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编者按:近日,华税接到某地一家房地产开发企业咨询,其项目因特殊历史原因成本凭证不全,主管税务机关采用核定征收率计算土增税清算税款时将企业的实际项目收入3亿元调整为20亿元,用虚拟的20亿元项目收入乘以征收率5%计算税款。企业对税局的这种做法是否合法难以判断。本文结合土增税清算征管实践和核定征收有关规定,梳理土增税核定征收的两类核心模式,并对这起案例中税务机关大幅调整项目收入的做法是否合法作出分析,为面临同类争议的企业提供救济参考。

  一、案例引入

  某房地产开发企业早年间响应地方荒山治理政策,通过无偿方式取得一块国有土地使用权。与常规“招拍挂”拿地模式不同,企业未实际支付土地出让价款,仅承担了该地块的荒山平整、植被种植等开荒成本。后续企业依托该地块开发房地产项目,项目竣工销售后,主管税务机关通知启动土地增值税清算。经税企双方初步核算,该项目实现收入为3亿元,扣除项目金额为1亿元,按查账征收方式测算的土增税税款为1.1亿元,但扣除项目中缺少土地成本。

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  二、查账与核定相结合方式:补全计税依据,仍按查账逻辑计税

  关于核定征收的第一类模式,即查账与核定相结合方式,指的是针对收入或扣除项目中不完整的部分进行核定补充,最终计算税款时,依然遵循“增值额=收入-扣除项目”“增值率=增值额/扣除项目”“应纳税额=增值额×超率累进税率”的查账征收逻辑,其中又具体可分为两种情形。

  (一)针对四项开发成本的“小核定”

  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第二项规定,当房开企业提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项开发成本的凭证不符合清算要求或不实的,税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定这四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。

  这种核定仅针对四项开发成本这一特定扣除项目,本质是查账征收框架下的成本补充确认,后续仍需按查账逻辑计算税款。在地方征管实践中,《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》(国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号)第二十九条便直接套用这一规则,将四项开发成本的核定列为当地核定征收的具体操作方式之一。

  (二)针对所有计税依据的“逐项核定”

  与前述的“小核定”方式不同,“逐项核定”方式是税务机关对符合核定征收的房地产开发项目,对销售收入和各类扣除项目金额逐项地全面地进行核定,然后再计算增值额和增值率,再按照超率累进税率计算税款。税务机关在逐项全面地核定各计税依据时,往往是将企业财务账簿可以准确反映的实际金额和第三方数据综合运用。那么,在该种情形中,各地对“销售收入”这一计税依据的核定又是如何规定的呢?我们举例来看:

  海南:《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号)第二十五条规定,“根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从政府主管部门取得该房地产开发项目全部转让合同金额,确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的,按规定进行调整。”

  山东:《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》(国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号)第三十七条规定,收入的核定参照该办法第二十六条确认,即“收入按下列方法和顺序确定:(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

  四川:《国家税务总局四川省税务局关于土地增值税预征及核定征收有关事项的公告》(国家税务总局四川省税务局公告2023年第3号)第二条规定,“纳税人存在转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由,或者申报不实等情形的,税务机关参照房地产评估价格核定转让房地产的收入。”

  湖北:《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函[2021]9号)第四十五条规定,“在清算审核过程中,主管税务机关认定纳税人申报计税依据明显偏低且无正当理由时,若纳税人扣除项目能够准确核算的,主管税务机关仅对其计税依据进行核定。转让房屋销售收入,可参照经房管部门备案的房屋转让合同金额核定。

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三、核定征收率方式:收入乘以征收率,简化计税流程

  除了查账与核定相结合的模式外,土增税核定征收的另一类模式是核定征收率方式。这类模式不需要对各计税依据项目进行逐项核定,而且也不再适用超率累进税率的计算方法,更为直接和简便,计算公式简化为“应纳税额=收入×核定征收率”。

  从税务总局层面规定来看,国税发[2006]187号文第七条明确了该模式的五类适用情形,包括依照规定应设置但未设置账簿、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料、账目混乱难以确定收入或扣除项目金额、符合清算条件但逾期不清算、申报计税依据明显偏低且无正当理由等。当企业存在这些情形时,税务机关可以参照与该企业开发规模和收入水平相近的当地企业的土增税税负情况,按不低于预征率的征收率直接核定应纳税款。那么,地方实践中适用这一模式的,对“收入”的确认又有哪些具体规定呢?

  具体到地方实践,多地文件对收入确认的表述虽有差异,但均指向的是企业实际发生和实现的收入。例如《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》(国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号)第三十一条明确,“按照核定征收率征收土地增值税的,开发企业应当按照取得的转让房地产收入(不含增值税)和核定征收率计算缴纳土地增值税。计算公式如下:应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率”,此处“取得的转让房地产收入”则指向企业实际实现的销售金额。再如《国家税务总局四川省税务局关于土地增值税预征及核定征收有关事项的公告》(国家税务总局四川省税务局公告2023年第3号)第二条提到,“扣除项目无法核定的,根据销售收入与核定征收率核定征收土地增值税”,结合征管逻辑,这里的“销售收入”也应理解为企业实际发生的收入。此外,《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号发布)第二十六条规定,“主管税务机关从国土产权管理部门取得该房地产项目全部转让合同金额,确定转让房地产实际取得的销售收入”,即如果无法准确判断企业实际发生的收入,也要遵循合理、准确、真实的原则来确认收入,例如以政府备案的转让合同金额确认实际取得的销售收入。

  对于部分地方文件未明确核定征收率方式下收入如何确认的情况,实践中通常会参照第一类模式的收入核定标准进行体系化解释。以《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》为例,其第三十八条仅规定了不同类型房地产的核定征收率,未提及收入核定规则,但结合该办法第三十七条可推断,即便采用核定征收率,若收入确需核定,同样可以参照同类房地产平均价格、市场价格或评估价值确认,这种解释既符合体系化原则,也能确保最终确认的收入不脱离市场公允水平,进而维持税收征管标准的一致性。

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四、收入3亿变20亿的核定方式不具有合法性和合理性

  结合前文梳理的土增税核定征收两类模式,再回看引入案例中税务机关的操作,不难发现其做法显然欠缺合法性与合理性,完全背离了核定征收的法定规则与征管逻辑。

  首先,税务机关选择适用核定征收率方式,却违背了该模式下收入需以实际发生为基础的原则。前文已经提及,实践中要求以企业实际取得的销售收入为计算基数。本案中,税企双方初步核算已经确认收入为3亿元,即无论是企业的账载资料还是政府部门的备案数据,都可以准确反映真实发生的销售收入。税务机关没有提出相反的证据和事实,却在适用核定征收率时否认实际发生的收入,并且核定了一个超高的收入20亿元,再用核定的超高收入乘以征收率计算税额,这种核定方式明显错误。

  其次,即便存在个别房屋销售价格偏低的情况,也绝不可能有从3亿元调增至20亿元的合理空间。前文提及,无论采用何种核定模式,对收入进行调整都属于有限调整。查账与核定相结合模式下,要参照同类房地产平均价格、当地市场价或评估价值;核定征收率模式下,即便需要调整,也得遵循同样的公允标准,不能脱离实际无限上调。本案中,3亿元到20亿元的调整幅度,早已不是修正个别异常交易,而是完全脱离项目实际销售情况、背离市场公允水平的随意核定。这种调整既缺乏事实支撑,也不符合任何地方文件里关于收入调整的操作规范,超出了合法核定的边界。

  更关键的是,税务机关的做法本质上更像是为了凑出特定税款结果而倒挤收入,这违背了税收征管的基本原则。从结果来看,查账征收时项目应缴税款为1.1亿元,税务机关核定收入20亿元后按5%征收率计算出的税款为1亿元,两者金额高度接近,明显是为了让核定税款向查账结果靠拢,才反向推算出20亿元的收入。这种以税款目标为导向而倒挤收入的操作,既背离了土增税征税逻辑,也违反了量能课税原则。税收本应基于企业实际纳税能力,而不是为了达成某种税款规模就随意调整计税基础。

  结语

  由于我国土增税清算的税收征管文件和规则体系存在着一些结构性缺陷,很多具体细致的事项没有总局层面的准确规范,各地规则又良莠不齐,留白和漏洞较多。这在一定程度上难以有效规范税务机关的执法行为,容易引发税企争议。我们建议遇有类似核定清算争议的企业要积极通过行政复议、行政诉讼等法律救济途径维护自身权益。

  需要特别注意的是,企业要在税务机关规定的缴税期限内提供充足的纳税担保,而且提供担保的时间最晚不要迟于收到核定结论文书的60日,否则将丧失救济权利。实践中,房地产开发企业遇到同类土增税核定争议时,往往因对核定规则理解不深、缺乏与税务机关沟通的专业策略,导致权益难以有效维护。建议及时让专业税务律师团队介入,切实帮助企业解决争议,最大程度维护合法权益。

“暂估成本”可能要休矣!

《国家税务总局关于优化企业所得税预缴纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第17号)发布了新的企业所得税预缴纳税申报表,报表变化较大,其中新增了“已计入成本费用的职工薪酬”项目。

  这里的职工薪酬,不仅局限于工资薪金,而且还包括职工福利费支出、职工教育经费支出、工会经费支出、各类基本社会保障性缴款、住房公积金、补充养老保险、补充医疗保险等累计金额。除此之外,填报说明及公告解读,均未对新增填报“计入成本的职工薪酬”有更多的说明。

  然而,置身于当下“以数治税”的背景下,此处的细微变动,对很多企业来讲,可能会潜藏着很大的风险。

  一、成本构成

  从企业的成本构成看,能正常计入当期成本的内容通常包括如下事项:

  1、本期发生的采购支出(取得了发票),且计入了本期成本项。

  2、前期发生的采购支出(取得了发票),本期领用计入了本期成本。同时,本期也会发生采购(取得了发票),可能会有部门要计入未来期的成本。

  对于一个稳定发展的企业而言,本期计入成本的采购支出和本期取得发票的金额会有差异,但差异通常不会太大。

  3、本期与成本相关人员的人工支出(即上述职工薪酬)。

  4、本期与成本相关的固定资产折旧额、无形资产摊销额、长期待摊费用摊销额及其他需要摊销计入本期成本的金额。对于多数企业而言,该项计入成本的金额通常在成本总额中占比不会太高。

  二、风险筛查

  基于上述分析,我们可以看一个案例。

  【案例】A公司在年度汇算清缴时,填报的营业成本1500万元。汇算清缴年度第四季度预缴企业所得税申报表,填写的“已计入成本费用的职工薪酬”合计400万元(年度累计)。

  金税系统显示A公司在汇算清缴年度取得发票金额合计700万元。

  “以数治税”分析:假设A公司取得的700万元发票全部计入成本,折旧摊销额按150万元测算(占成本总额的10%),A公司当年的成本合计也仅为1250万元(400+700+150)!多出去的250万元成本怎么出来的?

  只有一种可能——A公司为了少缴企业所得税,大额暂估了成本!

  若系统分析得出这个结论,剩下的就是“弹窗”,直接给企业提示风险,要求企业解释解释1500万元的成本具体构成。

  如果A公司能对1500万元成本做出合理解释,也没有问题。

  关键的问题就在于,实务中通过暂估成本少缴企业所得税并非个别现象。若确定A公司属于暂估成本,按照《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号公告)“企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证”的规定,A公司暂估成本在汇算清缴时未取得有效扣除凭证,税前不得扣除!

  小提示:在“计入成本的职工薪酬”未在季度预缴企业所得税申报表中体现时,已经有企业因为年度取得的发票额远低于汇算清缴列支的成本额而被“弹窗”。如今在申报表调整后,若企业还通过“暂估成本”少交企业所得税,未来被弹窗的概率只能会更大!